تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
ماندگاری بیشتر محصولات باغ شما با این روش ساده!
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1837067671
راز حس حبابی در بازار مسکن
واضح آرشیو وب فارسی:ایرنا: راز حس حبابی در بازار مسکن تهران- ایرنا- روزنامه دنیای اقتصاد در صفحه مسکن و عمران نوشت: بروز «حس حبابی» در گروه خاصی از متقاضیان مسکن سبب شده بازگشت تقاضا به بازار که از تیر امسال شکل گرفت، نتواند معاملات را در مسیر رونق قرار دهد.
در این گزارش که در شماره روز سه شنبه هفدهم شهریور 1394 خورشیدی به قلم فرید قدیری و هاجر شادمانی انتشار یافته، آمده است: نتایج یک بررسی برای رفع این ابهام نشان می دهد هم اکنون میانگین قیمت اسمی مسکن در تهران نسبت به زمان جهش (خرداد92) معادل 7 درصد کاهش یافته و قیمت ها در 13 منطقه پایتخت از جمله مناطق پرتقاضا و پرمعامله، بین 2 تا 11.5 درصد افت کرده است. در این فاصله زمانی، قیمت واقعی مسکن نیز 40 درصد کم شده است. این تصویر از اوضاع واقعی، دید باز به خریدار و فروشنده می دهد و باعث قیمت گذاری دقیق املاک خواهد شد.حضور دوباره متقاضیان مصرفی در بنگاه های املاک که درست، بعد از توافق هسته ای تیرماه آغاز شد، اگرچه یخ معاملات مسکن را در مرداد ذوب کرد اما طی دو هفته اخیر که انتظار می رفت با ورود به «ماه پایانی از فصل اصلی نقل و انتقالات»، رونق محسوسی در خرید و فروش آپارتمان های مسکونی به وجود بیاید، هنوز اتفاق خاصی نیفتاده است.تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد: علاوه بر نارسایی هایی همچون «اختلاف متراژ» بین آپارتمان های موجود با نیاز بازار، «ضعف» قدرت خرید مسکن و همچنین «بی محلی» بانک ها به مصوبه آزادسازی وام خرید، هم اکنون بروز و تقویت یک «حس حبابی» در گروه خاصی از متقاضیان مسکن، راه را برای روان شدن معاملات و عبور از رکود، دشوار کرده است.این گروه خاص را متقاضیان سابقه دار تشکیل می دهند؛ افرادی که طی دو سال اخیر و در فاصله آخرین جهش قیمت مسکن تاکنون، کم و بیش جست وجو در بنگاه ها را ادامه داده اند اما در حال حاضر که به واسطه اطلاع از ثبات قیمت، مصمم به خرید آپارتمان شده اند، کاهش بهای مسکن را باور ندارند و احساس می کنند در آینده، می توانند ارزان تر از مقطع فعلی، صاحب ملک شوند.در ادامه این گزارش می خوانیم: متقاضیان سابقه دار در این مقطع، وزنه اثرگذار در معاملات مسکن به حساب می آیند و رفتار آنها برای متقاضیان جدید (کسانی که برای اولین بار تصمیم به خرید مسکن می گیرند)، علامت پیش رو از بابت ورود بازار یا صبر بیشتر، تلقی می شود.در این میان، آنچه در مراجعه متقاضیان خاص -که عمدتا مصرف کننده هستند و شامل خانه اولی ها و مالکان نیازمند آپارتمان بهتر می شوند- به دلالان ملک، باعث تقویت حس حبابی مشتریان شده، کم اطلاعی برخی واسطه های بازار نسبت به میزان و نحوه تغییرات قیمت مسکن در محله یا محدوده مورد جست وجو است که عملا باعث انحراف فکری مجموعه بازیگران بازار مسکن شده و در صورت تداوم آن باعث تعمیق رکود، ابتدا در معاملات و سپس در ساخت و ساز و سرمایه گذاری های ساختمانی می شود.«دنیای اقتصاد» برای پاسخ به ابهامات گروه موثر متقاضیان نسبت به آنچه طی چندین ماه اخیر بر قیمت مسکن گذشته است، بررسی های متفاوتی درباره نوسانات ارزش معاملاتی آپارتمان های مسکونی شهر تهران انجام داده است با این هدف که «تصویر صعود و سقوط قیمت مسکن در هر یک از مناطق 22 گانه پایتخت» برای متقاضیان روشن و شفاف شود و کمک کند تا افراد با دید بازتری برای آینده ملکی خود تصمیم بگیرند.در این بررسی، نوسانات قیمت مسکن در تک تک مناطق شهری تهران در فاصله آخرین جهش (خرداد92) تا نقطه ریزش کامل قیمت (مرداد94) شناسایی شده است.نتایج بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد در خردادماه سال 92 که میانگین قیمت مسکن در تهران 69 درصد نسبت به خرداد91 افزایش یافت و رکورد بیشترین رشد نقطه ای قیمت در 5 سال پس از آخرین صعود شدید (سال86) به ثبت رسید، عملا جهش در قیمت مسکن اتفاق افتاد طوری که در پایان بهار92، بالاترین سطح قیمت برای معاملات قطعی آپارتمان های تهران رقم خورد.در خرداد سال 92 میانگین قیمت مسکن در تهران به مترمربعی 4 میلیون و 300 هزار تومان رسید و سپس از تیر ماه همان سال تا اواسط بهار امسال، روند کاهش ماهانه قیمت مسکن، باعث تخلیه تدریجی حباب شکل گرفته دو سال پیش شد.در حال حاضر، متوسط قیمت مسکن در تهران طبق آخرین آمار دفتر اقتصاد مسکن که از روی معاملات قطعی مرداد 94 استخراج شده و «قیمت وزنی» (محاسبه میانگین قیمت از روی حجم معاملات در هر منطقه شهری تهران) محسوب می شود، مترمربعی 4 میلیون تومان است.به این ترتیب سطح کنونی قیمت مسکن که کارشناسان آن را براساس معیارهای اقتصادی و مجموعه شرایط انتظاری، نقطه کف قیمتی ارزیابی می کنند، 7درصد نسبت به نقطه اوج دو سال گذشته کاهش پیدا کرده است و ارزش معاملاتی هر مترمربع واحد مسکونی در کل شهر تهران در فاصله خرداد 92 تا مرداد 94 رقمی معادل 300 هزار تومان کاهش یافته است.اما این رقم، قطعا ملاک عمل خریدار و فروشنده در مناطق و محله های مختلف تهران قرار نمی گیرد چرا که نوسان قیمت ها در 22 منطقه پایتخت کاملا متفاوت است.گزارش «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است در 26 ماه اخیر یعنی دوره زمانی تخلیه حباب مسکن، میانگین قیمت قطعی آپارتمان در 13 منطقه مرکزی و جنوبی تهران بین 2 تا 11.5درصد کاهش پیدا کرده و فقط در یک منطقه (منطقه 6)، سطح قیمت های فعلی نسبت به خرداد92 بدون تغییر مانده است که البته علت «نوسان صفر» در مرکزی ترین منطقه پایتخت را می توان ناشی از تاثیرگذاری قیمت انبوه بناهای تجاری و اداری بر معدود املاک مسکونی این منطقه دانست.در این مدت، سه منطقه اول تهران که گران قیمت ترین مناطق شهری ایران محسوب می شوند نیز حرکت خلاف جهت سایر مناطق ارزان شده داشته است به طوری که در مناطق 1 و 2 و 3، میانگین قیمت مسکن در مرداد امسال به ترتیب، یک درصد، سه درصد و پنج درصد نسبت به بهار دو سال پیش افزایش یافته است.اما در دو منطقه پرترافیک بازار معاملات مسکن تهران یعنی مناطق 4 و 5 که حجم تقاضای مصرفی، تعداد واحدهای نوساز و همچنین تعداد آپارتمان های کم و میان متراژ در آنها فوق العاده بیشتر از 20 منطقه دیگر است، قیمت مسکن طی دو سال اخیر کاهشی بوده است.در منطقه 4 تهران، میانگین قیمت آپارتمان ها در حال حاضر 2 درصد نسبت به نقطه جهش قیمت کاهش یافته و در منطقه 5 نیز در همین فاصله، قیمت ها 6 درصد افت کرده است.از سوی دیگر در مناطق جنوبی و محدوده بافت فرسوده تهران نیز قیمت ها بین 5 تا 9 درصد پایین آمده است و حتی در منطقه 22 که حجم بالایی برج مسکونی نوساز و در حال ساخت وجود دارد، میانگین قیمت مسکن 10 درصد در مرداد 94 نسبت به خرداد 92 نزول کرده است.به صورت کلی در 22 منطقه تهران طی دو سال گذشته، بین 100 تا 400 هزار تومان از ارزش هر متربع بنای مسکونی کم شده است. این ارقام کسری از بازه قیمتی 2 تا 4 میلیون تومان در هر مترمربع محسوب می شود که در واقع 5 تا 10 درصد از قیمت مسکن است که در این فاصله زمانی کاسته شده است.با وجود این میزان کاهش قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، برخی از افرادی که در قالب تقاضای سابقه دار طی هفته های اخیر به بازار معاملات مسکن برگشته اند و درباره سطح جدید قیمت ها پرس و جو می کنند، به دو دلیل با حس حبابی روبه رو می شوند. دلیل اول، برخورد با «قیمت پیشنهادی» فروشنده یا دلال ملک است که حداقل 15 تا 20 درصد بالاتر از قیمت قطعی و قابل توافق پای میز معامله است و دلیل دوم، عدم اطلاع از «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» دوره جهش قیمت یعنی نرخ های دو سال گذشته است که چون مدنظر متقاضیان قرار نمی گیرد بنابراین معیار و شاخصی برای مقایسه و نسبت بندی نیز وجود ندارد.از طرفی، آنچه در مقطع کنونی می تواند سوءبرداشت های حسی نسبت به روند دو ساله کاهش قیمت مسکن را برطرف کرده و باور نسبت به تخلیه حباب تقویت کند، مقایسه قیمت اسمی و واقعی مسکن است.همه آمارهای رسمی موجود در این گزارش تا اینجا، قیمت اسمی و نرخ رشد اسمی قیمت مسکن را تشریح کرده است.اگر چه میانگین قیمت اسمی مسکن در مرداد امسال نسبت به خرداد 92 رقمی معادل 7 درصد کاهش یافت اما در این فاصله، قیمت واقعی مسکن –مقایسه میزان رشد قیمت مسکن با رشد قیمت سایر کالاها و خدمات- 40 درصد افت کرده است.شاخص بهای کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوار از عدد 169.3 در خرداد 92 به 224.4 در مرداد 94 رسیده و 33 درصد در این فاصله افزایش پیدا کرده است اما در مقابل این تورم عمومی، قیمت اسمی مسکن نه تنها افزایشی نبوده که 7 درصد نیز کاهش یافته است، بنابراین مابه التفاوت این دو نرخ از سقوط 40 درصدی ارزش واقعی املاک ظرف 26 ماه اخیر حکایت دارد. این به آن معنا است که آن دسته از متقاضیانی که دو سال پیش قصد خرید مسکن داشتند اما به خاطر حباب قیمتی، دارایی نقدی خود را در جای دیگری سرمایه گذاری کردند، امروز می توانند به واسطه ارزش افزوده آن سرمایه و کاهش قیمت مسکن، با شرایط به نسبت بهتری نسبت به التهاب قیمتی بهار92، از ثبات کنونی قیمت مسکن بهره برده و مشروط به توانایی خرید، اقدام به خرید مسکن کنند.طی دو سال گذشته، سپرده گذاری در بانک ها، با احتساب نرخ سود یکساله و محاسبه سود مرکب، حداقل 44 درصد به اصل سرمایه و نقدینگی سپرده گذاران افزوده است، بنابراین چنانچه برخی از متقاضیان قدیمی بازار مسکن در جریان جهش قیمتی ابتدای سال 92، از خرید منصرف شدند و نقدینگی خود را در ساده ترین مدل سرمایه گذاری، در بانک سپرده گذاری کردند، امروز با 44 درصد سرمایه اضافه ناشی از سود بانکی، قادر خواهند بود با توان مالی بیشتری نسبت به دو سال پیش، وارد بازار معاملات مسکن شوند با این مزیت که در همین فاصله، نه تنها به قیمت اسمی مسکن افزوده نشد که 7 درصد نیز از آن کم شد.کارشناسان بازار مسکن امیدوارند، ترسیم ساده منحنی قیمت در فضای قبلی و فعلی بازار مسکن برای متقاضیان کنونی، بتواند تغییرات زیرپوستی بازار را برای فعالان شفاف کند و به پاکسازی تصورات بازدارنده برای تغییر فاز بازار مسکن منجر شود.نکته مهمی که در این زمینه باید به آن اشاره کرد این است که طی 20 سال گذشته که اطلاعات قیمت مسکن به ثبت رسیده و منتشر شده است، قیمت مسکن در فاصله جهش تا نقطه کف، هیچ گاه به صورت اسمی افت و خیز شدید نداشته است، بلکه در زمان کاهش قیمت مسکن، عمدتا شیب منفی خفیف ماهانه قیمت، زمینه افت شدید تورم نقطه ای مسکن را فراهم کرده است. در واقع افت و خیزهایی که روی منحنی سینوسی قیمت مسکن طی دو دهه گذشته به ثبت رسیده است مربوط به نرخ رشد قیمت مسکن است که در برخی مواقع به صفر رسیده و در بعضی مقاطع زمانی دیگر، بیش از 50 درصد صعود را هم تجربه کرده است. در این منحنی سطح بالا رفته، مجددا به پایین ترین سطح دوره قبل، برمی گردد و شکل سینوسی رقم می خورد اما منحنی قیمت مسکن در بلندمدت، به نقطه اول برنمی گردد، بلکه روند بلندقیمت مسکن (صرف نظر از تغییرات ماهانه و سالانه)، همواره رو به افزایش بوده است.*منبع: روزنامه دنیای اقتصاد**گروه اطلاع رسانی**9165**9131
17/06/1394
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: ایرنا]
[مشاهده در: www.irna.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 58]
-
اجتماع و خانواده
پربازدیدترینها