بسته مالياتي براي كنترل بازار سوداگرانه مسكن‌

واضح آرشیو وب فارسی:اطلاعات: بسته مالياتي براي كنترل بازار سوداگرانه مسكن‌

ابزار مالياتي قوي مي‌تواند يكي از راهكارهاي كمك به طرحهاي دولت براي كاهش التهاب بازار سوداگرانه مسكن باشد. اما استفاده از چنين ابزاري بدون بررسي و شناخت ماهيت اين ابزار از يك سو و بدون اشراف كامل به گروه‌هاي فعال در امر خريد و فروش مسكن از سوي ديگر نه تنها سودي ندارد، بلكه حتي منجر به اين خواهد شد كه ماليات، فشار مضاعفي بر گروه‌هاي كم‌درآمد جامعه و تقاضاي مصرفي وارد سازد. ‌

در كشورهاي مختلف هدف اصلي و انحصاري سلاح مالياتي، نابودي تقاضاي سوداگرانه معرفي مي‌شود. ‌اما ظرافت كار در استفاده از چنين سلاحي اين است كه ماليات در بازار مسكن هرگز نبايد به سرمايه‌گذاري‌هاي مولد در ساخت‌وساز و تقاضاي مصرفي لطمه وارد كند. ‌همچنين ابزار مالياتي بايد آن‌قدر قوي و پرنفوذدر بازار عمل كند كه كوچك‌ترين راه فراري‌ براي سوداگران باقي نگذارد. از همين‌رو گروه مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران تحقيقي جامع از تجربيات برخي كشورها در ارتباط با نحوه استفاده از ابزار مالياتي در بازار مسكن انجام داده و يك بسته مالياتي مناسب براي بازار مسكن كشورمان تدوين كرده است. گزارش زير انعكاس نتايج تحقيقات اين مركز دانشگاهي و تشريح بسته مالياتي است:

تجربه اكثريت قريب به اتفاق كشورهاي جهان در حل مشكل مسكن نشان داده است كه همواره به منظور اثربخشي سياست‌هاي اتخاذ شده براي تامين مسكن گروه‌هاي هدف جامعه، نياز به طراحي و اجراي سياست‌هاي كنترل‌كننده سوداگري در بازار زمين و مسكن و هدايت سرمايه‌ها به سمت توليد مسكن وجود دارد. مهم‌ترين ابزار كنترلي دولت در بازار زمين و مسكن به منظور كنترل سوداگري در خريد و فروش، است. ‌

اصولاً نظام‌هاي مالياتي با سه هدف: كسب درآمد به منظور ارائه كالاها و خدمات رفاهي عمومي، كنترل سوداگري و تخصيص بهينه منابع؛ طراحي و اجرا مي‌شوند. متاسفانه نظام مالياتي ايران بيشتر بر هدف اول متمركز شده و كمتر افزايش هزينه‌هاي فعاليت‌هاي سوداگرانه را هدف قرار داده است.

در بازار زمين و مسكن سه نوع تقاضاي مصرفي، تقاضاي سرمايه‌اي مولد (كسب سود معقول از طريق توليد و عرضه مسكن) و تقاضاي سرمايه‌اي مخرب يا سوداگرانه (كسب سود سرشار از طريق خريد و فروش) وجود دارد. ‌

حضور بالاي تقاضاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن با توجه به غيرقابل توليد بودن زمين و ثابت‌بودن عرضه آن، منجر به افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسكن مي‌شود.

اين نوع تقاضا (سوداگرانه) در بازار زمين و مسكن عملكرد اين بازار را به دو صورت تحت تاثير خود قرار مي‌دهد: ‌

- خريد ملك (زمين و مسكن) و فروش مجدد آن در فواصل كوتاه به اميد كسب سود نامتعارف ناشي از انجام معاملات مكرر‌

- خريد ملك (زمين يا مسكن) و نگهداري آن به اميد افزايش قيمت و كسب سود در آينده ‌

بنا بر تجربه‌ جهاني مهم‌ترين ابزاري كه دولت‌ها براي حذف تقاضاي سوداگري و مخرب از بازار مسكن استفاده كرده‌اند، ابزار مالياتي به منظور افزايش هزينه تقاضاهاي سوداگرانه است. ‌

نظام مالياتي كنوني كشور در بخش زمين و مسكن قابليت لازم براي كنترل سوداگري را ندارد،

به عنوان مثال مالياتي كه هم‌اكنون در اين بخش اخذ مي‌شود ماليات بر نقل و انتقال و سرقفلي است كه بر مبناي 5درصد ارزش دفترچه بهاي معاملات املاك اخذ مي‌شود كه به دليل مبناي پايين آن (ارزش دفترچه بهاي معاملات املاك) فاقد هر گونه اثرگذاري در بازار زمين و مسكن است، چرا كه ارزش بهاي املاك در اين دفترچه بسيار پايين‌تر از ارزش حقيقي و روز بازار است.‌

معرفي بسته مالياتي ‌

نظام مالياتي كه با هدف كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن طراحي مي‌شود بايد قابليت مقابله با هر دو عملكرد تقاضاي سوداگرانه در بازار را داشته باشد. براي اين منظور بايد بسته مالياتي مورد نظر بر براي كنترل خريد و فروش مكرر تقاضاهاي سوداگرانه در بازار به منظور كسب سود ناشي از معاملات مكرر و (‌CGT براي مهار خريد و نگه‌داري املاك به اميد كسب سود در آينده، طراحي شود كه در ادامه به آن پرداخته خواهد شد. ‌

ماليات بر معاملات مكرر براي كنترل فعاليت‌هاي سوداگرانه‌اي است كه با هدف كسب سود ناشي از انجام معاملات مكرر وارد بازار مي‌شوند. اين ماليات به صورت درصدي از كل ارزش ملك در هنگام خريد و فروش از فروشنده اخذ مي‌شود. اين ماليات به صورت پلكاني و بر حسب فاصله زماني بين معامله خريد قبلي و معامله فروش كنوني در نظر گرفته مي‌شود. بدين معني كه هر چه زمان معامله كوتاه‌تر باشد، درصد مالياتي بيشتر خواهد شد، به‌طور مثال اگر ملك خريداري شده در سال اول بعد از خريد، فروخته شود، نرخ ماليات معادل 10درصد ارزش واقعي ملك خواهد بود. اين رقم از سال پنجم به بعد به يك درصد ارزش واقعي تنزل خواهد كرد.علاوه بر اين، وضع ماليات بر انجام معاملات مكرر تنها هزينه‌هاي ورود تقاضاهاي سوداگرانه به بازار زمين و مسكن را افزايش مي‌دهد و تاثيري بر هزينه تقاضاهاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد ندارد. در نتيجه اين ماليات با كاهش بخشي از تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب تاثيرات ضد تورمي خواهد داشت.اما ماليات فوق به علت درصد پايين در سال‌هاي بعدي، قادر به كنترل سوداگري در بازار -- كه با نگه‌داري ملك به اميد كسب سود درآينده صورت مي‌گيرد - نيست. بنابراين نياز به ماليات ديگر نيز وجود دارد كه انگيزه كسب سود با نگه‌داري ملك را براي سوداگران كاهش دهد.‌

در دنيا براي كنترل انگيزه‌هايي كه به اميد افزايش قيمت و كسب سود به‌جاي سرمايه‌گذاري در توليد اقدام به خريد زمين و مسكن مي‌كنند، مالياتي تحت عنوان ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن يا‌ ‌CGT وضع مي‌شود. در اين نوع از ماليات درصدي از معاملاتي زمين يا مسكن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده به‌عنوان ماليات دريافت مي‌شود. همچنين ملك اول افراد كه تقاضاي مصرفي آنها است، از اين ماليات معاف است.‌

باتوجه به اينكه ملك اول هر فرد معاف از پرداخت اين ماليات است و همچنين توليدكنندگان مسكن مشمول اين ماليات نيستند، اين ماليات تنها تقاضاي سوداگرانه را هدف قرار مي‌دهد و هزينه اين تقاضاها را در بازار زمين و مسكن افزايش مي‌دهد و تاثيري بر هزينه تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد ندارد.‌

تجربه‌هاي جهاني‌

تجربه برخي از كشورهاي جهان كه اقدام به وضع ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن كرده‌اند به شرح زير است:‌

انگليس: در انگليس‌ ‌CGT بر تمامي املاك و زمين‌هاي مالكان وضع مي‌شود. ميزان اين ماليات براساس گروه‌هاي درآمدي كشور تقسيم‌بندي شده است: ‌

- براي گروه‌هاي درآمدي زير 2150 پوند: 10درصد

- براي گروه‌هاي درآمدي بين 2150 و 33300 پوند: 20درصد

- براي گروه‌هاي درآمدي بالاي 33300 پوند: 40درصد

كانادا: ميزان ماليات برافزايش در كانادا به‌صورت عمومي معادل 50درصد است. در اين كشور مسكن اوليه و مسكوني افراد از ماليات معاف شده است.

موديان مالياتي تنها مي‌توانند يكي از املاك خود را به‌عنوان ملك اصلي براي يك سال خاص مالياتي معرفي كنند.‌

فرانسه: در فرانسه نيز مانند ديگر كشورها،‌ ‌CGT بر نقل و انتقال املاك وضع مي‌شود.

تفاوت قيمت خريد و قيمت نهايي فروش مبناي مالياتي‌ ‌CGT است. درصورتي كه مودي مالياتي ساكن فرانسه باشد، درص‌د‌CGT معادل 27 درصد است و در غير اين‌صورت نرخ اين ماليات معادل 16 درصد خواهد بود.

در اين كشور نيز مالكاني كه در فرانسه زندگي ‌مي‌كنند ملك اولشان از ماليات معاف است.

‌آمريكا: در آمريكا ايالت‌هاي مختلفي اقدام به وضع ماليات بر افزايش ارزش مي‌كنند كه ملك اول و مسكوني افراد از پرداخت اين ماليات معاف است. ايالت نيوجرسي آمريكا از اين نمونه است. در اين ايالت، مسكن مصرفي و اول افراد مجرد تا رقم 250000 دلار و مسكن مصرفي و اول افراد متاهل تا رقم 500000 دلار از ماليات بردرآمد ايالتي و فدرال معاف است.

شايان ذكر است كه در اين ايالت اگر مالك، صاحب بيش از يك خانه باشد، تنها ملك اصلي وي معاف از ماليات است.‌

ملك موردنظر بايد طي يك دوره 5 ساله قبل از انجام معامله حداقل به مدت 2 سال در مالكيت و سكونت فرد باشد.

اين دوره 2 ساله مي‌تواند به‌صورت پراكنده در طول 5 سال صورت گرفته باشد.‌

دانمارك: در كشور دانمارك بنابر قانون ميزان 59درصد از سود ناشي از افزايش قيمت دارايي‌هاي حقيقي به‌عنوان‌ ‌CGT اخذ مي‌شود.

برطبق اين ماليات معافيت‌هاي مختلفي نيز شامل حال مشمولين مالياتي مي‌شود كه مهمترين آن فروش مسكن ملكي اول افراد است.‌

ايرلند: نرخ‌ ‌CGT در اين كشور معادل 20درصد است.‌

نروژ: ميزان ماليات بر سود سرمايه در كشور نروژ برابر 28درصد بوده و در اغلب موارد مالياتي بر فروش ملك اول و مصرفي افراد وضع نمي‌شود.‌

چين: كشور چين به‌منظور كنترل افزايش قيمت مسكن اقدام به وضع ماليات 20درصدي بر سود ناشي از فروش مسكن كرده است.‌

كره‌جنوبي: درص‌د ‌CGT در اين كشور معادل 60درصد بوده و دولت براي كنترل شديدتر بر بازار، به جاي قيمت‌هاي تعيين شده توسط دولت، اقدام به وضع اين ماليات بر مبناي قيمت واقعي معامله كرده است.‌

اسپانيا: بنابر آخرين تغييراتي كه در سال 1996 در قانون‌ ‌CGT اين كشور انجام شده است. مالكان

غير اسپانيايي موظف به پرداخت نرخ ثابت 35 درصد افزايش ارزش املاك خود در اسپانيا هستند. اين رقم براي مالكان اسپانيايي معادل 20درصد از افزايش ارزش املاك است.‌

نحوه ارزش‌گذاري ‌مسكن‌

شايد بتوان ارزش‌گذاري را مهم‌ترين بخش اجراي يك سياست مالياتي در نظر گرفت. ارزش‌گذاري به منظور اخذ ماليات را مي‌توان به دو روش كلي خود اظهاري و استفاده از دفترچه بهاي معاملاتي املاك انجام داد. روش خود اظهاري هر چند هزينه‌هاي اجرايي را پايين آورده و ساز و كار اداري اجراي قوانين مالياتي را تسهيل مي‌بخشد، اما با آفت ثبت غيرواقعي قيمت‌ها و درصد بالاي فرار مالياتي همراه است. ‌

براي مثال در صورت اجراي نظام خوداظهاري، در مورد ماليات بر معاملات مكرر فروشنده‌

به دنبال ثبت پايين قيمت فروش است تا از اين ماليات فرار كند. در مورد ماليات بر افزايش ارزش ملك نيز با توجه به معافيت تقاضاي مصرفي از پرداخت ‌CGT، در صورتي كه معامله بين يك تقاضاي سوداگرانه و يك تقاضاي مصرفي رخ دهد، امكان فرار بالاي مالياتي با ثبت غيرواقعي قيمت‌ها براي سوداگر وجود دارد.‌

راهكار اجرايي براي اين منظور به روز كردن قيمت‌هاي موجود در دفترچه بهاي معاملات املاك بر اساس قيمت‌هاي واقعي به صورت دوره‌اي (براي مثال هر يك سال يك بار) است. ‌

با اين وجود به دليل اينكه ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن و معاملات مكرر در هنگام نقل و انتقال و از فروشنده اخذ مي‌شود، مي‌توان از زمان اجراي ماليات با در نظر گرفتن تمهيدات قانوني، نهادي و زيرساختي، اقدام به تشكيل و به روز كردن پايگاه داده زمين و مسكن كرد. ‌

يكي از مهم‌ترين نگراني‌هاي موجود در اخذ ماليات بر زمين و مسكن انتقال بار مالياتي به خريدار است. بنابراين نظام مالياتي مورد نظر در اين بخش بايدبه نحوي تدوين شود كه كمترين تاثيرات منفي را بر تقاضاي مصرفي داشته باشد. لذا همانگونه كه پيش از اين نيز اشاره شد، طراحي نظام مالياتي كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن بايد در كنار سياست‌‌هاي افزايش توليد و عرضه مسكن ديده شود. ‌

انجام معاملات قولنامه‌اي و بدون انتقال سند رسمي، يكي از راهكارهاي فرار از پرداخت ماليات بر معاملات مكرر و افزايش ارزش زمين و مسكن است. به اين منظور مي‌توان ماليات بر افزايش ارزش تمامي املاك دوم و بيشتر را در يك دوره زماني معين (براي مثال 7سال) حتي اگر معامله‌اي روي آن صورت نگرفته باشد، بر اساس مابه‌التفاوت آخرين قيمت دفترچه بهاي املاك و آخرين قيمت خريداري ملك، دريافت كرد. در كنار اقدامات فوق مي‌توان اقدامات قانوني ديگري نظير حذف وكالت بلاعزل و مدت‌دار كردن فروش وكالتي را نيز به منظور جلوگيري از انجام معاملات قولنامه‌اي اجرا كرد.

در صورتي كه به محض تصويب قانون ماليات بر انجام معاملات مكرر و ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن اين قانون به اجرا درآيد، اين امكان وجود دارد كه تقاضاهاي سوداگرانه‌اي كه پيش از اين زمان اقدام به خريد زمين و مسكن كرده‌اند، به دليل بار مالياتي تحميل شده بر آنها، اقدام به عرضه زمين و مسكن خود به بازار نكنند؛ اين امر منجر به كاهش عرضه زمين و مسكن در بازار و

به تبع آن افزايش قيمت مي‌شود. براي جلوگيري از بروز چنين شرايطي، اجراي قانون با تاخير زماني نسبت به تصويب قانون، فرصتي را براي تقاضاهاي سوداگرانه ايجاد مي‌كند تا املاك خود را بدون وجود بار مالياتي در بازار عرضه كنند.‌

سه شنبه 21 خرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: اطلاعات]

[مشاهده در: www.ettelaat.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 255]