- مسکن گوی سبقت را از بورس، طلا و ارز می رباید

واضح آرشیو وب فارسی:راسخون:

راسخون: در حالی که کورس تابستانی قیمت ها در بازارهای سهام، مسکن و ارز و طلا همچنان ادامه دارد، بررسی های گروه اقتصادی خبرآنلاین نشان می دهد، همزمان با اجرای قانون هدفمندسازی یارانه ها و طی دوره کوتاه مدت مسکن مطلوب ترین بازار اقتصاد ایران برای جذب سرمایه گذاری ها خواهد بود. نتیجه این ارزیابی بر خلاف گزارش هایی است که پیشتر از سوی نهادهای رسمی در خصوص رکود و کاهش بازدهی سرمایه گذاری در بازار مسکن و بازدهی فزاینده بازار سهام منتشر شده است.

این تفاوت از آن جا ناشی شده است که تاکنون بازدهی بازارها در اقتصاد ایران بودن تفکیک سود حاصل از تغییر قیمت و سود نقدی محاسبه و ارایه می شده است. بر این اساس در مقایسه پنج بازار پول، سهام، مسکن، سکه و ارز، تنها دو بازار سهام و مسکن هستند که علاوه بر بازده قیمتی، سود نقدی نیز عاید سرمایه گذار خود می کنند. در واقع فردی که در خرید سکه یا ارز سرمایه گذاری می کند تا زمانی که سرمایه سکه و ارز شده خود را تبدیل به نقدینگی نکند، امکان کسب سود نقدی ندارد. یعنی سود ناشی از افزایش قیمت سکه و ارز تا پیش از تبدیل آنها به نقدینگی یک سود مجازی است و بیشتر تاثیر روانی در سرمایه گذار دارد. مطابق گزارش رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی قیمت هر سکه بهار آزادی طرح جدید از 218 هزار تومان در بهار سال 88 به بیش از 308 هزار تومان در بهار سال جاری افزایش یافته است. بدین ترتیب سرمایه گذاران در بازار سکه طی یک سال منتهی به بهار سال جاری از افزایش قیمت سکه بهار آزادی حدود 38 درصد سود کسب کرده اند. این سود، حاصل بازدهی قیمت بازار سکه است. در همین حال هر دلار آمریکا که در بهار سال گذشته حدود 988 تومان در بازار ارز تهران خریداری می شد، در اواخر خرداد ماه گذشته یکهزار و 50 تومان از سوی صرافی ها خریداری شد. این بدان معناست که بازدهی قیمت بازار ارز نیز در یک سال گذشته بیش از 6 درصد بوده است. بازار پول حالت کاملا معکوس بازار ارز و طلاست.

نرخ سود سپرده گذاری یکساله شبکه بانکی حدود 15 درصد است. اما این بازده نقدی بالا تنها یک اشکال دارد و آن این که به دلیل ساختار تورمی اقتصاد ایران سپرده گذاری در بانک هیچ گاه امکان ایجاد بازده قیمتی مثبت ندارد و همواره این بازده منفی خواهد بود و به ازای کسب سود نقدی از ارزش سرمایه خوابیده در بانک کاسته می شود حتی اگر آن گونه که بانک مرکزی اعلام کرده نرخ تورم به زیر 10 درصد رسیده باشد. اما بازدهی این سه بازار یا تنها به بازدهی قیمت ختم می شود یا بازده نقدی اما در مقابل سرمایه گذاری در بازار مسکن و سهام افزون بر بازده قیمتی، سود نقدی نیز دارد. در توضیح این تفاوت کافیست دریافت اجاره از مسکن اجاره داده شده یا توزیع سود نقدی سهام شرکت ها در فصل مجامع را در ذهن خود مرور کنید. این سود نقدی یا اجاره ماهانه مسکن و ملک افزون بر رشد قیمتی سالانه مسکن و سهام نصیب مالک آنها می شود. گزارش نتایج حاصل از سامانه اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستغلات برای فصل بهار سال جاری نشان می دهد که متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملاتی ملکی در شهر تهران 17947 هزار ریال بوده است که نسبت به فصل مشابه سال قبل 4/19 درصد افزایش داشته است. پس تا این جای کار برخلاف تبلیغ نهادهای متولی بازار مسکن، سرمایه گذاری در این بخش بازده قیمتی بیش از بازار ارز را داشته است. اما این گزارش در ادامه می افزاید که متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملاتی ملکی در شهر تهران 86011 ریال بوده است که نسبت به فصل مشابه سال قبل 21 درصد افزایش داشته است. پس بازار مسکن علاوه بر بازده قیمتی 19.4 درصدی با رشد متوسط 21 درصد بازده نقدی طی یکسال گذشته رو به رو بوده است. اما این بازده چه میزانی است؟ کافی است برای محاسبه متوسط این بازده متوسط اجاره ماهانه هر متر مربع منزل مسکونی را بر قیمت متوسط هر مترمربع منزل مسکونی تقسیم کنیم. بر پایه این محاسبه بازده نقدی ماهانه خرید منزل مسکونی حدود 0.47 درصد خواهد بود. به عبارت دیگر بازده نقدی متوسط سالانه سرمایه گذاری در بخش مسکن حدود 5.7 درصد خواهد بود. پس بازده نقدی و قیمت بازار مسکن طی یکسال گذشته بیش از 25 درصد بوده است.

از سوی دیگر گزارش های رسمی سازمان بورس و اوراق بهادار تهران هم حکایت از این دارد که شاخص بازده نقدی و قیمت طی یکسال گذشته منتهی به بهار سال جاری از 37 هزار و 311 واحد به 58 هزار واحد صعود کرده است. بر این اساس متوسط بازده نقدی و قیمت بازار سهام ایران طی یکسال گذشته حدود 55 درصد بوده است. تا این جای کار همه چیز به نفع بازار سهام حکم می کند ولی تفکیک بازده نقدی و قیمت نشان بالا رفتن کسب بازده نقدی در بازار سهام دارد. چرا که متوسط نسبت قیمت به سود سهام(P/E) در بهار سال گذشته 4.88 گزارش شده است. این نسبت هم اکنون حدود 7 است. این بدان معناست که بازده نقدی سهام به طور متوسط از 20.5 درصد در بهار سال گذشته به 14.2 درصد در بهار سال جاری رسیده است. گذشته از این نباید فراموش کرد که نسبت P/E نشان دهنده سطح ریسک یک سهم نیز است. هر چه P/E بالا تر باشد. ریسک سهم نیز بالاتر خواهد بود. حال هم که کارشناسان خوشبین بازار سرمایه سخن از این به میان می آورند که در صورت اجرای قانون هدفمندسازی یارانه ها شاخص کل بورس سهام تهران تا 22 هزار واحد و حتی در برخی گمانه زنی ها تا 28 هزار واحد رشد خواهد کرد. این بدان معناست که متوسط نسبت قیمت به سود سهام بازار سرمایه به سرعت از 10 عبور خواهد کرد و متوسط بازده نقدی بازار سهام از 10 درصد کمتر خواهد شد. البته این اتفاق خوشبینانه، یک حسن بزرگ دارد و آن رشد شتابان بازده قیمتی بورس تهران است. البته نقد کردن سهام در بورس تهران در بسیاری از مواقع چندان سریع نیست که بتوان به آن دلبست. همچنین کسب سود کوتاه مدت در بازار سهام نیاز به حرفه ای گری خاص خود دارد. اما آن گونه که تجربه های بین المللی در خصوص تبعات اجرای قانون هدفمندسازی یارانه ها نشان می دهد، به لحاظ شکل گیری فضای روانی تورمی و صعود واقعی قیمت ها و هزینه های خانوارها طی دوره کوتاه مدت مطلوبیت کسب بازده نقدی از سرمایه گذاری ها از سوی طبقه متوسط و ثروتمند برای حفظ سطح رفاه خود افزایش می یابد. بر این اساس پیش بینی رفتار خانوارهای حاضر در دهک های بالا که صاحبان سرمایه های خرد و کلان به شمار می روند حاکی از افزایش جذابیت سرمایه گذاری هایی با بازده نقدی صعودی و قابل کسب در دوره کوتاه تر است. از این نظر بازار مسکن به دلیل اخذ ماهانه اجاره بها در مقایسه با بازار سهام که سود نقدی در آن سالانه توزیع می شود، جایگاه برتری می یابد. از همین منظر، افزایش مطلوبیت بازده نقدی بازار مسکن خود موجب افزایش تقاضا برای سرمایه گذاری در بازار مسکن و افزایش بازده قیمتی آن به دلیل افزایش بهای مسکن می شود. بازار سرمایه گذاری بازده اسمی قیمتی( یکسال گذشته) بازده اسمی نقدی(یکسال گذشته) طلا(سکه تمام بهار آزادی) 38 درصد صفر ارز(دلار آمریکا) 6.3 درصد صفر بازار پول(سپرده سرمایه گذاری یکساله) صفر 15 درصد(پیش بینی کاهش) بورس سهام 35 درصد(پیش بینی افزایش) 20 درصد(پیش بینی کاهش) مسکن 19.5 درصد(پیش بینی افزایش) 5.7 درصد(پیش بینی افزایش) 999

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: راسخون]

[مشاهده در: www.rasekhoon.net]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 333]