تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1834358193
تغییر مدل افزایش وام خرید مسکن
واضح آرشیو وب فارسی:ایرنا: تغییر مدل افزایش وام خرید مسکن تهران - ایرنا - مصوبه غافلگیرانه ماه گذشته هیات دولت در خصوص وام مسکن این تصور را به وجود آورد که وزارت راه وشهرسازی از موضع یکساله اش در خصوص «نیاز حتمی متقاضیان مسکن به تسهیلات خرید پرقدرت» عقب نشسته و طرح افزایش وام خرید را از دستور کار خود خارج کرده است اما پیگیری های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد مذاکراتی که درست یک ماه بعد از تشکیل دولت یازدهم به خواست متولیان بخش مسکن برای افزایش وام خرید در بانک مرکزی آغاز شد، نه تنها متوقف نشده که طی دو ماه اخیر به شکل بی صدا –سکوت خبری- در جریان بوده است.
هیات دولت 23 مهر ماه امسال از بین دوراهی افزایش وام ساخت یا وام خرید، گزینه اول را برگزید و بدون آنکه پیش زمینه ذهنی چندان قوی در بازار مسکن برای ارتقای میزان تسهیلات ساخت وساز وجود داشته باشد، ناگهان در مصوبه ای، سقف وام ساخت مسکن را به 50 میلیون تومان افزایش داد.
هم اکنون مشخص شده، مجوز اخیر هیات دولت اگر چه با بخشی از برنامه های وزارت راه وشهرسازی تحت عنوان «تقویت عرضه مسکن ارزان قیمت برای دهک های کم درآمد» انطباق دارد اما هدفی که این وزارتخانه برای تامین مالی «پایدار» بخش مسکن تدارک دیده را محقق نمی کند.
از همین رو، مسوولان وزارت راه و شهرسازی در هفته های اخیر با استقبال از موافقت دولت با افزایش سقف وام ساخت در بافت فرسوده، کماکان به رایزنی های خود برای راه اندازی صندوق های پس انداز مسکن به عنوان پایدارترین جریان تامین مالی ادامه دادند تا بلکه موافقت بانک مرکزی را نیز به دست آورند.
گزارش «دنیای اقتصاد» در این زمینه حاکی است: مذاکرات بین مقامات وزارت راه وشهرسازی، بانک مرکزی و بانک مسکن برای «نحوه ایجاد صندوق پس انداز و پرداخت وام خرید از محل صندوق»، در آخرین نشست مشترک، به جمع بندی روی فرمول پیشنهادی بانک مسکن منتهی شده و مدل نهایی که سخت ترین شکل پرداخت وام خرید مسکن به حساب می آید، هم اکنون آماده ارائه به شورای پول واعتبار شده است.
پیشنهـاد 100 میلیـونی کنـار رفـت، دو مدل در نیمه نهایی
آنچه نتیجه به دست آمده از آخرین دور مذاکرات را قابل تامل کرده، محتوای مدل بانک مسکن است. طرفین مذاکره در طول چندین ماه نشست مشترک در سطوح عالی، کارشناسی و مدیریتی، متفق القول شده بودند که برای افزایش سقف وام خرید مسکن باید طرح وزارت راه وشهرسازی مبنی بر راه اندازی صندوق پس انداز مسکن در یک بانک که می تواند برای شروع کار بانک مسکن باشد، به اجرا دربیاید.
در طرح اولیه وزارت راه وشهرسازی، پرداخت سالانه 300 هزار فقره تسهیلات خرید معادل 50 درصد قیمت مسکن با ارقام شناور 80 تا 100 میلیون تومان و نرخ سود 14درصد– نرخ در استطاعت- پیش بینی شده بود. اما در ماه های اخیر با رسیدن روند مذاکرات به مراحل جزئی و ریز این طرح، از یکسو ارقام اولیه تعدیل شد و از سوی دیگر، دو مدل از طرف بانک مسکن و مسوولان بخش مسکن در اولویت بررسی و تصمیم گیری قرار گرفت.
به گزارش «دنیای اقتصاد» بعد از آنکه در اواخر فصل تابستان، نظر بانک مرکزی مبنی بر «افزایش تدریجی سقف تسهیلات خرید به جای رشد یکباره سقف و همچنین اجرای پایلوت صندوق پس انداز با وام نه چندان پرقدرت» در فضای مذاکرات غالب شد، بانک مسکن مدل خود برای راه اندازی صندوق پس انداز را براساس پرداخت وام 100 هزار فقره با میانگین سقف 60میلیون تومان و سود حمایتی 14درصد طراحی و ارائه کرد.
در این مدل، امکان پرداخت وام خرید با ارقام شناور 40، 60 و حداکثر 80 میلیون تومان وجود دارد که متناسب با شهرهای پرهزینه، قابل پرداخت است.
اما مدل بانک مسکن که هم اکنون به عنوان پیشنهاد نهایی آماده طرح و بررسی در شورای پول و اعتبار است، از آن جهت قابل تامل ارزیابی می شود که بار عمده تامین منابع مالی برای پرداخت وام خرید در این مدل، بر دوش دولت گذاشته شده است.
کمترین ریسک برای بانک، بیشترین بار مالی برای دولت
بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد: در مدلی که بانک مسکن برای راه اندازی صندوق پس انداز طراحی کرده، یک سوم منابع لازم برای پرداخت تسهیلات، از محل سپرده گذاری وام گیرنده ها تامین می شود و دو سوم دیگر از محل اعتبارات دولتی حاصل خواهد شد.
در قالب این مدل، متقاضیان وام یا همان متقاضیان خرید مسکن به مدت یک سال مبلغی معادل 20 میلیون تومان در صندوق پس انداز بانک مسکن سپرده گذاری می کنند، سپس دولت باید مابه التفاوت اصل و سود سپرده تا رقم 60 میلیون تومان تسهیلات را برای جلوگیری از کسری منابع صندوق، به بانک عامل پرداخت کند.
محاسبات درباره کل منابع مورد نیاز صندوق پس انداز در مدلی که بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات با میانگین سقف 60 میلیون تومان طراحی کرده، حاکی است: دولت برای یک دوره 5ساله فعالیت صندوق، باید حدود 10 تا 11 هزار میلیارد تومان در ابتدای شروع به کار صندوق پس انداز، به بانک عامل در قالب تامین مالی صندوق کمک کند که این مبلغ هم شامل «منابع مورد نیاز صندوق برای پرداخت وام» و هم شامل «جبران سود حمایتی 14درصد تا سود رایج بانکی 22درصد» می شود.
در حقیقت بانک مسکن برای عمل به «خط قرمز» بانک مرکزی که در طول یک سال اخیر مرتب نسبت به رعایت تعا دل منابع و مصارف در طراحی صندوق پس انداز مسکن هشدارهای مکرر داده بود، چنین رقمی را از دولت مطالبه می کند.
این در حالی است که مسوولان بخش مسکن در مدلی که به موازات مدل بانک مسکن برای وام 60 میلیونی طراحی کرده اند، مسوولیت تامین منابع صندوق یا همان مابه التفاوت اصل و سود سپرده تا رقم تسهیلات را برعهده بانک عامل گذاشته اند و صرفا دولت را متعهد و مکلف به پرداخت یارانه لازم برای جبران سود حمایتی می دانند.
در مدل مدنظر متولیان بخش مسکن، بانک عامل صندوق پس انداز مسکن باید قادر باشد، منابع مالی لازم برای پرداخت تسهیلات خرید را از بازار پولی تامین کند. به خصوص آنکه آورده متقاضیان در قالب سپرده، به مدت یک سال نزد صندوق پس انداز می شود و با همین میزان سپرده گذاری، عملا توان وام دهی بانک در درازمدت افزایش پیدا می کند. اما گفته می شود از نظر بانک مسکن، هزینه تامین پول از بازار بین بانکی– بازاری که بانک ها برای عمل به تعهدات سررسید شده خود در قبال مشتری یا همان وام گیرنده ، به صورت موقت از یکدیگر منابع مالی قرض می گیرند- حدود 28درصد است که به مراتب قیمت تمام شده تسهیلات را از 22درصد، بالاتر می برد.
متولیان مسکن در مدل خود، برآورد کرده اند که اگر مرز حمایت مالی دولت از صندوق پس انداز بانک مسکن برای پرداخت وام خرید 60 میلیونی، صرفا در حد جبران فاصله سود 14درصدی وام تا سود 22درصدی رایج در نظام بانکی باشد، در این صورت حداکثر حدود 5 هزار میلیارد تومان کمک دولتی به بانک عامل، مورد نیاز است که البته این رقم نیز مشروط به پرداخت کامل آن در ابتدای کار صندوق برای پوشش نیاز پنج ساله اش است.
به رغم مطرح شدن هر دو مدل بانک مسکن و وزارت راه وشهرسازی، فعلا آن مدلی که ریسک کمتری برای سیستم بانکی و بار مالی بیشتری برای دولت به همراه دارد، به عنوان گزینه نهایی، تعیین شده است.
مطابق تاکید بانک مرکزی، تراز بانک عامل صندوق پس انداز مسکن باید همواره مثبت باشد به این معنی که طراحی وام خرید به گونه ای انجام گیرد که در طول پرداخت تسهیلات، هرگز تعادل منابع و مصارف صندوق با کسری مواجه نشود.
از این رو، انتقال بار تامین منابع صندوق پس انداز به دوش دولت، «ریسک کسری» را به کمترین سطح کاهش می دهد.
صندوق، حمایت لازم دارد؟
به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم اکنون قضیه افزایش وام خرید مسکن در شرایطی به تضمین دولت برای جبران کسری منابع صندوق پس انداز گره خورده که بانک مسکن طی چند سال اخیر برای پرداخت تسهیلات 20 میلیون تومانی و اخیرا 35 میلیون تومانی، از ساختار صندوق پس انداز استفاده کرده و در این سال ها، هیچ بحثی مبنی بر کمبود منابع این صندوق یا درخواست کمک از دولت، مطرح نبوده است.
در بانک مسکن، سال ها است که صندوق پس انداز مسکن فعالیت می کند. این صندوق تا دی ماه سال گذشته، مشروط به سپرده گذاری 10 میلیون تومانی به مدت یک سال، تسهیلاتی معادل 20 میلیون تومان برای خرید مسکن پرداخت می کرد و از دی ماه سال92 تا کنون نیز بیش از 50 هزار فقره وام 35 میلیونی پرداخت کرده است.
از سوی دیگر، همه وام هایی که بانک مسکن در چند سال گذشته برای خرید مسکن پرداخت کرده، طبق ضوابط بانک مرکزی، دارای نرخ سود 14 تا حداکثر 16 درصد بوده است. بنابراین رویه گذشته تاکنون بانک مسکن در پرداخت تسهیلات خرید اولا متکی به منابع داخلی بانک و منابع بازار بوده و دوما با نرخ سودی معادل آنچه وزارت راه وشهرسازی سود یارانه ای می داند، ارائه شده است. کارشناسان مسکن در این باره معتقدند: طرح وزارتخانه برای افزایش وام خرید مسکن، عملا به لحاظ منابع لازم و نرخ سود حمایتی، عینا برگرفته از ساختار فعلی صندوق پس انداز مسکن مستقر در بانک مسکن است و نیاز چندانی به پیش بینی اعتبار دولتی در قالب کمک مالی به صندوقی که می خواهد وام جدید را پرداخت کند، نیست.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم اکنون در سایت رسمی بانک مرکزی، مقرراتی که برای نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات بانکی معین شده، به این صورت است که بانک ها برای پرداخت تسهیلات به شکل عقود غیرمشارکتی باید حداکثر 22درصد سود و برای تسهیلات مشارکتی نیز حداقل 21درصد سود دریافت کنند. در مقررات بانک مرکزی همچنین با نام بردن از «صندوق پس انداز مسکن» تاکید شده است، تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق نیز باید با نرخ سود 14درصد و اوراق مسکن با سود 16درصد، پرداخت شود.
به این ترتیب، از نظر بانک مرکزی، طی این سال ها– بسته های پولی سال های اخیر موجود در آرشیو بانک مرکزی، همواره بر پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق با نرخ سود 14 درصد تاکید دارد- وام خرید مسکن باید با سودی که امروز وزارت راه وشهرسازی به دنبال آن است، پرداخت می شده و نکته آنکه، در این سا ل ها، کمک یارانه ای خاصی از طرف دولت چه به شکل مستقیم و چه به صورت وجوه اداره شده، به صندوق پس انداز بانک مسکن نشده است.
سختی مسیر و بار 10 هزار میلیاردی
اما با این حال، شورای پول و اعتبار در هفته های آتی، پیشنهاد نهایی مبنی بر راه اندازی صندوق پس انداز جدید برای پرداخت سه نوع تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی را بررسی می کند.
تصویب و اجرای قطعی این پیشنهاد منوط به آمادگی و پذیرش معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور برای ارائه کمک حداقل 10 هزار میلیارد تومانی به منابع صندوق است؛ کمکی که پیش تر وزیر راه وشهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی، رقمی به مراتب کمتر از آن را در قالب نامه ای با امضای مشترک، از رئیس جمهور درخواست کرده بودند تا بتوانند با آن، وام خرید مسکن در استطاعت گروه های میان درآمدی را به متقاضیان پرداخت کنند.
کمک دولت اگر تامین شود، احتمالا به شکل وجوه اداره شده، نزد صندوق سپرده گذاری می شود. در پیشنهاد نهایی شده، میانگین سقف وام خرید به 60 میلیون تومان افزایش می یابد و اقساط ماهانه این تسهیلات نیز حدود 750 هزار تومان خواهد بود که البته برای وام 80 میلیونی، مبلغ قسط به حدود 900 هزار تومان می رسد.
طول دوره بازپرداخت نیز 20ساله حساب شده است.
با این مدل، طرح تقویت توان خرید مصرفی در بازار مسکن، وارد گردنه بررسی و تصویب نهایی شده است. سختی مسیر کنونی برای تصویب این طرح، بار مالی حداقل 10 هزار میلیارد تومانی در نظر گرفته شده برای دولت است.
تجربه به جا مانده از مراودات مالی دولت ها نشان می دهد: در هیچ سالی سابقه نداشته که دولتی، تعهدات خود به سیستم بانکی بابت یک نوع تسهیلات تکلیفی- لااقل در بخش مسکن- را سر موقع پرداخت کند. در بهترین حالت، این تعهدات چندین ماه بعد از پرداخت تسهیلات از طرف بانک عامل، ارائه شده است. به عنوان نمونه در مسکن مهر که تسهیلات با سود حمایتی 4 تا 9 درصد پرداخت می شد، به رغم تعهد دولت برای پرداخت مابه التفاوت نرخ سود به بانک ها، این مبلغ مدتی بعد از پرداخت تسهیلات، به بانک عاملداده شد.
اکنون با چنین سابقه ای از عدم تحقق تعهدات گذشته، پیشنهاد شده است، تعهدات آینده دولت برای وام خرید مسکن، پنج سال جلوتر از پرداخت تسهیلات، به بانک عامل داده شود.
منبع: دنیای اقتصاد
17/08/1393
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: ایرنا]
[مشاهده در: www.irna.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 24]
-
گوناگون
پربازدیدترینها