ماليات، ابزار كنترل سوداگري در بازار مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:واحد مرکزي خبر: ماليات، ابزار كنترل سوداگري در بازار مسكن
سرمايه : در شرايطي كه بخش عمده تقاضا در بازار مسكن به سمت دلالي، واسطه گري و فعاليت هاي سوداگرانه پيش مي رود بايد از ابزارهاي مالياتي براي ايجاد تعادل در طرف تقاضا و عرضه مسكن استفاده كرد.به منظور اثربخشي سياست هاي مالياتي براي جلوگيري از سوداگري در بخش املاك بايد پيش نيازهاي مختلفي مورتوجه باشد كه شامل ساماندهي وضعيت توليد مسكن توسط توليدكنندگان كوچك تحت عنوان بساز و بفروش،

تدوين راهكار مناسب براي هدايت منابع سرازير شده به بخش مسكن در جهت توليد و تهيه بانك اطلاعات كامل از واحدهاي مسكوني و مالكيت آن با همكاري شهرداري، سازمان ثبت و وزارت امور اقتصادي و دارايي است. قانون به كميسيون تقويم املاك اجازه داده است با در نظر گرفتن پارامترهايي از قبيل موقعيت جغرافيايي زمين، وضعيت حقوقي، دسترسي به خدمات شهري، مساحت و ... اقدام به تعيين ارزش معاملاتي املاك كند. اين مهم باعث مي شود نقش و تاثيرگذاري قوانين به گونه اي باشد كه در صورت افزايش قيمت عوامل بازدارنده اي مانند ماليات بتوانند نقش خود را به خوبي ايفا كنند. - نقاط ضعف قانون ماليات هاي ستقيم در بخش مسكن يكي از نقاط ضعف اساسي قانون ماليات هاي مستقيم حذف بسياري از مواد قانوني است. در مقاطع زماني گذشته به دليل عدم دسترسي به اطلاعات موردنياز براي وصول ماليات بسياري از مواد قانوني مربوط به دارايي ها كه مي توانسته بازار مسكن را متعادل سازد، حذف شده است. در صورتي كه اين اقدام حذف صورت مساله است و بايد تلاش كرد بسترهاي لازم براي آن طراحي شود قبل از اينكه اقدام به تدوين دوباره آن كرد اما نكته اساسي ديگري كه بايد به آن توجه كرد عدم توجه اعضاي كميسيون تقويم املاك به اهداف قانون است. متاسفانه هر يك از اعضا مشكلات مربوط به بخش خود را بدون توجه به اين مهم حل كرده اند. به عنوان مثال شهرداري تهران عوارض مازاد تراكم خود را براساس ارزش معاملاتي ذكر شده در كتاب ارزش معاملاتي املاك مورد تصويب، اخذ مي كند. تغيير قيمت هاي كتاب ارزش معاملاتي املاك در حال حاضر كار ساده اي نيست زيرا با كوچك ترين تغييري، عوارض شهرداري به صورت تصاعدي بالا مي رود كه عملاً توليد مسكن در شهر تهران غيرممكن خواهد شد. - ماليات بر ارزش زمين باير در يك تعريف ساده ماليات بر ارزش زمين عبارت است از ماليات بر ميزان پولي كه يك قطعه زمين در صورت اجاره دادن به يك كار مشخص ايجاد مي كرد. در اين نوع ماليات كاربري بالقوه زمين ملاك عمل است و نحوه كاربرد فعلي زمين (خوب يا بد) و ميزان درآمدزايي آن درنظرگرفته نمي شود. يعني ماليات بر يك قطعه زمين با ويژگي هاي خاص خودش در يك منطقه كاملاً مشخص است حال تفاوتي نمي كند كه مالك زمين از آن چندين برابر ماليات درآمدزايي كند يا اصلاً اين قطعه زمين را بي استفاده رها كرده باشد. از ديگر ويژگي هاي اين ماليات اين است كه تنها بر ارزش زمين وضع مي شود اصلاً به ساختمان و ديگر بهره برداري هايي كه مالك زمين انجام مي دهد، كاري ندارد. برخلاف ماليات هاي ديگر، وضع ماليات بر ارزش زمين به صاحب زمين انگيزه مي دهد تا از زمين خود استفاده بهتري داشته باشد. به اين ترتيب ارزش افزوده توليدي در كل اقتصاد بيشتر مي شود و رشد اقتصادي نيز افزايش خواهد يافت.بنا به تعريف، ماليات بر ارزش زمين در مناطق دور از شهر و باارزش كمتر، صفر يا ناچيز است زيرا اين زمين ها از كارايي بالقوه بالايي برخوردار نيستند. همين امر موجب مي شود تا اين زمين ها محيطي مناسب براي سرمايه گذاري و شروع فعاليت هاي اقتصادي جديد باشند. در نتيجه به صورت خودكار از تمركز فعاليت هاي توليدي در مراكز شهرها كاسته مي شود. ماليات بر سود سرمايه اين روش از برقراري ماليات بر عايدي سرمايه ناشي از تملك مسكن، در طول يك دوره كه منتهي به انتقال زمين مي شود، صحبت مي كند. اين ماليات بر رشد قيمت مسكن يعني تفاضل قيمت خريد و فروش آن وضع مي شود و به اين ترتيب بخشي از عايدي سرمايه ناشي از تملك آن را از صاحب آن سلب مي كند. اين پايه مالياتي نه با هدف كسب درآمد براي دولت، بلكه با هدف كنترل نوسانات قيمت مسكن وضع شده و نقش مهمي را در جلوگيري از انحراف و هجوم سرمايه ها به بخش مسكن با هدف انجام فعاليت هاي سودجويانه ايفا مي كند. در شرايط كنوني، رشد تقاضاي مسكن سبب شده تا عرضه مسكن پاسخگوي تقاضاي آن نباشد و اين مازاد تقاضا سبب خواهد شد تا عرضه كنندگان و صاحبان املاك، هر نوع ماليات وضع شده كه هنگام نقل و انتقال اخذ شود را از طريق افزايش قيمت خنثي كرده و به خريداران تحميل كنند كه اين عمل در نهايت منجر به فشار بيشتر به متقاضيان و رشد مضاعف قيمت مسكن خواهد بود. - ماليات بر واحدهاي مسكوني خالي ماليات مستغلات مسكوني خالي از جمله ماليات هاي مستقيم است كه در قانون پيشين در مواد 10 و 11 تكليف آن روشن شده بود. در قانون جديد ماليات هاي مستقيم مصوب 1380 اين مواد به دلايل متعددي حذف شده است. در سال هاي قبل از پيروزي انقلاب اسلامي و از سال 1352 تا پايان سال 1367 كه در واقع نقطه شروع اجراي قانون ماليات هاي مستقيم مصوب 1366 است و براساس ماده هشت قانون تعديل و تثبيت اجاره بها (مصوب 1352) از آن دسته واحدهاي مسكوني كه خالي و بلااستفاده نگه داشته مي شد وجوهي تحت عنوان عوارض تخليه وصول مي شد. اين قانون به دليل مشكلات فراوان و ابهامات اجرايي بسيار زيادي كه پيش روي آن قرار داشت و نيز اعتراضات بسيار زيادي كه به آن مي شد، عملاً نتوانست تاثير چنداني در افزايش عرضه واحدهاي مسكوني براي اجاره يا كاهش ارزش اجاره املاك مسكوني داشته باشد. دليل اين قضيه نيز كاملاً روشن بود زيرا عرضه واحد مسكوني (با هر هدفي) معلول عوامل ديگري از جمله قيمت مواد اوليه موردنياز (زمين، مصالح ساختماني و...)، پرداخت تسهيلات ساخت مسكن و... است و ماليات به تنهايي نمي تواند دليل بااهميتي در عرضه باشد. به اين ترتيب اگر هدف از برقراري اين عوارض تنظيم بازار مسكن به لحاظ عرضه و... بوده باشد، مي توان نتيجه گرفت اثر معناداري نداشته است. در سال 1366 و با تصويب قانون ماليات هاي مستقيم در اسفندماه همان سال، مقرر شد اين قانون براساس ماده 173 از ابتداي سال 1368 به مورد اجرا گذاشته شود. در فصل دوم از باب دوم اين قانون كه تحت عنوان «ماليات مستغلات مسكوني خالي» نام گذاري شده بود، تكليف ماليات واحدهاي مسكوني خالي در مواد 10 و11 روشن شده بود. در اصلاحيه قانون ماليات هاي مستقيم مصوب بهمن ماه 1380، فصول اول، دوم و سوم (مواد 3 تا 16 يعني ماليات سالانه املاك، ماليات مستغلات مسكوني خالي و ماليات بر اراضي باير) از باب دوم قانون مذكور لغو شد و بدهي هاي مالياتي قبلي بابت فصول ياد شده به موجب ماده 130 اصلاحي غيرقابل مطالبه اعلام شد. بيش از 60 درصد از درآمد مالياتي وصولي در استان تهران و بيش از 40 درصد آن نيز در شهر تهران اخذ مي شود. اما جالب توجه اينكه در سال 83 بيش از 21 درصد از ماليات نقل و انتقال املاك و سرقفلي مربوط به نقل و انتقال املاك بوده و در سال هاي 84 و 85 اين نسبت به ترتيب به 44 و 55 درصد رسيده است كه نشان از افزايش سوداگري در بازار ساختمان هاي مسكوني است. لازم به ذكر است كتاب ارزش معاملاتي سال 1384 در سال هاي 84 و 85 ملاك محاسبه قيمت منطقه اي بوده است. بنابراين در مقدار ماليات اخذ شده تورم وجود ندارد. چون براساس كتاب ارزش معاملات اين قيمت ثابت بوده است. بنابراين افزايش ماليات وصولي از نقل وانتقال املاك نشان دهنده افزايش سفته بازي در اين بازار است كه باعث افزايش قيمت خواهد شد.
دوشنبه 31 تير 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: واحد مرکزي خبر]

[مشاهده در: www.iribnews.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 248]