"تیررس مجلس یازدهم: طرحی که به قانون مالیات بر خانه‌های خالی تبدیل شد"

در سال ۱۳۹۹، قانونی تصویب شد که به طور خلاصه می‌گوید هر خانه‌ای که بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی از سکنه باشد، باید مالیات بر اساس درآمد اجاره آن پرداخت شود. این اقدام به منظور حل مشکلات مسکن و پاسخ به نیازهای افراد جامعه انجام شده است. این قانون در حال اجراست، اما به دلیل عدم تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان، اجرای عادلانه‌ای برای آن مشکلاتی ایجاد کرده است.

در سال‌های اخیر، با کاهش تولید و عرضه مسکن، بازار مسکن به طور غیرمنطقی رشد کرده است، که منجر به کاهش قدرت خرید و توانایی مردم در تهیه مسکن شده است. این وضعیت باعث شده که افراد زیادی، به ویژه افرادی با درآمد متوسط و کمتر، قادر به خرید یک مسکن نباشند و بیشتر به اجاره‌نشینی متوسل شوند. این موضوع باعث افزایش قیمت‌های اجاره به شدت بی‌سابقه‌ای شده است.

آمار نشان می‌دهد که اجاره‌ها از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵ دو برابر شده است، که نشان از کاهش توانایی مالی مردم در زمینه مسکن دارد. همچنین، بر اساس گزارش مرکز آمار، در سال ۱۳۹۵ حدود ۲.۶ میلیون خانه خالی و بی‌کار در کشور وجود داشته که بدون هیچ استفاده‌ای خالی واقع شده‌اند. این تعداد در مقایسه با دهه‌ی گذشته سه برابر شده است و نشان از افزایش نگران‌کننده خانه‌های خالی است.

مسئله خانه‌های خالی در ایران، با اختلاف آن نسبت به نرخ متوسط طبیعی، که نشانگر رغبت صاحبان سرمایه به خرید و نگه‌داری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه است، واضح می‌شود.

خانه‌های خالی می‌توانند به دلیل عوامل مختلفی مانند مسائل قانونی، خانه‌های تعطیلاتی، انتقال وراثت، مهاجرت‌های فصلی یا دائمی، نیاز به زمان برای فروش و اجاره، و حتی عدم توافق برای سکونت مالک یا مستاجر جدید باشند.

اما برخی خانه‌ها بدون استفاده مانده و خالی می‌مانند به دلیل استفاده از بازار مسکن به عنوان یک فرصت کم‌ریسک و پرسود برای سرمایه‌گذاری. این موضوع منجر به کاهش تعداد خانه‌هایی که به فروش یا اجاره عرضه می‌شوند، و در نتیجه، به افزایش قیمت‌های اجاره و فشار بر افرادی که به دنبال اجاره مسکن هستند، منجر می‌شود. علاوه بر این، این وضعیت باعث می‌شود که حجم زیادی از سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن به‌طور نامناسب محبوس شود، که این امر به رشد تولید و ایجاد اشتغال آسیب می‌رساند.

اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به مالکانی که تعداد زیادی خانه دارند، تحت فشار قرار دهد تا واحدهای خود را عرضه کنند یا مالیات پرداخت کنند. اما برای موفقیت این ابزار، باید مشکلاتی که از جمله نقص اطلاعات در سامانه املاک و اسکان و عدم همکاری سازمان ثبت اسناد وجود دارد، برطرف شوند.

مشکلات موجود در سامانه املاک و اسکان، ناشی از عدم همکاری سازمان ثبت اسناد است که اطلاعات لازم را ارائه نمی‌دهد. این موضوع باعث می‌شود که مالیات پیش‌بینی شده از خانه‌های خالی به میزان مناسبی واقع‌پذیر نباشد.

بنابراین، لازم است که سازمان ثبت اسناد و املاک با وزارت راه و شهرسازی همکاری کند تا اطلاعات مالکیت املاک را در اختیار وزارت قرار دهد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تاکید دارد که باید این همکاری انجام شود. همچنین، شهردار تهران نیز برآورد می‌کند که تعداد زیادی واحد خالی در این شهر وجود دارد، اما تا کنون تنها تعداد کمی از آن‌ها به سازمان مالیاتی معرفی شده است.

از این رو، مالیات بر خانه خالی می‌تواند به عنوان یک ابزار مهم در تکمیل سامانه املاک و اسکان نیز در نظر گرفته شود. این مالیات می‌تواند انگیزه مالکان را برای اظهار سکونت خود در واحدهای خالی افزایش دهد و در عین حال، مشمولانی که سکونت خود را اظهار نکنند، به جرایم مالیاتی متحمل شوند، که این امر نیز در متن قانون تصریح شده است.

تجربه‌های کشورهای دیگر نشان می‌دهد که اعمال مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند منجر به افزایش عرضه مسکن و کنترل بازار اجاره مسکن شود، اما برای موفقیت این ابزار، نیازمند طراحی دقیق و مطمئن است.

اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در ایران از قبل انقلاب وجود داشته و بارها تغییر کرده است، اما تاکنون به صورت عملی اجرا نشده است. اخرین تغییرات در قانون مالیات بر خانه‌های خالی به تاریخ آذر ۱۳۹۹ صورت گرفت که در آن سعی شده است که مشکلات اساسی آن رفع شود. اما با وجود اینکه این قانون وجود دارد، اجرایی نشده است به دلیل نقص اطلاعات در سامانه املاک و اسکان.

بنابراین، نیاز اصلی در حال حاضر تکمیل سامانه املاک و اسکان است. تکمیل این سامانه مهم است زیرا می‌تواند نقش مهمی در جمع‌آوری اطلاعات و اجرای مالیات بر خانه‌های خالی داشته باشد. این مالیات می‌تواند به عنوان ضمانتی برای اظهار سکونت و مالکیت افراد در نظام مسکن مورد استفاده قرار گیرد. به این ترتیب، املاکی که سکونت یا مالکیت آن‌ها اعلام نشده است، به عنوان خانه‌های خالی در نظر گرفته می‌شوند و باید در زمان نقل و انتقال مالکیت آن‌ها، مالیات معادل پرداخت شود.

علاوه بر این، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به عنوان ضمانتی برای تکمیل سامانه املاک و اسکان عمل کند. این سامانه می‌تواند از اخذ سایر مالیات‌ها، شناسایی و واگذاری تسهیلات حمایتی نیز استفاده کند. بنابراین، نظارت بر اجرای این قانون و تکمیل سامانه املاک و اسکان، به عنوان اولویت‌های اصلی در حوزه مسکن باید مدنظر قرار گیرد.