محبوبترینها
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
در خرید پارچه برزنتی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1829785921
رویکردهای تجاری مسکن در اقتصاد - روزنامه اطلاعات
واضح آرشیو وب فارسی:اطلاعات: آنچه در پی آمده است نگاهی دارد به موضوع نقش مسکن و رویکرد تجاری آن در اقتصاد کشور که بخش اول آن را دیروز ملاحظه کردید و اینک بخش دوم و پایانی را می خوانید: *** درآمدهای نفتی بر روی رشد بخش های نامولد (سوداگری و سفته بازی در زمین و مسکن)، به مراتب بیش از بخشهای مولد تاثیرگذار است و در عمل بخش های مولد واقعی را تضعیف کرده و بخش های نامولد سوداگرانه را تقویت می کند. در مجموع رشد اقتصادی ایجاد شده به همراه افزایش درآمدهای نفتی ناپایدار بوده و با کیفیت پایینی توام است. رونق بخشهای نامولد ضمن رشد تورمی ارزش اقلام غیرقابل تجارت (از قبیل زمین و مسکن) بر روی رشد حجمی آنها هم تاثیر به سزایی دارد. این روند حتی با تداوم رشد درآمدهای نفتی (به عنوان مثال رشد فزاینده بهای نفت در بهای بشکهای بالای 120 دلار) و عرضه مستمر پول (تزریق نقدینگی) هم در نهایت دچار واماندگی شد. چنان چه حتی بدون تحریمها هم اقتصاد ایران دچار رکود میشد که این پدیده از سال 1388 به بعد در روند اقتصادی کشور قابل تبیین است. تا زمانی که اقتصاد کشور و به خصوص بخشهای مولد رونق نگیرند، بخش مسکن هم از رکود خارج نخواهد شد. متاسفانه بسیاری از سیاستگذاران و فعالان بخش مسکن رونق آن را مترادف با افزایش قیمتها می بینند، در حالی که موضوع مورد اهمیت در بازار مسکن، حجم تولید و جهتگیری مبادلات به سمت مصرف کننده نهایی است که بر روی اقتصاد تاثیر مثبت و موثر دارد. برندگان و بازندگان بخش مسکن تفوق و تعدد گروههای ذینفع، قدرت مافیای ساختمان و مستغلات و حجم عظیم پتانسیل ایجاد رانت موجب شده تا در شرایط فعلی، رونق بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصاد معرفی شود. در همین حال گسترش بی رویه ساخت و ساز و رشد بهای زمین و مسکن در نرخی بالاتر از تورم کلی و تمرکز سرمایه ها در این بخش با انحراف از بخشهای مولد، خود یکی از عوامل مهم رکود اقتصادی کنونی به شمار می رود. باید توجه داشت که با تجربه تلخ دوره پراشتباه 92-1380، ظرفیت تکرار این دوره حداقل تا یک دهه امکانپذیر نخواهد بود. بزرگترین خطای راهبردی سیاستگذاران اقتصادی در سال 1392 این بود که دانسته یا ندانسته به اشتباه بخش های رانتی نفت، معادن و پتروشیمی را به عنوان پیشران اقتصاد در نظر گرفتند که منجر به تعمیق رکود اقتصادی شد. هم اکنون هم عامدانه یا از سر ناآگاهی با هدف تزریق منابع ترجیحی مالی و رانت ها به سمت مسکن، رشد کاذب، غیرلازم، نامفید و تورمی بخش متورم مسکن را به عنوان «پیشران اقتصاد»، مطرح می کنند. تجربه نشان می دهد، تنها راه نجات کشور درگیر کردن عموم مردم در فعالیت های مولد اقتصادی و توقف فعالیت های نامولد مبتنی بر تروئیکای اقتصادی رانتی «بانک ها (رباخواری)-مستغلات (سفته بازی)-واردات (سوداگری)» است. سیاستگذاران و مسئولین اقتصادی کشور باید توجه داشته باشند که پس از 12 سال رشد مداوم و تزریق فزاینده منابع بخش دولتی (مسکن مهر و تسهیلات بانکی) و بخش خصوصی به ساختمان، تا سالهای آتی پیش رو این بخش دارای قدرت رشد مفید و اولویت نخواهد بود. باید توجه داشت، در شرایطی که در حدود نیمی از قیمت تمام شده ساخت مسکن به زمین اختصاص دارد و سود سازندگان مسکن (با احتساب هزینه سرمایه) حداقل 40 درصد از بهای فروش را شامل می شود، سهم واقعی نیروی کار و بخش مولد داخلی از درآمد تولید مسکن به سختی به 15 درصد خواهد رسید. بنابراین بیش از آن چه رونق ظاهری بخش مسکن به نفع اقتصاد و خروج واقعی از رکود منتهی شود، به نفع نیروهای نامولد خواهد بود و هر چند به ظاهر در کوتاه مدت منجر به تحولات مثبت شود، اما این رشد سطحی بوده و پایدار نخواهد بود. سهم عمده اشتغال بخش مسکن مربوط به کارگران خارجی و مهاجرین روستایی (با اولویت کارگران خارجی) است که خود عوارض نامطلوب اجتماعی و فرهنگی زیادی را به همراه دارد. در بخش مهمی از صنایع وابسته به مسکن از قبیل کوره های آجرپزی هم وضع به همین منوال است. البته در اینجا قصد آن نیست تا بر اهمیت یا عدم اهمیت بخش مسکن مبالغه شود، بلکه هدف این است که جایگاه واقعی آن در اقتصاد و خروج از رکود کنونی روشن و تبیین شود. بخش قابل توجهی از تقاضای بخش مسکن به سرمایه گذاری در این زمینه و همچنین انتظار کسب سودهای بالا و سرمایه گذاری در مسکن لوکس برای جذب درآمدهای رانتی (به خصوص در تهران و شهرهای بزرگ) بر می گردد، که آن هم دیگر قابل تداوم نیست. بنابراین تنها راه پیش رو و نجات بخش اقتصاد و همچنین این بخش در این است که همان گونه که بیش از یک دهه بخش مسکن از رشد بالای حقیقی و به مراتب بیش از آن رشد تورمی برخوردار بوده است و بخش های مولد تضعیف و تحدید شده و قیمت های آنها سرکوب شد، روند دهه گذشته به مدت 5 تا 10 سال واگرا شود و با سرمایه گذاری در بخش های مولد (صنعتی و کشاورزی) و افزایش درآمد عامه مردم، توان تهیه مسکن آنها افزایش یابد. آن چه همیشه در درجه اول اهمیت قرار داشته و از آن غفلت شده و اکنون در غیاب درآمدهای نفتی، به مراتب بیش از هر موضوع دیگر اولویت دارد ایجاد اشتغال مولد است تا توان اقتصادی مردم و کل کشور افزایش یابد. در زمینه مسکن چنان چه گفته شد، در سال های اخیر بیش از آن چه لازم بوده، سرمایه گذاری صورت گرفته و تداوم تزریق سرمایه ها به بدنه متورم آن فقط می تواند به رشد تورمی هر چه بیشتر آن و اتلاف منابع محدود اقتصاد کشور منتهی شود. این امر آن گونه که تجربه نشان می دهد، با افزایش هزینه تامین مسکن، درآمدهای رانتی صاحبان سرمایه را بالا برده و با خارج ساختن مسکن از دسترسی طیف وسیع تری از طبقات اجتماعی، شکاف های طبقاتی را تشدید می کند و از سویی دو پدیده همزمان، ساختمان های مسکونی (به خصوص لوکس) خالی و ریزشطبقاتی توام با مهاجرت مردم به پیرامون شهرهای بزرگ به وقوع می پیوندد. همچنین باید توجه داشت که کیفیت زندگی در دنیای امروز صرفاً متکی به مسکن نیست، بلکه در کنار کیفیت تغذیه و پوشاک مناسب، مسائل فرهنگی، بهداشتی و گذران اوقات فراغت هم از اهمیت بالایی برخوردار است. همزمان با رشد و رونق بازار زمین و مسکن، کیفیت ساخت و ساز به شدت کاهش یافته است. نظر به تفوق بخش نامولد (سوداگری و سفته بازی) و سودجویی فزاینده در بخش ساختمان، ضمن توجه سطحی بیش از حد به ظواهر و تجملات ساختمان ها، موضوع مهم کیفیت به شدت مغفول واقع شده است. در حالی که ساختمان های آجری و حتی خشتی در ایران عمر چند صد ساله داشته اند، عمر مفید ساختمان هایی که در دهه های اخیر با تکنولوژی و مصالح مدرن ساخته شده، در حدود 30 سال است. نظرات کارشناسی حاکی از آن است که عمر مفید ساختمان در ایران بین یک سوم تا یک هشتم دنیا است. سلطه سرمایه مالی-تجاری و سودجویی و منفعت طلبی ذینفعان و ناکارآمدی نظام صنعت ساختمان موجب شده کارآیی حقیقی سرمایه گذاری در ساختمان در ایران و در نتیجه کارآیی مفید و موثر بخش ساختمان در حدود 20 تا 25 درصد جهان باشد. به عبارت دیگر در حدود سه-چهارم از کل سرمایه گذاری انجام شده در این بخش به هدر رفته است که به مفهوم اتلاف 25 تا 50 درصد از کل تشکیل سرمایه کشور در سالهای اخیر است. در صورت صنعتی سازی و واقعی سازی شرایط ساخت و ساز در کشور و قطع مجراهای زهکش های نامولد رانتی، می توان امید داشت تا کارآیی و کارآمدی بخش ساختمان به میزان قابل توجهی افزایش یابد. بنابراین به جای تزریق منابع مالی ترجیحی و دستوری (رانتی)، اهم اولویت مسئولین باید بازسازی و بازآرایی ساختارهای نهادی صنعت ساختمان و رقابتی سازی و واقعی سازی شرایط اجرایی و عملکرد این بخش و تحدید فعالیت های نامولد باشد. تفوق و تسلط بخش نامولد (زمین، سفته بازی و سوداگری) منجر به انحراف تخصیص منابع از بخش مولد مسکن به سمت آنها شده که کژکارکردی های وسیعی را موجب شده است. هم اکنون در حدود نیمی از ساخت و سازهای کشور از مقررات ملی ساختمان تبعیت نمی کند، آن هم در شرایطی که ایران کشوری زلزله خیز است و نبود رعایت استانداردهای لازم، پتانسیل ریسک خسارات انسانی و اقتصادی در صورت بروز این حادثه طبیعی را به شدت بالا برده است. در کنار فعالان مسکن، بخش های زیادی ذینفع هستند. بطور کلی گروه هایی که در عرصه مستغلات منافع بسیاری به دست آورده و در انتظار کسب مجدد درآمدهای کلان هستند، عبارتند از: (1) صاحبان زمین و سفته بازان و دلالان بخش مستغلات (2) فعالان و سرمایه گذاران در بخش مسکن و به اصطلاح بساز و بفروشها (3) شهرداری ها با وابستگی به رانت تولید ساختمان و تکیه بر عوائد ناشی از محل تراکم فروشی (فروش حقوق عمومی) (4) بانک های خصوصی که از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات سودهای کلان برده اند. اینها هم اکنون دچار زیان های انباشته بوده و بخش مهمی از سپرده های مردم نزد آنان به صورت املاک و مستغلات منجمد شده است. تحرک بخش مسکن و تورم ناشی از آن کژکارکردی های آنها را تا حد زیادی پوشش خواهد داد. (5) صنایع فلزات اساسی (تیرآهن، میلگرد، نبشی و از این قبیل) و کانی غیرفلزی (کاشی، سیمان، آجر، گچ، شیشه و از این قبیل) با رانت انرژی و منابع طبیعی ارزان. و در این میان بازندگان عبارتند از: (1) عامه مردم به بهای افزایش سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار و کاسته شدن از مصرف غذا، پوشاک و دیگر هزینه های رفاهی و در مجموع کاهش کیفیت زندگی و فقیرتر شدن مردم؛ (2) تحدید و تضعیف بخش های مولد با توجه به حرکت سرمایه ها به سمت زمین و مسکن با سودهای بالا؛ (3) بخش اعظم نسل جوانی که در آستانه تشکیل زندگی مشترک هستند و از میراث خانوادگی بهره ای ندارند، قادر به تشکیل زندگی مشترک نخواهند بود که جامعه را در معرض آسیب های شناخته شده آن قرار داده است؛ و در مجموع کل اقتصاد و نظام حیات جمعی کشور بازنده این جریان محسوب می شود. رونـدهای اقتـصادی آتی مسکن نظر به رشد مستمر و فراینده حجمی و ارزشی بخش مسکن در دوره اقتصاد نفتی 92-1379، اکنون پس از دوران طولانی رونق و رشد بخش مسکن، انتظار لازم است تا دیگر بخش های اقتصادی هم رشد کرده و بتوانند خود را به زمین و مسکن برسانند. روندهای آتی بخش مسکن به شرح ذیل ارزیابی می شوند، (1) عدم افزایش درآمدهای نفت تا حداقل 5 سال آینده که امکان رشد و رونق بخش زمین و مسکن را همانند دهه 80 بطور کلی سلب می کند. (2)کاهش توان تهیه مسکن عامه مردم. پس از دوره صعود شدید بهای مسکن تا سال 1392، نظر به رشد نامتعارف و بی رویه قیمت مسکن، شکاف بین بهای عرضه و توان خرید مصرف کنندگان به شدت عمیق شد و در نتیجه عدم قدرت خرید عامه مردم، رکود ایجاد شد. هر چند با توجه به تورم و ثبات نسبی بهای اسمی زمین و مسکن، قدرت خرید مسکن حقوق بگیران تا حدی بالا رفته، اما کاهش کلی درآمدها و رکود حاکم بر کل اقتصاد، مانع از رشد تقاضاهای جدی می شود همچنین حجم بالای نقدینگی سرگردان و نامرتبط با اقتصاد که در حدود نیمی از کل نقدینگی را شامل می شود، تهدیدی برای ثبات قیمت ها محسوب شده و با توجه به فقدان حضور موثر مصرف کننده نهایی چندان تاثیرگذار نخواهد بود و در صورت اجرای سیاست های انبساطی پولی شدید و تزریق منابع مالی به بازارها که می تواند با نرخ بالای تورم و افزایش نرخ ارز همراه شود، شوک ایجاد شده از این ناحیه، با توجه به تجربه گذشته به سمت بازارهای مسکن حرکت خواهد کرد. اگر چه در صورتی که کل اقتصاد از رکود خارج نشود (و به ویژه رونق کسب و کارهای بخش خصوصی و ایجاد اشتغال پدید نیاید)، شتاب تند بهای املاک می تواند مجدداً این بخش را در رکود عمیق تری فرو برد. هم اکنون دولت با ارائه بسته های تامین مالی متنوعی با نرخ های ترجیحی در هر دو سوی عرضه و تقاضا، در صدد است تا به بازار مسکن رونق ببخشد. هر چند تعدد تسهیلات متنوع ساخت و خرید مسکن و اجرایی شدن برجام می توانند از جمله عوامل مهم و موثر خروج از رکود بخش مسکن به شمار روند، اما به نظر می رسد که بازار مسکن در سال جاری، تغییرات قابل توجهی را تجربه نکرده و با بهبود مورد انتظار سیاستگذاران روبرو نخواهد شد. تداوم شرایط رکودی بازار و ناتوانی مردم در خرید مسکن می توانند از عوامل موثر در تداوم وضعیت کنونی باشند. باید توجه داشت، همانطور که طرح خروج از رکود در مورد خرید خودرو نشان داد، تزریق منابع مالی ارزان قیمت با بهای ترجیحی (آن هم از اقتصادی که به شدت دچار مضیقه مالی و تامین نقدینگی است و در شرایطی که بسیاری از بنگاه های کوچک و متوسط با محدودیت های شدید دسترسی به این منابع روبرو هستند)، شاید در کوتاه مدت با ایجاد هیجان و آشفتگی در بازار، جو مثبتی ایجاد کند، اما بدون انجام اقدامات بنیادی و نهادی و نیز بازسازی ساختارهای کل اقتصاد، کارساز و اثربخش نخواهد بود. برآوردها حاکی از ساخت بیش از 40 درصد واحدهای مسکونی کشور از سال 1380 به بعد با مساحت متوسط 125 مترمربع است. در شرایطی که در دهه هشتاد، ابعاد خانوارها 18 درصد کوچکتر شده، ابعاد واحدهای مسکونی ساخته شده 10 درصد افزایش یافته است. بنابراین عوامل مهم ذیل فشار تقاضا بر روی ساختمانهای مسکونی ارزان قیمت و با سطح زیربنای پایین را تشدید می کند: (1) کمبود ساختمان های با متراژ پایین (2) مهاجرت طبقه شهرنشین که با تنزل استطاعت تامین مسکن روبرو شده به سمت ساختمان های ارزان قیمت، می روند. (3)کاهش ابعاد خانوار (4) کاهش کلی و عمومی توان مصرف مسکن. بنا بر این به نظر می رسد سبد تسهیلات اعطایی جدید حداقل نتیجه قابل توجهی که در بر داشته باشد، از دسترس خارج کردن ساختمان های مسکونی با قیمت های مناسب و در استطاعت بخشی از متقاضیان از سبد خرید آنها و انتقال بخش مهمی از یارانه های وام به محتکران مسکن و دلالان و واسطه گران باشد. همچنین با توجه به میزان بالای بازپرداخت اصل تسهیلات و سود آنها باید به ظرفیت بالای ایجاد بدهکاران معوق بانکی در سالهای آینده توجه داشت. در خاتمه باید پرسش های متعددی را در مقابل سیاستگذاران و مسئولین قرار داد، از جمله اینکه ظرفیت سکونت تهران و شهرهای بزرگ چقدر است؟ آیا سربار جمعیت در این شهرها و به خصوص مناطق حاشیه ای آنها، حداقل معیارهای زندگی شهری، رفاه اجتماعی برای مردم و امنیت سیاسی برای نظام را به همراه خواهد داشت. در شرایطی که آخرین ظرفیت تهران 9 میلیون نفر پیش بینی شده است، روند فزاینده ساخت و انباشت مسکن در تهران تا کجا می تواند ادامه پیدا کند؟ تا چه زمان می توان به بهانه رشد اقتصادی به رونق مبتنی بر رشد کاذب و حبابی مسکن اتکاء کرد؟ و با اتکاء به درآمدهای عمومی و رانت های دستوری، لکوموتیو مسکن تا کجا در ریل و مسیر پراشتباه دولت قبلی توان حرکت خواهد داشت؟ مهمترین راهکار برون رفت اقتصاد از رکود تسهیل فعالیت و رفع تضییقات و موانع کنونی بر روی صنایع و بنگاه های کوچک و متوسط صنعتی و کشاورزی به عنوان نیروی پیشران خروج از رکود و خلق شغل است تا ضمن باز شدن گلوگاه های اقتصاد کشور با ایجاد مشاغل جدید و افزایش درآمد عامه مردم، درآمد اقتصاد و توان مصرف هم افزایش یابد. در این میان وظیفه دولت دفاع و حمایت از مصالح نظام و کشور و منافع عامه مردم است و نه این که تحت عناوین فریبنده، اسیر بازی مافیاهای قدرت-ثروت شود. متاسفانه آن چه کماکان تداوم یافته، استمرار تزریق درآمدهای عمومی به بخش های سودجو با عنوان «خروج از رکود» بوده است، که تنها به تداوم رانت جویی، تعمیق رکود و بدتر شدن شرایط اقتصادی منجر شده است. مجدداً باید تصریح و تاکید کرد که تنها راه اساسی خروج از رکود کشور رجوع به نیروی کار و تلاش عامه مردم و ترجیح و تفوق سرمایه نیروی انسانی بر سرمایه مالی-تجاری است و مسیر دیگری وجود ندارد.
شنبه ، ۲۵اردیبهشت۱۳۹۵
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: اطلاعات]
[مشاهده در: www.ettelaat.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 106]
-
گوناگون
پربازدیدترینها