محبوبترینها
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
در خرید پارچه برزنتی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1828879269
بحران فزاینده در بازار مسکن/بررسی وضعیت شاخص‌های اقتصادی در 25 سال اخیر
واضح آرشیو وب فارسی:الف: بحران فزاینده در بازار مسکن/بررسی وضعیت شاخص‌های اقتصادی در 25 سال اخیر
بخش اقتصادی الف؛ 03 بهمن ماه 95
بازار مسکن و همچنین اقتصاد کشور در ایستایی عمیقی به سر می‌برند. بعضی از کارشناسان رکود فعلی مسکن را عادی می‌دانند و معتقدند دلیل اصلی رکود، وجود واحدهای خالی فراوان و زیادی عرضه مسکن است.
تاریخ انتشار : يکشنبه ۳ بهمن ۱۳۹۵ ساعت ۱۱:۵۶
رکود مسکن نه به‌خاطر وجود مازاد مسکن بلکه به خاطر ظهور فاز جدید در این بازار است. در نوشته قبلی (مورخ 20 دی) متذکر شدیم که سهم مسکن در سبد خانوار در استان تهران طی سال‌های اخیر رشد داشته است. این به آن معنی است که افراد فاقد مسکن به دلیل بالا رفتن سهم اجاره در سبد خانوار توانایی خرید خانه جدید را ندارند. در این نوشته شواهد دیگری برای بروز بحران و گذار فاز جدید در وضعیت مسکن ارائه خواهیم داد. شاخص شروع دوره رونق بازار مسکن در تحلیل دینامیک یک سیستم پیچیده و در تلاش برای یافتن روابط علی بین متغیرها باید در مقیاس‌های متفاوت به آنها نگاه کرد. دو متغیر که در یک مقیاس دارای همبستگی مثبت هستند، ممکن است در مقیاس‌های دیگر بدون همبستگی یا حتی دارای همبستگی منفی باشند. در بررسی یک سیستم در مقیاس‌های متفاوت یکی از اولین تحلیل‌ها تلاش برای دانستن آن است که آیا آن سیستم دارای گذار فاز است یا خیر. در فازهای متفاوت رفتار یک سیستم بس ذره‌ای به‌طور جدی تغییر می‌یابد. اگر بتوانیم در مقیاس بالا در یک سیستم گذار فازی را مشاهده کنیم، آنگاه می‌توانیم در یک مقیاس پایین‌تر رفتار سیستم را در هر فاز جداگانه بررسی کنیم. بگذارید بحث را با یک مثال آشنا ادامه دهیم. رفتار یک مولکول آب در کنار دیگر مولکول‌ها نسبتا ساده است. نیرویی که دو مولکول به یکدیگر وارد می‌کنند عموما توسط یک تابع خوش‌رفتار توضیح داده می‌شود. با این حال وقتی تعداد بسیار زیادی مولکول در کنار یکدیگر قرار می‌گیرند رفتارهای بسیار پیچیده‌ای بروز می‌دهند. با اینکه رفتار دو مولکول آب بسیار ساده است، در مقیاس کلان مجموعه مولکول‌ها در بعضی دماها و فشار‌ها گاز بوده و در بعضی دماها به آب و سپس به یخ تبدیل می‌شوند. اگر بخواهیم پاسخ یک مجموعه از مولکول‌های آب را به یک تحریک بیرونی بدانیم ابتدا باید مشخص کنیم که در کدام فاز هستیم: بخار، آب یا یخ. هر فاز سیستم تحلیل خود را لازم دارد. ابتدا اجازه دهید مجددا به قیمت مسکن طی سالیان متمادی نگاهی بیندازیم. همان‌طور که از نمودار شکل 1 پیداست مسکن همواره دوره‌های رکود و رونق را طی کرده است. رکود فعلی از سال 1392 آغاز شده است. سوال اینجاست که چه زمانی این رکود پایان می‌یابد. اگر به زمان طبیعی خروج از رکود نزدیک شده باشیم، یک تحریک دولتی می‌تواند این فرآیند را سرعت بخشد و شانس خروج اقتصاد کشور از رکود را بالا ببرد. آیا طی امسال یا سال آینده مسکن دوره رونق را تجربه خواهد کرد؟ میتوان شاخص خروج مسکن از رکود را یافت؟ شکل 1: نمودار لگاریتمی قیمت مسکن. همان‌طور که مشاهده می‌شود مسکن دوره‌های رکود و رونق را تجربه کرده است. به نظر می‌آید رکود فعلی یکی از رکودهای دوره‌ای مسکن باشد.
شکل 2: در این نمودار قیمت مسکن طی یک دوره 25 ساله با توجه به نرخ تورم به قیمت سال 1393 محاسبه شده است. همان‌طور که مشاهده می‌شود قیمت مسکن در یک دهه اخیر رشد حقیقی را تجربه کرده است به عبارت دیگر رشد آن بیشتر از نرخ تورم بوده است. افزایش حقیقی قیمت اما به تنهایی به معنی ظهور فاز جدید اقتصادی مسکن است.
شکل3: سهم مسکن، آب، برق و سوخت در سبد هزینه‌های خانوار مردم استان تهران. همان‌طور که مشاهده می‌شود سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار در چند سال اخیر رشد ناگهانی یافته است. جهش ناگهانی سهم اجاره در سبد خانوار می‌تواند نشانه‌ای از ظهور فاز جدید اقتصادی باشد. برای اثبات اما شواهد بیشتری نیاز است.
در شکل دو نرخ مسکن با توجه به نرخ تورم به ارزش ریال در سال 1393 ترسیم شده است. همان‌طور که مشاهده می‌گردد در 15 سال اخیر مسکن یک رشد قیمت حقیقی را تجربه کرده است. این به تنهایی اما شاهدی بر‌گذار فاز اقتصادی است. در شکل سه اما شاهد نسبتا قابل قبولی یافت می‌شود. همان‌طور که در این شکل پیداست سهم اجاره در سبد خانوار مردم استان تهران اخیرا رشد چشمگیری را تجربه کرده است. این بدان معنی است که توانایی افراد فاقد مسکن برای پس‌انداز و خرید مسکن هر روز بیش از پیش کاهش می‌یابد. نویسنده معتقد است رکود فعلی بیش از آنکه یک رکود دوره‌ای مسکن باشد ناشی از مواجهه با این فاز جدید اقتصادی است. در ادامه دلایل بیشتری از ظهور چنین فازی را ارائه می‌دهیم. در نمودار شکل 4 دو منحنی ترسیم شده است. منحنی سبز لگاریتم قیمت مسکن و منحنی آبی نسبت هزینه اجاره به هزینه خرید مسکن در تهران است. دو فاز متفاوت در این نمودارها مشاهده می‌شود. فاز عادی که تا اواسط دهه 80 وجود داشته و فاز جدید که پس از آن آغاز شده است و ما در حال حاضر در آن به سر می‌بریم. در فاز قبلی مسکن نسبت هزینه اجاره به خرید حول یک مقدار میانگین 0047/0 در نوسان بوده است. به این معنی که اگر قیمت خانه‌ای یکصد میلیون تومان بوده است، اجاره آن در اطراف 470 هزار تومان در نوسان بوده است. در فاز جدید اما نسبت اجاره به خرید از نسبت قبلی فاصله چشمگیری یافته به میانگین 0055/0 هزارم نزدیک شده است. یعنی در فاز فعلی افراد اجاره نشین برای یک واحد یکصد میلیونی 550 هزار تومان پرداخته اند. نکته جالب آن است که در فاز عادی (یا فاز قبلی مسکن) منحنی نسبت اجاره به خرید مسکن (منحنی آبی) زمان شروع دوره رونق مسکن را مشخص می‌کرد. نرخ متوسط طی این دوره در نمودار شکل 4 ترسیم شده است. در علم اقتصاد ثابت بودن درازمدت نسبت درآمد به سرمایه جزو ؛واقعیت‌های کالدور (Kaldor’s facts) است. در واقع اگر نرخ سود به سرمایه افزایش یابد. پس‌انداز افزایش یافته و با مازاد سرمایه‌گذاری روبه‌رو می‌شویم. این امر باعث کاهش نرخ سود سرمایه‌گذاری می‌شود. در نهایت اقتصاد در نقطه تعادلی خود باز می‌ایستد. یک فرد اجاره‌دهنده یک سرمایه دارد که باید سود سرمایه‌گذاری خود را دریافت کند. اگر این سود کاهش یابد، سرمایه‌گذاری کم و اگر سود افزایش یابد سرمایه‌گذاری زیاد می‌شود. این بازی اما دو سو دارد. در یک سو موجران قرار دارند و در سوی دیگر مستاجران. اجازه دهید چرخه رکود و رونق را با این نگاه بررسی کنیم. شکل 4: منحنی سبز رشد لگاریتمی قیمت مسکن را نشان می‌دهد. نمودار آبی نسبت اجاره به قیمت مسکن را نشان می‌دهد. چند نکته از این دو منحنی میتوان دریافت کرد. تا اواسط دهه 80 نسبت اجاره به مسکن حول یک میزان میانگین در نوسان بوده است. در دوران رکود هرکاه این نسبت به مقدار میانگین خود نزدیک می‌شده است دوره رونق مسکن نیز آغاز می‌شد. در 10 سال اخیر اما نسبت اجاره به مسکن از میانگین تاریخی خود بسیار فراتر رفته است. این تغییر رفتار نشان‌دهنده ظهور یک فاز جدید اقتصادی است که مختصه‌های خود را داراست.
شکل 5: نمودار شماتیک دوره‌های رونق و رکود مسکن. منحنی آبی نسبت اجاره به خرید مسکن را و منحنی قرمز قیمت مسکن را نشان می‌دهد. هرگاه نسبت اجاره به خرید مسکن از یک حد میانگین فراتر رود دوره رونق مسکن آغاز می‌شود.
شکل 5 به‌طور نمادین یک چرخه رونق و افول قیمت مسکن را نشان می‌دهد. هر دوره شامل چهار قسمت است:قسمت اول چرخه، (محدوده زمانی ش در شکل 5): در این دوره در ابتدا نسبت اجاره به خرید مسکن پایین است. در این صورت اجاره‌نشینی مقرون به صرفه است. افراد ترجیحا پول خود را در بانک نگه داشته یا در کسب و کار خود استفاده می‌کنند و تقاضا برای خرید مسکن پایین است. همراه با کاهش تقاضا برای خرید مسکن، ساخت مسکن پایین می‌آید و ما دوره رکود را تجربه می‌کنیم. حال با گذشت زمان تقاضای جدید برای مسکن از سوی نسل جوان و مهاجران باعث افزایش قیمت اجاره می‌شود. همچنین تورم نیز قیمت اجاره را افزایش می‌دهد. بنابراین با وجود آنکه قیمت مسکن ثابت است قیمت اجاره افزایش می‌یابد. قسمت دوم چرخه (محدوده زمانی b در شکل 5): هرگاه نسبت اجاره به خرید از متوسط تاریخی خود بیشتر شود دیگر اجاره‌نشینی مقرون به صرفه نیست و افراد مستاجری که از پس‌انداز لازم برخوردار هستند اقدام به خرید مسکن می‌کنند. تقاضا برای خرید زیاد شده و قیمت مسکن آرام‌آرام افزایش می‌یابد. قسمت سوم چرخه (محدوده زمانی c در شکل 5): در این مرحله افراد متوجه می‌شوند که قیمت مسکن دوره افزایشی خود را آغاز کرده است. هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن از یکسو باعث افزایش ناگهانی قیمت آن می‌شود و از سوی دیگر باعث سرمایه‌گذاری و ساخت انبوه مسکن. مسکن با بسیاری دیگر از اقلام اقتصادی متفاوت است. تولید بسیاری از اقلام اقتصادی سریع است. اگر قیمت مرغ برای مثال گران شود مرغداران شروع به افزایش جوجه‌کشی می‌کنند. ظرف دو، سه ماه بازار با مازاد مرغ روبه‌رو شده و کاهش قیمت رخ می‌دهد. مسکن اما متفاوت است. اگر تقاضا برای مسکن زیاد شود، اقدام به عقد قرارداد مشارکت، اخذ پروانه و ساخت تا دو سال به طول می‌انجامد لذا دوره‌های رونق و رکود بسیار طولانی است. معمولا در محدوده رونق طی یک الی دو ساله قیمت مسکن یک تورم چهار، پنج ساله را جذب می‌کند. قسمت چهارم چرخه (محدوده زمانی d در شکل 5): در این قسمت از یکسو با افزایش شدید قیمت مسکن، نسبت به اجاره کاهش یافته و از سوی دیگر با ارائه خانه‌های ساخته شده در بازار سمت عرضه با انبوه کالا روبه‌رو می‌شود و یک دوره ارزانی اجاره نسبت به خرید را تجربه می‌کنیم و وارد دوره رکود جدید می‌شویم. چرخه ذکر شده در طی نمودارهای اجاره نسبت به خرید در شکل 4 به خوبی نمایان است. در نمودار این شکل می‌بینیم که هرگاه نسبت اجاره به خرید به نرخ متوسط خود نزدیک شده یا از آن جلو زده است، دوره افزایش قیمت مسکن در همان سال و سال متوالی آن آغاز شده است. همان‌طور که در شکل مشاهده می‌شود در سال‌های ۱۳۷۱ و ۱۳۷۶ نسبت اجاره به خرید از نرخ متوسط خود جلو زده است و در همان سال یا سال متوالی آن مسکن دوره رونق قیمت را آغاز کرده است. همین امر در سال ۱۳۸۷ مشاهده می‌شود. در پایان سال ۱۳۸۲ مسکن یک دوره رکود را آغاز کرده است. به‌طور معمول انتظار بر این است که دوره رکود چند سال ادامه یابد اما در این سال با وجود پایان یافتن یک دوره رونق، نسبت اجاره به خرید در حدود نرخ متوسط خود باقی می‌ماند. لذا تنها پس از گذشت یک سال مجددا در سال ۱۳۸۳ دوره رونق آغاز می‌شود. لذا به خوبی آشکار است که نسبت اجاره به خرید به عنوان زنگ هشدار آغاز دوره رونق مسکن عمل می‌کرده است. گذار فاز اقتصادی همان‌طور که از نمودار شکل 4 مشاهده می‌شود در فاز جدید اقتصاد مسکن، نسبت هزینه اجاره به خرید از نرخ متوسط خود در سال‌های گذشته عدول کرده و افزایش یافته است. این به آن معنی است که مستاجران پشت دیوار خانه‌دار شدن گرفتار شده و با وجود پرداخت ضرر به واسطه بالا بودن نسبت اجاره به خرید، قادر به خرید مسکن نیستند. این نکته را باید در نظر داشت که قیمت مسکن خود همواره طی ۱۵ سال گذشته در حال افزایش بوده است. در فاز قبلی قیمت مسکن رشد حقیقی نداشته و تنها همزمان با سرعت تورم رشد داشته است. در این حالت موجران تنها سودی که دریافت می‌کردند اجاره‌بها بوده است. همزمان مستاجران تنها وجهی که متضرر شده‌اند اجاره‌بها بوده است. در حال حاضر اما موجران از رشد حقیقی قیمت مسکن منتفع می‌شوند. لذا علی‌القاعده باید به اجاره‌بهای کمتر نسبت به گذشته راضی باشند. اما برخلاف انتظار همزمان اجاره‌بهای خود را افزایش داده‌اند. این به معنی ضرر دوچندان در سمت مستاجران است. ایشان از یکسو هم به واسطه گران شدن خانه هر سال از شانس خانه‌دار شدن محروم می‌شوند و از سوی دیگر با پرداخت اجاره بیشتر دچار ضرر می‌شوند. بنابراین عقل سلیم حکم می‌کند ایشان هر چه سریع‌تر به سمت خانه‌دار شدن بروند؛ امری که در چرخه‌های خرید مسکن در فاز قبلی مشاهده می‌شد. در واقعیت اما به واسطه دوپاره شدن جامعه شهری تهران به افراد خانه‌دار و افراد بدون خانه در فاز جدید عملا شانس گذار از بدون خانه به خانه‌دار هر روز سخت‌تر و سخت‌تر شده است. افزایش نسبت اجاره به خرید نشان از انباشت متقاضیان مسکن در سمت تقاضاست اما متقاضیانی که قادر به خرید مسکن نیستند تنها نرخ ناعادلانه جدید اجاره را می‌پردازند. فاز جدید اقتصادی؛ وضعیت بغرنجی که هر روز بغرنج‌تر خواهد شد در اینجا می‌خواهیم نشان دهیم که در صورت رها شدن به حال خود، این سیستم دینامیکی به سوی بحران بیشتر پیش خواهد رفت. بگذارید دینامیک توزیع ثروت افراد بدون خانه و افراد خانه‌دار را در فاز گذشته و در فاز فعلی بررسی کنیم. شکل 6 یک تابع توزیع فرضی برای ثروت مستاجران و موجران ارائه می‌دهد. نمودار آبی تابع توزیع ثروت افراد فاقد مسکن و نمودار قرمز تابع توزیع ثروت افراد صاحب مسکن است. در این تابع توزیع فرضی ۵۰۰ هزار خانوار ثروت زیر ۵۰ میلیون تومان دارند و ۴۹۰ هزار نفر ثروت بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون و الی آخر. تعداد افراد بین ۲۵۰ تا ۳۵۰ میلیون ناگهان کم می‌شود. دلیل آن، این است که این افراد می‌توانند یک آپارتمان ۶۰ تا ۷۰ متری متوسط در تهران خریداری کنند و به نمودار قرمز منتقل شوند. بنابراین تعداد افراد مستاجر با ثروت بالای ۳۰۰ میلیون شدیدا افت می‌کند. در سمت راست نمودار موجران با رنگ قرمز قرار دارند. از آنجایی که این افراد حداقل یک آپارتمان برای اجاره دادن در دست دارند ثروت ایشان از ۱۰۰ میلیون تومان شروع می‌شود. شکل 6: در این شکل تابع توزیع ثروت افراد به‌طور شماتیک در فاز عادی اقتصادی ترسیم شده است.
فاز عادی قیمت مسکن در فاز عادی قیمت مسکن یک جوان ابتدا در انتهای سمت چپ نمودار قرار می‌گرفت و ثروتی کمتر از ۵۰ میلیون تومان داشت. او به تدریج با پس‌انداز بر ثروت خود می‌افزود و به سمت راست نمودار آبی نقل مکان می‌کرد. همواره تعدادی از مستاجران با پس‌انداز به کف خرید یک آپارتمان کوچک نزدیک می‌شدند و از نمودار آبی به نمودار قرمز منتقل می‌شدند. هزینه قرار داشتن در نمودار آبی به شرط گران نبودن بهای آن پرداخت می‌شد. هر گاه نسبت قیمت اجاره به خرید از متوسط تاریخی خود در حدود چهل و هفت هزارم تجاوز می‌کرد افراد بیشتری از سمت راست نمودار آبی با خرید خانه به سمت راست در نمودار قرمز نقل مکان می‌کردند. این‌گونه بود که یک دوره رونق مسکن شکل می‌گرفت. با خرید آپارتمان بخشی از افراد بدون خانه وزن سمت آبی کاهش می‌یافت و در واقع از متقاضیان مسکن استیجاری کم می‌شد (یا حداقل رشد مسکن ساخته‌شده از رشد متقاضیان فزونی می‌یافت). از این رو با کاهش تقاضا نسبت اجاره به خرید از نرخ میانگین خود کمتر شده به مقادیری نظیر سی و پنج هزارم در سال ۱۳۷۵ کاهش می‌یافت (شکل 4). با کاهش نرخ اجاره همزمان دو اتفاق می‌افتاد؛ از یک سو علاقه به خرید خانه و دادن اجاره از سمت موجران کاهش می‌یافت و از سوی دیگر با کاهش اجاره مستاجران توانایی پس‌انداز بیشتری یافته و در نمودار آبی به سمت راست نزدیک‌تر می‌شدند. پس‌انداز آنها به حد خرید آپارتمان نزدیک می‌شد و می‌توانستند هنگامی که نسبت اجاره به خرید افزایش می‌یافت و از نرخ متوسط خود جلو می‌زد و دیگر پس‌انداز و مستاجر بودن مقرون به صرفه نبود، با خرید خانه به سمت راست نمودار در منحنی قرمز پرش کنند. باید متذکر شد سطح مشترک دو منحنی آبی و قرمز سطح مقطع برخورد دو منحنی است. این سطح تعداد افرادی را نشان می‌دهد که در دوره رونق می‌توانند به نمودار آبی جهش کنند. به علت بزرگ بودن سطح مقطع برخورد در فاز عادی یک دینامیک منطقی برای وضعیت ثروت افراد برای شکل دادن دوره‌های رونق و رکود مسکن وجود داشت. فاز فعلی قیمت مسکن در فاز فعلی اما نرخ اجاره به خرید از نرخ میانگین خود در دهه‌های گذشته جلو زده است و علی‌القاعده اجاره‌نشینی بسیار به ضرر مستاجران بوده و ایشان باید با خرید خانه به نمودار قرمز نقل مکان کرده جلوی ضرر خود را بگیرند. دلیل آنکه ایشان از خرید امتناع می‌ورزند نه اختیار که عدم توانایی مالی است. بحران از سه سو به پیش می‌رود. از یکسو ملک در حال گران شدن است و طی ۱۵ سال گذشته سالانه دو درصد رشد حقیقی داشته است لذا تابع توزیع قرمز در سال دو درصد به سمت راست حرکت می‌کند. از آنجایی که درآمد خانوار رشد متوسطی کمتر از این حد داشته است در واقع مسافران نمودار قرمز سوار یک قطار شده‌اند که با سرعتی بیش از رشد درآمد سرانه به سمت راست در حال حرکت است و لذا مسافران نمودار آبی هر روز بیش از پیش از نمودار قرمز دور می‌شوند. از سوی دیگر با افزایش نسبت اجاره به مسکن و افزایش هزینه اجاره در سبد خانوار مستاجران امکان حرکت به راست در خود نمودار آبی را ندارند. در واقع نسبت اجاره به خرید از گذشته بیشتر شده است و در واقع سهم اجاره و سوخت در سبد خانوار از ۳۳ درصد در دهه 70 به 50 درصد رسیده است. خانوار فاقد مسکن با پرداخت ۵۰ درصد هزینه خود به اجاره عملا توانایی پس‌انداز را ندارد. حرکت افراد در نمودار آبی به سمت راست به کندی صورت می‌پذیرد لذا از یکسو نمودار قرمز در حال دور شدن به سمت راست است و از سوی دیگر نمودار آبی به سمت چپ در حال حرکت است چراکه با اجاره سرسام‌آور و سهم بالای اجاره خانوار جوان قادر به پس‌انداز نیست. اینرو در فاز جدید دو نمودار در حال فاصله گرفتن از یکدیگر هستند و شکل آنها به تدریج به شکل نمودار شکل 7 تغییر می‌یابد. عامل سوم تشدید بحران رکود اقتصادی ناشی از رکود مسکن است که شانس افزایش درآمد همه افراد کاهش یافته و سهم مسکن در سبد خانوار را بیش از پیش افزایش می‌دهد. یعنی بحران خود تشدید‌کننده خود است. شکل 7: فاز فعلی قیمت مسکن. تابع توزیع ثروت افراد صاحب مسکن و افراد فاقد واحد مسکونی در حال دور شدن از یکدیگر است.
در این فاز جدید فاصله دو نمودار روز به روز بیشتر شده و افراد فاقد مسکن هر روز بیشتر از گذشته از داشتن مسکن ناامید می‌شوند. در زمان‌های رونق افراد کمتری در سمت راست نمودار آبی قرار خواهند داشت و کمتر می‌توانند به خرید خانه اقدام کنند. در واقع سطح مقطع برخورد دو نمودار کاهش یافته و هر بار دوره‌های رکود مسکن شدیدتر و دوره‌های رونق آن کم فروغ‌تر خواهد بود. سن ازدواج در جوانان افزایش می‌یابد. این عارضه نه تنها گریبان بازار و صنایع وابسته به مسکن که گریبان کل اقتصاد را خواهد گرفت (همان‌طور که اکنون نیز تا حدودی گرفته است.) در ظاهر صنایع وابسته به مسکن تنها ۱۰ درصد تولید ناخالص ملی را به خود اختصاص می‌دهند. در عمل اما این سهم بسیار موثرتر از این رقم است. در واقع تحرک در بسیاری از شاخه‌های اقتصاد منوط به تحرک در بازار مسکن است. یک خانوار جدید از یکسو خریدار اقلامی همانند وسایل آشپزخانه، مبلمان و دیگر وسایل منزل است و از سوی دیگر خریدار بخشی از خدمات شهری لذا در عمل در اقتصاد کوچک کشور ما وابستگی کل اقتصاد به بازار مسکن بسیار جدی است. اگر به شکل 4 نگاهی بیندازیم متوجه می‌شویم که در حال حاضر نسبت اجاره به مسکن به نرخ میانگین جدید خود نزدیک شده است. در واقع در فاز قبلی در چنین وضعیتی باید از ابتدای سال جاری با یک دوره رونق روبه‌رو می‌شدیم. برای روبه‌رو نشدن با دوره رونق با وجود افزایش نرخ اجاره دو دلیل را میتوان نام برد. دلیل اول، زندگی در فاز جدید اقتصادی است. همان‌طور که گفتیم در فاز جدید دوره‌های رکود هر بار طولانی‌تر و طولانی‌تر خواهند شد چراکه فاصله طبقاتی بیشتر و بیشتر خواهد شد دلیل دیگر آن است که به دلیل تجمع افراد فاقد مسکن در نمودار آبی و نبودن شانس پرش به نمودار قرمز شاهد تجمع روز افزون تقاضا در بخش اجاره خواهیم بود. در واقع مختصه فاز جدید اقتصادی از جنس شکل 8 خواهد بود. یعنی نرخ اجاره به خرید هر بار بیش از پیش افزایش خواهد یافت و به یک حد اشباع نزدیک خواهد شد. حد اشباع را باید با مطالعه آماری الگوی جمعیتی و سبد خانوار حدس زد. دلیل دیگری که با وجود پیش‌بینی نمودار به نزدیک بودن ورود به دوره رونق هنوز با این دوره روبه‌رو نشده‌ایم شاید نقش موسسات مالی و بانک‌ها باشد که با سرمایه‌گذاری‌های سمی با وجود حضور داشتن در دوره رکود نیازمند پول و بهره بانکی بسیار بالاست. یادآور می‌شود با بهره اسمی نزدیک به ۲۰ درصدی با وجود تورم ۱۰ درصدی، بهره حقیقی عملا در حدود ۱۰ درصد است که همانند سمی برای اقتصاد در حال رکود عمل می‌کند. شکل8: نمودار شماتیک رفتار نسبت اجاره به خرید در فاز جدید اقتصادی. منحنی آبی نسبت اجاره به خرید را در فاز جدید اقتصادی و منحنی قرمز میانگین آن را نشان می‌دهد. در این فاز نسبت اجاره به خرید در هر دوره افزایش می‌یابد تا به یک وضعیت اشباع جدید برسد. در این وضعیت اشباع فاصله ثروت افراد فاقد مسکن و صاحبان مسکن بیشترین افزایش ممکن را دارد.
در آمریکا در دوره رکود بهره اسمی حدود صفر درصد و با توجه به نرخ دو درصدی تورم عملا بهره حقیقی منفی دو درصد بود. در ایران اما در رکود بهره حقیقی نزدیک به 10 درصد است که به وضعیت رکود به شدت دامن زده است. اگرچه بانک مرکزی آمریکا توانست با بهره صفر درصد به خروج از رکود کمک کند، در ایران تقاضای شدید پولی موسسات مالی این امر را غیرممکن کرده است. چراکه نیاز این موسسات چنان بالاست که در صورت کاهش شدید نرخ بهره توسط بانک مرکزی با حجم انفجاری نقدینگی و تورم روبه‌رو خواهیم شد. نکته‌ای که باید توجه داشت، آن است که در دوره‌های گذشته به علت وجود تورم بالا و سیاست‌های انبساطی پولی با شروع رونق مردم و موسسات با دریافت انواع تسهیلات اقدام به خرید مسکن می‌کردند. در حال حاضر و با توجه به وضعیت فعلی و بهره بالای بانکی این امر غیرممکن است. در واقع در حال حاضر در وضعیت شبه پایدار در اقتصاد هستیم. در سیستم‌های پیچیده گهگاه یک سیستم در وضعیت شبه پایدار گرفتار می‌شود و برای خروج نیازمند یک تحریک بیرونی است. در نوشته‌های آتی به تفصیل یک وضعیت شبه‌پایدار در سیستم‌های بس ذره‌ای و نقش ممکن دولت برای تاثیر‌گذاری بر روی آن را توضیح خواهیم داد. اجازه دهید تنها نتیجه را برای این مورد خاص بگوییم. بانک‌های ایرانی در یک اشتباه محاسباتی بیش از حد در مواردی مانند املاک یا بورس سرمایه‌گذاری کرده‌اند. با رکود در بازار علاقه به خرید کاهش یافته و بانک‌ها عملا از یکسو توانایی فروش مستغلات را ندارند و از سوی دیگر به دلیل وضعیت تراز خود قادر به کاهش نرخ بهره نیستند. اما نرخ بهره بالا رکود را دامن زده است و بانک‌ها در وضعیت فعلی به دام افتاده‌اند. اگر دولت بتواند با ارائه تسهیلات بازار مسکن را رونق بخشد بانک‌ها قادر به فروش املاک خود بوده و از این وضعیت رهایی می‌یابند. با رهایی ایشان از سرمایه‌گذاری سمی، ایشان توانایی کاهش نرخ بهره را دارند و این امر موجب رونق بیش از پیش بازار خواهد شد. (پانوشت: باید متذکر شد که در کشورهای صنعتی شرکتهای سرمایه‌گذاری وجود دارند. به این معنی که افراد سرمایه‌های خود را در این شرکتها قرار می‌دهند و این شرکتها به انواع سرمایه‌گذاری‌ها دست می‌زنند. ممکن است سود سرمایه‌گذاران در شرکت چندین برابر شود یا آنکه مال خود را کاملا ببازند. اما در این میان دولت متضمن سود و زیان سرمایه‌گذاران است. اما بانک‌ها شرکت‌هایی متفاوت هستند. وظیفه اصلی بانک دریافت سرمایه از افراد یا موسسات و ارائه آن به افراد متقاضی است. بانک‌ها به دلیل تاثیر عمیق‌شان بر اقتصاد اجازه ندارند خود راسا به سرمایه‌گذاری‌های عمده دست بزنند. در ازای آن بانک مرکزی سپرده‌های بانک‌ها را تضمین می‌کند. تجربه نشان داده است رها کردن موسسات مالی به حال خود می‌تواند اقتصادها را در سطح جهانی به سقوط بکشاند. در هر دو بحران کبیر اقتصادی در سال‌های 1929 و 2008 موسسات مالی نقش بسزایی در ایجاد و تعمیق بحران داشتند. در کشور ما بانک مرکزی باید برای روبه‌رو نشدن با بحران مشابه بحران فعلی در آینده نظارت خود را بر موسسات مالی افزایش دهد چراکه چنین بحران‌هایی همه اقتصاد و در درجه اول خود این موسسات مالی را به ورطه سقوط می‌کشاند.) هر چند رونق پیش رو کم‌فروغ‌ترین رونق دوره‌های مسکن خواهد بود چراکه علی‌الاصول در تابع توزیع ثروت افراد فاقد مسکن در شکل 7 افراد کمی قادر به خرید مسکن جدید خواهند بود و این موجران یا افراد صاحب مسکن هستند که شانس بیشتری برای خرید خانه دارند. وام مسکن؛ خانه اولی‌ها یا... نکته‌ای که باید توجه داشت آن است که اگر قرار است تسهیلات سوبسیدی در نظر گرفته شود بهتر است این تسهیلات برای خانهاولیها در نظر گرفته شود. تجمع تقاضا در سمت اجاره باعث شده مستاجران نرخ گرانقیمت و غیرمنصفانه اجاره را بپردازند و هر روز بیش از پیش تابع توزیع ثروت افراد بی‌خانه و صاحبان خانه از هم فاصله گیرد. خانه‌دار شدن بخشی از خانهاولیها می‌تواند با کاهش تقاضا در بخش اجاره و جلوگیری از افزایش نرخ آن قدرت پس‌انداز افراد فاقد مسکن را افزایش دهد. به این وسیله دو نمودار آبی و قرمز به یکدیگر نزدیک‌تر شده و سطح بحران در فاز فعلی کاهش می‌یابد. وامی که در اختیار صاحبان خانه قرار گیرد سهمی در کاهش بحران نخواهد داشت. در حال حاضر تعداد زیادی واحد مسکونی خالی در سطح شهر قرار دارد ولی به دلیل آنکه این خانه‌ها معمولا جهت فروش خالی نگه داشته می‌شوند کمکی به وضعیت افراد فاقد مسکن نمی‌کنند. با دادن وام بدون محدودیت خانه‌اولی بودن، این وام‌ها عملا در اختیار افرادی قرار می‌گیرد که توانایی دریافت آن را دارند یعنی به‌طور موثر مجددا افراد صاحب خانه بیشتر توانایی پس‌انداز و دریافت وام خواهند داشت. این امر در درازمدت دو تابع توزیع را بیش از پیش از یکدیگر جدا کرده و در درازمدت عملا بحران را افزایش می‌دهد. گذار فاز جدید؛ مهم؟ بی‌اهمیت؟ در اقتصاد همواره افرادی معتقد هستند که رخدادهای درون بازار خود به سمت تعادل بهینه پیش می‌روند. در این نگاه برای مثال اگر با کشف فناوری جدید و تزریق آنتی‌بیوتیک و دیگر هورمون‌ها بتوان قیمت مرغ را کاهش داد، اگرچه با ارزان شدن گوشت مرغ صنایع مربوط به گوشت قرمز متضرر می‌شوند اما نباید نگران بود چراکه به تدریج مردم به خوردن گوشت سفید عادت می‌کنند و در کل تولید ناخالص ملی بالا می‌رود. در سمت مسکن بعضی از کارشناسان معتقدند که گران شدن مسکن امری طبیعی بوده و نیازی به دخالت در بازار نیست. نویسنده اما معتقد است که گذار فاز جدید یک گذار فاز سمی برای اقتصاد کشور است و در صورت عدم توجه و درمان در بلندمدت کل اقتصاد کشور و همچنین وضعیت اجتماعی را به نابودی می‌کشد. دلیل آن این است که در مصرف بسیاری از اقلام اقتصادی شانس جایگزینی وجود دارد. اگر گوشت قرمز گران شود میتوان آن را با گوشت سفید جایگزین کرد. با گران شدن پرتقال برای مثال میتوان سیب مصرف کرد. در دوره‌هایی در نبود اقلام پروتئینی اگرچه مردم با سوءتغذیه روبه‌رو شده‌اند اما با مصرف بیشتر نان زندگی را سپری کرده‌اند. در این میان مسکن اما جایگزین مصرفی ندارد. تنها جایگزین مصرفی آن از یکسو عدم تن دادن به ازدواج جوانان و در خانه والدین ماندن است و از سوی دیگر مهاجرت. کاهش نرخ ازدواج در بلندمدت ضررهای غیرقابل جبران اجتماعی برای کشور به همراه دارد که از سوی روانشناسان و جامعه‌شناسان و مدیران کشوری بایستی مورد توجه قرار گیرد. مهاجرت معکوس از کلانشهرها نیز به واسطه نبود شغل در شهرهای کوچک عملا و در وضعیت اقتصادی فعلی امری تقریبا غیرممکن است. ممکن است افرادی معتقد باشند که وضعیت جدید دغدغه افراد خانه‌دار یا سرمایه‌گذاران بخش مسکن نیست. نویسنده اما معتقد است این بحران در آینده گریبان کل جامعه را خواهد گرفت البته در حال حاضر نیز رکود عمیق اقتصادی به زعم نویسنده بیش از هر چیز متاثر از ورود به فاز اقتصادی جدید است. بگذارید قدری این مساله را باز کنیم. مسکن یکی از اقلام بدون جایگزین در اقتصاد است. ضمنا رونق بازار مسکن شرط لازم برای رونق در بسیاری دیگر از بازارهاست. شما با رفتن به خانه جدید مشتری فرش، گلیم، وسایل آشپزخانه و خدمات ساختمانی اعم از تاسیسات و نظافت و... خواهید بود. با عدم خرید یک خانه جدید توسط یک شخص یا یک زوج تمام مشاغل مربوطه دچار رکود خواهند شد. همچنین با کاهش نرخ ازدواج و کاهش متولدان نسل جدید مشاغل مربوط به آن همانند مدارس و دیگر صنایع وابسته دچار بحران می‌شوند. کاهش نرخ ازدواج در آینده باعث عدم توازن جمعیت در کشور می‌شود و نسبت افراد مسن و بازنشسته به نسل جوان برای سر پا نگه داشتن اقتصاد کشور متناسب نخواهد بود. عدم ازدواج و گسترش فقر، جامعه را دچار بحران کرده و در درازمدت خلافکاری را در کلانشهرها گسترش خواهد داد. در یک کلام ادامه وضعیت فعلی و عدم درمان معضل ایجادشده در آینده گریبان کل جامعه را خواهد گرفت. مسکن یک کالای بسیار ضروری بوده و نباید بیش از حد دست‌نیافتنی باشد. تجمع سرمایه‌گذاری‌های افراد ثروتمند در بخش املاک، اقتصاد کشور را فلج خواهد کرد. بخش اصلی قیمت مسکن در تهران مربوط به قیمت زمین است. انباشت سرمایه‌گذاری افراد در بخش زمین باعث کاهش سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد اقتصاد کشور می‌شود. مجددا متذکر می‌شویم که ارزش اسمی زمین‌های کلانشهرهای کشور چندین برابر تولید ناخالص ملی است. این به آن معنی است که انبوهی از ثروت که می‌تواند در بخش صنعت و خدمات جایگزین شده، ایجاد شغل کرده و در رشد اقتصادی نتیجه دهد در بخش غیرمولد زمین تجمیع می‌یابد. در کوتاه‌مدت ممکن است موجران و صاحبان ملک خشنود شوند. در درازمدت اما این تولید ناخالص ملی است که سیر قهقرایی به خود می‌گیرد و این آتش گریبان همه را خواهد گرفت. آنگاه که رکودهای بلندمدت سطح فقر را در جامعه افزایش داد و بزهکاری ناشی از فقر بیش از پیش گریبان تمام افراد را گرفت دیگر لبخندی برای افراد باقی نمی‌ماند، مستقل از آنکه در کجای نمودار توزیع ثروت باشند. وام مسکن؛ یک درمان قطعی یا موقت؟ وام مسکن می‌تواند به خروج مسکن از دوره رکود فعلی کمک کند و در شرایط فعلی بسیار کمک‌کننده و ضروری است. اما خروج از رکود فعلی هرگز راه چاره نهایی نیست. با فاصله گرفتن نمودارهای قرمز و آبی و افزایش قیمت زمین و سهم مسکن در سبد خانوار عملا بحران در فاز جدید اقتصاد یک بحران مزمن خواهد بود. تنها راه‌حل رفع مشکل بهبود درآمد خانوار از یکسو و تلاش برای کاهش نسبی قیمت مسکن و به تبع آن کاهش سهم اجاره در سبد خانوار است. منبع: جهان صنعت
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: الف]
[مشاهده در: www.alef.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 96]
-
اقتصادی
پربازدیدترینها