تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
ماندگاری بیشتر محصولات باغ شما با این روش ساده!
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1838032290
قیمت زمین و هزینه ساخت در مناطق 22 گانه تهران/ سود 40 تا 200 درصدی از فروش و یا اجاره واحدها
واضح آرشیو وب فارسی:عصر ایران: قیمت زمین و هزینه ساخت در مناطق 22 گانه تهران/ سود 40 تا 200 درصدی از فروش و یا اجاره واحدها
گروهی از سازندگان به شرایط خوشبین بوده و بدترین حالت سود را برای سرمایه گذاری در این حوزه 30 تا 40 درصد می دانند و از گروهی از سازندگان روی داشتن سودی 200درصدی حساب باز کرده اند.
پول نیوز، هوم بزی _ سرمایهگذاری در بخش مسکن، یکی از شاخصهای پویایی اقتصادی محسوب می‌شود. در حال حاضر به گفته کارشناسان بازار مسکن در رکود بهسر می برد و گرانی ایجاد شده در این حوزه، تورم روانی است که بنا بر جریان طبیعی بازار مسکن نبوده است.
حال برای بسیاری از کسانی که می خواهند وارد حوزه مسکن شوند این سوال مطرح است که آیا سرمایه گذاری در این بخش سوده خواهد بود یا خیر. در این گزارش تلاش کردهایم با افراد فعال در این حوزه اعم از سازندگان و مشاوران املاک گفتگو کنیم تا بتوانیم نمایی از این بستر بدهیم.
شما برای آغاز پروژهای ساختمانی، به اولین چیزی که احتیاج دارید زمین است و مواردی مانند پروانه ساخت، مصالح، طرح تفصیلی و... در مرتبههای بعدی قرار میگیرند. وضعیت زمینی که برای ساخت و ساز انتخاب می‌شود در سوددهی یا ضرردهی پروژه تعریف شده بسیار تاثیرگذار است. اولین مسئله مربوط به طرح تفصیلی شهرداری و میزان تراکم گرفتن است که بنا بر موقعیت زمین تعریف می‌شود. برای مثال اگر شما زمینی بالای 250 مترمربع در اختیار داشته باشید می توانید آپارتمانی بالای 4 طبقه بسازید و اگر بالعکس زمینی با متراژ زیر 250 مترمربع را برای پروژهتان انتخاب کرده باشید درنهایت می توانید آپارتمانی 4 طبقه بسازید. عوامل بسیاری در تعیین قیمت نهایی زمین موثرند.
عوامل موثر بر قیمت زمین در تهران
از عوامل موثر می‌توان به مجوز ساخت، کاربری، موقعیت مکانی، متراژ زمین و قرار داشتن در منطقهای مناسب اشاره کرد. برای مثال اگر زمینی متراژ بالایی داشته باشد، قیمت بالاتری در مترمربع خواهد داشت نسبت به زمینی با همان موقعیت و با متراژ پایینتر و نیز اگر زمینی در منطقهای تجاری و شلوغ قرار داشته باشد قیمت بالاتری خواهد داشت و این مسئله در مورد فضای مسکونی بالعکس است.
قیمت زمین در مناطق 22گانه تهران، 7 اردیبهشتماه سال 96
منطقه قیمت زمین/ یک مترمربع(میلیون) 1 12 به بالا 2 10 -13 به بالا 3 شمال دولت10.5 تا 11/ دروس 20 تا 24 4 12 تا 13 5 9 تا 10 6 6.8 تا 7.2 7 * 8 5.5 تا 8 9 3 تا 15 10 2.5 تا 3.4 11 2 تا 3.5 12 2 تا 3.3 13 2.1 تا 3.4 14 3 تا 10 15 2 16 1.7 تا 2.3 17 3.7 تا 4.5 18 4.5 تا 5 19 4.5 تا 5 20 1.8 تا 4 21 4.5 تا 9 22 2 تا 5.5
قیمت زمین در منطقه 7 متنوع و به شرح زیر است (میلیون تومان)
داخل فرعی‌ها زمین 10 تا 15، بالای عباس آباد 13 تا 18، بر خیابان اصلی از 20 تا 60، خیابان سهروردی قسمت شمالی 80، طرح اصلی سهروردی جنوبی و اطرافش 9 تا 12 و در خیابان اصلی 25 . هزینه ساختوساز به ازای هر مترمربع هزینه ساخت به ازای هر مترمربع به عواملی چند بستگی دارد که مهمترین آن، زمین است. در مرتبه بعدی هزینه پروانه ساخت، مصالح، نیروی کار و مشاعات قرار میگیرد.
هزینه جواز کسب در مناطق مختلف و بنا بر متراژ زمین و موقعیت آن و نیز میزان درخواست طبقات، پارکینگ و... متفاوت است که در شهرداری بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران و دیگر موارد قیمت موردنظر تهیه و تایید می‌شود که جدای از هزینه مشاعات آب، فاضلاب و... در نظر گرفته می‌شود. قیمت مصالح قيمت مصالح ساختماني در بناها كه بخش مهمی از هزينه‌هاي وارده به برآورد ساخت و ساز را شامل ميشود در بخشهای مختلف تقريبا برابر است و تفاوت چنداني ندارد. اين كنار هم گذاشتنهاي قيمت مصالح، هزينه ساخت ساختمان را در قسمت مصالح چيزي در حدود 0.8 تا ١ميليون تومان شامل ميشود که بنا را بر استفاده از مصالح درجه اول گرفتهایم! كه البته اين قيمت متوسط هزينه مصالح است و در قسمتهاي بالاي شهر كه ساختمانها از كيفيت بالاتري برخوردارند، هزينه‌هاي مصالح كه بدون در نظر گرفتن قيمت متوسط به بالا لحاظ ميشود که شامل مصالح لوکس هم خواهد شد. جدول هزینه ساخت وساز در مناطق 22گانه تهران در تاریخ 8 اردیبهشتماه سال 96 منطقه هزینه ساخت و ساز/ مترمربع (میلیون تومان) 1 3 به بالا 2 2 3 شمال دولت 1 تا 1.5 / دروس 3 4 1.4 تا 1.5 5 1.2 6 0.8 تا 1.2 7 1.5 تا 2 8 1.6 تا 1.7 9 0.6 تا 2 10 0.7 تا 0.8 11 0.7 تا 0.8 12 0.8 13 0.7 تا 0.8 14 0.9 15 0.9 تا 1.2 16 1 17 0.8 تا 1 18 1 تا 1.2 19 0.5 20 0.65 تا 1.8 21 1.5 تا 3.2 22 0.7 تا 2
قیمت نهایی آپارتمان بعد از اینکه ساختوساز به پایان رسید و بعد از محاسبه هزینهای صورت گرفته، قیمت آپارتمان بر اساس متر مربع تعیین می‌شود. البته در شرایط کنونی اغلب سازندگان مسکن، وقتی که قصد می‌کنند آپارتمانی را بسازند، قیمت آپارتمان را در همان منطقه در نظر گرفته و بعد از پایان کار قیمتی بالاتر از آپارتمان‌های مجاور ارائه می کنند که این مسئله نیز می تواند در ایجاد قیمت کاذب آپارتمانها نیز تاثیرگذار باشد.
یکی از عوامل دیگر نرخ 0.15 درصدی تورم است که بنا به تغییرات در بازار سرمایه و مسکن پدید نمیآید بلکه با توجه به تورم آغاز سال جدید بر قیمت مسکن نیز افزوده می‌شود که از نگاه مشاوران املاک این گرانی بیشتر عاملی روانی دارد تا واقعی. اغلب سازندگان حوزه مسکن معتقد هستند که تصمیمات سازمان شهرداری در گرانی مسکن موثر بوده است. مهمترین مسئله نرخ جواز شهرداری است که بیقاعده افزایش پیدا کرده است. برای مثال شما برای زمینی با متراژ1200مترمربع در منطقه 7 باید یک میلیارد تومان هزینه پول بدهید. الان شهرداری طبقه ششم برای ساخت نمیدهد اما طرح تجمیع -که براساس آن، دو مال که زمینی کنار هم دارند، دو زمین را یکی کرده و یک ساختمان را برای این دو زمین تعریف می‌کنند- را هم کنسل کرده است که به دو سازنده یک طبقه تشویقی میداد. قیمت آپارتمان در مناطق 22گانه تهران، 7 اردیبهشتماه 96 منطقه قیمت آپارتمان/ یک مترمربع 1 8 به بالا 2 5.5 تا 6 3 شمال دولت6.5 تا 7 / دروس 13 تا 20 4 7 تا 8.5 5 6 تا 6.5 6 5 7 * 8 4.2 تا 5.5 9 3 تا 10 10 2.7 تا 3.5 11 2.5 تا 3.5 12 2.4 تا 3.5 13 2.5 تا 3.6 14 2.2 تا 5 15 1.5 تا 2.5 16 2 تا 2.3 17 2 تا 3 18 2.7 تا 3.4 19 3.5 تا 4 20 1.6 تا 4.5 21 3.2 تا 4.3 22 3 تا 5
*زیر مطهری 6 تا 7.5 ، بالای مطهری و سمت اندیشه‌ها 6 تا 8، میرعماد حدود 6 تا 8 ، بالای عباس آباد 8 تا 8.5، سهروردی تا پاشای سابق 9 تا 9.5، خیابان مهناز 8 تا 11.3، نوبخت 10 تا 12.5 و خیابان پالیزی پایه از 11.2 تا 16. آیا آغاز کردن پروژهای ساختمانی منطقی است در مورد بازار مسکن و شرایط آن از مشاوران املاک پرسیدیم که عدهای شرایط را بد توصیف کردند و در رکود دانستند. اما گروه دوم نسبت به شرایط بازار مسکن خوشبین بوده و شرایط بازار را بهتر از گذشته توصیف کردند. با توجه به شرایط بازار و پیشبینیهایی صورت گرفته از سازندگان مسکن پرسیدیم که آیا شرایط را برای آغاز پروژههای مسکونی مناسب میدانند یا خیر با پاسخهای متنوعی مواجه شدیم؛ گروه اول معتقد بودند اگر پولی که در این بخش سرمایهگذاری می‌شود در بانک قرار بگیرد سود بیشتری را برای سرمایهگذار بههمراه خواهد داشت(که گروهی نیز با همین استدلال میگویند اگر سودبانکی پایین بیاید بازار مسکن وضعیت بهتری پیدا خواهد کرد) زیرا وقتی شما ساختمانی را میسازید که بهسرعت تبدیل به پول نمیشود، سرمایه شما به کناری افتاده و درواقع شما متحمل ضرر میشوید. گروه دوم اما به شرایط خوشبین بوده و بدترین حالت سود را برای سرمایه گذاری در این حوزه 30 تا 40 درصد می دانند و از گروهی از سازندگان صحبت به میان میآورند که روی داشتن سودی 200درصدی حساب باز کرده اند.
عدهای نیز ساخت و ساز را امری سودآور دانستند که اگر شما قصد فروختن واحدهایتان را نداشته باشید می‌توانید آنها را اجاره بدهید که باز هم سود خواهید کرد. در هر صورت شما چه بخواهید بفروشید و چه بخواهید اجاره دهید سود می‌کنید. موردی که تقریبا همه در مورد آن متفق‌القول بودند این است که خرید و فروش در بازار مسکن نسبت به ساخت و سازی که در بازار می‌شود در وضعیت بدی قرار دارد و این شرایط به این دلیل برای سازنده بد است که اگر 5 میلیاردتومان در این کار سرمایه گذاری کرده است و به سرعت می‌خواهد به 10 میلیارد تومانش دسترسی داشته باشد نتواند و این پول به اندازه یک سال بخوابد به صرفه نیست. مسئله این است که اگر قیمت نهایی و شرایط آپارتمان خوب و ایده‌ال باشد به سرعت به فروش می‌رود ولی اگر شرایط مناسب نباشد و قیمت بالا طبیعی است که بالای یک سال فروخته می‌شود ولی واضح است که اگر در طی یک سال قیمت ملک بالا برود شما با قیمت بالا آپارتمانتان را می‌فروشید و اگر پایین بیاید شما به قیمت پایین‌تری آن را می‌فروشید اما مسئله مهم این است که قیمت ملک در دو سال گذشته با امسال یکی نیست و رو به رشد است. شرایط مسکن رو به رکود است آن هم به دلیل قیمت بالای ملک است اما هنوز مبادلات ادامه دارد اگر این میزان از مبادلات را نسبت به جمعیت تهران بخواهیم بسنجیم؛ در جنوب شهر چون قیمت‌ها پایین است مردم خیلی خوب خرید و فروش می‌کنند چون شما می‌توانید وام تهیه کنید و با صد میلیون تومان آپارتمان بخرید اما شما نمی توانید 5 میلیارد تومان قرض بگیرید و آپارتمان در مناطق بالا بخرید. موردی که ساختمان سازی را تبدیل به امری سود آور یا ضرر ده می کند زمین است. اگر زمین در متراژ بالا باشد که بتوانید براساس طرح تفصیلی، ساختمانی با طبقات بالاتری بسازید 30 تا 40 درصد سود را می‌توان از این سرمایه گذاری انتظار داشت که طرح تفصیلی و تراکم گرفتن شامل آیتمهایی چون عرض گذر کوچه، خیابان، متراژ زمین، موقعیت زمین و... می‌شود. بخش دیگری از سودآوری مربوط به این است که آپارتمان ساخته شده دارای امکانات مناسب و ایدهآل برای به فروش رسیدن باشد.
تاریخ انتشار: ۱۴:۰۵ - ۰۹ ارديبهشت ۱۳۹۶ - 29 April 2017
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: عصر ایران]
[مشاهده در: www.asriran.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 133]
-
اقتصادی
پربازدیدترینها