اقتصاد - مهار سوداگري با ماليات*

واضح آرشیو وب فارسی:ايرنا: اقتصاد - مهار سوداگري با ماليات*
اقتصاد - مهار سوداگري با ماليات*

بخش زمين و مسكن از جمله بخش‌هاي اصلي اقتصاد كشور است و با وجود تجربه چندين دهه سياستگذاري، كماكان به عنوان مهم‌ترين مشكل و معضل اقتصادي خانوارها باقي مانده است در حالي‌كه مشكلات اقتصادي موجود در اين بخش با توجه به تاثيرات بالاي بيروني خود، منجر به ايجاد معضلات كلان اقتصادي در كشور نيز شده است.

گرچه جايگزين‌شدن سياست تحريك تقاضا با سياست افزايش عرضه در دولت نهم نويد بهبود وضعيت اين بخش را مي‌داد، اما ميان‌مدت‌بودن زمان نتيجه دادن سياست‌هاي اتخاذ شده در بخش عرضه مسكن نظير طرح «مسكن مهر» و «ضرورت انجام اقدامات ضربتي» به منظور كاهش تقاضاي غيرمصرفي خريد زمين و مسكن، كنترل سوداگري را از سوي برنامه‌ريزان و دولتمردان نمايان مي‌كند. تجربه اكثر قريب به اتفاق كشورهاي جهان در حل مشكل مسكن نشان داده كه همواره به منظور اثر بخشي سياست‌هاي اتخاذ شده براي تامين مسكن گروه‌هاي هدف جامعه، نياز به طراحي و اجراي سياست‌هاي كنترل‌كننده سوداگري در بازار زمين و مسكن و نيز هدايت سرمايه‌ها به سمت توليد مسكن وجود دارد.
ابزارهاي مالياتي اهرم كنترل بازار سوداگري مسكن
مهم‌ترين ابزار كنترلي دولت‌ها در بازار زمين و مسكن به منظور كنترل سوداگري در خريد و فروش، ابزارهاي مالياتي است كه در اين راستا تصميم دولت نهم بر انجام اصلاحات اقتصادي و تاكيد رئيس‌جمهوري بر اصلاح نظام مالياتي به عنوان يكي از بخش‌هاي نظام اقتصادي كشور، امري بجا و ضروري است. نظام‌هاي مالياتي با سه هدف كسب درآمد به منظور ارائه كالاها و خدمات رفاهي عمومي، كنترل سوداگري و تخصيص بهينه منابع، طراحي و اجرا مي‌شوند؛ متاسفانه نظام مالياتي كنوني كشور بيشتر بر هدف اول متمركز شده و كمتر افزايش هزينه‌هاي فعاليت‌هاي سوداگرانه را هدف قرارداده است.
سوداگري در بازار زمين و مسكن شهري
در بازار زمين و مسكن همانند ساير بازارها، تقاضاهاي موجود براساس ماهيت تقاضاي شكل‌گرفته تقسيم‌بندي مي‌شوند. بدين صورت كه بنا بر ميزان مصرف، جذابيت براي سرمايه‌گذاري، محدوديت توليد، ضروري بودن براي خانوار و تقاضاهاي موجود به دو بخش مصرفي و سرمايه‌اي تقسيم‌بندي مي‌شوند. تقاضاي سرمايه‌اي مخرب يا به تعبيري سوداگرانه، تقاضايي است كه با هدف كسب سود سرشار، اقدام به خريد و فروش در بازار زمين و مسكن مي‌كند ضمن اينكه ناهمگون‌بودن، غيرقابل جانشين و غيرقابل تجارت بودن زمين و مسكن به همراه عدم‌وجود جريان كامل اطلاعات در اين بازار، تاثيرات بروني و متقابل اين بازار با بازارهاي موازي، محدود بودن منابع زمين و مانند آن، منجر به اين شده كه اين بازار همواره به شدت تحت تاثير تقاضاهاي سوداگرانه قرار گيرد.
خريد ملك (زمين و مسكن) و فروش مجدد آن در فواصل كوتاه به اميد كسب سود نامتعارف ناشي از انجام معاملات مكرر، خريد ملك و نگهداري آن به اميد افزايش قيمت و كسب سود در آينده از تقاضاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن است. با توجه به مسووليت دولت در تامين مسكن خانوارهاي ايراني برمبناي قانون اساسي، دولت موظف به كنترل چنين انگيزه‌هايي در بازار است؛ لذا دولت بايد با كنترل بازار زمين و مسكن و اتخاذ سياست‌هاي مناسب براي هدايت سرمايه‌ها به سمت توليد و عرضه مسكن و افزايش هزينه انگيزه‌هاي سوداگرانه و غيرمولد، از بي‌ثباتي و افزايش قيمت ناشي از فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن جلوگيري كند.
بنا بر تجربه جهاني، مهم‌ترين ابزاري كه دولت‌ها براي اين منظور از آن بهره جسته‌اند، ابزار مالياتي به منظور افزايش هزينه‌هاي سوداگرانه است. اين تجربيات مي‌تواند با توجه به شرايط كنوني كشور مورد استفاده قرار گرفته و در دستور كار دولت و مجلس قرار گيرد.
مشكلات كنوني نظام مالياتي كشور در بخش زمين و مسكن
نظام مالياتي مرتبط با زمين و مسكن در شرايط كنوني كشور از يك سو به دليل نقص قانوني و از سوي ديگر به علت عدم‌وجود زيرساخت‌هاي مناسب نظير بانك‌هاي اطلاعاتي دچار مشكل است. در حال حاضر «ماليات بر نقل و انتقال و سرقفلي» تنها مالياتي است كه به صورت سراسري در كشور از بازار زمين و مسكن اخذ مي‌شود؛ البته علاوه براين دو ماليات «عوارض تراكم صدور پروانه»، «عوارض نوسازي شهري » و «عوارض اراضي و املاك بلااستفاده شهري»، عوارضي هستند كه توسط شهرداري‌ها اخذ مي‌شوند كه هركدام از اين موارد با مشكلاتي در حيطه قانونگذاري و اجرا مواجه هستند.
مهم‌ترين مشكل در حيطه قوانين موجود را شايد بتوان عدم‌كاركرد اين قوانين در جهت كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن دانست. ماليات بر نقل و انتقال و سرقفلي، مالياتي است كه با هدف كسب درآمد ناشي از انجام معاملات و برمبناي ضريب 5درصد از ارزش دفترچه بهاي معاملات املاك اخذ مي‌شود، اين ماليات از يك سو به دليل عدم‌هدف‌گيري فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن و از سوي ديگر به دليل ماخذ بسيار پايين آن قادر به تاثيرگذاري بر سوداگري موجود در بازار زمين و مسكن نيست .
همچنين «ماليات بر اراضي باير شهري» با وجود اينكه مي‌تواند با افزايش هزينه نگهداري آن توسط مالكان منجر به افزايش عرضه زمين‌هاي شهري شود، اما به دليل مبناي پايين‌بودن آن فاقد هرگونه اثرگذاري بازار زمين و مسكن خواهد بود؛ لذا نيازمند به روزشدن دفترچه بهاي معاملات املاك است.
قوانين مرتبط با عوارض شهري به دليل هدف قراردادن املاك و اراضي خالي و بلااستفاده به تنهايي تاثير چنداني روي سوداگري موجود در اين بازار ندارد، همچنين در عوارض نوسازي در نظر گرفتن ارزش‌هاي دفترچه بهاي املاك در محاسبه عوارض عملا منجر به بروز بي‌عدالتي در اخذ اين عوارض شده است.
معرفي نظام مالياتي كنترل‌كننده سوداگري در بازار زمين و مسكن
انحراف سرمايه‌ها از بخش‌هاي مولد كشور به بخش‌هاي غيرمولد همچون خريد و فروش مسكن سبب عدم‌ايجاد توليد و اشتغال مي‌شود و اين امر در نهايت باعث افزايش تقاضا در بازار زمين و مسكن و به دنبال آن افزايش تورم در اين بخش مي‌شود؛ لذا بايد بسته مالياتي مورد نظر با ماليات بر انجام معاملات مكرر براي كنترل خريد و فروش مكرر تقاضاهاي سوداگرانه در بازار و ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن براي مهار خريد و نگهداري املاك به اميد كسب سود در آينده طراحي شود.
ماليات بر معاملات مكرر بايد به صورت پلكاني و برحسب فاصله زماني بين معامله خريد قبلي و معامله فروش كنوني در نظر گرفته شود، اين در حالي است كه وضع ماليات بر انجام معاملات مكرر تنها هزينه‌هاي ورود تقاضا‌هاي سوداگرانه به بازار زمين و مسكن را افزايش مي‌دهد و تاثيري بر هزينه تقاضاهاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد ندارد.
يكي از مهم‌ترين نگراني‌هاي موجود در اخذ ماليات بر زمين و مسكن انتقال بار مالياتي به خريدار است، بنابراين نظام مالياتي مورد نظر در اين بخش بايد به نحوي تدوين شود كه كمترين تاثيرات منفي را بر تقاضاي مصرفي داشته باشد.
* گروه سياستگذاري مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران
پنجشنبه 9 خرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: ايرنا]

[مشاهده در: www.irna.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 265]