محبوبترینها
دانلود آهنگ های برتر ایرانی و خارجی 2024
ماندگاری بیشتر محصولات باغ شما با این روش ساده!
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1840626166
کشف قیمت مسکن در رکود
واضح آرشیو وب فارسی:ایرنا: کشف قیمت مسکن در رکود تهران - ایرنا - افرادی که در ماه های اخیر برای خرید مسکن وارد بازار ملک شده اند، به اعتبار اخبار اقتصادی و کمترین مشاهده میدانی، خیلی زود به «حاکم بودن حالت رکود» پی برده اند، اما بخشی از این متقاضیان به علت عدم آگاهی از نظام کشف قیمت مسکن در زمان رکود و تفاوتی که در شرایط قیمت گذاری بین دوره های رکود و رونق وجود دارد، نتوانسته اند از مزایای رکود مسکن بهره ببرند.
در بازار مسکن مقررات لازم الاجرا، تکالیف دستوری یا قاعده مشخصی برای قیمت گذاری واحدهای مسکونی فروشی وجود ندارد، اما بررسی ها بیانگر نقش کلیدی مشاوران املاک در اعلام اولین قیمت به هر دو طرف خریدار و فروشنده است.
طرف عرضه در بازار، شروع بازاریابی برای آپارتمان خود را با پرسش از بنگاه ها درباره قیمت فروش کلید می زند که در این حالت «قیمت پایه» مشخص می شود. طرف تقاضا نیز ناچار است درباره مظنه بازار، ابتدا به دلالان ملک مراجعه کند تا مشاوران املاک، «قیمت پیشنهادی» فروشنده که تغییریافته قیمت پایه توسط فروشنده است را به متقاضیان اعلام کنند. هر چند در مسیری که خریدار و فروشنده مسکن وارد آن می شوند، متناسب با گذشت زمان جست وجو، نقش واسطه های بازار در هدایت قیمت رفته رفته کمرنگ می شود، اما اولین نرخ اعلامی، بیشترین تاثیر را در پروسه قیمت گذاری آپارتمان های فروشی دارد.
با این حال، بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد: در زمان رکود و بخصوص شرایط کنونی که رکود مسکن به نقطه اوج نزدیک شده -و پیش بینی می شود نرخ کاهش قیمت مسکن در سال جاری بیشتر از سال قبل باشد- فرمول کشف نهایی قیمت مشروط به اطلاع طرف تقاضا، می تواند از سوی این گروه تعیین و در معاملات اعمال شود.
در زمان رکود با توجه به چشم انداز کاهشی قیمت و افت چند مرتبه ای سطح قیمت ها در ماه های متوالی، پتانسیل بالایی در «قیمت پایه» و همین طور «قیمت پیشنهادی» برای تغییر نزولی آنها وجود دارد.
تجربه مشاوران املاک نشان می دهد: کاهش میل به خرید مسکن در دوره رکود باعث می شود فروشنده ها بعد از دوره های کوتاه مدت حداکثر فصلی، «قیمت پیشنهادی» را با درصدی تعدیل، کاهش دهند و فایل فروش نرفته را با نرخ جدید روانه بازار کنند، اما هر چقدر مشتری مصمم به خرید، برای فایل ها وجود داشته باشد، احتمال افت قیمت کاهش پیدا می کند. در حال حاضر در تهران، طریقه کشف قیمت فروش مسکن، فارغ از این روش، از چندین فاکتور تبعیت می کند که مهم ترین آن، تعداد آپارتمان های نوساز و ساختمان های در حال ساخت در یک محله است.
گفته می شود در محله هایی که تعداد نوسازها و حجم ساخت وساز در آنها قابل توجه است، کشش قیمت های نوساز باعث می شود سطح قیمت فروش در آن محل بالا برود، البته افزایش عرضه فایل های فروش در این چنین محله هایی نیز به نوعی در تعدیل قیمت موثر می تواند باشد.
از سوی دیگر، تراکم بالای واحدمسکونی در یک مجتمع، نمای ساختمان ها، دکوراسیون داخلی نیز از جمله پارامترهایی هستند که باعث می شود دو آپارتمان مشابه در یک محله، با قیمت های متفاوت روانه بازار فروش شوند.
بازار مسکن طی چندسال گذشته یکی از پرنوسان ترین بخش های اقتصادی کشور بوده است. به نظر می رسد به جز شاخص های کلان که بر رشد قیمت مسکن اثرگذار است، در این بازار سلیقه خریدار و فروشنده نیز یکی از شاخص های اصلی تعیین کننده نرخ مسکن است به طوری که در این بازار کمتر می توان دو آپارتمان مشابه از لحاظ موقعیت مکانی، مصالح، چشم انداز و... را یافت که قیمت مشابهی داشته باشند.
هرچند ویژگی هایی که یک ملک را برای فروش جذاب می کند، در تمامی مناطق تهران، یکسان است.
اما داشتن موقعیت جغرافیایی مناسب، استفاده از مصالح مرغوب، داشتن پارکینگ و آسانسور، نکاتی است که کارشناسان حوزه مسکن، از آن به عنوان ویژگی هایی که قیمت یک ملک را تعیین می کند، نام می برند.
متغیرهای تعیین قیمت
بهروز ملکی، تحلیل گر بازار مسکن در این باره می گوید: دولت ها در مواقع خاص، از قیمت گذاری به عنوان یک ابزار سیاست گذاری بهره می گیرند. تعیین قیمت خرید تضمینی گندم کشاورزان، نمونه ای از کف قیمتی و تعیین قیمت فروش مواد غذایی در ماه مبارک رمضان، نمونه ای از سقف قیمتی است. او با اشاره به اینکه در فرهنگ اقتصادی عامه مردم به اشتباه، قیمت گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می شود، ادامه می دهد: این رویکرد، در ظاهر به قصد حمایت از مصرف کننده به وجود آمده است؛ در صورتی که با توجه به تاثیر منفی آن بر تولید و عرضه کالا و خدمات، اثرات ضد تورمی آن محدود به دوره کوتاه مدت بوده و این اثرات، خیلی زود از بین رفته و جای خود را به اثرات ماندگار تورم در بلندمدت می دهد.
ملکی می گوید: توجه به این نکته حائز اهمیت است که سیاست های اقتصادی عمدتا کارکردی دوگانه دارند؛ به طوری که بسیاری از سیاست هایی که در کوتاه مدت برای عموم مردم خوشایند می نمایند، در بلندمدت پیامدهای ناگوار و نامطلوب اقتصادی بر جای می گذارند و بالعکس؛ قیمت گذاری کالا و خدمات نیز در زمره همین سیاست ها هستند به طوری که این سیاست را می توان سیاستی با منافع نامشخص کوتاه مدت و معایب قطعی بلندمدت دانست!
این کارشناس ادامه می دهد: در خصوص قیمت گذاری مسکن نیز با توجه به درجه بسیار پایین همگنی مسکن، این سیاست نه تنها از کارآیی لازم برخوردار نیست، بلکه دقت اندکی هم خواهد داشت. توجه به این مهم، حائز اهمیت است که قیمت یک مترمربع آپارتمان در منطقه ای خاص تابع متغیرهای متنوعی چون: سازه و معماری، سن بنا، تاسیسات، طبقه، نورگیری، پارکینگ، انباری، متراژ، تزئینات و نقاشی، تجهیزات آشپزخانه، آسانسور، نمای ساختمان، میزان دسترسی ها و... است. با این وصف قیمت گذاری آپارتمان های واقع در یک کوچه نیز به آسانی میسر نیست چه رسد به سیاست هایی که در گذشته جهت قیمت گذاری در سطح بلوک یا منطقه طراحی شده بود.
او در ادامه به یک موضوع مهم در خصوص اطلاع رسانی در این حوزه اشاره می کند و می گوید: نکته ای که نباید خلط مبحث شود، مساله انتشار اطلاعات بازار است؛ بر اساس منطق اقتصادی، داشتن اطلاعات جامع از هر بازار، زمینه سیاستگذاری های موثرتر و کارآتر را مهیا می کند؛ لذا تقویت و تکمیل سامانه های اطلاعاتی موجود، به منظور افزایش شفافیت بازار مسکن امری ضروری و کاملا جدا از مساله قیمت گذاری است. بنابراین بهتر است به جای کشف روش ها و متغیرهای قیمت گذاری، انرژی خود را صرف تقویت بازار کنیم چرا که مکانیزم بازار، به بهترین وجه و با کمترین انحراف، قیمت کالا و خدمات را سامان می دهد.
روایت دلالان از فرمول بازار
یک فعال بازار مسکن در شرق تهران نیز در این باره می گوید: متراژ خانه ها، محله و نمای ساختمان در تعیین قیمت از سوی فروشندگان، تاثیرگذار است. به طور مثال خانه ای که نمای سنگ دارد، گران تر از خانه ای که نمای قدیمی یا آجر سه سانتی دارد، قیمت گذاری می شود یا تجهیزات درون آپارتمان نیز می تواند مترمربعی 200 هزار تا 500 هزار تومان بر ارزان یا گران بودن ملک تاثیرگذار باشد. خانه ای که دارای سرامیک درجه یک یا پارکت است و سرویس های بهداشتی اش اروپایی است، قیمت کمی بالاتر از خانه هایی دارند که از مصالح ایرانی استفاده کرده اند. او داشتن پارکینگ در این منطقه را سبب افزایش قیمت ملک به میزان 10 تا 20 میلیون تومان دانست و گفت: به دلیل آن که کوچه های خیابان پیروزی تنگ و تاریک است و امکان پارک خودرو در بیرون از آپارتمان وجود ندارد، خانه های بدون پارکینگ، ارزان تر از خانه های دارای پارکینگ هستند و گاهی پارکینگ به طور مجزا، در این محله خرید و فروش می شود. در یکی از دفاتر مشاور املاک، قرارداد فروش آپارتمانی در حال تنظیم بود که دو سال بدون خریدار باقی مانده بود. قیمت اولیه ای که برای این آپارتمان 80 متری در خیابان جهان آرا (یوسف آباد) تعیین شده بود، مترمربعی 8میلیون تومان بود که مبلغ فروش آن هم اکنون به متری 6میلیون و 800 هزار تومان کاهش پیدا کرده بود.
به گفته یکی از مشاوران املاک همین منطقه، ویژگی دیگری که در قیمت گذاری مسکن تاثیرگذار است، فرهنگ منطقه است. اومی گوید: این منطقه سه محله اصلی دارد که یکی از آنها، به دلیل آن که دارای فرهنگ بالاتری تلقی می شود، قیمت آن متری حدود یک میلیون تومان از سایر محله ها بالاتر است. او برای تایید سخنانش به قیمت خانه های خیابان ایران زمین اشاره می کند و می گوید: خانه های این محله سنتی و مذهبی بالاتر از میانگین منطقه تلقی می شود. ساکنان این محله تلاش می کنند بافت سنتی آن حفظ شود و این نشان می دهد چقدر مسأله فرهنگ در تعیین قیمت مسکن و مرغوبیت محله تاثیرگذار است اما یک دلال مسکن در جنوب تهران، چندان به تعیین فرمول و شاخص برای فروش مسکن معتقد نیست.
او می گوید: به جز ویژگی های عمومی مانند مصالح ساخت، نقشه خوب، پارکینگ، موقعیت ملک، نورگیر بودن و داشتن بر بالا، رفتار مالکین در قیمت گذاری بسیار تاثیرگذار است. او مثال می زند: دو خانه مشابه در یک مجموعه درست کنار هم هفته گذشته برای فروش گذاشته شد. یکی از فروشندگان به دلیل نیاز مالی، خانه اش را متری سه میلیون تومان و دیگری سه میلیون و هفتصد هزار تومان برای فروش گذاشته بود. او در آپارتمان هایی که دارای آسانسور هستند، طبقه ساختمان را نیز یکی از دلایل افزایش قیمت می داند و می گوید: طبقات بالاتر به دلیل داشتن منظره بهتر، دارای قیمت بیشتری هستند. مجید صالحی اضافه می کند: نمی توان به دلیل تنوع سلیقه یک فرمول ثابت برای تعیین قیمت مسکن ارائه کرد. و معمولا در هر منطقه نوسان قیمت وجود دارد. به جز خانه های کوچک، خانه های لوکس نیز ازنرخ میانگین منطقه پیروی نمی کنند. این خانه ها، مشتریان خاص خود را دارند و بر اساس ویژگی های خانه مانند جنس مصالح، دکوراسیون خانه و دارا بودن چند پارکینگ، بر اساس محله ای که در آن واقع هستند، قیمت گذاری می شوند.
در این باره حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز به «دنیای اقتصاد» می گوید: پارامترهای مختلفی در نرخ مسکن تعیین کننده است. موقعیت های محلی یکی از شاخص های اصلی قیمت مسکن است. قیمت مسکن در هر منطقه متفاوت است. همچنین مسکن در هر محله بر اساس ویژگی هایش قیمت های خاص خود را دارد. وی ادامه می دهد: به جز موقعیت ملک، نوع کاربری، موقوفه بودن یا گذر خیابان، دسترسی به مناطق تجاری و تراکم جمعیتی شاخص های دیگری است که می تواند در افزایش قیمت ملک اثرگذار باشد. او کیفیت سازه را از عوامل اصلی تعیین قیمت مسکن می داند و می گوید: استفاده از مصالح مرغوب و باکیفیت، از عوامل افزایش قیمت آپارتمان است. همچنین داشتن چشم انداز مناسب و چندواحدی بودن آپارتمان، تعداد طبقات، مشاعات، داشتن پارکینگ و... از ویژگی های دیگری است که در قیمت گذاری خانه ها موثر است. عقبایی در توضیح شاخص موقعیت محلی برای قیمت گذاری می گوید: گاهی شهرک های خاص مانند شهرک فرهنگیان یا پزشکان دارای قیمت بیشتری هستند یا خانه هایی که نزدیک پارک یا سینما هستند، بیشتر از نرخ منطقه قیمت گذاری می شوند.
او این نکته را نیز اضافه می کند که آپارتمان هایی که در نزدیکی بزرگراه ها که دارای صدای بالا هستند یا نزدیک کارخانه که دارای آلودگی هوا یا صداست، قیمت های پایین تری دارند. او این نکته را که نمی توان با همین شاخص ها نیز قیمت دو خانه را مشابه هم تعیین کرد، تاکید می کند و می گوید: زمانی برای کنترل بازار مسکن، دولت تلاش کرد تا با بلوک بندی و دسته بندی خانه ها به قیمت گذاری مسکن وارد شود اما در عمل این موضوع امکان پذیر نیست. در قیمت گذاری خانه، سلیقه فروشنده و خریدار تاثیرگذار است. بازار مسکن بر اساس عرضه و تقاضا و همچنین شرایط زمانی رکود و رونق قیمت گذاری می شود و برای به تعادل رساندن قیمت ها بهترین راهکار ساخت وساز و افزایش عرضه است.
منبع / دنیای اقتصاد
اول ** 1521
17/06/1393
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: ایرنا]
[مشاهده در: www.irna.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 21]
-
گوناگون
پربازدیدترینها