تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
ساقدوش کیست ؟ | وظیفه ساقدوش در مراسم عقد و عروسی چیست ؟
قایق‌سواری تالاب انزلی؛ تجربه‌ای متفاوت با چاشنی تخفیف
چگونه ویزای توریستی فرانسه را بگیریم؟
معرفی و فروش بوته گرافیتی ریخته گری
بهترین بروکر برای معاملات فارکس در سال 2024
تجربه رانندگی با لندکروز در جزیره قشم؛ لوکس‌ترین انتخاب
اکسپرتاپ: 10 شغل پردرآمد برای مهاجران کاری در کانادا
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1816688546
سوداگري در بازار مسكن
واضح آرشیو وب فارسی:همشهری: سوداگري در بازار مسكن
خريدوفروش- بخش زمين و مسكن از جمله بخشهاي اصلي اقتصاد كشور است كه با وجود تجربه چندين دهه سياستگذاري، كماكان بهعنوان مهمترين مشكل و معضل اقتصادي خانوار باقي مانده است.
اين در حالي است كه مشكلات اقتصادي موجود در اين بخش با توجه به تأثيرات بالاي بيروني خود، منجر به ايجاد معضلات كلان اقتصادي در كشور نيز شده است.
هرچند جايگزين شدن سياست تحريك تقاضا با سياست افزايش عرضه در دولت نهم نويد بهبود وضعيت اين بخش را مي‌داد اما ميان‌مدت بودن زمان نتيجه دادن سياستهاي اتخاذ شده در بخش عرضة مسكن نظير طرح «مسكن مهر»، ضرورت انجام اقدامات ضربتي به‌منظور كاهش تقاضاي غيرمصرفي خريد زمين و مسكن و كنترل سوداگري را از سوي برنامه‌ريزان و دولت‌مردان نمايان مي‌سازد.
به گزارش گروه «سياستگذاري مسكن» مركز مطالعات فناوري دانشگاه علم و صنعت ايران، تجربه اكثر قريب به اتفاق كشورهاي جهان در حل مشكل مسكن نشان داده است كه همواره به‌منظور اثربخشي سياستهاي اتخاذ شده براي تامين مسكن گروه‌هاي هدف جامعه، نياز به طراحي و اجراي سياستهاي كنترل‌كننده سوداگري در بازار زمين و مسكن و هدايت سرمايه‌ها به سمت توليد مسكن وجود دارد.
مهمترين ابزار كنترلي دولتها در بازار زمين و مسكن به‌منظور كنترل سوداگري در خريد و فروش، «ابزارهاي مالياتي» است.در اين راستا و با توجه به مطالب فوق، تصميم دولت نهم بر انجام اصلاحات اقتصادي و تأكيد رياست محترم جمهوري در سخنراني 22 بهمن‌ماه سال 1386 بر اصلاح نظام مالياتي بهعنوان يكي از مهمترين بخشهاي نظام اقتصادي كشور، امري بجا و ضروري است.
اصولاً نظام‌هاي مالياتي با ۳ هدف: كسب درآمد به‌منظور ارائه كالاها و خدمات رفاهي عمومي، كنترل سوداگري و تخصيص بهينه منابع، طراحي و اجرا ميشوند. متأسفانه نظام مالياتي كنوني كشور بيشتر بر هدف اول متمركز شده و كمتر افزايش هزينه‌هاي فعاليت‌هاي سوداگرانه را هدف قرار داده است.
سوداگري در بازار زمين و مسكن
در بازار زمين و مسكن همانند ساير بازارها، تقاضاهاي موجود براساس ماهيت تقاضاي شكل گرفته تقسيمبندي ميشوند. بدين صورت كه بنابر ميزان مصرف، جذابيت براي سرمايهگذاري، محدوديت توليد، ضروري بودن براي خانوار (نوع، ميزان و نياز به كالا يا خدمات عرضه شده) و... تقاضاي موجود به ۲ بخش مصرفي و سرمايهاي تقسيم ميشوند.
ناهمگن بودن، غيرقابل جانشين و غيرقابل تجارت بودن زمين و مسكن به همراه نبود جريان كامل اطلاعات در اين بازار، تأثيرات بروني و متقابل اين بازار با بازارهاي موازي، محدود بودن منابع زمين و مانند آن، همه و همه منجر به اين شده است كه اين بازار همواره به شدت تحت‌تأثير تقاضاهاي سوداگرانه باشد.
حضور بالاي اين نوع از تقاضا در بازار زمين و مسكن با توجه به غيرقابل توليد بودن زمين و ثابت بودن عرضة آن، منجر به افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسكن مي‌شود. اين نوع تقاضا (سوداگرانه) در بازار زمين و مسكن عملكرد اين بازار را به 2صورت خريد ملك (زمين يا مسكن) و فروش مجدد آن در فواصل كوتاه به اميد كسب سود نامتعارف ناشي از انجام معاملات مكرر و خريد ملك (زمين يا مسكن) و نگه‌داري آن به اميد افزايش قيمت و كسب سود در آينده تحت‌تأثير خود قرار مي‌دهد.
با توجه به مسئوليت دولت در تامين مسكن خانوارهاي ايراني بر مبناي قانون اساسي، دولت موظف به كنترل چنين انگيزه‌هايي در بازار است. دولت بايد با كنترل بازار زمين و مسكن و اتخاذ سياستهاي مناسب براي هدايت سرمايه‌ها به سمت توليد و عرضة مسكن و افزايش هزينة انگيزههاي سوداگرانه و غيرمولد، از بي‌ثباتي و افزايش قيمت ناشي از فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن جلوگيري كند.
بنابر تجربه جهاني مهمترين ابزاري كه دولتها براي اين منظور از آن بهره جسته‌اند، ابزار مالياتي به‌منظور افزايش هزينة تقاضاهاي سوداگرانه است. اين تجربيات ميتواند با توجه به شرايط كنوني كشور مورد استفاده قرار گرفته و در دستور كار دولت و مجلس قرار گيرد.
مشكلات نظام مالياتي در بخش زمين و مسكن
نظام مالياتي مرتبط با زمين و مسكن در شرايط كنوني كشور از يك سو به‌دليل نقص قانوني و از سوي ديگر به‌علت نبود زيرساخت‌هاي مناسب نظير بانك‌هاي اطلاعاتي دچار مشكل است. در حال حاضر «ماليات بر نقل و انتقال و سرقفلي» تنها مالياتي است كه به‌صورت سراسري در كشور از بازار زمين و مسكن اخذ مي‌شود.
البته علاوه بر اين ۲ ماليات، «عوارض تراكم صدور پروانه»، «عوارض نوسازي شهري» و «عوارض اراضي و املاك بلااستفاده شهري» عوارضي هستند كه توسط شهرداري‌ها اخذ ميشوند كه هر كدام از اين موارد با مشكلاتي، در حيطة قانونگذاري و اجرا مواجه هستند.
مهمترين مشكل در حيطه قوانين موجود را شايد بتوان عدم‌كاركرد اين قوانين در جهت كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن دانست.
«ماليات بر نقل و انتقال و سرقفلي» مالياتي است كه با هدف كسب درآمد ناشي از انجام معاملات و بر مبناي ۵ درصد از ارزش دفترچه‌بهاي معاملات املاك اخذ مي‌شود. اين ماليات از يك سو به‌دليل هدف‌گيري نكردن فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن و از سوي ديگر به‌دليل مأخذ بسيار پايين آن (دفترچه‌بهاي معاملات املاك) قادر به تأثيرگذاري بر سوداگري موجود در بازار زمين و مسكن نيست.
علاوه بر آن «ماليات بر اراضي باير شهري» نيز با اينكه ميتواند با افزايش هزينة نگه‌داري آن توسط مالكان منجر به افزايش عرضه زمين‌هاي شهري شود، به‌دليل مبناي پايين آن (ارزش دفترچه‌بهاي معاملات املاك) فاقد هرگونه اثرگذاري بازار زمين و مسكن خواهد بود كه نيازمند به روز شدن دفترچه بهاي معاملات املاك است.
قوانين مرتبط با عوارض شهري اعم از عوارض نوسازي و عوارض اراضي و املاك بلااستفاده شهري نيز، هم به‌دليل هدف قرار دادن املاك و اراضي خالي و بلااستفاده به تنهايي و هم به‌دليل ناچيز بودن ميزان اين عوارض، تأثير قابل توجهي روي سوداگري موجود در بازار زمين و مسكن ندارند.
همچنين در عوارض نوسازي، در نظر گرفتن ارزش‌هاي دفترچه‌بهاي معاملات املاك در محاسبة عوارض، عملاً منجر به بروز بي‌عدالتي در اخذ اين عوارض شده است.
براي مثال عوارض يك آپارتمان ۱۰۰ متري در منطقة الهية شهر تهران تفاوت چنداني با آپارتمان‌هاي مشابه آن در خيابان ابوذر ندارد. علاوه بر آن عوارض تراكم صدور پروانه، خود كاركرد ضد‌توليد داشته و توليدكننده را جريمه مي‌كند، درصورتي كه رويكرد جهاني، اخذ عوارض از مصرف‌كننده به‌جاي توليدكننده است.
معرفي نظام مالياتي براي مهار سوداگري
نظام مالياتي كه با هدف كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن طراحي مي‌شود بايد قابليت مقابله با هر ۲ عملكرد تقاضاهاي سوداگرانه در بازار را داشته باشد؛ چرا كه سرمايهگذاري در خريد ملك غيرمصرفي به‌جاي سرمايهگذاري در توليد مسكن يا ساير بخشهاي توليدي، منجر به انحراف سرمايه‌ها از بخشهاي مولد كشور به بخشهاي غيرمولد مانند خريد و فروش مسكن مي‌شود كه ما به ازاي آن توليد و اشتغال ايجاد نمي‌شود بلكه باعث افزايش تقاضا در بازار زمين و مسكن شده كه به‌دنبال آن، تورم در اين بخش افزايش مي‌يابد و به تبع آن ساير بخش‌ها نيز متأثر از اين افزايش قيمت خواهند شد.
براي اين منظور بايد بسته مالياتي مورد نظر با «ماليات بر انجام معاملات مكرر» براي كنترل خريد و فروش مكرر تقاضاهاي سوداگرانه در بازار به‌منظور كسب سود ناشي از معاملات مكرر و «ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن» براي مهار خريد و نگه‌داري املاك به اميد كسب سود در آينده، طراحي شود كه در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.
انواع تقاضا در بازار مسكن
تقاضاهاي موجود به ۲ بخش مصرفي و سرمايهاي تقسيمبندي ميشوند: تقاضاي مصرفي تقاضايي است كه جهت تامين نياز مصرفي خود در بازار زمين (خريد زمين به‌منظور ساخت مسكن) و مسكن حضور پيدا كرده و نياز خود را برطرف مي‌كند؛ و تقاضاي سرمايهاي تقاضايي است كه براي كسب سود هرچه بيشتر و درآمدزايي در بازار زمين و مسكن حضور پيدا مي‌كند.
تقاضاي سرمايهاي نيز خود به ۲ بخش تقاضاي سرمايهاي مولد و تقاضاي سرمايهاي مخرب تقسيم مي‌شود.
تقاضاي سرمايهاي مولد تقاضايي است كه با انگيزه درآمدزايي و كسب سود معقول و با هدف توليد و عرضه مسكن وارد بازار زمين و مسكن مي‌شود. تقاضاي سرمايهاي مخرب يا به تعبيري سوداگرانه، تقاضايي است كه با هدف كسب سود سرشار، اقدام به خريد و فروش در بازار زمين و مسكن مي‌كند.
مركز مطالعات فناوري دانشگاه علم و صنعت
تاريخ درج: 27 ارديبهشت 1387 ساعت 18:11 تاريخ تاييد: 27 ارديبهشت 1387 ساعت 19:24 تاريخ به روز رساني: 27 ارديبهشت 1387 ساعت 19:24
جمعه 27 ارديبهشت 1387
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: همشهری]
[مشاهده در: www.hamshahrionline.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 280]
-
گوناگون
پربازدیدترینها