گذري و تاملي بر قوانين و روابط موجر و مستاجر

واضح آرشیو وب فارسی:مردم سالاری: گذري و تاملي بر قوانين و روابط موجر و مستاجر
قوانين حاكم بر روابط بين موجرو مستاجر در حال حاضر به شرح زير قابل ذكر است:
1- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد 1356
2- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سيزدهم ارديبهشت 1362
3- قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب /15 /8 1365
4- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد 1376
5- روابط قانون مدني در باب اجاره اشيا مواد 466 تا 506
الف- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 كه بعد از قانون مالك و مستاجر سال 1339 به تصوب رسيده بود كليه اماكن و محل هايي را كه درماده يك به آن اشاره شده شامل مي گرديد.
با اين توضيح كه محل هاي سكني، محل هاي تجاري، اداري و هر محلي را كه به منظور ديگري به اجاره واگذار شده يا مي شد مشمول مقررات آن قانون مي دانست.
در ماده 2 موارد عدم شمول مقررات قانون احصا گرديده است.
ب. اين قانون تا سال 1362 در كليه موارد ياد شده در ماده يك قابليت اعمال واجرا داشت اما بعد از تصويب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ارديبهشت 1362 اماكن مسكوني از شمول مقررات ماده اول قانون سال 56 خارج گرديد و در حقيقت از آن تاريخ به بعد قانون سال 56 صرفا درمورد محل هائي كه براي پيشه يا تجارت به اجاره داده شده است قابليت اجرا دارد و لا غير. با اين ترتيب هر محلي كه براي سكني يا هر منظور ديگري غير از كسب و پيشه يا تجارت، اجاره داده شود(يا اجاره داده شده باشد) از شمول قانون 1356 خارج گرديده است.
كه اين معنا از تبصره يك ماده 8 قانون سال 1362 مستفاد مي گردد.
تبصره1- در صورتي كه عين مستاجره براي مقصودي غير از كسب و پيشه يا تجارت به اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكني است.
خروج محل كار پزشكان از قانون 1356 و تسري آن به قانون مدني در صورت نبودن قرار داد (بند ج ماده 2) و راي وحدت رويه شماره 576-/7/14 1371هيات عمومي و ديوان عالي كشور در چنين مورد و همچنين خروج محل دفتر وكلا ي دادگستري از شمول قانون مرقوم معطوفا به راي وحدت رويه شماره 607-1375/6/20 هيات عمومي ديوان عالي كشور و نظريه شماره 7/17350- 78/3/17 اداره حقوقي وزارت دادگستري درمورد محل اتحاديه هاي صنفي خصوصا استدلا لا ت ديوان كشور در راي شماره 607 ياد شده كاشف از اين واقعيت است كه محل هايي از جمله محل دفتر اسناد رسمي و محل هاي دفتر اتحاديه هاي صنفي و دفاتر شركت ها و به طور كلي تمامي محل هائي كه براي استفاده اداري و آموزشي و امثالهم به اجاره واگذار شده يا مي شود مشمول مقررات قانون 1362بوده و چون چنين محل هايي براي مقصودي غير از كسب و پيشه يا تجارت اجاره داده مي شوداز شمول قانون 1356 خارج است لا زم به يادآوري است كه پيشه و حرفه دو واژه جداگانه است حرفه وكالت، حرفه طبابت، حرفه دفترداري و امثالهم پيشه محسوب نمي گردند در اينجا ذكر اين نكته ضرورت دارد به نظر نگارنده چنان چه محل مطب پزشكان، محل دفتر وكلا ي دادگستري، محل دفاتر اسناد رسمي، دفاتر اتحاديه ها و غيره در محل هايي كه از نظر مقررات شهر داري صرفا تجاري محسوب مي شوند(نه محل هايي كه اداري به شمار مي آيند) قرار گيرند صاحبان مشاغل مذكور به اعتبار تجاري بودن محل ( نه به اعتبار مشاغل ياد شده) داراي حقوق تجاري آن هم حقوق مربوط به سرقفلي مي باشند (نه حق كسب و پيشه)
ج- قانونگذار در سال 1365 ماده واحده اي تحت عنوان الحاق يك ماده به قانون روابط موجر به تصويب رسانده كه مقرر مي دارد: «از تاريخ تصويب اين قانون كليه اماكن استيجاري كه با سند رسمي بدون هيچ گونه سرقفلي و پيش پرداخت به اجاره واگذار مي شود در راس انقضاي مدت اجاره موظف به تخليه آن مي باشد مگر آنكه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شود در صورت تخلف دوائر اجراي ثبت مكلف به اجراي مفاد قانون هستند.»
به طوري كه ملاحظه مي شود محل هاي تجاري كه بعد از تصويب به اجاره واگذار مي شوند از شمول قانون سال 1356 خارج گرديده و راي وحدت رويه شماره 618-76/6/18 هيات عمومي ديوانعالي كشور نيز تصريحا قانون مزبور را ناظر به عقد اجاره اي دانسته است كه بعد از تصويب آن قانون و ابتدائا منعقد مي شوند و شامل اماكن تجاري كه سابقه اجاره به قبل از تصويب قانون فوق الذكر داشته نمي شوند...»
و- قانون ديگري كه در مرداد ماه 1376 به تصويب مجلس رسيده كليه اماكن اعم از مسكوني و تجاري و آموزشي ساختمان هاي دولتي و خوابگاه هاي دانشجويي و نظاير آن را شامل مي شود.
شرط تحقق اعمال مقررات قانون مذكور آن است كه: 1- قرارداد اجاره كتبي باشد اعم از رسمي يا عادي 2- چنانچه قرارداد عادي باشد بايد در دو نسخه تنظيم و مدت اجاره حتما در آن قيد شده و علاوه بر امضاي موجر و مستاجر، دو نفر شاهد مورد اعتماد هم آن را گواهي نموده باشد.
تفاوت اين قانون با قوانين ياد شده در آن است كه پس از انقضاي مدت اجاره نيازي به طرح دعوي تخليه در مراجع قضايي ندارد حسب مفاد ماده 3 پس از انقضاي مدت اجاره در صورتي كه سند رسمي باشد تخليه محل از طريق دواير اجراي ثبت عملي خواهد شد و در صورتي كه سند عادي باشد پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضائي (دادگاه يا شوراي حل اختلاف) ضابطين قوه قضائيه ظرف يك هفته اقدام به تخليه خواهد نمود. بديهي است چنانچه موجر در زمان تنظيم اجاره مبلغي به عنوان وديعه يا قرض الحسنه و سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره موكول به استرداد سند يا وجه مذكور به مستاجر يا سپردن آن به دايره اجرا خواهد بود. (ماده4)
در زمان اجراي دستور تخليه چنانچه مستاجر مدعي حقي باشد، اين ادعا مانع توقف اجراي دستور تخليه نخواهد بود بلكه پس از تخليه مي تواند طبق روال معمول ادعاي خود را در مراجع صالحه مطرح كند. (ماده5)
(در خصوص حق كسب و پيشه رو تجارت موضوع قانون 1356 و حق سرقفلي موضوع قانون سال 1376 نياز به طرح موضوع در مقاله اي جداگانه مي باشد.)
ه - در آئين نامه اجرايي قانون اخير مصوب 1378/2/19 در 19 ماده و چند تبصره نحوه اجراي قانون و چگونگي تخليه اماكن معين گرديده است كه در ماده 2 آن موارد زير از شمول مقررات قانون خارج گرديده كه عبارتند از:
1- روابط استيجاري قبل از اجراي قانون
2- روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستاجر سابق به مستاجر جديد با اجازه موجر در صورتي كه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
3- روابط ناشي از صلح منافع يا هر عنوان ديگر و متصرفات بر حسب تراضي شفاهي با موجر به عنوان اجاره
4- موارد تخليه اماكن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد
5- در صورتي كه سند اجاره عادي طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظيم نشده باشد .
وكيل پايه يك دادگستري
چهارشنبه 20 آذر 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: مردم سالاری]

[مشاهده در: www.mardomsalari.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 362]