تحليلتقويت عرضه مسكن با سه ابزار بازار سرمايه

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: تحليلتقويت عرضه مسكن با سه ابزار بازار سرمايه
خديجه رفيعي كاونانيمتاسفانه وجود دو دهه سياست‌گذاري و جهت‌گيري به سمت تقاضا از طريق آزادسازي بازار زمين همراه با محدود بودن نقش دولت در تعادل بخشي به اين بازار سبب شد تا وجه غالب تحريك بازار از ناحيه تقاضا با تخصيص و افزايش سقف وام‌هاي خريد مسكن و فروش زمين‌هاي دولتي به قيمت آزاد جهت‌گيري شود.
برآيند اين پروسه كه با هدف افزايش تقاضاي خريد با بهره‌گيري از سقف تسهيلات بانكي صورت گرفت، منجر به افزايش تقاضاهاي سرمايه‌اي در بازار معاملات مسكن گرديد و از آنجا كه زمين عامل اصلي و تعيين‌كننده قيمت مسكن است، اين پديده، افزايش تقاضا براي زمين و رشد قيمت آن‌را سبب گشت. با توجه به ماهيت جدايي‌ناپذير زمين از كالاي مسكن، بالطبع افزايش قيمت زمين بر نوسانات قيمت مسكن دامن زد و طيف وسيع‌تري از متقاضيان مسكن را از داشتن سرپناه محروم ساخت. وجود چنين بي‌ثباتي در بازار مسكن، مستلزم آن است تا با جهت‌گيري‌هايي معطوف به بعد عرضه مسكن - به منظور تامين منابع مالي مورد نياز بازار - مقدمات ايجاد رونق پايدار وغير تورمي را با برنامه‌ها و طرح‌هاي متعدد فراهم ساخت. بخشي از اين برنامه‌ها به شرح ذيل قابل تامل مي باشد.
1 - تقويت و حمايت از شركت‌هاي ساختماني در بازار سرمايه
حضور شركت‌هاي ساختماني در بازار بورس اوراق بهادار كه در زمينه ساخت و توليد مصالح ساختماني فعاليت مي‌كنند با نسبت سرمايه‌اي بالغ بر 15درصد سرمايه كل بازار، حاكي از عدم محدوديت فعاليت انبوه سازان و شركت‌هاي توليدكننده مصالح ساختماني در بازار سرمايه مي‌باشد. بديهي است كه حضور گسترده تر اين شركت‌ها در تامين و تجهيز منابع مالي مورد نياز بخش مسكن بستگي به كسب سود مورد انتظار سرمايه‌گذاران در اين بازار دارد. بنابراين به‌دليل ماهيت رقابتي بازار سرمايه، هدايت نقدينگي بايد با انگيزه كسب سود
سامان‌دهي شود. لذا تقويت و حمايت از شركت‌هاي مرتبط با بازار مسكن از طريق حضور اين شركت‌ها در بورس اوراق بهادار همراه با آزادسازي قيمت كالا و خدمات توليدي آنها در اقتصاد بازار معنا مي‌يابد.
2 - توسعه و ايجاد بازارهاي مالي جديد مرتبط با بخش مسكن
با توجه به تاكيد بند 3-ج ماده (30) قانون برنامه چهارم توسعه مبني بر تشكيل بازار رهن ثانويه منطبق با ضوابط قانوني و وجود مطالعات گسترده وزارت مسكن و شهرسازي در خصوص استقرار نظام مالي كارآمد، بدون ترديد، استمرار بازار دائمي وجوه بلندمدت در قالب سازوكار بازار رهن ثانويه از ضروريات اين بازار مي‌باشد. هدف از ايجاد بازار رهن ثانويه، آزادسازي بخشي از منابع درگير در طرح‌هاي مسكن از طريق باز توزيع مجدد آن مي‌باشد كه ضرورت كاربرد اشكال متنوع و متعدد بازارهاي رهني جديد در بازار مستغلات همواره مدنظر سياست‌گذاران بخش قرار داشته و موضع جديد و ناشناختهاي براي كارشناسان اقتصاد مسكن نيست.
فعال‌سازي و استفاده از بازار رهن ثانويه با استفاده از سازوكار شركت‌هاي تامين‌كننده سرمايه (بانك سرمايه‌گذاري) استفاده از سازوكار شركت‌هاي ليزينگ، استفاده از صندوق‌هاي املاك و مستغلات با سرمايه ثابت و متغير، تقويت بانك مسكن، استفاده از شركت‌هاي عامل و كارگزار به عنوان رابط ميان خريدار و انبوه ساز قابل دفاع مي باشد. در اين ميان سه ابزار مالي: الف) انتشار اوراق مشاركت مسكن، ب) انتشار گواهي سپرده در خصوص مسكن، ج) استفاده از سازوكار صكوك نيز در اين زمينه مطرح مي‌باشد. ضمنا با مجوز شوراي مسكن در بازار رهن ثانويه مسكن به دو بانك ملي و مسكن اجازه داده شد تا با انتشار اوراق مشاركت امكان تسهيلات جديد براي بخش مسكن را فراهم سازند. ويژگي بازار رهن ثانويه در آن است كه در بازار رهن اوليه، بانك مسكن براي اطمينان از وصول منسجم وام پرداختي، واحد مسكوني را وثيقه نزد خود نگه مي‌دارد، ولي در بازار ثانويه، بانك بخشي از تسهيلات پرداختي را به شركت ناشر و كارگزار واگذار كرده و اين شركت با انتشار اوراق بهادار وجوه نقد را پس از كسر كارمزد به بانك باز مي‌گرداند، بطوري كه اين وجوه به عنوان منابع جديد براي بانك باز توليد مي‌شود. بدين ترتيب تسهيلاتي كه در گذشته به بخش مسكن اعطا شده نيز مي‌تواند در بازار رهن ثانويه در قالب اوراق بهادار در بازار بورس خريد و فروش شود. در اين ارتباط دولت نيز به منظور ايجاد انگيزه خريد اين اوراق، يارانه پرداخت خواهد نمود. (به صورت مابه‌التفاوت نرخ تسهيلات مسكن و نرخ اوراق مشاركت) از مهم‌ترين مزاياي استقرار اين بازار كنترل نقدينگي، ايجاد منابع جديد و پرداخت يارانه هدفمند است.
3 - ايجاد صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در بخش املاك و مستغلات
در كنار ساير ابزارهاي مالي معرفي شده به بازار پول و سرمايه، مي‌توان از صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري دراملاك و مستغلات نام برد. هدف از ايجاد اين صندوق‌ها، ورود ابزار جديد مالي در جهت تامين نقدينگي مورد نياز در بخش ساخت‌و‌ساز و تقويت عرضه مي‌باشد. سرمايه‌گذاري‌هاي اين صندوق عموما صرف اوراق بهادار و سپرده‌هاي بانكي، سهام در بورس و ساير اقلامي كه قدرت نقدشوندگي آنها خيلي بالا است، خواهد شد.
سرمايه‌گذاران علاقه‌مند در امور ساخت‌و‌ساز با اين روش سرمايه‌گذاري توسط اين صندوق‌ها مشاركت كرده و صاحبان شركت‌هاي انبوه‌سازي نيز مي‌توانند با استفاده از اين منابع، مشكل نقدينگي خود را مرتفع نمايند، به طوري كه با احداث و فروش واحدهاي مسكوني، سهامداران را در سود و ارزش افزوده ايجاد شده ناشي از اين سرمايه‌گذاري شريك خواهند كرد.
فرق عمده اين صندوق‌ها با شركت‌هاي فعال در بازار بورس، باز بودن اين صندوق‌ها و امكان خريد و فروش سهام آن در هر زمان است.
اين صندوق‌ها مي‌تواند بستري براي افزايش عرضه مسكن باشد و چون به صورت سرمايه باز «Open end» مي‌باشد، سرمايه در آن متغير و قابل برداشت در هر زماني خواهد بود.
صندوق املاك و مستغلات با جذب افراد علاقه‌مند به سرمايه‌گذاري به آنها اجازه مي‌دهد تا به جاي حضور مستقيم در بازار، از طريق اين صندوق‌ها كه به نيابت از آنها اقدام به سرمايه‌گذاري مي‌نمايد، در توليد مسكن مشاركت كنند.
كارشناس اقتصاد مسكن
چهارشنبه 20 آذر 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 130]