تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
ساقدوش کیست ؟ | وظیفه ساقدوش در مراسم عقد و عروسی چیست ؟
قایق‌سواری تالاب انزلی؛ تجربه‌ای متفاوت با چاشنی تخفیف
چگونه ویزای توریستی فرانسه را بگیریم؟
معرفی و فروش بوته گرافیتی ریخته گری
بهترین بروکر برای معاملات فارکس در سال 2024
تجربه رانندگی با لندکروز در جزیره قشم؛ لوکس‌ترین انتخاب
اکسپرتاپ: 10 شغل پردرآمد برای مهاجران کاری در کانادا
بهترین سایتهای خرید تیک آبی رسمی اینستاگرام در ایران
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1815432009
بهره‌گیری از توان‌های مغفول بازار سرمایه
واضح آرشیو وب فارسی:تابناک: بهره‌گیری از توان‌های مغفول بازار سرمایه
بانك در جايگاه يكي از مهم‌ترين نهادهاي بازار پول، نقشي انكارناپذير در تامین مالي طـرح‌هـاي صنعتي، توليدي و ساختماني دارد. در حال حاضر، بروز برخی مـسائل و مشکلات در اقتـصاد كشور سبب شده بانك‌ها با مشكل تامین مالي روبهرو شوند. يكـي از متـداول‌تـرين روش‌هـاي تامین مالي بانك‌ها اسـتفاده از اوراق بهـادار بـا پـشتوانه وام‌هـاي رهنـي اسـت. امـا اسـتفاده از ايـن ابـزار در بانك‌هاي اسلامي سابقه فراواني ندارد. در شرايط كنوني، نبود تعادل در بخش مسكن از يكسـو و نوسـان‌هاي شـديد دورههاي تجاري آن از سوي ديگر، سبب شده تا قشرهاي گوناگون جامعـه بـهويـژه قـشر آسيبپذير با مشکلات اساسي براي تامین مسكن روبـهرو شـوند.
کد خبر: ۵۸۶۲۲۵
تاریخ انتشار: ۱۵ ارديبهشت ۱۳۹۵ - ۱۱:۳۶ - 04 May 2016
بانك در جايگاه يكي از مهم‌ترين نهادهاي بازار پول، نقشي انكارناپذير در تامین مالي طـرح‌هـاي صنعتي، توليدي و ساختماني دارد. در حال حاضر، بروز برخی مـسائل و مشکلات در اقتـصاد كشور سبب شده بانك‌ها با مشكل تامین مالي روبهرو شوند. يكـي از متـداول‌تـرين روش‌هـاي تامین مالي بانك‌ها اسـتفاده از اوراق بهـادار بـا پـشتوانه وام‌هـاي رهنـي اسـت. امـا اسـتفاده از ايـن ابـزار در بانك‌هاي اسلامي سابقه فراواني ندارد. در شرايط كنوني، نبود تعادل در بخش مسكن از يكسـو و نوسـان‌هاي شـديد دورههاي تجاري آن از سوي ديگر، سبب شده تا قشرهاي گوناگون جامعـه بـهويـژه قـشر آسيبپذير با مشکلات اساسي براي تامین مسكن روبـهرو شـوند. نارسـاييهـاي سـامانه تامین مـالي مـسكن در ايـران كـه بـر تامین مـالي از راه بانـك مبتنـي اسـت و وجـود محدوديتهايي مانند سقف تسهيلات، نرخ ثابت، مدت بازپرداخت محدود و عدم تناسـب تسهيلات با وثيقه، اين موضوع را تشديد كرده اسـت. امـا در مقابل بـسياري از كـشورهاي توسعهيافته توانستهاند به كمك تاسيس نهادها و طراحي ابزارهاي مـالي مربـوط بـه بخـش مسكن تا حد فراواني مشكل مسكن را بدون دخالت مستقيم دولـت حـل كننـد. در حالـت كلي مي‌توان چهار الگوي كلي را براي تامین مالي بخش مسكن مشخص کرد:
1-نظام سپردهگذاری/ 2-صندوقهای املاک و مستغلات / 3-تبدیل داراییها به اوراق بهادار/ 4-بازار رهن ثانویه اين در حالي است كه كشور ما تاكنون فقط از نظام سپردهگـذاري برای تامین مـالي بخش مسكن استفاده كرده است. با تصويب قانون بازار اوراق بهادار در سـال 1384، بـستر لازم برای تاسيس نهادها، ابزارها و بازارهاي مالي جديد پديد آمـد. اكنـون صـندوق‌هـاي زمين و ساختمان در جايگاه نهاد مالي فعال در بخش مسكن و ابزار مـالي اوراق مـشاركت رهني در جايگاه ابزاري برای كمك به تامین مالي بخش مسكن با دريافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار امكان تاسيس و انتشار را يافتهاند. تاریخچه اوراق رهنی در دنیا و فرآیند تبدیل به اوراق بهادار کردن بانک‌ها به‌عنوان مهم‌ترین واسطههای گردش وجوه، وجوه مازاد اشخاص حقیقی و حقوقی را جمعآوری کرده و در اختیار فعالان اقتصادی قرار میدهند که این موجب تامین مالی طرحها و پروژههای اقتصادی شده و رشد و توسعه اقتصادی را سبب می‌شود. گاهی خود بانک‌ها با مشکل مالی مواجه میشوند. در این راستا «تبدیل به اوراق بهادار کردن داراییهای بانکی» به‌عنوان یکی از روشهای نوین تامین مالی به کمک آنها میآید. تبديل دارايي‌ها به اوراق بهادار سازوكاري است كه به وسيله آن دارايي‌ها به وجـه نقـد تبديل مي‌شوند. بنا به تعريف، تبديل دارايي‌ها به اوراق بهادار فرآيند سازمانيافتـهاي اسـت كه به سبب آن منافع وام‌ها و ديگر مطالبات تعهد شده، به اوراق بهادار قابل معاملـه تبـديل مي‌شوند. به عبارت ديگـر، تبـديل بـه اوراق بهادار كردن تكنيكي است كه در آن شركتي به فروش دارايي‌هاي مالي خود بـه شخـصيت حقوقي جديد اقدام كرده و آن شخصيت حقوقي نيز برای تامین مالي خريد انجامشده، بـه انتشار اوراق بهادار اقدام مي‌كند. به اين ترتيب دارايي‌هاي مـالي بـهطـور عملـي بـه اوراق بهادار قابل معامله تبديل مي‌شوند. براساس اين روش، دارايي‌هـايي كـه به‌صورت سـنتي جزئي از ترازنامه شمرده ميشدند به اوراق بهادار قابل معامله تبـديل شـده و بـه خـارج از ترازنامه منتقل مي‌شوند. اوراق بهادار با پشتوانه دارایی (ABS) و اوراق بهادار با پشتوانه وام رهنی (MBS)، از جمله مهم‌ترین محصولات تبدیل به اوراق بهادار کردن هستند. پس از جنگ جهاني دوم با افزايش تقاضاي خريد مسكن، بانك‌ها و موسسه‌هاي مالي و اعتباري با تقاضاي فراواني بـراي وام مـسكن روبـهرو شـدند. از ايـنرو كوشـش فراوانـي صورت گرفت تا منابع مالي بيشتري جذب شده و از اين راه، تسهيلات بيـشتري نيـز اعطـا شود. در آن زمان تامین مـالي ايـن وام‌ها عمدتا از محل سپردهها بود. بنابراين منابع تامین مالي بانك‌ها به همين مورد محـدود ميشد. از اينرو بانك‌ها (بهويژه بانك‌هاي آمريكايي) برای تامین مالي به بـازار سـرمايه و بازار رهن ثانويه رو آوردند و از ابزارهاي مالي جديد جهت تامین مـالي اسـتفاده كردنـد. اوراق بهادار با پشتوانه وامهاي رهني يكي از مهم‌تـرين ايـن ابزارهـا بـود. اوراق بهـادار بـا پشتوانه وامهاي رهني اوراقي هستند كه با پشتوانه وامهاي رهني منتشر مي‌شـوند. وامهاي رهني به وام‌هايي اطلاق مي‌شود كه بانك در برابر اعطاي تـسهيلات بـه متقاضـي (گيرنـده تسهيلات)، سند دارايي را در رهن خود قرار داده است. انجمن رهـن ملـي دولتـي (Government National Mortgage Association) آمريكـا پرداخت‌هاي منظم اصل و بهره وامهاي پشتوانه اين نوع از اوراق بهـادار را بـراي خريدار تضمين ميكرد و بدين وسيله ريـسك اعتبـاري اوراق را بـه صـفر كـاهش مي‌داد. تضمين اين وام‌ها به معناي تـضمين پرداخـت يـك رشـته اقـساط مـساوي به‌صورت ماهانه بود. به این طريق ريسك موجود براي وامدهندگان و وامگيرندگان كاهش مييافت. به اين مطلب بيمه رهن نيز اضافه شد و در نتيجـه دولـت آمريكـا جاذبه سرمايه‌گذاري در ابزارهاي رهنـي را افـزايش داد. با تضمين اصل و فرع وام‌ها بـهوسـيله ايـن موسسه، فعاليـت نهادهـاي مـالي در اين باره بسيار گسترش يافت. با گسترش استفاده از اوراق بهـادار بـا پـشتوانه وامهاي رهني، اين اوراق در بازار ثانويه مورد دادوستد قـرار گرفـت. بـه ايـن بـازار، بازار رهن ثانويه گفته مي‌شود. پديدآمدن بازار رهن ثانويه سبب شـد بـازار رهـن اوليه يعني وامدهي بلندمدت نيز به نوبه خود گسترش يافته و تامین مـالي بخـش مسكن راحتتر انجام پذيرد. در حقيقت بازار رهن ثانويـه ابـزاري شـد تـا بانـك بتواند بهوسيله آن منابعي را كه صرف اعطاي تـسهيلات مـسكن كـرده آزاد كرده و به وجه نقد تبـديل كنـد و از ايـن راه قـدرت وامدهـي خـود را در بخـش مسكن افزايش دهد. به عبارت ديگر، هدف از تـشكيل بـازار رهـن ثانويـه تزريـق نقدينگي كافي به بازار رهن و آزاد كردن وجوه سـرمايهگـذاري شـده بانك‌ها در بازار رهن اوليه از راه فروش وامهاي رهني اعطا شده است تا بانك‌ها به این وسيله بتوانند وامهاي رهني بيشتري بدهند. بازار رهن ثانويه با تجميع و تهيه سبدي از وامهاي رهني و تضمين آنها، جذابيت انتشار اوراق بهادار با پشتوانه وامهاي رهني را افزايش ميدهـد. در حقيقـت بانك‌ها از راه ايـن بازار، اوراق منتشره را به سرمايهگذاران گوناگون فروخته و از منابع گردآوري شده وامهاي جديدي مي‌دهند. انواع مدل اوراق رهنی رایج در دنیا به‌طور کلی مدل کلی انتشار اوراق رهنی در دنیا در قالب رسم توضیحی زیر است:
1-گواهی انتقالی قرضه با پشتوانه وام‌های رهنی (Mortgage pass-through securities) سادهترين شكل اوراق بهادار با پشتوانه وامهاي رهني، گواهي انتقالي قرضه با پشتوانه وامهاي رهني است. در اين ساختار تمام اصل و بهره حاصل از وامهاي رهني پس از كسر كارمزد خدمات، مستقيما به سرمايهگذاران منتقل مي‌شود. جریان نقدی این اوراق به جریان نقدی وام‌های رهنی پشتوانه اوراق بستگی دارد. بازپرداخت اوراق به سرمایهگذاران به‌صورت ماهانه است؛ در پایان هر ماه و زمانی که کوپن اوراق به سرمایهگذاران پرداخت می‌شود، بخشی از اقساط وام‌های رهنی خریداری شده در اختیار ناشر اوراق باقی میماند تا نگهداری یا سپردهگذاری شود. 2- تعهدات رهنی وثیقهدار (Collateralized mortgage obligation) وقتي جريانهاي نقدي حاصل از وامهاي رهني یککاسه شده، ميان گروههای مختلفي از اوراق قرضه مجددا توزيع ميگردد، اوراق حاصل، تعهدات رهني وثيقهدار ناميده مي‌شوند. اين اوراق، قواعدي را براي تقسيم جريانهاي نقدي ميان گروههای مختلف در نظر ميگيرند. CMO نوعی از اوراق بدهی است که اصل و سود تسهیلات را خریداری کرده و سپس مطابق نیاز سرمایهگذار، در قالب انواع مختلفی از اوراق بهادار به سرمایهگذاران فروخته می‌شود. CMO حالت ساختار یافته MBS است که در آن سبد تسهیلات از جهات مختلفی همچون دوره سرمایه‌گذاری اوراق، ریسک اوراق، نوع اوراق و... به طبقههای متفاوتی (Tranches) تقسیم می‌شود. فلسفه این عمل وجود مشتریان متفاوت با گرایشهای ریسک-بازده مختلف است. مدل پیشنهادی و مدل اجرای بانک مسکن و تامین سرمایه بانک مسکن برای انتشار اوراق رهنی در ایران بر اساس همین مدل CMO است. انواع طبقهها یا Tranches در تعهدات رهنی وثیقه دار عبارتند از: طبقه پرداخت نوبتی/ طبقه انباشتی / طبقه با استهلاک برنامهریزی شده/ طبقه با استهلاک هدفگذاری شده/ طبقه حامی 3- اوراق رهنی با پشتوانه رهن تفکیک شده (Stripped MBS) دارایی صندوقی که دارای اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی است، شامل دو بخش اصل و فرع وام‌های رهنی است. جریان نقدی اوراق رهنی مجرد از اصل یا فرع وام‌های خریداری شده مشتق می‌شود، در حالی که گواهی انتقالی قرضه با پشتوانه وام‌های رهنی با پشتوانه اصل به‌علاوه فرع تسهیلات منتشر می‌شود، در نتیجه اوراق رهنی با پشتوانه رهن تفکیک شده نسبت به اوراق رهنی معمولی، حساسیت بالایی نسبت به تغییرات نرخ بهره داشته و ریسک نرخ بهره در این نوع از اوراق اهمیت بالاتری دارد. بین اوراق رهنی با پشتوانه اصل تسهیلات و اوراق با پشتوانه فرع تسهیلات تفاوتهایی وجود دارد؛ اوراق با پشتوانه اصل تسهیلات مبلغ ورودی و خروجی ثابتی دارد اما زمان بازپرداخت اوراق متفاوت است. اوراق با پشتوانه فرع تسهیلات نیز برای سرمایهگذارانی است که به جریان نقدی زیاد در اوایل عمر اوراق و جریان نقد کمتر در اواخر عمر اوراق نیاز دارند. فوايد استفاده از اوراق به پشتوانه وام‌های رهني تبديل دارايي‌ها به اوراق بهادار از مقوله‌هايي است كه با توجه به مجموعه منافع آن و با عنايت به اينكه باعث آزادسازي بخش قابل توجهي از تسهيلات بانك مي‌شود، مي‌تواند نقش موثری را در ساماندهي بازار پول و سرمایه كشور ايفا كند. بانك‌ها به چند علت ترجيح مي‌دهند تـسهيلات را بـه اوراق بهـادار تبـديل كننـد. برخـي از مزيت‌هاي انتشار اوراق مشاركت رهني عبارت است از: افزايش نقدينگي، بهبود مديريت ريسك، افزايش تنوع منابع تامین مالي، افزايش ثروت سهامداران و برخي از مزيت‌هاي حسابداري. 1- افزايش نقدينگي: با تبديل دارايي‌ها (تسهيلات) به اوراق بهادار درآمـدهـاي آتـي بـه حال تبديل مي‌شوند، بنابراين بانك مي‌تواند مبالغ فراواني را به‌صورت نقد به‌دست آورد. بر اين اساس حتي فروش تسهيلات با تخفيف نيز سبب مي‌شود حجم بزرگي از پرداخت‌هاي نقدي عايد بانك شود. اين افزايش نقدينگي نه‌تنها برای بهبـود نـسبت‌هـاي مـالي ماننـد كفايت سرمايه بانك مفيد است بلكه از اضافه برداشت‌هاي احتمالي از بانك مركزي كه نرخ سود بالايي دارند جلوگيري مي‌كند. به عبارت ديگر انتشار اوراق مشاركت رهني بـه بانـك جهت بازمهندسي مجدد مالي كمك مي‌كند؛ 2- بهبود مديريت ريسك: در روش‌هاي كلاسيك، نهاد تسهيلات دهنده (بانـك) ريـسك اعتباري را مي‌پذيرفت، زمان بازپرداخت اقساط را مشخص مي‌كـرد و جمـع‌آوري اصـل و فرع تسهيلات را بر عهده داشت. اما در صورت انتشار اوراق مشاركت رهني، بانك می‌تواند تمام يا بخــشي از ايــن فرآينــد و ريــسك‌هــاي موجــود در آن را بــه افــراد ديگــري (واســط و سرمايهگذاران) منتقل كند؛ 3- افزايش در تنوع منابع تامین مالي: بانك از ايـن راه مي‌تواند بـراي تامین مـالي بـه بازارهاي جديدي دست يابد و خود را صرفا محدود به سپرده افراد نكند. 4- افـزايش ثـروت سـهامداران: انتـشار ايـن‌گونـه اوراق سـبب افـزايش ارزش افـزوده سهامداران مي‌شود چون وجوه حاصله به‌طور عمده صرف سرمايه‌گذاري در پروژه‌هايي بـا خالص ارزش فعلي مثبت مي‌شود، البته منوط به اينكه روش‌هاي مديريت ريـسك شـركت بهبود يابد. به عبارت ديگر مي‌توان وجوه حاصـله را بـه طـرح‌هـايي بـا سـودآوري بيـشتر تخصيص داد و از اين راه ثروت سهامداران بانك را افزايش داد. به عبارت ديگر تبديل به اوراق بهادار كردن دارايي باعث افـزايش بـازده سـرمايه شده و برحسب نوع ساختار استفاده شـده، ممكـن اسـت باعـث كـاهش هزينـه‌هـاي استقراض، آزادسازي سرمايه اضافي براي اهداف توسـعه يـا سـرمايهگـذاري مجـدد، بهبود نسبت بدهي، مديريت ريسك اعتباري، بهبود عملكرد مـالي و تنـوعبخـشي بـه منابع تامین مالي شود.
اوراق رهنی در ایران تلاشهای تامین سرمایه نوین در سال 1387 آغازگر روند اجرایی انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی در ایران بود، ولیکن به دلیل محدودیت قانونی موجود در قراردادهای فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک بانک مسکن، این تلاشها به سرانجام نرسید. به موجب این محدودیت، امکان انتقال و واگذاری مطالبات یا حقوق خریدار به شخص ثالث وجود نداشت. در پی تلاشهای صورت گرفته، محدودیت مزبور در سال 1389 مرتفع و «بند 11» به قراردادهای تسهیلات اضافه شد.فرآیند اجرایی انتشار اوراق رهنی در خردادماه سال 1393 توسط کارگروه اجرایی در گروه مالی بانک مسکن مجددا از سر گرفته شد. در این راستا، مطالعات و بررسیهای کارشناسی به منظور تهیه پیشنویس دستورالعمل برای اولین بار توسط این کارگروه برای ارائه به مراجع ذی‌صلاح از جمله سازمان بورس و بانک مرکزی صورت پذیرفت. کلیه اقدمات مزبور در این خصوص تا اسفند سال 1393 در گروه مالی بانک مسکن و توسط کارگروه مزبور صورت میپذیرفت. ولیکن با تاسیس شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در اسفند ماه همین سال، ادامه فرآیند مربوطه به این شرکت تامین سرمایه محول شد. لذا پیشنویس دستورالعمل اوراق رهنی توسط شرکت تامین سرمایه بانک مسکن آماده و به بانک مرکزی و سازمان بورس ارائه شد.در پی برگزاری جلسات مشترک متعددی با مسوولان سازمان بورس، بانک مرکزی و بانک مسکن این دستورالعمل پیشنهادی مورد بررسی قرار گرفت. در نهایت، بانک مسکن درخواست مجوز انتشار اوراق رهنی به مبلغ 100 هزار میلیارد ریال را به بانک مرکزی ارسال و موافقت این بانک را با انتشار این اوراق اخذ کرد. در ادامه این فرآیند و با برگزاری نشستهای مشترکی میان شرکت تامین سرمایه بانک مسکن و مدیران سازمان بورس، اعمال تغییراتی بر دستورالعمل با توجه به شرایط و اقتضائات موجود، ضروری تشخیص داده شد. شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در این راستا بررسیهای کارشناسی مورد نیاز را انجام و اصلاحات مورد نیاز در دستورالعمل را به سازمان بورس پیشنهاد داد. پس از مذاکرات و رایزنیهایی در این زمینه با مراجع ذی‌صلاح دستورالعمل نهایی انتشار اوراق رهنی را به سازمان بورس ارسال کرد. این دستورالعمل در نهایت در آذرماه سال 1394 در هیات مدیره سازمان بورس تصویب و از سوی این سازمان به بانک مسکن ابلاغ شد.در ادامه این تلاشها، دریافت اطلاعات و دادههای تسهیلات فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک بانک مسکن جهت پیادهسازی مدل از مهم‌ترین ملزومات در این زمینه بود که مذاکرات و جلسات متعددی با بخشهای حقوقی و فناوری اطلاعات این بانک صورت پذیرفت. اطلاعات و دادههای دریافتی مربوط به تسهیلات بر مبنای انتشار اوراق تمام فاکتورهای زیر را در بر میگیرند: 1. تسهیلات مرتبط با بخش مسکن هستند؛ 2. تسهیلات مربوط به فروش اقساطی خرید مسکن است (واگذاری سهمالشرکه نیست)؛ 3. تسهیلات مربوط به بخش غیردولتی و غیرتبصرهای است (تسهیلات تکلیفی و طرح مسکن مهر نیست)؛ 4. تسهیلات کارمندی در آن لحاظ نشده است؛ 5. دو سال از تاریخ انعقاد قرارداد فروش اقساطی تسهیلات سپری شده است؛ 6. تسهیلات گزینش شده در طبقه جاری قرار دارد؛ 7. تسهیلات دارای وثیقه ملکی است؛ 8. طبق قرارداد فروش اقساطی قابلیت انتقال گروگان به میزان بدهی به اشخاص ثالث وجود دارد (تسهیلاتی که از ابتدای سال 1388 منعقد شده باشد) همچنین اطلاعات مربوط به تسهیلات با ویژگیهای متعدد از جمله تعداد آمار دیرکردها، نکول اقساط، پرداخت اقساط زودتر از موعد و تسویه زودتر از موعد مشتریان و دیگر اطلاعاتی از این دست از بانک مسکن طی چند مرحله و با مواعد زمانی متعدد دریافت شد. با دریافت اطلاعات نهایی از بانک مسکن، مدلهای متعددی برای انتشار این اوراق به اجرا درآمد. در این زمینه، ویژگیهایی که مبنای اعمال تغییرات در مدلهای مورد نظر بود، تدوین شد. بر این اساس، شروط بازارپذیری اوراق و لزوم جذب سرمایهگذاران، پوشش هزینههای ناشی از انتشار این اوراق و سودآور بودن بانک مسکن پس از انتشار این اوراق از مهم‌ترین مشخصههای مدنظر برای طراحی این اوراق بوده است.همچنین درخصوص پوشش ریسکهای اعتباری و بازار مرتبط با اوراق رهنی، بررسیهای کارشناسی با مدلهای نگرش استاندارد شده، نگرش مبتني بر رتبهبندي داخلي، روش پارامتریک (اقتصادسنجی) و روش ناپارامتریک (مونت کارلو) به عمل آمد. ولیکن به دلیل مکانیزم انتشار این اوراق و وجود رکن ضامن در آن‌که ریسکهای مزبور را پوشش میدهد، از دخالت دادن این ریسکها در مدل چشمپوشی شد. در ابتدا تصمیم بر انتشار اوراق رهنی با عمر 8 سال با نرخ ثابت بود ولیکن با توجه به مشکل نوسانات نرخ سود بانکی که شدیدا بر این مدل تاثیر گذاشت، مدل انتشار اوراق رهنی با نرخ شناور در دستور کار قرار گرفت. با توجه به لزوم اخذ مجوز انتشار اوراق رهنی با نرخ شناور از کمیته فقهی سازمان بورس، پیشنهاد مزبور در آذرماه سال جاری به سازمان بورس ارائه شد.البته ذکر این نکته ضروری است؛ مطابق مدل ارائه شده، پرداختیهای دورهای به سرمایهگذاران سود دورهای اوراق نبوده و این پرداختی از سرمایه‌گذاری مجدد ورودیهای مدل و مدیریت جریانهای نقدی نشأت میگیرد. در اواخر دیماه سال94، شرکت تامین سرمایه بانک مسکن به‌عنوان مشاور عرضه این اوراق، قرارداد مشاوره شیوه تامین مالی و عرضه اوراق بهادار را با بانک مسکن منعقد و اقدام به تهیه گزارش توجیهی کرد. با توجه به صلاحدید مسوولان ذی‌ربط، گزینه دیگری درخصوص انتشار این اوراق با عمر 2 سال در دستور کار قرار گرفت. در این راستا مدل انتشار اوراق رهنی با فرض عمر اوراق در 2 سال پیادهسازی شد. همچنین گزارش توجیهی این اوراق با عمر 2 و 8 سال آماده و به هیات مدیره بانک مسکن ارائه شد. در نهایت با توجه به صلاحدید ایشان و در نظر گرفتن شرایط بازار، تصمیم بر انتشار اوراق رهنی با عمر 2 سال شد. اگرچه مدل انتشار اوراق رهنی 2 ساله مزبور در فاز اول انتشار این اوراق انجام می‌شود، ولی شرکت تامین سرمایه بانک مسکن مدلهای دیگری که در آن حساسیتهای نرخ اوراق، مدت زمان انتشار و مدیریت پرداخت انواع جریانهای نقدی نیز لحاظ شده است را تهیه کرده که در مراحل بعدی انتشار این نوع اوراق مورد استفاده قرار خواهد گرفت. براین اساس، طبیعتا در فازهای بعدی انتشار اوراق رهنی، کلیه موارد مورد نظر اعمال می‌شود و سعی بر ارائه مدلهای جامعتری که مطابق سلایق سرمایهگذاران باشد خواهد بود. همچنین درخصوص تفاوت مهم مدل 8 ساله و 2 ساله می‌توان بیان کرد که در مدل 8 ساله کل تسهیلات بانک از حسابهای آن خارج شده است، ولیکن در مدل 2 ساله تنها بخشی از این تسهیلات خریداری میشوند.به منظور مدل‌سازی جریانات نقدی بانک مسکن در صورت انتشار اوراق رهنی، آن دسته از تسهیلات بانک مسکن که بتواند طبق «دستورالعمل انتشار اوراق رهنی» مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار مبنای انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی باشد جداسازی شده است؛ تسهیلات منتخب، تسهیلات فروش اقساطی با اقساط ماهانه به نرخ 13 تا 15 درصد بوده که سررسید آن از زمان انتشار اوراق 102 تا 116 ماه خواهد بود. جریانات نقدی ورودی و خروجی حساب واسط در طول 2 سال عمر اوراق، مطابق نمودار زیر مدل‌سازی شده است. همچنین این جریانات نقدی در یک حساب بانکی به نام نهاد واسط (SPV) سرمایه‌گذاری می‌شود و از محل مدیریت این جریانهای نقدی، پرداختی به سرمایه‌گذاری صورت میپذیرد.
• در زمان انتشار اوراق، خریداران اوراق با پرداخت به نهاد واسط، کلیه اوراق را خریداری کرده و نهاد واسط، اقساط آتی تسهیلات مذکور را از بانی خریداری می‌کند. • بانی اقساط تسهیلات رهنی را به‌صورت روزانه به حساب واسط منتقل کرده و نهاد واسط نیز در قبال دارندگان اوراق متعهد میگردد که هر 3 ماه یکبار بخشی از موجودی حساب را به‌عنوان سود اوراق به سرمایهگذاران منتقل کرده و در زمان سررسید اوراق نیز اصل اوراق را به آنها پرداخت کند. • در طول 2 سال عمر اوراق وجوه نقدی که در حساب واسط است در حساب بانکی سپردهگذاری شده و به حساب واسط اضافه می‌شود.
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: تابناک]
[مشاهده در: www.tabnak.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 14]
-
اقتصادی
پربازدیدترینها