محبوبترینها
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1831376410
بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران ، مصر ، فرانسه و فقه اسلامي (2)
واضح آرشیو وب فارسی:راسخون:
بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران ، مصر ، فرانسه و فقه اسلامي (2) نويسنده:علي عباس حياتي 2. حقوق فرانسه در حقوق فرانسه علاوه براينكه ممكن است متعاقدين عقد اجارهاي را منعقد كنند و مدت آن را تعيين ننمايند، قانونگذار كلية «عقود اجارهاي غير مكتوب (bail sans ecrit) را اجارة بدون مدت مينامد. اين، موضوعي است كه حقدقدانان فرانسه به آن انتقاد كردهاند و آن را غير منطقي ميدانند، زيرا چه بسا ممكن است عقد اجارهاي به صورت شفاهي (غيرمكتوب) منعقد شود و متعاقدين مدت آن را تعيين نمايند. در اينجا تحميل مدتي از سوي قانونگذار برمتعاقدين، كاري غيراصولي است. حال، ببينيم نظام حقوق فرانسه در خصوص عقد اجارة بدون مدت كه اجارههاي غيرمكتوب هم در زمرة آن محسوب ميشود، چه تدبيري انديشيده شده است؟ مادة 1758 قانون مدني فرانسه مقرر ميدارد2: «اجاره يك آپارتمان با وسايل براي يك سال است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است. يك ماه است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت ماهانه فلان مبلغ است. يك روز است است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت روزانه فلان مبلغ است. اگر به هيچوجه ثابت نشود كه آيا اجاره سالانه است يا ماهانه يا روزانه، آنگاه مطابق عرف محل [مدت عقد] تعيين ميشود.» بنابر اين، در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجارهاي منعقد شود و متعاقدين نتوانند مدت عقد را تعيين كنند،ليكن پرداخت اقساط مال الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال مشخص نمايند، عقد اجاره باطل نيست. و لذا متعاقدين نسبت به زماني كه از قرار آن پرداخت اجاره بها را تعيين نمودهاند، چه به صورت سالانه، ماهانه، روزانه، ملزم به رعايت عقد هستند. ليكن بعد از پايان اين مدت با رعايت مواعد قانوني كه مطابق عرف محل تعيين ميشود، هر كدام از متعاقدين ميتوانند عقد اجاره را فسخ كنند. مادة‌قانون مدني فرانسه مقرر ميدارد3: «اگر عقد اجارهاي به صورت غيرمكتوب منعقد شود، هيچ كدام از متعاقدين نميتواند تقاضاي فسخ عقد را از طرف ديگر بنمايد، مگراينكه مدتهايي را كه عرف و محل تعيين نموده است، رعايت كند.» اگر مدت اوليهاي را كه متعاقدين، پرداخت اقساط مالالاجاره را مطابق آن تعيين كردهاند منقضي شود و هيچ كدام از موجر يا مستأجر در موعد قانوني تقاضاي فسخ عقد اجاره را ننمايند، عقد اجاره براي مدت ثاني نيز تجديد ميشود. ماده 1738 قانون مدني فرانسه در اين زمينه مقرر ميدارد4 : «اگر بعد از انقضاي مدت اجارة كتبي، مستأجر همچنان عين مستأجره را دراختيار گيرد، عقد اجارة جديدي به وجود ميآيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة غيرمكتوب است.» يعني، در حقيقت با انقضاي مدت اوليه، عقد جديدي به وجود ميآيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة بدون قيد مدت است. و لذا، مدت اين عقد ثاني نيز مدت زماني است كه متعاقدين، پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار آن تعيين كردهاند. با وجود اين، در حقوق فرانسه قانونگذار آن كشور در دربارة اجاره اراضي زراعتي اگر عقد غيرمكتوب باشد (بدون مدت) و عليرغم اينكه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق يك مدت زمان معين تعيين كرده باشند، مدت عقد را تا زماني ميداند كه براي برداشت محصول زمين مورد اجاره لازم است. مادة 1774 قانون مدني آن كشور مقرر ميدارد 5: «اجارة غيرمكتوب (بدون مدت) يك زمين زراعتي، براي مدت زماني است كه در اين مدت مستأجر ميتواند محصول عين مستأجره را برداشت نمايد.» بنابراين، اگر برداشت محصول كشاورزي يك زمين كه به اجاره داده شده است حداقل مدت شش ماه لازم است، مدت عقد اجاره 6 ماه است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را ماهانه تعيين كرده باشند. اگر مدت زمان لازم براي برداشت محصول يك سال است، مدت عقد يك سال است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مالالاجاره را روزانه يا ماهانه تعيين كرده باشند. شرايط تجديد چنين عقد اجارهاي، همانند عقد اجارهاي است كه براي يك سال تعيين شده است. در حقوق فرانسه برعكس حقوق مصر، قانونگذار مدت زماني كه متعاقدين ميتوانند در ظرف آن عقد اجاره را فسخ كنند، دقيقاً تعيين نكرده و آن را به عرف محل واگذار نموده است. بديهي است در اين صورت، تكليف قاضي سنگينتر ميشود و او بايد تعيين كند كه متعاقدين در ظرف چه مدتي، ميتوانند عقد اجاره را فسخ كنند. 3. حقوق ايران در مواد 501 و 515 ، قانون مدني ايران، قانونگذار به اين موضوع توجه كرده است. اما قبل از اينكه اين مواد را بررسي كنيم، بهتر است به فقه اماميه كه وجهة نظر نگارندگان قانون مدني بوده است، مراجعه كنيم و ببينيم كه در اين زمينه تدبير فقها چگونه بوده است. الف: فقه اماميه در فقه اماميه در اين خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است: 1. گروهي اجاره را به دليل مجهول بودن مدت، بكلي باطل دانستهاند. مرحوم صاحب جواهر، اين نظر را به متأخران منتسب كرده است. ابنادريس حلي همين عقيده را دارد وي در سرائر ميگويد6 (ابن ادريس، بيتا، ج2، ص461): «آنچه را كه اصول مذهب اقتضا مينمايد، اين است كه چنين عقدي جايز نيست. لذا، پرداخت اجرةالمسمي الزامي نيست، بلكه موجر مستحق اجرةالمثل است، زيرا اجرت معين نشده است.» محقق كركي هم همين نظر را دارد و ميگويد7 (كركي، 1410ق، ج7، ص108): «اگر موجر مالي را به مستأجر اجاره داد براي هر ماه به يك درهم، و مدت را معين نكند؛ يا اجير را براي حمل كالايي مجهول اجاره نمود، هر چند كه كالا مشاهده شده و گفته شده كه حمل هر كالا به يك درهم است؛ يا او را براي مدت يك ماه اجاره نمود و گفت: اگر مستأجر به مازاد بر آن به سكونت ادامه داد، مبنا همان اجرت مقرر است، قول صحيح اين است كه اين اجاره باطل است، بجز در خصوص مورد اخير كه فقط نسبت به مازاد بريك ماه باطل است.» علامة حلي در مختلف الشيعه همين نظر را تأييد كرده است. 2. گروهي ديگر اجاره را تازماني كه مستأجر به سكونت خود با رضاي مالك ادامه ميدهد، نافذ شناختهاند؛ بدين صورت كه اجاره براي مدتي كه مبناي كرايه قرار گرفته است منعقد ميشود و در اثر تراضي دو طرف، دوباره اجاره براي همان مدت تجديد ميشود. يعني، در پايان آن مدت و تا زماني كه وارد مدت جديد نشدهاند، طرفين حق فسخ اجاره را دارند. ولي اگر متعاقدين سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پايان تجديد ميشود (محقق قمي، 1324ق، ص327؛ يزدي، 1357، ج2، ص207). 3. گروه سوم اجاره را فقط نسبت به مدتي كه مبناي اجاره بها واقع شده است، درست شمردهاند و نسبت به بقية مدت باطل دانستهاند. شيخ طوسي كه اين نظر را پذيرفته است، ميگويد8 (طوسي، 1377، ج2، ص711): «اگر موجر بگويد كه اين خانه را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان مبلغ، عقد اجاره صحيح است ... دليل ما اين است كه دليل بربطلان اين عقد نيست، لذا اصل جواز آن است.» گويا، مقصود شيخ اين است كه اجاره براي يك ماه صحيح است، زيرا ايشان در مبسوط ميگويد9 (علامه حلي، 1374، ج6، ص106): «اگر گفت: اين را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان،عقد اجاره صحيح است؛ زيرا ماه معلوم است. گفته شده عقد باطل است، زيرا عقد اجاره اضافه برمجهول شده است. و كساني كه ميگويند صحيح است، اجرت براي يك ماه را الزامآور ميدانند و اضافه بر يك ماه، اجرهالمثل ثابت ميشود.» مرحوم صاحب جواهر نيز ميگويد 10 (نجفي، بيتا، ج27، ص234): «اگر گفت: اين را اجاره دادم براي هرماه فلان مبلغ، عقد براي يك ماه صحيح است. و براي مازاد برآن اگر به سكونت ادامه داد، اجرةالمثل ثابت ميگردد.» از مفتاح الكرامه نقل شده كه قول چهارمي را علامة حلي برگزيده است كه اگر متعاقدين تاريخ شروع مدت را تعيين نكنند، عقد باطل است.ليكن اگر تاريخ شروع عقد را مشخص كنند، عقد اجاره براي يكماه صحيح است، (حسيني روحاني، 1414ق، ج16؛ ص48). امام خميني(ره) در اين خصوص، نظر ديگري را مطرح ميكنند و ميگويند11 (خميني(ره) 1403ق، ج1، ص572): « اگر گفت: هر اندازه در اين خانه سكونت كردي هر ماه يك دينار است، در صورتي كه مقصود آنان عقد اجاره باشد، باطل است. و ظاهراً اگر مقصود اباحة به عوض باشد، عقد صحيح است. فرق آن دو اين است كه در اجاره، مستأجر مالك منافع ميشود، ولي در اباحه، اين گونه نيست.» همچنان كه در عبارت اخير به قول محقق كركي اشاره شد، برخي از فقها همين موضوع را به گونهاي ديگر مطرح كردهاند؛ بدين صورت كه اگر موجر بگويد كه آن را براي يك ماه با اجاره بهاي يك درهم اجاره داده است، ليكن با انقضاي مدت يك ماه، مستأجر همچنان عين مستأجره را تخليه نكند، اجاره بها همان اجاره بهاي مقرر است.12 حال،آيا چنين عقدي صحيح است يا باطل؟ يا اينكه بين ماه اول وبعد از آن قائل به تفصيل شويم و بگوييم كه براي ماه اول عقد صحيح است، ولي براي ماه دوم عقد باطل است؟ شكي نيست كه عقد مذكور نسبت به يك ماه اول، عقد اجاره و صحيح است. اما نسبت به مازاد بر يك ماه، وجوه مختلف ذيل قابل ذكر است: 1.اضافه بر يك ماه اول، ماههاي بعد از آن نيز عقد اجاره است. 2.مازاد بر يك ماه، نوعي شرط (شرط ضمن عقد اجاره) است. 3. توافقي كه بين موجر و مستأجر صورت گرفته، نسبت به مازاد بريك ماه نوعي تراضي و عقدي است خصوصي كه ماهيت عقد اجاره را ندارد، ليكن توافقي است كه ميان موجر و مستأجر صورت گرفته است(حسيني روحاني، 1414ق، ج16، ص54). محقق كركي معتقد است كه در اين حالت، عقد اجاره براي يك ماه صحيح است، ليكن نسبت به مازاد بريك ماه عقد باطل خواهد بود.13 (كركي، 1410ق، ج2، ص108). به نظر ميرسد نظري كه توافق بين موجر و مستأجر نسبت به مازاد بريك ماه را نوعي تراضي ميداند، صحيحتر باشد؛ زيرا در عقد اجاره مدت بايد معلوم باشد، و الا اجاره باطل است. ليكن در اينجا متعاقدين توافق كردهاند كه اگر مستأجر عين مستأجره را تخليه نكند، موجر به ازاي هر ماه مستحق اجرت مقرر است. و از آنجا كه مدت عقد مشخص نيست، ماهيت عقد اجاره را ندارد. بنابراين، بايد آن را نوعي قرارداد خصوصي با شرط خيار فسخ، براي هر كدام از متعاقدين محسوب كرد. ب: حقوق موضوعه مادة 468 قانون مدني ايران تصرح دارد كه اگر متعاقدين مدت (اجارة اشياء) را ذكر نكنند، عقد باطل است. بطور كلي، اگر مدت در هر موردي كه ذكر آن براي معين كردن ميزان منفعت لازم و ضرور است قيد نشود، عقد اجاره باطل است. با اين حال، در مادة 501 و 512 قانون مدني، قانونگذار به موردي اشاره كرده است كه مدت اجاره مشخص نيست، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است. فرض كنيم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قطعي ندارد، و هنوز نميداند تا چه مدت ميتواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرايه را براي كمترين مدتي كه عرف براي تعيين اجاره مقرر داشته است، معين ميسازند و ديگر سخني از تمام مدت اجاره به ميان نميآورند. در واقع، مبلغ كرايه را براي واحدي كه در عرف براي اجاره وجود دارد معين ميسازند، و دربارة ادامه استفاده از عين مستأجره سكوت كنند. حال اين پرسش به ميان ميآيد كه آيا ميتوان توافق اين اشخاص را كه در عرف نيز محترم شمرده شده است، ناديده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت باطل دانست؟ اگر اين توافق محترم و نافذ است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟ در ميان حقوقدانان ايران دربارة عقد اجارهاي كه پرداخت مالالاجارةآن از قرار روز، ماه يا سال تعيين شده است، اتفاق نظر وجود دارد كه اين اجاره عقدي لازم ونسبت به طرفين لازم الرعايه است. اما در مورد ماهيت رابطة طرفين بعد از اين مدت، اختلاف نظر وجود دارد. علت بروز اختلاف ميان آنان، ناشي از عدم دقت قانونگذار در تدوين مادة 501 است. اين ماده مقرر ميدارد: «اگر در عقد اجاره مدت به طور صريح ذكر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد، اجاره براي يك روز يايك ماه يا يك سال خواهد بود. و اگر مستأجر عين مستأجره را بيش از مدتهاي مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلية‌يد او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله براي بقية مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود.» مادة 515 قانون مدني، همين موضوع را در خصوص اجارة اشخاص مطرح كرده است. اين ماده نيز مقرر ميدارد: «اگر كسي بدون تعيين انتهاء مدت اجير شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتي كه مزد از قرار آن معين شده است. بنابراين، اگر مزد اجير از قرار روز يا هفته يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد، مدت اجاره محدود به يك روز يك هفته يا يك ماه يا يك سال خواهد بود و پس از انقضاء‌مدت مزبور، اجاره برطرف ميشود. ولي اگر پس از انقضاء‌مدت اجير به خدمت خود دوام دهد و موجر او را نگاه دارد، اجير نظر به مراضات حاصله به همان طوري كه در زمان اجاره بين او و موجر مقرر بود، مستحق اجرت خواهد شد.» حال، اگر مدت اوليهاي كه پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعيين شده است منقضي شود و بعد از آن مدت ثانوي شروع شود، دربارة ماهيت اين مدت ثانوي - كه آيا ماهيت قراردادي دارد يا غير قراردادي و اگر ماهيت قراردادي دارد، آيا قرارداد عقد اجاره است يا اينكه عقدي است خصوصي -، ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد؛ كه در ذيل اين نظريات نقل ميشود. پي نوشت ها : 2.»Si le bail d un appartement meuble est cense Fait alannee quandila ete fait a tant pay an. Au mois quand il a ete fait a tant par mois. Au jour, sil a ete fait a tant par jour. si rien ne constate que le bail soit fait a tant par an, par mois ou par jour, la location est censee fait suivant lusage des liux« 3.»Si le bail a ete fait sans ecrit, lune des parties ne pourra donner conge a lautre quen observant les delais par lusage des lieux.« 4.»Si a lexpiration des baux ecrits, le preneur reste et est laisse en possession.il sopere un nouveau baill dont leffet est regle par l article relatife aux location faits sans ecrit.« 5.»le bail, sans ecrit. dun fonds rural, est cense fait paur le temps qui est necessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de lheritage afferme.« 6. «الذي تقتضيه اصول المذهب ان ذلك لا يجوز، و لا يلزم اجرة المسمي، بل الجميع يستحق اجرة المثل لانّه ما عين اجرة المدة.» 7. «لو آجره كل شهر بدرهم و لم يعين، أو استاجره لنقل الصبرة المجهولة و ان كانت مشاهدة كل قفيز بدرهم، أو استأجره مدة شهر بدرهم فان زاد فبحسابه فالاقرب البطلان، الا الاخير فان الزائد باطل.» 8..«اذ قال آجرتك هذه الدار كل شهر بكذا كانت اجارة صحيحة ... دليلنا انه لا دليل علي بطلان ذلك و الاصل جواز.» 9.«والظاهر ان مراده، في شهر واحد لانه قال في المبسوط: اذا قال: آجرتك كل شهر بكذا، كان صحيحاً لان الشهر معلوم. و قيل: يبطل، لانه اضافة الي المجهول، فمن قال: يصح، قال: يلزمه اجرة شهر واحد، و مازاد عليه فاجرة المثل.» 10.«و اذا قال: آجرتك كل شهر بكذا، صح في شهر، و له في الزائد اجرة المثل ان سكن» 11.«او قال: كلما سكنت هذه الدار فكل شهر بدينار مثلاً، بطل ان كان المقصود الاجارة، و صح ظاهراً لو كان المقصود الاباحة بالعوض. و الفرق ان المستأجر مالك للمنفعة في الاجارة دون المباح له.» 12.«آجر تك شهراً بدرهم فان زادت فبحسابه.» 13.«او استاجر مدة شهر بدرهم، فان زاد فبحسابه ... فان الزائد باطل.» منبع:www.lawnet.ir ادامه دارد .... ae
#دین و اندیشه#
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: راسخون]
[مشاهده در: www.rasekhoon.net]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 434]
-
دین و اندیشه
پربازدیدترینها