محبوبترینها
چگونه با ثبت آگهی رایگان در سایت های نیازمندیها، کسب و کارتان را به دیگران معرفی کنید؟
بهترین لوله برای لوله کشی آب ساختمان
دانلود آهنگ های برتر ایرانی و خارجی 2024
ماندگاری بیشتر محصولات باغ شما با این روش ساده!
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1845603929
بازار «رهن ثانویه» مسکن راه اندازی می شود
واضح آرشیو وب فارسی:جام جم آنلاین:
بازار «رهن ثانویه» مسکن راه اندازی می شود هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران با دریافت موافقت کلی از بانک مرکزی برای راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه»، پیش‌نویس دستورالعمل «انتشار اوراق مشارکت رهنی به پشتوانه وام‌های اولیه مسکن» را به تایید رساند.
این تاییدیه هفته گذشته صادر شد و ظرف چند روز آینده در آخرین جلسه مشترک بین کارشناسان و مدیران بورس و بانک مسکن، ضوابط رهن ثانویه برای اجرا به تصویب نهایی می رسد.
به گزارش ایران مطلب، بازار «رهن ثانویه» با حداقل 50 سال سابقه عملیاتی در حوزه تامین مالی بخش مسکن کشورهایی همچون آمریکا، در دولت نهم (سال های 86 و 87) مورد توجه مسوولان قرار گرفت اما همزمانی این موضوع در ایران و بحران اقتصادی 2008 آمریکا که از طلب سنگین موسسات پرداخت کننده وام مسکن در این کشور نشأت گرفته بود، باعث به انحراف کشیده شدن بحث نظری کارکرد رهن ثانویه و سرانجام مسکوت گذاشتن اصل ایده شد.
قانون ساماندهی مسکن مصوب سال87، دولت را مکلف کرده بود یکسری ابزارها و نهادهای نوین- از جمله رهن ثانویه که در صدر ماده 14 این قانون به صراحت آمده است- را از طریق بازار سرمایه، برای تامین مالی مسکن ایجاد کند. این ماده قانونی تا سال 92 عملا جزو اولویت و دستور کار دولت نبود اما طی دو سال گذشته تدوین ضوابط اجرایی آن آغاز شد. «صندوق زمین و ساختمان» اولین محصول بورسی برای تامین مالی مسکن، شهریور93 رونمایی شد و بازار رهن ثانویه نیز ظرف روزهای آتی فعال می شود.
«رهن ثانویه»، در یک جمله ساده، به استفاده مجدد بانک عامل از تسهیلات مسکن پرداخت شده، زودتر از موعد بازپرداخت کامل وام ها، گفته می شود. در دنیا، بانک ها و موسسات مالی فعال در تامین مالی مسکن معمولا با هدف «افزایش توان وام دهی» به متقاضیان خرید مسکن، از روش «رهن ثانویه» برای «بازیافت تسهیلات اولیه» استفاده می کنند. در بازار «رهن ثانویه»، یک نهاد مالی سکان را به دست می گیرد و به پشتوانه املاک در رهن بانک پرداخت کننده تسهیلات مسکن، اقدام به انتشار اوراق مشارکت -تا سقف مطالبات بانک از وام گیرنده ها- می کند. ناشر اوراق سپس با فروش اوراق در بورس، منابع نقد به دست آمده را به بانک عامل منتقل کرده و با تسویه طلب بانک –تنزیل وام های اولیه- مسوولیت وصول اقساط ماهانه تسهیلات را خود متقبل می شود. در نتیجه، بانک عامل توانایی مضاعف برای پرداخت تسهیلات ثانویه به متقاضیان وام مسکن، پیدا می کند.
آنچه نیاز بخش مسکن به بازار «رهن ثانویه» را به عنوان یک ضرورت، معنادار می کند، دوره طولانی مدت بازپرداخت وام های مسکن از یکسو و ماندگاری کوتاه مدت سپرده های بانکی از سوی دیگر است که در کنار مطالبات معوق سیستم بانکی، محدودیت شدید وام دهی به خریداران و سازنده ها را رقم زده و باعث تعمیق رکود مسکن شده است. در حال حاضر، بانک مسکن حجم قابل توجهی تسهیلات پرداختی 12 تا 15 ساله را در ترازنامه خود دارد که این وام ها به پشتوانه «املاک در رهن بانک» به عنوان ضمانت بازپرداخت، یک نوع دارایی به شدت باارزش، کم ریسک اما غیرمولد برای بانک محسوب می شود.
آپارتمان های در رهن بانک مسکن با توجه به «نسبت وام به قیمت مسکن طی سال های اخیر»، در حال حاضر هر کدام حداقل سه تا 4 برابر رقم باقی مانده بازپرداخت تسهیلات، ارزش دارند؛ بنابراین با مدل مالی مشخص همچون «رهن ثانویه» می توان به اعتبار ارزش املاک رهنی که ریسک بازپرداخت تسهیلات را به صفر رسانده است، از محل چند 10 هزار میلیارد تومان وام پرداخت شده، نقدینگی تازه ایجاد کرد و از این محل، تسهیلات ثانویه به متقاضیان جدید ارائه کرد.
شروط بانک مرکزی و چالش نرخ سود در «رهن ثانویه» بانک مسکن برای ایجاد بازار «رهن ثانویه»، از سال گذشته مذاکرات چندجانبه با بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، وزارت راه وشهرسازی و سازمان بورس را سرعت داد طوری که اخیرا بانک مرکزی در نامه ای به مدیرعامل بانک مسکن، ضمن موافقت کلی با ساز و کار درج شده در پیش نویس دستورالعمل انتشار اوراق رهنی مسکن، راه اندازی این بازار را منوط به تایید نهایی دستورالعمل در بورس، کرده است. رئیس کل بانک مرکزی، برای راه اندازی بازار «رهن ثانویه» دو شرط «خود انتظام» و «خودگردان» را تعیین کرده است به این معنی که بانک مسکن و نهاد مالی متولی این بازار، هر نوع کسری احتمالی برای پرداخت سود و اصل پول به خریداران اوراق را در محاسبات ابتدایی خود ببینند و برای رفع آن، پیش بینی های لازم را انجام دهند تا مجبور به استقراض از بانک مرکزی نشوند.
گروه مالی بانک مسکن، متولی بازار «رهن ثانویه» تعیین شده و قرار است به محض صدور مجوز نهایی، فاز پایلوت این بازار با انتشار یک بسته حدود 100 میلیارد تومانی اوراق رهنی، راه اندازی شود.
بانک مسکن برنامه ریزی کرده است، سالانه 10 هزار میلیارد تومان منابع جدید از بازار «رهن ثانویه»، برای تامین مالی بخش مسکن ایجاد کند که این حجم تسهیلات جدید معادل 5/ 2 برابر ظرفیت تعریف شده برای صندوق پس انداز مسکن «یکم» خواهد بود.
در این صورت، بانک مسکن هم می تواند سقف وام خرید مسکن را از رقم فعلی افزایش دهد و هم اینکه با حذف یکسری شروط، دامنه برخورداری متقاضیان از تسهیلات را گسترش دهد. در حال حاضر سقف وام اوراق مسکن 45 میلیون تومان است و اواخر سال گذشته قرار بود به 60 میلیون تومان برسد. اما هم اکنون برای شکل گیری این بازار، یک چالش عمده پیش روی سیستم بانکی وجود دارد. این چالش که در گذشته نیز مطرح و عملا سد راه متقاعد شدن مسوولان بانکی برای ایجاد «رهن ثانویه» بوده است به «شکاف» مابین نرخ بازدهی مورد انتظار خریداران اوراق رهنی و نرخ سود تسهیلات اولیه برمی گردد.
ناشر اوراق یا راه انداز بازار «رهن ثانویه»، باید مطابق با انتظارات سرمایه گذاران بورسی و طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، 21 درصد سود سالانه به خریداران اوراق رهنی بپردازد اما تسهیلات اولیه و پرداختی بانک مسکن که پشتوانه اوراق بوده و قرار است از طریق تنزیل آنها، محل پرداخت سود به اوراق گیرنده ها باشد، دارای سود سالانه 12 تا 16 درصد است. وام های قدیمی بانک مسکن، سود 12 درصد داشته اند و در حال حاضر تسهیلات خرید مسکن صندوق پس انداز بانک مسکن با سود 16 درصد پرداخت می شود که در نتیجه، چون ترکیب تسهیلات قدیمی و جدید پرداختی بانک مسکن، سبد منابع اولیه برای «رهن ثانویه» را تشکیل می دهند، بنابراین این تسهیلات برای تبدیل شدن به اوراق مشارکت، به طور متوسط با نرخ 14 درصد تنزیل خواهد شد. به این ترتیب نرخ تمام شده اوراق مشارکت رهنی با احتساب هزینه های جانبی ناشر، حداقل 22 درصد خواهد بود اما منابع شکل دهنده اوراق، سود 14 درصدی و حداکثر 16 درصدی در اختیار ناشر قرار می دهد و همین کسری 6 درصدی در مقطع فعلی، مانع راه اندازی بازار «رهن ثانویه» به حساب می آید.
شنبه 14 شهریور 1394 ساعت 11:51
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: جام جم آنلاین]
[مشاهده در: www.jamejamonline.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 31]
-
اقتصادی
پربازدیدترینها