در زمان قیمت گذاری ملک این ۱۰ اشتباه را مرتکب نشوید !

موافق هستید که خرید و فروش ملک جزو مهم ترین تصمیمات هر فرد در طول زندگی است ؟ تصمیمی که اگر به اشتباهی صورت بگیرد می‌تواند خسارت‌های جبران ناپذیری برای افراد به همراه داشته باشد؟ روش ناصحیح قیمت گذاری املاک توسط کارشناسان نامتخصص و غیر حرفه‌ای یکی دیگر از مسائلی است که باید مورد توجه قرار گیرد.

در ادامه این مطلب قصد داریم تا شما را با اشتباهات بزرگ و مهم در زمان قیمت گذاری ملک آشنا کنیم تا در زمان فروش ملک خود به مشکلی برخورد نکنید.

در این مطلب می‌خوانید:

· انواع اشتباهات بزرگ در قیمت گذاری ملک و ساختمان

· رویکردهای عمومی قیمت گذاری در ملک و ساختمان

اشتباهات بزرگ در قیمت گذاری ملک و ساختمان

۱.از دیدگاه نظری نوسانات و تغییرات سطح قیمت املاک، به عوامل متعددی بستگی دارد. بعضی از این عوامل دارای ماهیتی کمی و برخی هم از سرشت کیفی برخوردارند. در برخی از موارد بدون توجه به برخی از معیارها قیمت گذاری می‌شود که این اشتباه بزرگ است.

۲. گاهی دسترسی به معابر اصلی در قیمت‌گذاری اثرگذار می‌شود که نباید فقط این مورد در افزایش یا کاهش قیمت نقش داشته باشد.

۳. در شهرهای بزرگ معمولاً منطقه در قیمت گذاری موثر است و برخی از مناطق ویژه قیمت خاصی  نیز دارند. باید مراقب بود که فقط به خاطر منطقه، قیمت‌گذاری ملک مورد توجه نباشد معمولاً کیفیت ساخت و جنس مصالح و نوع ساخت نیز در قیمت‌گذاری مهم است.

۴. گاهی فاصله متوسط از یک مکان مهم ملاک قیمت‌گذاری می‌باشد. برای نمونه نزدیکی به پارک‌ یا مکانی مذهبی یا یک موقعیت محلی خوب در قیمت‌گذاری مورد توجه قرار می‌گیرد. این نوع قیمت‌گذاری نیز خالی از اشتباه نیست و باید مراقب بود که ارزش منطقه چه مقدار در قیمت‌گذاری دخیل می‌باشد.

۵. گاهی قیمت‌گذاری اشتباه به خاطر کاربری ملک انجام می‌شود برای نمونه املاک تجاری گران‌قیمت‌ترین محسوب می‌شوند و به ترتیب املاک اداری و مسکونی، درجه اهمیت کمتری در قیمت‌گذاری دارند این نوع قیمت‌گذاری نیز خالی از اشتباه نیست، زیرا هر لحظه امکان تغییر کاربری یک منطقه یا برج و ساختمان وجود دارد. در صورتی که یک ملک دارای چندین کاربری باشد باید بهترین کاربری آن را که بیشتر از آن استفاده می‌شود در نظر گرفت. برای قیمت‌گذاری دقیق باید ارزش دقیق کاربری محاسبه شود نه نوع کاربری.

۶.مساحت یکی از ویژگی‌های مهم املاک است که بر ارزش و قیمت آن‌ها اثر مشخص می‌گذارد. یعنی با افزایش مساحت ملک، قیمت آن کاهش می‌یابد. البته میزان کاهش قیمت بستگی به کاربری ملک دارد. اگر ملک تجاری باشد این ضریب بسیار بالاتر است تا زمانی که ملک مسکونی باشد و در املاک صنعتی این ضریب خیلی کوچک است. در قیمت‌گذاری براساس مساحت باید دقت کرد که این مساحت چه ارزشی در کل ایجاد خواهد کرد و نباید فقط صرف مساحت قیمت‌گذاری صورت گیرد.

۷. دسترسی به معابر اصلی هم یکی از عوامل موثر بر ارزش املاک است. هر چه دسترسی به معابر اصلی راحت‌تر باشد، منطقاً باید قیمت ملک افزایش یابد. باید دقت کرد که در شهرهای بزرگ با حجم ترافیک بالا اگر این دسترسی باعث سلب آرامش شود از عوامل کاهنده ارزش و قیمت به حساب می‌آید.

۸. عامل دیگری که در قیمت‌گذاری و ارزشیابی املاک اشتباه صورت می‌گیرد و باید مورد توجه قرار گیرد. مسأله محدود نمودن منطقه مورد ارزشیابی است. در هر منطقه عوامل مشخصی هستند که بر ارزش املاک در آن منطقه اثر می‌گذارند و زمانی که محدوده ارزشیابی بسیار بزرگ می‌شود، عوامل بیشتری هم مورد بررسی قرار می‌گیرند. در این صورت متغیرها حالت تجانس خود را از دست داده و ناهمگون می‌شوند و ممکن است که فرایند ارزشیابی را دچار انحرافات جدی کرده و ارزش تعیین شده را از درجه اعتبار ساقط کند.

۹.باید توجه داشت که داشتن خیابان‌های فرعی و کوچه‌های عریض‌تر نیز می‌تواند عاملی باشد که باعث بالا رفتن ارزش و قیمت املاک شود، اما این نتیجه در صورتی معتبر و منطقی است که املاک مورد ارزشیابی همه در یک کوچه و یا خیابان فرعی قرار گرفته باشد؛ زیرا ممکن است کوچه یا خیابانی با عرض کمتر دارای املاکی با ارزش بالاتر باشد و این امر علل مختلفی می‌تواند داشته باشد. مثلاً توسعه‌یافتگی یک کوچه در مقابل سایر کوچه‌ها می‌تواند ارزش بالاتری را ایجاد کند پس باید زمانی اثر خیابان فرعی و کوچه را تعیین کرد که همه املاک مورد نظر در یک منطقه قرار گرفته و از بسیاری جهت شبیه یکدیگر باشند. 

۱۰. در نهایت باید گفت که قیمت‌گذاری و ارزشیابی املاک فرایندی بسیار پیچیده است و به این دلیل که عوامل بسیار زیادی بر ارزش املاک اثرگذار هستند باید در قیمت‌گذاری و ارزشیابی املاک بسیار دقت شود.

رویکردهای عمومی قیمت گذاری در ملک و ساختمان

در کل رویکردهای مهمی که در قیمت گذاری وجود دارد شامل موارد زیر می‌باشد که به طور خلاصه تشریح می‌شود :

رویکرد مبتنی بر هزینه:

در این رویکرد قیمت املاک و ساختمان‌ها براساس کل هزینه ساخت و ساز به علاوه یک حاشیه سود معقول تعیین می‌شود.

مزایا: ساده و سریع است، رویه عمل استاندارد است، در بازارهای ایستا، ثبات قیمت ایجاد می‌کند، از نظر مشتری منصفانه هستند، سودآورترین روش است.

معایب: رقابت، عرضه و تقاضا را در نظر نمی‌گیرد، به حساسیت مشتریان نسبت به قیمت توجه نمی‌کند. گاهی ویژگی‌های منحصر به فرد ملک و ساختمان و شرایط فروش را در تصمیمات لحاظ نمی‌کند.

رویکرد مبتنی بر رقابت:

در این رویکرد قیمت جهت تحقق وضعیت رقابتی بازار تعیین می‌شود. در این رویکرد عامل تعیین کننده این است که ملک‌ها، ساختمان‌ها یا پروژه‌های رقبا در چه وضعیتی است و یا در کل رقبا در حال انجام چه کاری هستند.

مزایا: سادگی و سرعت، ممکن است که از جنگ قیمت‌ها جلوگیری کند، زیرا رقبا می‌دانند که کاهش قیمت تقلید می‌شود.

معایب: از ابتکار عمل برای سود بنگاه جلوگیری می‌کند، هزینه‌های خود بنگاه را نادیده می‌گیرد و نهایتاً پیروی از رقبا  می‌تواند به قیمت‌گذاری کمتر از هزینه منمجر شود.

رویکرد قیمت‌گذاری بر مبنای مشتری:

در این رویکرد قیمت براساس واکنش مشتریان به قیمت تعیین می‌شود. در این حالت سطح قیمت با توجه به خواست، رفتار، ذائقه‌ها و ترجیحات مشتری تعیین می‌گردد.

مزایا: توجه به رابطه سهم بازار(تقاضا)  و قیمت، حداکثر کردن سودن کوتاه مدت و بلندمدت و سهم بازار افزایش می‌یابد، تفاوت در ارزش‌ها و ادراک مشتریان را در نظر می‌گیرد و به قیمت‌هایی منجر می‌شود که مشتریان تمایل دارند و می‌توانند بپردازند.

معایب: هزینه و قیمت‌های رقبا را در نظر نمی‌گیرد و به یک سیستم اطلاعاتی بازاریابی بسیار قوی و پویا نیاز دارد.

رویکرد قیمت‌گذاری یکپارچه:

در این رویکرد به هر سه عامل هزینه، رقابت و مشتری توجه می‌شود. مزایا و معایب: چون این رویکرد معجونی از سه رویکرد قبلی است، همزمان مزایا و معایب آن سه را دارد. ولی یک عیب بزرگ دارد و آن نیز مشکل بودن این مسئله است که به هر حال کدام عامل نقش بیشتری باید در قیمت‌گذاری داشته باشد و نیز این که آن عامل چگونه شناسایی شود.

رویکرد کارآفرینانه:

همچنان که محیط‌های بیرونی بی‌ثبات‌تر می‌شوند، قیمت‌گذاری باید بیشتر به خارج متمرکز شود و مدیران باید رویکردهای قیمت‌گذاری را مورد توجه قرار دهند که مبتنی بر بازار و منعکس کننده قصد شرکت جهت اتخاذ ریسک‌های حساب‌ شده‌تر، فعال‌تر و انعطاف‌پذیرتر باشد.

مزایا و معایب:  در دنیای پویای کسب و کار بهترین نتیجه را دارد، چون از ویژگی‌های کارآفرینان (نوآوری، ریسک پذیری، فعال بودن) برخوردار است و می‌تواند به مزیت رقابتی منجر شود.

مهم‌ترین عیب این رویکرد پیچیدگی آن است و عدم اطمینان بیشتری نسبت به سایر رویکردها دارد.

نتیجه گیری :

قیمت یکی از مهم‌ترین جنبه‌های بازاریابی، معامله و خرید، فروش ملک است و برای رسیدن به قیمتی معین باید متغیر‌های بسیاری را از وضعیت رقابتی گرفته تا ذهنیت و تصویر ملک و ساختمان به حساب آورد. قیمت در ملک و ساختمان تعاریف و مفاهیم مختلفی دارد مانند: بهای اجاره آپارتمان و رهن، قیمت خرید و فروش خانه، بهای سرقفلی و بهای ارزش افزرده و ... دارد. لذا در زمان فروش ملک خود تمام معیارهای گفته شده را بررسی کنید و از یک مشاور املاک حرفه‌ای و قابل اعتماد هم درخواست کمک کنید. همچنین با درج آگهی ملکی در وب سایت شابش می توانید بازدید بهتر و بازخورد بیشتری از  آگهی ملک خود داشته باشید.