تحليلچرا پول‌ها به مسكن مي‌آيد؟

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: تحليلچرا پول‌ها به مسكن مي‌آيد؟
بيژن خزدوزي *در ارتباط با افزايش حجم نقدينگي در اقتصاد كشور و تناسب افزايش حجم نقدينگي و افزايش توليد (واردات) براي مقابله با تورم كه جزو الفباي مفاهيم اقتصادي است، تاكنون به تفصيل و فراوان صحبت شده و به آن پرداخته شده است؛ اما آنچه كه شايان توجه است آنكه پول به مانند يك جريان سيال رها شده در سراشيبي است كه مسير خود را به سادگي در اولين مجاري سراشيبي رها شده پيدا خواهد كرد؛ مگر آنكه در اين مسير با احداث مجاري ديگر به هدايت آن پرداخت تا به محل يا محل‌هاي مورد نظر برسد.
با دو برابر شدن حجم نقدينگي در دو سال گذشته اين ضرورت هر چه بيشتر رخ مي‌نمايد كه تصميم‌گيرندگان و تصميم‌سازان اقتصادي كشور بايد به فكر هدايت اين وجوه باشند؛ اتفاقي كه تاكنون پيش نيامده و هيچ افق مشخصي نيز براي آن هويدا نيست. مفاهيم و موضوعات اقتصادي به مثابه يك موجود زنده و در ارتباط تنگاتنگ با هم عمل مي‌نمايد و توجه به هر يك بايد همراه با تاثير در ديگر بخش‌ها مورد تحليل و بررسي قرار گيرند.
در شرايط فعلي شخصي با حدود يك‌ميليارد تومان سرمايه و با ورود به بازار مسكن و با قيمت متوسط هر مترمربع مسكن يك‌ميليون و 500هزار تومان مي‌تواند حدود 700مترمربع ساختمان را خريداري كند و با فرض آنكه دوره متوسط نگهداري و فروش املاك دو ماه در نظر گرفته شود، مي‌تواند حدود 4هزار و 200مترمربع ساختمان را در طول يك دوره مالي (يكسال) خريد و فروش نمايد.
براي خريد 4200مترمربع ساختمان مذكور با همان سرمايه اوليه و با متوسط مترمربع يك‌ميليون و 500هزار تومان اشاره شده، گردش مالي بالغ بر شصت و سه ميليارد ريال حاصل مي‌شود و چنانچه شخص وارد شده به بخش مسكن بسيار منصف باشد و تنها حدود 67/16درصد سود از معاملات خود دريافت نمايد، سود كسب شده وي معادل مبلغ سرمايه‌‌گذاري اوليه‌اش خواهد شد؛ يعني 10ميليارد و 500ميليون ريال.
اما نكته مهم در بحث مالياتي موضوع آن است كه با توجه به قوانين موجود مبناي احتساب ماليات نقل و انتقال املاك بر اساس ارزش معاملاتي كه حدود يك پنجاهم ارزش روز املاك است محاسبه و اخذ مي‌شود، حداكثر ماليات پرداختي از سوي شخص مذكور حدود 63ميليون ريال خواهد بود. (اگر نسبت به سود كسب شده سنجش كمتر از يك‌درصد خواهد شد).
حال فرض كنيد شخصي در بخش توليد به فعاليت اقتصادي پرداخته باشد و همين مبلغ سود را نيز كسب كرده باشد (جدا از آنكه تصور اين نكته بسيار ساده است كه كسب يك‌ميليارد تومان سود در بخش توليد نيازمند سرمايه‌گذاري چندين برابر مبلغ مورد نياز و محتاج مديريت گسترده تحمل ريسك بالا و ... نسبت به كسب‌وكار در بخش مسكن مي‌باشد) از سود مذكور با نرخ‌هاي موجود مالياتي 25درصد كه 2ميليارد و 625ميليون ريال خواهد شد ماليات مطالبه مي‌شود.
بنابراين و به زعم نگارنده اين سطور در سيستم اقتصادي موجود در كشور ما، اشخاصي كه به سرمايه‌گذاري در بخش توليد اقدام مي‌كنند، جريمه سنگيني شده و به اين وسيله وادار به فعاليت در ديگر بخش‌هاي اقتصادي مي‌شوند كه مشمول چنين جرايمي نشوند!
راه حل ارائه شده در روزهاي اخير از سوي دولت اخذ ماليات 35درصدي از خريد و فروش املاك بوده است. در اين رابطه بايد به نكات و موارد زير توجه كافي داشت:
1 - هدف اوليه قانون‌گذار از اخذ ماليات نقل و انتقال املاك به نرخ 5درصد ارزش معاملاتي جلوگيري از افزايش قيمت املاك ناشي از اخذ ماليات بوده است كه با طرح فوق مطالبه ماليات خود يكي از عوامل گراني املاك به‌طور عام خواهد بود.
2 - چون محدوديتي در اخذ ماليات نقل و انتقال وجود ندارد و به‌تعداد دفعات خريد و فروش، ماليات نقل و انتقال نيز مطالبه مي‌شود و با فرض آنكه ارزش افزوده و سود ايجاد شده در بار اول پانصد ميليون ريال باشد، ماليات آن يكصد و هفتاد و پنج ميليون ريال خواهد بود. چنانچه اين ساختمان دوبار در سال مورد خريد و فروش واقع شود، ماليات آن با سود يكسان، سيصد و پنجاه ميليون ريال است كه به قيمت‌ها افزوده مي‌شود.
3 - در جريان واقعي خريد و فروش مسكن، عملا فروشندگان مخارج نقل و انتقال و از جمله ماليات را به‌عهده خريدار موكول مي‌نمايند و در شرايطي كه خريدار شخصي باشد كه براي اولين‌بار اقدام به خريد مسكن مي‌نمايد، عملا پرداخت‌كننده ماليات بوده و فشار به وي منتقل خواهد شد.
4 - فشار نهايي ناشي از اخذ ماليات از سود ايجاد شده از خريد و فروش مسكن درنهايت به‌خريدار تحميل مي‌شود؛ زيرا تبعات درج قيمت واقعي در اسناد مالكيت موجب افزايش هزينه‌هاي دفترخانه و ثبتي و اخذ عوارض شهرداري نيز مي‌شود.
بنابراين و باتوجه به موارد فوق، به‌جاي آنكه به موارد برخورد با مفاهيم اقتصادي كه به صورت غيركارشناسي شده و بعضا دستوري تلاش درجهت رفع مشكلات شود كه نتيجه عكس داده‌اند، بهتر است با بررسي همه‌جانبه موارد و تشويق سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌ها و تعديل ماليات در بخش‌هاي مولد اقتصادي (درحال حاضر نرخ ماليات اشخاصي حقوقي در بخش خدمات، بازرگاني و توليد به‌صورت يكسان و 25درصد مي‌باشد) به‌صورت اساسي به ارائه راه‌حل اقدام كرد.
* عضو هيات علمي دانشگاه و كارشناس مسائل مالي و اقتصادي
چهارشنبه 8 خرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 242]