دعاوی تعدیل اجاره بها در دادگاه‌های صلح رسیدگی می‌شود

بر اساس نظر اداره کل حقوقی قوه قضاییه، دعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها در صلاحیت دادگاه‌های صلح قرار دارد. این بدان معناست که مستاجران و موجران برای پیگیری درخواست‌های خود در خصوص تغییر مبلغ اجاره بها باید به این دادگاه‌ها مراجعه کنند.

احکام تعدیل اجاره بها قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر است

اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی خود به سوالاتی در خصوص تعدیل اجاره بها و تعیین میزان حق کسب و پیشه یا تجارت پاسخ داده است. این نظریه به منظور روشن‌سازی ابهامات موجود در این حوزه و ایجاد وحدت رویه قضایی صادر شده است. در این تحلیل، به بررسی دقیق‌تر نظریه مذکور و نکات مهم آن خواهیم پرداخت.

تعیین اجاره بها

مبنای قانونی: ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مبنای قانونی برای تعیین اجاره بها است. طبق این ماده، دادگاه موظف است با توجه به نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی تعیین کند.
نقش کارشناس: کارشناس با توجه به شرایط ملک، بازار و سایر عوامل مرتبط، نرخ عادله روز اجاره را تعیین می‌کند.
رویه قضایی: با وجود اینکه قانون، تعیین اجاره بها را بر اساس نرخ عادله روز می‌داند، در عمل، کارشناسان اغلب مبالغ کمتری را تعیین می‌کنند. نظریه اداره کل حقوقی صراحتاً به این رویه اشاره کرده و آن را نادرست دانسته است.
قطعی بودن حکم: حکم صادره در خصوص تعدیل اجاره بها با توجه به مقررات ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر و قانون آیین دادرسی مدنی قابل اعتراض است.

تعیین حق کسب و پیشه

ملاک‌های قانونی: در حال حاضر، قانون مشخصی برای تعیین دقیق میزان حق کسب و پیشه وجود ندارد. اما نظریه اداره کل حقوقی با استناد به ماده 11 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 و رویه قضایی، برخی از ملاک‌ها را برای تعیین این حق برشمرده است.
ملاک‌های تعیین حق کسب و پیشه:
طول مدت اشتغال مستأجر
حسن شهرت مستأجر
میزان مشتریان دائم
نوع کسب و پیشه
نوع بنا، کمیت و کیفیت آن
موقعیت محلی ملک
تجهیزات و امکانات ملک
مخارجی که مستأجر متحمل شده است
عدم پذیرش درصد ثابت: نظریه اداره کل حقوقی صراحتاً تعیین درصدی از قیمت ملک به عنوان حق کسب و پیشه را غیرقانونی اعلام کرده است.

نتیجه‌گیری

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه در خصوص تعدیل اجاره بها و تعیین حق کسب و پیشه، نکات مهمی را روشن کرده است. از جمله این نکات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

ضرورت توجه به نرخ عادله روز در تعیین اجاره بها
عدم پذیرش رویه‌های رایج در تعیین اجاره بها که کمتر از نرخ عادله روز باشد
تعیین حق کسب و پیشه بر اساس ملاک‌های قانونی و عادلانه
عدم پذیرش تعیین درصدی از قیمت ملک به عنوان حق کسب و پیشه

این نظریه می‌تواند به عنوان یک مرجع قانونی برای قضات و وکلا در رسیدگی به دعاوی مربوط به اجاره و حق کسب و پیشه مورد استفاده قرار گیرد. همچنین، این نظریه می‌تواند به مستأجران کمک کند تا حقوق خود را بهتر بشناسند و از آن دفاع کنند.

توصیه‌ها

مشاوره با وکیل: در صورت بروز اختلاف در خصوص اجاره بها یا حق کسب و پیشه، بهتر است از مشاوره حقوقی وکیل متخصص استفاده شود.
مطالعه دقیق قوانین و آرای قضایی: آشنایی با قوانین و آرای قضایی مرتبط می‌تواند به شما در دفاع از حقوق خود کمک کند.
جمع‌آوری مدارک: جمع‌آوری مدارک و مستندات مربوط به قرارداد اجاره، هزینه‌های انجام شده، میزان درآمد و سایر موارد مرتبط می‌تواند در اثبات ادعاهای شما موثر باشد.