در ميزگردي با حضور سه صاحب‌نظر برجسته مسكن در دانشگاه تهران بررسي شددلايل بحران مسكن در ايران

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: در ميزگردي با حضور سه صاحب‌نظر برجسته مسكن در دانشگاه تهران بررسي شددلايل بحران مسكن در ايران
گروه مسكن – ميترا يافتيان: جمعي از كارشناسان برجسته و صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد مسكن در ميزگردي تحت عنوان «نقش مسكن در اقتصاد ايران» به كنكاش در سياست‌هاي جاري دولت براي ساماندهي بازار مسكن و نقد اين سياست‌ها پرداختند.

ماحصل آنچه در اين ميزگرد از زبان مينو رفيعي، استاد دانشگاه تهران، كمال اطهاري، كارشناس و پژوهشگر اقتصاد شهري و مسكن و فردين يزداني كارشناس مسكن مطرح شد، نشان مي‌دهد شاخص‌هاي مربوط به اقتصاد مسكن در كشور از بعد از انقلاب تاكنون افت كرده است.ضمن اين كه سياست‌هاي جاري نيز تاثير قابل ملاحظه‌اي بر بهبود شاخص‌ها نخواهد داشت.به گزارش دنياي اقتصاد دكتر كمال اطهاري در اين ميزگرد گفت: طي 30 سال اخير و بعد از انقلاب سازوكارهاي اتخاذ شده در اقتصاد ايران ملغمه‌اي ناكارآمد بوده است.به طوري كه در اين اوضاع حق انسان براي مسكن گرفته شده است.آمارها نشان مي‌دهد بهاي مسكن در مناطق شهري از چيزي حدود سه برابر درآمد خانوار در پيش از انقلاب به حدود 12 برابر آن در حال حاضر رسيده است.
وي اظهار كرد: حد قابل تحمل در تهيه مسكن مناسب براي خانوارها اين است كه يك مسكن متعارف حداكثر 5 برابر درآمد خانوار هزينه داشته باشد تا بتواند نسبتي را به هزينه خانوار داشته باشد كه خانوار از پس مابقي هزينه‌ها نظير تحصيل، خوراك، پوشاك و ... برآيد.اما متاسفانه در طبقات
كم درآمد ما هزينه مسكن چيزي حدود 50 الي 60درصد درآمد خانوار را آن هم در حاشيه شهر به خود اختصاص مي‌دهد.در حالي كه اين ميزان بايد بين 20 تا 25درصد يعني چيزي حدود 2 الي 3 برابر درآمد هر خانوار باشد.
وي اذعان كرد: همچنين بخش مسكن در كشور ما با وام‌گيري از نظريه لوفر حق انسان به شهر را از بين برده است.لوفر حقي را تعريف مي‌كند كه اعلا است و آن حق انسان به شهر است. به زبان ساده يكي از اين حقوق حق انسان به مسكن مناسب است كه تقريبا اين حق در ايران از بين رفته است.هر چند كه حق انسان به شهر در حاشيه شهرها بسيار بيشتر از آنچه گفته شد، از بين رفته، از اين رو به دليل عدم پاسخگويي به حق تامين مسكن، حاشيه‌نشيني در شهرهاي ايران رو به ازدياد رفته است.وي خاطرنشان كرد: اوضاع حاشيه‌نشيني در منطقه شهري تهران از حدود 5درصد در پيش از انقلاب به حدود 40درصد پس از انقلاب در مسكن جديد رسيده است.
بنابراين، اين حقوق اصلي به دليل اين ملغمه ناكارآمدي است كه نمي‌تواند حتي در داخل يك نظام سرمايه‌اي مابين رفتار خرد كه همان بازار مسكن است با مبنا كه رژيم انباشت موجود در جامعه است، رابطه برقرار كند.
وي يادآور شد: با سياست‌هايي كه از برنامه اول توسعه در كشور ما دنبال شده و كمي دست ما نيز به آن آلوده است و اوج آن در برنامه چهارم توسعه بوده توانستيم به بسته تئوريكي مناسب در برنامه چهارم برسيم كه از بسياري جهات پاسخگو باشد.
اما در چارچوب برنامه اول به‌رغم فشارها و مقاومت‌هاي كارشناسي زيادي كه صورت گرفت، يك مرتبه سياست‌‌ها بدون اينكه بسته كاملي از لحاظ سياستي، قانون‌گذاري و نهادي تعريف شود، از سمت عرضه به سمت تقاضا رفت و قانون زمين‌شهري از سال 70 به كنار گذاشته شده، تراكم فروشي رايج و پديده‌اي به نام بورژوازي مستغلات در ايران رخ داد.

واگذاري زمين در بيابان
وي صراحتا اعلام كرد: آخرين سياست‌هاي اتخاذ شده عدالت را هدف گرفته و ملغمه پيشين را نه تنها تصحيح نكرده، بلكه به ناكارآمدي آن افزوده است، همچنانكه مي‌بينيم عرضه زمين‌هاي 99 ساله در بيابان‌هاي شهر موجب مي‌شود كه نه حق انسان به شهر و نه حق انسان به مسكن پاسخ گفته شود.
وي ابراز عقيده كرد: به طور كلي شيوه‌هاي كنوني نمي‌تواند با در نظر گرفتن زمين دولتي قابل عرضه براي مسكن، در 20 سال آينده به تمامي تقاضاها در اين بخش پاسخ بگويد مگر اينكه يك يا دو درصد اين نيازها را پاسخ بگويد.
اطهاري در ادامه گفت: وضعيت مسكن آنقدر در حال بحراني‌شدن است كه براي هيچ‌كس خوب نيست زيرا جامعه نبايد نقد خود را به دولت در شرايط بحراني ارائه دهد.
به اعتقاد وي، دولت در ايران همانند ماشيني است، آنهايي كه سوار اين ماشين هستند فكر مي‌كنند كه ماشين در حال جلورفتن است در حالي كه افرادي كه آنها را از بيرون نظاره مي‌كنند مي‌بينند ماشين آنها حركتي ندارد و فقط ماشين‌هاي كناري هستند كه حركت مي‌كنند و اين خصلتي است كه در دولت‌هاي قبلي و فعلي دنبال شده است.
وي خاطرنشان كرد: شتابزدگي تصميم‌گيري‌ها در دوران خاتمي موجب شد تا بخش مستغلات مسكن به نحو چشمگيري تقويت شود، اما اين اتفاق با تراكم فروشي همراه شد. در واقع حالا بورژوازي مستغلات براي تقاضاي مصرفي مسكن توليد نمي‌‌كند، بلكه براي تقاضاي سرمايه‌اي و متكي به رانت زمين است. به همين دليل است كه در چند مساله اخير بسياري از قوانين نظير طرح جامع تهران كه به تازگي ابلاغ شده، تغيير پيدا كرد، طوري كه حداكثر جمعيت تهران را كه حدود 8ميليون نفر از لحاظ ظرفيت حق انسان به شهر است، 1/9ميليون نفر تعيين كرده و فقط به فشار دولت در سند طرح جامع تهران و به منظور رونق بخش مسكن 20درصد به تراكم‌هاي موجود اضافه شده است.

اصرار به سكونت در شهرهاي جديد
وي خاطرنشان كرد: در حالي كه شهرهاي جديد به منظور انبوه‌سازي طبقه متوسط در نظر گرفته شده بود، اما درحال حاضر 80درصد ظرفيت اين شهرها خالي است، چرا كه از ابتداي برنامه اول توسعه (سال 68) قرار است حمل‌ونقل سريع در شهرهاي جديد محقق شود!
وي صراحتا اعلام كرد: در حال حاضر 80درصد زمين‌هاي شهرهاي جديد فروخته شده، اما ساخته نمي‌شود و باز هم دولت اقدام به نام‌نويسي از متقاضيان براي اسكان در شهرهاي جديد مي‌كند.
رفيعي:
صبر 100 ساله براي خريد خانه 50متري
مينو رفيعي در اين ميزگرد با اشاره به اينكه بخش مسكن بر اقتصاد كلان و توزيع درآمدها اثرگذار است و از نوسانات اقتصاد كلان اثرپذير است، خاطرنشان كرد: ريشه مسائل مسكن در اقتصاد كلان است و تا اقتصاد سالمي كه نرخ بازده داخلي همه بخش‌هاي آن به طور منطقي و عقلاني تعيين شده و قابل رقابت با يكديگر باشد، نداشته باشيم طبيعي است تمام پول‌ها به طرف بخش مسكن مي‌رود.
وي گفت: البته ارزيابي‌ها نشان مي‌دهد كه روانه شدن بخشي از نقدينگي‌ها به سمت بخش مسكن چندان نامناسب هم نبوده چون در صورتي كه مازاد اين نقدينگي‌ها به مسكن وارد نمي‌شد، بخشي از آن در فعاليت‌هاي غيررسمي استفاده مي‌شد زيرا طبيعي است وقتي نرخ بازده صنعت 3درصد اما خريد و فروش مثلا سكه بازده بالاتري دارد، اين مازاد نقدينگي‌ها در بخش معاملات پرسود نظير سكه، طلا و مسكن ورود پيدا مي‌كند. بنابراين جايگزين بخش مسكن فعاليت در بخش‌هاي مولد نظير صنعت كشاورزي و خدمات نيست بلكه فعاليت‌هاي غيررسمي است. وي تصريح كرد: در فضاي كنوني اقتصاد ما كه سرمايه‌گذاري‌ها حتي براي استهلاك بخش‌ها نيز كافي نيست اجراي سياست‌هايي چون تبديل 40هزار وام مسكن روستايي به 300هزار فقره و نيز واگذاري 5/1ميليون قطعه زمين به جاي 100هزار قطعه به مردم و نه نيازمندان دريافت اين تسهيلات، مانند اين است كه به مريضي كه با دو قرص درمان مي‌شود، 200 قرص بدهيم. معلوم است چه بلايي بر سر اين مريض خواهد آمد. وي گفت: براي برنامه‌ريزي درست در بخش مسكن ابتدا لازم است عوامل اجراي سياست‌هاي مسكن را كه شامل پول يا اعتبار دولت، قانون و ميزان مداخلات مستقيم در بخش مسكن است را مورد ارزيابي قرار دهيم، همچنين بايد ديد نيازمندان مسكن چه تعداد هستند و آيا ابزار موجود براي پاسخگويي به آن كافي است؟وي افزود: به عنوان يك برنامه‌ريز معتقدم ما هنوز هم به اندازه كافي ابزار لازم براي پاسخگويي به نيازهاي مبرم و ضروري را داريم، اما نبايد براي پاسخگويي به نارضايتي مردم طرح‌هايي با ابعاد وسيع را اجرايي كنيم و منتظر باشيم اين سيلي كه سد جلوي آن را باز مي‌كنيم، باعث شود همه نيازمندان سيراب شوند، چون نيازمندان در جايي هستند كه اين آب به آنها نمي‌رسد. وي ادامه داد: وضعيت نيازمندان فاقد مسكن در كشور ما به گونه‌اي است كه اگر در سال 80 دهك‌هاي 1 تا 3 درآمدي ما مي‌توانست 30درصد درآمد خود را پس‌انداز كند و بعد از 10 سال مي‌توانست فقط 12 مترمربع واحد مسكوني و آن هم در مناطق متوسط شهري و نه در كلانشهرها خريداري كند در سال 82 اين رقم به 9 مترمربع و اخيرا به 4 مترمربع تقليل پيدا كرد. بنابراين دهك‌هاي 1، 2‌، 3 درآمدي جامعه ما بايد 30درصد درآمد خود را به طور متوالي 100سال پس‌انداز كنند تا بتوانند يك مسكن 50 متري را خريداري كنند يا اينكه هرگز خانه‌دار نشوند. حال بايد ديد آيا مسكن اجاره‌اي متناسب با درآمد آنها در جامعه وجود دارد؟
وي در رابطه با سياست دولت در بخش زمين نيز اظهار كرد: زمين همواره يكي از ابزارهاي مهم سياست‌گذاري دولت در بخش مسكن بوده است. در كشور ما نيز زماني به ميزان زيادي زمين شهري وجود داشت كه اين به عنوان مداخله دولت مي‌توانست براي گروه‌هاي نيازمند به كار رود، اما واگذاري بي‌حد و حصر زمين‌ها در دهه اول انقلاب نيز عدم پيگيري اين مساله كه زمين‌هاي شهري دولت به چه كسي و چگونه واگذار مي‌شود و اينكه چه زماني قرار است وارد بازار مسكن شود، موجب شد تا همه نيازمندان بيرون از اين بازار بمانند.
رفيعي در ادامه افزود: حتي با تعريفي با مسامحه از بادوام بودن واحدهاي مسكوني كه صرفا به كار رفتن مصالح ساختماني بادوام بدون در نظر گرفتن شيوه‌هاي ساخت نوين است، در‌حال‌حاضر 75درصد واحدهاي مسكوني شهري و 35درصد واحدهاي مسكوني روستايي در كشور ما بادوام هستند.وي تصريح كرد: بنابراين اگر در شهر تهران حادثه طبيعي رخ دهد، واقعا وضعيت فاجعه‌آميزي به وجود مي‌آيد. از اين رو مسوولان ما بايد به اين امر واقف باشند كه آنچه مهم است اين كمبود 5/1ميليون واحد مسكوني در كشور نيست؛ بلكه بي‌دوام بودن واحدهاي مسكوني كه هر لحظه ممكن است جان بسياري از افراد را در معرض خطر قرار دهد، مورد غفلت قرار گرفته است.
وي يادآور شد: طي دهه 75 تا 85، وضعيت توليد مسكن به گونه‌اي بوده كه در سال 85 حدود 12ميليون و 400هزار خانوار شهري در كشور موجود بوده كه 11ميليون و 500هزار خانوار آن واحد مسكوني ملكي داشتند يعني حدود 900هزار واحد مسكوني كمبود داشته‌ايم و اگر هر خانوار ايراني در يك واحد مسكوني ساكن شود با فرض اينكه مي‌دانيم سنت سكونتي و اجتماعي ما به گونه‌اي است كه خانواده‌هاي يك نفره با خانواده‌هاي بزرگتر خود زندگي مي‌كنند، اين ميزان كمبود به معناي وضعيت نابسامان در جامعه ديده نمي‌شود. حال اگر بياييم تعداد خانوارها را بر 1/1 كه تراكم خانوار بر واحد مسكوني در كشور ما است، تقسيم كنيم مي‌بينيم كه كمبود واحد مسكوني شهري نداريم.
در روستاها نيز 5ميليون و 100 خانوار روستايي داريم كه در 5/4ميليون واحد مسكوني روستايي ساكن هستند. بنابراين در اين قسمت هم 900 واحد مسكوني كم داريم كه با كمبود مسكن‌هاي شهري مي‌شود 5/1ميليون.
اما با احتساب تراكم 1/1 مبني بر نسبت خانوار به واحد مسكوني مي‌بينيم حدود 200 تا 300هزار واحد مسكوني آن هم در روستاها كمبود داريم. پس مشكل كجا است؟
وي تصريح كرد: در كشور ما با نبودن يك سيستم تامين اجتماعي قابل قبول براي خانوارها داشتن يك واحد مسكوني يعني يك تامين اجتماعي، يك حفاظتي در زمان پيري، بيماري و... بنابراين غير از اينكه مسكن يك سرپناه است و خدمات سكونتي در طي يك دوره به مالك خود مي‌دهد، بزرگترين پس‌انداز خانواده محسوب مي‌شود، در حالي كه در ايالات‌متحده نسبت دارايي مسكن ملكي و اجاره‌اي مردم عين كشور ما است اما اين مساله عملا مسكن آنها نيست.
68 درصد مردم صاحبخانه هستند
به گفته وي، هم‌اكنون 68درصد خانوارهاي شهري ما داراي مسكن ملكي و 32درصد داراي مسكن اجاره‌اي بوده و عمدتا در واحدهاي مسكوني متعلق به بخش‌خصوصي ساكن هستند. البته طبيعي است كه اين آمار براي روستاها به گونه‌اي ديگر است، طوري كه حدود 83درصد روستاييان داراي مسكن ملكي و 17درصد اجاره‌نشين هستند و در نهايت اين صدايي كه مي‌شنويم خانه نداريم و اي داد كه اجاره‌ها در حال بالا رفتن است، فرياد همان 32درصد اجاره‌نشين شهري است كه خانه ندارند و دائما از اميدي به داشتن مسكن ملكي در آينده، دور و دورتر مي‌شوند.وي گفت: طبق برآوردهاي ما خالص ورودي و خروجي به بخش مسكن اجاره‌اي حدود 150هزار خانوار است با اضافه كردن آن 3ميليون نفر مستاجر بايد ديد آيا به اين تعداد، واحد مسكوني اجاره‌اي توليد مي‌شود يا خير؟
وي ادامه داد: به طور كلي ما يك دوره ركود توليد مسكن بين سال‌هاي 82 تا 85 را تجربه كرديم و بعد در سال 86 يك جهش در توليد مسكن داشتيم. با اين حال نرخ رشد توليد مسكن در كشور ما طي 10 سال اخير بالاي 36درصد و بيش از نرخ رشد خانوارها بوده است.همچنين گرايش‌هايي كه در ساخت‌وساز مسكن ما وجود داشته اين است كه رشد بلندمدت در توليد مسكن داشتيم و هر سال واحدهاي مسكوني كوچكتر و بادوام‌تري توسط سازندگان حرفه‌اي ساخته مي‌شود كه به تبع آن اجاره‌نشيني در دهه 75 تا 85 كاهش يك يا 2درصدي داشته است.
بنابراين نقش مسكن در اقتصاد كشور بسيار چشمگير، اثرگذار و اثرپذير بوده است.
افزايش قيمت نفت يعني افزايش قيمت مسكن
دكتر فردين يزداني، اقتصاددان و كارشناس مسكن نيز به‌عنوان ديگر سخنران اين ميزگرد اظهارنظر كرد و گفت: در تحقيقاتمان به اين نتيجه رسيديم كه بخش مسكن در سال‌هاي اخير داراي رابطه‌اي متعارض با ساير بخش‌هاي اقتصادي بوده و وجود آن را مي‌توان در نوسانات شديدي كه در حجم و قيمت و پس از آن در حجم توليد رخ داد، مشاهده كرد.
وي افزود: اين نوسانات يك اثر معيني دارند و آن اينكه گروه‌هاي كم‌درآمد به تدريج از دايره عملكرد سازوكار بازار حذف مي‌شوند و قدرت تاثيرگذاري و ارضاي تقاضاي آن نيز بسيار كم مي‌شود.
وي گفت: ما تقريبا در شاخص‌هاي متوسط مسكن نظير توليد مشكلي حس نمي‌كنيم اما اين نوسانات ساختاري موجب بروز مشكلاتي در بخش توزيع مسكن مي‌شود.
وي يادآور شد: حدود 10درصد اشتغال كشور در بخش مسكن محقق شده و از لحاظ تاثير رشد مسكن بر رشد ساير بخش‌هاي اقتصادي مطالعات انجام شده بر روي داده و ستانده بخش‌‌هاي اقتصادي نشان مي‌دهد بخش مسكن در بين 72 بخش اقتصادي،‌ رتبه 28 را از لحاظ آثار تكاثر اقتصادي دارد و برخلاف آنچه گفته مي‌شود رتبه اول را از نظر تاثير بر رشد اقتصادي ندارد.يزداني درباره سهم بخش مسكن از ساختار اقتصادي كشور نيز اظهار كرد: گمان من بر اين است كه وجود درآمد نفت از يك‌‌سو و وجود ساختارهاي ناعادلانه توزيع درآمد و قدرت سياسي و اجتماعي از سوي ديگر باعث مي‌شود كه ما در طول ساليان گذشته هرگاه مواجه با ورود ودرآمد نفتي به كشور بوده‌ايم به دليل توزيع نابرابر نقدينگي، سطح افزايش قيمتي را شاهديم كه اين افزايش قيمت تحريك‌كننده تقاضاي سرمايه‌اي است.به گفته وي،‌ دو بازار مشخص مي‌توانيم براي مسكن تعريف كنيم؛ يك بازار مصرفي و يك بازار سرمايه‌اي.اين اقتصاددان تاكيد كرد: برآورد‌هاي انجام شده نشان مي‌دهد كه در زمان‌هاي رونق 55 تا 60درصد تقاضا در مناطق كلان شهري از لحاظ حجم تقاضاي پولي و نه متراژ مربع، تقاضايي است كه به انگيزه سرمايه‌اي انجام مي‌شود و ما بخشي از آنها را در آپارتمان‌هاي احداثي در برج‌ها مشاهده مي‌كنيم.وي با اشاره به نتايج انجام محاسباتي بر روي حجم نقدينگي وارد شده به بخش مسكن گفت: بر اين اساس به‌طور متوسط طي سال‌‌هاي بعد از انقلاب حدود 30درصد نقدينگي تزريق شده در داخل اقتصاد، وارد بخش مسكن شده و اگرچه اين نقدينگي گردش پيدا مي‌كند و ورود وخروجي هم دارد اما سالانه درحدود 30درصد بخش مسكن نقدينگي را در خود جذب مي‌كند.وي ادامه داد: جالب اينكه زمان‌هاي رونق توليد مسكن نظير سال‌‌هاي 81 يا سال 86 از حجم نقدينگي اضافه شده به نقدينگي كل اقتصاد كلان بالاتر از 50درصد آن به نوعي ورودي به بخش مسكن داشته است. حال اگر نسبت نقدينگي مسكن را باتوجه به اينكه هزينه زمين در سرمايه‌گذاري مسكن محاسبه نمي‌شود، بررسي كنيم مي‌بينيم كه در زمان‌هاي رونق نسبت نقدينگي مسكن به كل سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي اقتصاد كلان تا حد 50 و بعضا تا 64 درصد افزايش مي‌يابد.همچنين محاسبه روابط بين بخشي نشان مي‌دهد با افزايش ورود نقدينگي به مسكن كه بخش عمده‌اي از آن به بازار مسكن دست دوم و زمين مربوط مي‌شود، آثار منفي معيني به‌ويژه بر رشد سرمايه‌گذاري در صنعت دارد.
يعني برخلاف آن چيزي كه به صورت عام كلاسيك در اقتصاد كلاسيك گفته مي‌شود، با تحريك مسكن مي‌توان رشد اقتصادي توليد كرد، به‌نظر مي‌رسد در ساختار اقتصادي ايران چنين پديده‌اي تاييد نمي‌شود.وي اضافه كرد، نتيجه اينكه بسياري از سرمايه‌گذاران در بخش‌هاي صنعتي بخشي از سرمايه خود را به مسكن منتقل كرده و به خوبي شاهد رابطه نسبتا متعارض در بخش مسكن با ساير بخش‌هاي اقتصادي هستيم.وي تصريح كرد: شاخص ديگري كه بسيار جالب است اينكه در استان تهران سهم زمين در هزينه توليد مسكن تا حد 50 تا 57 درصد است. باتوجه به اين شاخص به خوبي مي‌توان گفت كه بازده اقتصادي در بخش زمين بيشتر از مسكن است.يزداني يادآور شد: در دهه 70 و آغاز سياست‌هاي تعديل اقتصادي بحث خودكفايي شهرداري‌ها در دستور كار دولت قرار گرفت و به نوعي خوداتكايي اقتصادي در شهرداري برقرار شد اما نوعي بازار رانت‌جويي را با فروش مجوزهاي تراكم براي شهرداري مهيا كرد تا نهاد شهرداري با اعطاي مجوزهاي تراكم رانت ايجاد كند و بخشي از اين رانت را به‌عنوان درآمد حاصل از تراكم براي شهر هزينه كرده و بخش ديگر را به‌عنوان منافع نصيب خريداران تراكم كند.
پنجشنبه 6 تير 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 134]