تبلیغات
تبلیغات متنی
آموزشگاه آرایشگری مردانه شفیع رسالت
دکتر علی پرند فوق تخصص جراحی پلاستیک
بهترین دکتر پروتز سینه در تهران
محبوبترینها
راهنمای انتخاب شرکت‌های معتبر باربری برای حمل مایعات در ایران
چگونه اینورتر های صنعتی را عیب یابی و تعمیر کنیم؟
جاهای دیدنی قشم در شب که نباید از دست بدهید
سیگنال سهام چیست؟ مزایا و معایب استفاده از سیگنال خرید و فروش سهم
کاغذ دیواری از کجا بخرم؟ راهنمای جامع خرید کاغذ دیواری با کیفیت و قیمت مناسب
بهترین ماساژورهای برقی برای دیسک کمر در بازار ایران
بهترین ماساژورهای برقی برای دیسک کمر در بازار ایران
آفریقای جنوبی چگونه کشوری است؟
بهترین فروشگاه اینترنتی خرید کتاب زبان آلمانی: پیک زبان
با این روش ساده، فروش خود را چند برابر کنید (تست‌شده و 100٪ عملی)
خصوصیات نگین و سنگ های قیمتی از نگاه اسلام
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1867824164
تله‌گذاری دولت قبلی برای دولت فعلی
واضح آرشیو وب فارسی:آخرین نیوز: تله‌گذاری دولت قبلی برای دولت فعلی
اکنون که زمان در حال گذر است و به وعده رفع تحریم‌ها نزدیک میشویم، یکی از سؤالات اساسی مردم در خصوص وضعیت بازار مسکن پس از تغییر شرایط اقتصادی است که مدام دهان‌به‌دهان میچرخد، اما به‌راستی بازار مسکن بدون تغییر شرایط اقتصادی و خروج از رکود تغییر محسوسی را تجربه خواهد کرد؟
شرق برای یافتن پاسخی برای این پرسش به سراغ محمد عدالتخواه، استاد معماری و شهرسازی دانشگاه آزاد رفتیم که البته در این میان مسائل دیگری مطرح شد که توجه به آنها از سوی دولت و مردم راه‌گشا خواهد بود. این کارشناس مسکن پای رانت زمین و زمینخواری را در میانه گفت‌و‌گو به میان کشید: «بسیاری از سرمایهگذاران در ایران از طریق رانت زمین صاحب سرمایه شدهاند و هر روز پروارتر شده و در مقابل، مردم عادی فقیرتر شدهاند و اختلاف طبقاتی نیز بیشتر شده است». او معتقد است در شرایط کنونی، هر اقدامی از سوی دولت برای شکستن رکود در بازار مسکن موجب افزایش قیمت خواهد شد و خیانت به مردم کمدرآمد خواهد بود، چراکه کمدرآمدها نیاز به حمایت دولت دارند و باقی افراد جامعه نیاز خود را می‌توانند در بازار آزاد مسکن برطرف کنند. عدالتخواه با اشاره به مسکنهای مهر فاقد متقاضی می‌گوید: «دولت می‌تواند مسکنهای مهر بدون متقاضی را به مزایده و مناقصه‌های عمومی گذاشته و با رعایت تمامی ضوابط قانونی و به‌دور از رابطه، اقدام به فروش این خانه‌ها هرچند ارزانتر کند و اگر حتی به علت فرسوده‌بودن این خانه‌ها هیچ متقاضی برای آنها وجود نداشت، اقدام به تغییر کاربری این خانه‌ها کند و اگر باز هم جواب نداد نسبت به تخریب آنها اقدام کند تا از هزینه بیشتر جلوگیری شود».
با رفع تحریم‌ها وضعیت بازار مسکن چگونه خواهد شد؟
با بهبود وضعیت اقتصادی پس از رفع تحریم‌ها قطعا تغییرات مطلوبی نیز در زمینه خریدوفروش مسکن رخ خواهد داد، اما اگر فکر کنیم با آزادشدن پول‌های بلوکه‌شده، این ارزها به‌سوی بخش مسکن سرازیر می‌شود، چنین نخواهد شد زیرا اولویتهای دولت پس از رفع تحریم‌ها، زیرساختها و تأسیسات زیربنایی خواهد بود. اکنون در حوزه مسکن خانه‌های لوکس فراوانی وجود دارد که خالی است و حتی خانه‌های ارزانقیمت زیادی مانند مسکن مهر ناتمام مانده است. درحال‌حاضر بخش مسکن مشکل خاصی ندارد. به‌هرحال جامعه سرمایه‌گذار ایرانی فقط بلد است در حوزه مسکن سرمایهگذاری کند تا بتواند در کوتاهمدت به سود برسد. از طرفی به نظر نمی‌رسد سرمایه‌ها به‌شدت گذشته به سمت مسکن سوق داده شود، زیرا سرمایهگذاران می‌دانند قیمت زمین و مسکن مانند گذشته یک‌شبه افزایش قابل‌توجهی نمییابد که بخواهند از این زاویه سود فراوانی ببرند. در دولت گذشته علاوه‌بر بانک‌ها که در ساخت مسکن و مالها ورود پیدا کرده بودند، مردم عادی نیز در این سرمایهگذاری کاذب قرار گرفتند و از رانت زمین استفاده کردند. به‌این‌دلیل امروزه با یک میلیون خانه خالی روبه‌رو هستیم که در شهر تهران ناتمام مانده یا تمامشده در دست صاحبانشان مانده است. این وضعیت در ساختمانهای تجاری (مالها) نیز وجود دارد. بسیاری از کسانی که واحدهایی را در مالها خریداری کرده بودند برای تحویل و تسویه مراجعه نمی‌کنند زیرا می‌دانند فروشی ندارند که بخواهند تسویه کنند. متأسفانه درحال‌حاضر تعداد مالها بسیار بالاتر از میانگین جهانی است و تناسبی با نیازهای جامعه ندارد و درواقع درصد واحدهای تجاری در ایران معقول نیست. متأسفانه در میان سرمایهگذاران بخش مالسازی و ساخت مسکن تصور واقعی از نیازهای جامعه وجود ندارد و شهرداری نیز که این مسائل را می‌داند به‌خاطر اینکه پروانه بیشتری صادر کند و پول بیشتری بگیرد این اطلاعات را در اختیار سرمایهگذاران نمیگذارد و عملا راهنمایی نمی‌کند و به‌این‌ترتیب به مردم خیانت می‌کند، درحالی‌که این سرمایه‌ها می‌تواند به بخشهای زیربنایی و زیرساختی هدایت شود، البته باید در نظر داشت که سرمایه‌گذار به فکر سود بیشتر است و باید در این زمینه نیز چارهاندیشی شود.
شما در صحبت‌های خود اشاره به رانت زمین کردید. رانت زمین توسط چه افرادی انجام میگیرد و چه سهمی از اقتصاد ایران دارد؟
ما در جامعه، هم با مسئله زمینخواری مواجه هستیم و هم با پدیدهای به نام رانت زمین. زمینخواری زمانی رخ می‌دهد که فرد یا سازمانی مالکیت بر زمین نداشته اما از طریق سندسازی و ترفندهای مختلف صاحب آن شود، اما رانت زمین زمانی رخ می‌دهد که بر فرض دولت در کنار زمین فردی، جادهسازی می‌کند یا امکاناتی را ایجاد می‌کند که حقوق بیت‌المال است و این امر سبب می‌شود تا قیمت آن زمین افزایش قابل‌توجهی پیدا کند. خدمات دولتی این زمینها را قیمتدار می‌کند اما مالکان این افزایش قیمت را برای خود می‌دانند، درحالی‌که این افزایش قیمت حاصل از سرمایهگذاری دولت از بیت‌المال است و سود آن نباید مستقیما وارد جیب این مالکان شود، اما در این سالها چنین اتفاقی رخ داده است. اگر از ابتدا قانونی داشتیم که در آن به این مسئله اشاره می‌شد که اگر خدمات زیربنایی دولتی موجب افزایش قیمت زمینی می‌شد، صاحب زمین، باید مالیات بر ارزش‌افزوده آن زمین را به دولت پرداخت می‌کرد، در نهایت دولت با مشکلات مالی اینچنینی هم روبه‌رو نمیشد. به اعتقاد من بسیاری از سرمایهگذاران در ایران از طریق رانت زمین صاحب سرمایه شدهاند و هر روز پروارتر شده و در مقابل، مردم عادی فقیرتر شدهاند و اختلاف طبقاتی نیز بیشتر شده است.
درواقع اکنون با گستردگی رانت زمین نسبت به زمینخواری مواجهیم؟
هر دو در کشور به وفور یافت می‌شود، از آنجایی که هر فردی نمی‌تواند دست به زمینخواری بزند، اما هر فردی می‌تواند از رانت زمین بهرهمند شود، میزان رانت زمین بیشتر است، اما در کل برخی از این سودجویان ابتدا زمینخواری کرده و صاحب ناحق ملک می‌شوند و سپس از رانت آن زمین با امکانات دولتی و بیت‌المال بهرهمند می‌شوند. در این شرایط دولت باید برای جلوگیری از رانت زمین برنامه داشته باشد و اگر در گذشته چنین اتفاقاتی رخ می‌داده بدون عطف به ماسبق، از ادامه این روند در آینده جلوگیری کند.
در حال حاضر وضعیت ساخت مسکن در سکونت‌گاه‌های غیررسمی به چه ترتیبی است؟
افراد از دهکهای پایین جامعه که توان مالک‌شدن بر زمین یا خانه را در محدوده شهری ندارند و در خارج از محدوده شهر، زمین را به قیمت پایینتر خریده یا با زمینخواری صاحب شده و برای خود خانه میسازند که اغلب نیز فاقد استانداردهای لازم است. چون این خانه‌ها در محدوده شهر نیست به آنها سکونت‌گاه‌های غیررسمی گفته می‌شود، اما این نام برای ساکنان در این بخشها معنادار نیست. آنها معتقدند مالک آن خانهاند و با قیمت پایینتر صاحب خانه شدهاند. اما باید به این مسئله توجه کرد این سکونت‌گاه‌های غیررسمی به چه علت ایجاد شده است که هربار گله می‌کنیم که سکونت‌گاه‌های غیررسمی در خارج از محدوده شهر افزایش یافتهاند. زمانی این گلهگذاری معنادار است که فکری برای خانهدارشدن این افراد کرده باشیم. وقتی فکری نکردهایم آنها خود چارهاندیشی کردهاند و ما حق نداریم با یک حکم بگوییم که شما حق ندارید در این مناطق خانه بسازید.
متأسفانه گفته‌های مسئولان حاکی از ساخت مسکنهای مهر در مناطقی است که متقاضی برای آن وجود ندارد که اغلب نیز در شهرستان‌ها چنین اتفاقی افتاده است. با این مسکنهای مهر بدون متقاضی چه باید کرد؟
دولت نهم و دهم اصل خانهدارکردن همه مردم از سوی دولت‌ها را شوخی پنداشت و با خود اندیشید که می‌توان یک‌شبه مشکل مسکن مردم را با یک سیاست مطالعه‌نشده حل کرد و وارد عمل شد که در نهایت نیز بسیاری از خانه‌ها در مناطق نامناسب با کمبود امکانات ساخته شد. به عقیده من، دولت یازدهم راهی ندارد جز اینکه یک حکم کلی برای پروژه‌های مسکن مهر ندهد و برای هر یک بهطور جداگانه با توجه به مشکلات آن چارهاندیشی کند.
از سویی برای مسکنهایی که اکنون متقاضی ندارند نیز دولت می‌تواند به فکر فروش زودتر آنها به هر طریقی باشد تا بتواند پول خود را نقد کند. در حال حاضر برخی از پیمانکاران همین پروژه‌ها تمایل به خرید مسکنهای مهر دارند. در این شرایط دولت می‌تواند مسکنهای مهر بدون متقاضی را به مزایده و مناقصه‌های عمومی گذاشته و با رعایت تمامی ضوابط قانونی و به‌دور از رابطه اقدام به فروش این خانه‌ها هرچند ارزانتر کند و اگر حتی به علت فرسوده‌بودن این خانه‌ها هیچ متقاضی برای آنها وجود نداشت، اقدام به تغییر کاربری این خانه‌ها کند و اگر باز هم جواب نداد نسبت به تخریب آنها اقدام کند تا از هزینه بیشتر جلوگیری شود.
این طرح درهرحال زیانبار است و تنها می‌توان از زیان حاصل از آن کاست. البته باید درنظر داشت که شاید اکنون متقاضی برای این مازاد مسکن وجود نداشته باشد و در سالهای آینده با افزایش جمعیت، این خانه‌ها متقاضی پیدا کند.
با توجه به اینکه سالانه ازدواجهایی اتفاق میافتد و مسلما خانوارهای جدید نیز متقاضی مسکن هستند، در وضعیت رکودی کنونی به‌کاربردن مسکن مازاد درست است؟
در این زمان تعادل بازار بهم ریخته است. در جایی خانه ساخته شده که نیاز به مسکن وجود نداشته اما در جایی دیگر متقاضی برای آن وجود داشته است.
دولت گذشته فقط به این مسئله بسنده کرد که نیاز به مسکن به تعداد مشخصی وجود دارد اما به کار کارشناسی برای اینکه این مسکن در کدام منطقه ساخته شود، توجهی نکرد. به‌عنوان مثال گفته شده که در شهر همدان متقاضی برای مسکن مهر وجود ندارد، در چنین شرایطی دولت قبل دست به ساخت شهری جدید به نام شهر حورا زد که دولت کنونی نیز بر ساخت آن همت گمارده است. طرح منطقهای ساخت شهری در شمال همدان زیر نظر برخی از کارشناسان ازجمله بنده قرار گرفت و براساس بررسی‌ها، نیازی به ساخت شهری جدید وجود نداشت، اما این طرح مصوب شد و اکنون نیز در حال انجام است. تا آجر بر آجر نهاده نشده دولت یازدهم باید جلوی این طرح را بگیرد ، در غیر این‌صورت اشتباه گذشته تکرار خواهد شد.
نگاهی به بازار روز مسکن داشته باشیم. وضعیت اجارهبهای مسکن در آینده نزدیک به چه صورت خواهد بود؟
هر پیش‌بینی در چنین شرایطی اشتباه است، اما تجربه می‌گوید علت اینکه اجارهبها افزایش یافته است به این دلیل بود که اگر خانهای به اجاره گذاشته می‌شد، علاوه‌بر اجاره، سودی نیز به‌خاطر افزایش قیمت خانه به آن فرد تعلق میگرفت. در چنین شرایطی از آنجا که به‌دلیل رکود مسکن قیمت‌ها افزایش نمییابد، فرد برای اینکه به سود خود برسد، اجارهبها را افزایش می‌دهد.
در این شرایط چه باید کرد؟
در این شرایط دولت باید از خانه‌های خالی مالیات بگیرد. قبل از انقلاب هم حتی از خانه‌های خالی یا زمینهای بایر شهری مالیات بیشتری گرفته می‌شد، اما متأسفانه پس از انقلاب این قوانین لغو شد. در تمامی جهان از خانهدومیها مالیات بیشتری گرفته می‌شود، زیرا درآمد بیشتری از طریق آن حاصل می‌شود که این مسئله باید در ایران نیز نهادینه شود.
با توجه به گفته‌های شما، امکان افزایش اجارهبها وجود دارد؟
این امکان وجود دارد، اما از آنجاکه درآمد مردم افزایش نمییابد و وفور تولید نیز وجود دارد، خود کمک می‌کند بازار به تعادل برسد. اگر در کنار این مسئله دولت مالیات بر خانه‌های خالی را نیز بگیرد، این مسئله کنترل خواهد شد و از تعداد خانه‌های خالی کاسته می‌شود، چراکه فرد مجبور است این خانه‌ها را به اجاره بگذارد و وقتی تعداد خانه‌های اجارهای زیاد شد، بر اساس قواعد عرضه‌وتقاضا قاعدتا از قیمت اجارهبها نیز کاسته خواهد شد.
آیا خروج از رکود مسکن منوط به خروج از رکود اقتصاد است؟
رکود برای چه کسی ایجاد شده است؟ برای سازنده مسکن و شاغلانی که در این حوزه مشغول به فعالیت بودهاند. این شغلها می‌تواند به سمت بازارهای دیگر هدایت شده یا اینکه با تغییر تولید از بازار مسکن به سمت ساخت زیرساختها هدایت شود. اگر رکود را برای مردم، عادی تلقی کنیم، بهتر آن است که در شرایط کنونی که قیمت مسکن ثابت و تقریبا کم است، افراد اقدام به خرید و فروش مسکن کنند نه زمانی که رونق ایجاد شد و احتمالا با افزایش قیمت مسکن روبه‌رو خواهیم بود. در این شرایط دولت باید تنها برای دهکهای پایین‌درآمدی برنامهریزی کند و نه برای عموم مردم. دولت نباید با افزایش وام مسکن، قیمت مسکن را افزایش دهد. کمدرآمدها نیاز به حمایت دولت دارند، باقی افراد جامعه نیاز خود را می‌توانند در بازار آزاد مسکن برطرف کنند. بنابراین هر اقدامی از سوی دولت برای شکستن رکود در بازار مسکن، موجب افزایش قیمت خواهد شد و این خیانت به مردم کمدرآمد خواهد بود.
یکشنبه, 18 مرداد 1394 ساعت 10:00
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: آخرین نیوز]
[مشاهده در: www.akharinnews.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 16]
-
اقتصادی
پربازدیدترینها