گزارش يك دستگاه دولتى نشان مى دهدرشد نقدينگى موجب تشديد گرانى مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:حيات نو: گزارش يك دستگاه دولتى نشان مى دهدرشد نقدينگى موجب تشديد گرانى مسكن
گزارش يك دستگاه دولتى از دلايل افزايش قيمت مسكن حاكى است: طى دو دهه گذشته به دليل افزايش بيش از حد نقدينگى خصلت سرمايه‌اى مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.

در اين گزارش آمده است: طى 10 سال گذشته سهم مسكن از تشكيل سرمايه‌ ثابت 20 تا 30 درصد بوده است. سهم اين بخش از اشتغال كشور 11 درصد، تسهيلات بانكى 21 الى 24 درصد و كل نقدينگى كشور 20 تا 30 درصد بوده كه سهم دولت از كل سرمايه‌گذارى در بخش مسكن در 10 سال گذشته بين 61صدم درصد تا 9/2 درصد بوده است.

اين گزارش حاكى است: نگاهى به شاخص‌هاى خانوار و موجودى مسكن در سال 85 نيز خالى از لطف نيست. متوسط نرخ رشد خانوار اعم از شهرى و روستايى طى 10 سال گذشته 6/3 درصد و متوسط نرخ رشد واحدهاى مسكونى 99/3 درصد بوده است. بر اين اساس شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونى بيانگر آن است كه در اين مدت به لحاظ توليد و عرضه مسكن روند خوبى اتفاق افتاده و نرخ رشد مسكن از نرخ رشد خانوار پيشى گرفته است.

به گزارش فارس، سهم بالاى هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به عنوان يكى از خصوصيات ساختارى بخش مسكن قابل توجه است. ميانگين هزينه مسكن در سبد خانوار طى 10 سال اخير به حدود 30 درصد بالغ مى‌گردد كه اين سهم براى گروه‌هاى كم درآمد به طور ميانگين تا حدود 40 درصد نيز افزايش مى‌يابد. در كلانشهرها بويژه تهران اين رقم به مراتب بالاتر و تا 70 درصد به طور ميانگين مى‌رسد. سهم هزينه مسكن در سبد خانوار در سال 75 حدود 4/27 و در سال 85 نزديك 5/28 درصد برآورد مى‌شود.

بنابراين گزارش عوامل موثر بر بازار مسكن از سمت تقاضا به دو دسته تقسيم مى‌شوند كه شامل تقاضاى واقعى به معناى تقاضاى ناشى از نياز خانوار و ديگرى تقاضاى سرمايه‌اى يعنى تقاضا به جهت حفظ ارزش دارايى مى‌باشد. عوامل موثر بر قيمت مسكن شامل عوامل درون بخشى و برون بخشى است. عوامل درون بخشى موثر بر اين قسمت شامل قيمت زمين، قيمت بهاى مصالح، هزينه دستمزد، انتظارات قيمتى و عوارض‌ها و انشعابات محسوب مى‌شود.

از عوامل برون بخشى موثر بر قيمت مسكن مى‌توان به حجم نقدينگي، بازار سرمايه، بازار طلا، بازار فعاليت اقتصادي، تورم عمومي، نرخ سودآورى ساير بخش‌ها، سود سپرده بانك‌ها، تحولات بازار ارز و تحولات سياسى اشاره كرد. طى دو دهه گذشته به دليل افزايش بيش از حد نقدينگى خصلت سرمايه‌اى مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.

اين گزارش حاكى است: مازاد نقدينگى موجود در جامعه در غياب بازار سرمايه كارآمد به دليل ويژگى‌ها و امكانات بالقوه جذب سرمايه در بخش‌هاى مسكن و اقتصاد سايه‌اى عمدتا جذب اين دو بخش مى‌شود. حال چنانچه با اعمال سياست‌هاى ويژه حركت مازاد نقدينگى به سمت مسكن متوقف يا كند شود بايد همزمان با ساير بخش‌ها فعال شده و نقدينگى را جذب كند در غير اين صورت عدم جذب آن در ساير بخش‌هاى اقتصادي، لاجرم مازاد نقدينگى به سمت بخش اقتصادى سايه‌اى حركت مى‌كند.

در مجموع در شرايطى كه در سطح اقتصاد كلان كشور سياست افزايش حجم نقدينگى به اجرا گذاشته مى‌شود و بازار سرمايه كاملى نيز براى جذب آن وجود ندارد، بخش مسكن توانسته است به لحاظ ويژگى‌هاى خود از شدت عواقب ناشى از حضور مازاد نقدينگى در بخش اقتصاد زيرزمينى تا حد قابل ملاحظه‌اى بكاهد.

بنابراين گزارش، مقايسه روند تحول نقدينگى كل بخش مسكن، نقدينگى مربوط به تقاضاى سرمايه و مصرفى نشان مى‌دهد كه تقاضاى مصرفى با يك روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است. در مقابل ادوار ركود رونق در اين بخش همگى مربوط به تقاضاى سرمايه‌اى بوده است.

نگاهى به تاثير عوامل برون بخشى موثر بر بازار مسكن در بلند مدت نيز جالب است. چراكه يك درصد افزايش نقدينگى 4/1 درصد افزايش قيمت مسكن را به دنبال داشته است.

بر اين اساس، يك درصد افزايش توليد ناخالص ملى واقعى حدود 89/1 درصد كاهش قيمت مسكن را در پى داشته و تغييرات نرخ ارز اثر چندانى بر قيمت مسكن بر بلند مدت نداشته است.

اين گزارش نشان مى‌دهد تاثير عوامل برون بخشى بر بازار مسكن در كوتاه مدت بدين گونه است كه يك درصد افزايش نقدينگى 3/0درصد افزايش قيمت مسكن، يك درصد افزايش توليد ملى 33 صدم درصد كاهش قيمت، يك درصد افزايش انتظارات تورمى 29 صدم درصد افزايش قيمت و يك درصد كاهش قيمت ارز 8 صدم درصد افزايش قيمت مسكن را به دنبال داشته‌اند. اهم دلايل افزايش قيمت مسكن در 10 سال اخير ناشى از عوامل فشار تقاضا و مشكلات ساختارى اقتصاد كشور قلمداد مى‌شود. عوامل ناشى از فشار تقاضا شامل تقاضاى بالقوه ناشى از رسيدن اوج جمعيتى به سن ازدواج و تشكيل خانواده‌ (800 هزار فقره در سال) و وجود تقاضاى انباشته 5/1 ميليون واحد تا سال 85 بوده است.

طولانى شدن و تعميق دوره ركود قبلى (سال‌هاى 81 تا 84) و عقب‌ماندن شاخص بهاى مسكن از شاخص تورم، تداوم دوره ركود در بازار بورس و رها شدن نقدينگى از اين بازار طى سال‌هاى 82 تا 85، عدم جذب نقدينگى مازاد در جامعه توسط ساير اشكال دارايى نظير طلا، سكه، ارز، اتومبيل و تلفن همراه، كاهش توليد مسكن طى سال‌هاى 81 تا 83 و كاهش عرضه در سال‌هاى 84 و 85، تداوم رشد نقدينگى طى سال‌هاى 80 تا 85، وابستگى درآمدى بخشى از دستگاه‌هاى اجرايى به ساخت‌وسازهاى مسكوني، افزايش ناگهانى برخى نهاده‌هاى توليد مسكن بويژه محصولات فولادى و سيمان و دستمزد و مجوزهاى قانونى از جمله عوامل ناشى از مشكلات ساختارى اقتصاد محسوب مى‌شود.
چهارشنبه 30 مرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: حيات نو]

[مشاهده در: www.hayateno.ws]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 44]