آيا طرحهاي دولت بازار را سامان خواهد داد؟ ؛اميدوار به گراني مسكن برابر تورم

واضح آرشیو وب فارسی:قدس: آيا طرحهاي دولت بازار را سامان خواهد داد؟ ؛اميدوار به گراني مسكن برابر تورم
گروه اقتصادي- سعيد كوشافر:هفته گذشته سخنگوي دولت از طرحهاي دولت براي ساماندهي بازار مسكن سخن گفت، اين سخنان در پي اظهارات رئيس جمهور بود كه به مردم وعده داد شخصاً وارد ماجراي مسكن خواهد شد. الهام در ابتداي سخنانش به عقب ماندگي 10 تا 15 كشور در اين خصوص اشاره كرد و وعده داد دولت بازار مسكن را سامان خواهد داد، او اولين راهكار را حذف قيمت زمين از بهاي تمام شده مسكن عنوان كرد، راهكاري كه از سال قبل در دستور كار دولت قرار گرفت، اما در عمل نتوانست مؤثر واقع شود، زيرا اراضي تخصيص داده شده به مسكن 99 ساله خارج از محدوده شهري قرار داشت و نمي توانست بر بهاي مسكن در داخل شهرها اثرگذار باشد و تقاضاهاي داخل شهرها به ويژه كلانشهرها را پاسخ دهد.از طرفي چون فرايند اختصاص زمين تا توليد مسكن 99 ساله حداقل 3 سال زمان مي برد، شايد بتوان نتايج آن را در سالهاي بعد مشاهده كرد. سخنگوي دولت براي سرعت بخشي به ساخت مسكن و همچنين ارزان سازي بنا از راه اندازي 30 كارخانه قطعات پيش ساخته سخن به ميان آورد و وعده داد تعداد اين كارخانه ها تا پايان سال آينده به 300 واحد برسد. اين در حالي است كه تجربه ساخت واحدهاي مسكوني پيش ساخته، اگر چه همراه با سرعت بوده، اما هرگز نتوانسته مورد اقبال عمومي قرار گيرد به طوري كه با وجود استحكام بناهاي اين چنيني، به دليل عدم ظرافت و سليقه در اين بناها، مورد اقبال واقع نشده است. در عين حال مصرف سيمان در اين بناها به حداكثر مي رسد كه با توجه به كمبود فعلي سيمان نمي توان زياد به آينده اقتصادي اين كارخانه ها اميدوار بود. الهام از ورود سرمايه گذاران خارجي به بخش مسكن خبر داد، اما پلتيك اساسي او اين نبود، زيرا اعلام كرد ضربه نهايي را دولت در خريد و فروش مسكن بر اساس قيمت واقعي خواهد زد و آن زماني است كه معامله گران، سوداگران و بورس بازان يك ملك را بيش از دو بار در سال معامله كنند، در اين شرايط دولت كه بانك اطلاعات خود را شكل داده و قيمتهاي مندرج در اسناد واقعي است مچ اين گروه ها را گرفته و با حربه ماليات سراغ آنها خواهد رفت. اين حركت دولت را به نوعي مي توان يكي از مناسب ترين روشها براي مقابله با سوداگري زمين و مسكن نام برد كه البته موافقان آن از مخالفانش بيشتر است، هر چند شايد اجراي اين طرح بازار معاملات غيررسمي را افزايش دهد، اما در حال حاضر بهترين شيوه براي جلوگيري از گراني سرسام آور املاك و افزايش يك شبه قيمت مسكن است. * نتيجه چيست؟ اكنون و پس از ارايه طرحهاي دولت كه در واقع به نوعي رو شدن دست دولتمردان در اين ماجراست اين پرسش در اذهان عموم شكل مي گيرد كه اين طرحها تا چه اندازه خواهند توانست موفق بوده و قيمت مسكن را بكشند. واقعيت اين است كه از نيمه دوم سال 85، اژدهاي قيمت مسكن كه حداقل 3 سال را در خواب بسر مي برد ناگهان بيدار شد و چنان غرشي از خود بروز داد كه براي بسياري از تحليلگران باورناپذير بود. اين اژدهاي رميده تا اوايل سال 87 همچنان به پيش رفت و هر چه جلوتر مي تاخت از زير دست و پاي خود خانواده ها و جوانان بدون سرپناه را بيشتر لگدمال مي كرد، تا اينكه سرانجام در ماه هاي ابتدايي سال 87 از نفس افتاد و در جاي خود آرام گرفت، اگر چه هنوز از دهان اين اژدها زبانه هايي از آتش مي جهد اما ديگر توان كوبيدن بر زمين و سوزاندن ندارد. برخي بر اين باورند كه ايستايي اژدهاي قيمت مسكن ناشي از رنگ اجرا گرفتن برخي از طرحهاي دولت از جمله مسكن مهر است. اما در مقابل اين عده هم كساني قرار دارند كه سكون كنوني را به دليل رسيدن به ماكزيمم قدرت خريد مسكن مي دانند. البته گروهي هم هستند كه اين شرايط را آرامش قبل از طوفان ارزيابي مي كنند و بر ابن باورند كه تا غول تورم مهار نشود، نمي توان به آرامش اژدهاي قيمت مسكن كه دنباله روي اين غول عظيم است اميدوار بود. * تورم و مسكن نگاهي به بازار مسكن روشن مي كند كه آغاز تحركات اژدهاي قيمت مسكن با حركت غول تورم همزمان و البته با اندكي تأخير بود. اين همزماني نشان مي دهد نمي توان اين دو را به طور كامل بدون ارتباط از هم ارزيابي كرد و هر كدام بر ديگري مؤثر خواهد بود به طوري كه تورم را مي توان سرآ غاز گراني مسكن و گراني مسكن را يكي از شاخصهاي مؤثر در افزايش تورم نام برد. اما اكنون اين پرسش پيش مي آيد كه به رغم قرار داشتن شاخص رسمي تورم در اعداد مابين 18 تا 20 درصد در ماه دوم سال 87، چرا شاخص افزايش قيمت مسكن از تحرك بازمانده است؟ در اين خصوص عمده كارشناسان به اين نكته اشاره مي كنند كه چون شاخص گراني مسكن طي شش ماهه دوم سال 85 و تمام سال 86 با سرعت بسيار زيادتري از شاخص رشد تورم در حركت بود، اكنون اندكي متوقف شده تا اندكي با اين شاخص هماهنگ شود. اما هستند كارشناساني كه بر اين باورند كه رشد تورم چنان گلوي معيشت اقشار متوسط و رو به پايين را فشرده كه جايي براي پرداختن به بحث مسكن باقي نگذاشته و همين امر كاهش شديد تقاضا و در پي آن ركود بازار را سبب شده است. * آينده چه خواهد شد گذشته از آنچه بدان پرداخته شد، مسأله آينده بازار مسكن براي تقريباً تمام اقشار جامعه ايراني كه داشتن سرپناه را باعث آرامش خاطر و مايه اطمينان به آينده مي دانند، بسيار مهمتر از آن چيزي است كه طي دو سال اخير بر سر آن آمده است. اندكي خوشبيني كافي است تا با اطمينان به طرحهاي دولت، ورود در اينترنت و ثبت نام در طرح مسكن مهر به اميد فردايي روشن نشست و اميدوار بود كه نفت همچنان در بهاي بالاي خود بماند و دست دولت براي بخشش زمين و ارايه وام باز باشد. در اين شرايط نبايد بر افزايش قيمت مصالح ساختماني به واسطه افزايش قيمتهاي جهاني زياد به ديده ترديد نگريست يا تأثير تورم بر بخش خدمات را ناديده انگاشت. اما فارغ از تمام اينها بايد ماجراي سود بانكي نقدينگي و دست و دلبازي دولت در ارايه تسهيلات به بنگاه هاي زودبازده و ساير بنگاهها را هم زير نظر داشت، زيرا همان طور كه ارايه وامهاي فراوان در سال 85 به وفور نقدينگي انجاميد و اين نقدينگي در بحبوحه كاهش سود بانكي و ركود بازار طلا و ارز و بي رونقي توليد راهي بخش مسكن شد و ارتقاء رشد قيمت مسكن را از برج ميلاد هم بالاتر برد، هيچ بعيد نيست كه در سال 87 هم تجربه گذشته خود را تكرار كند. در اين ميان انگار بانك مركزي قصد ندارد بگذارد آزموده را بيازمايند، اما بايد منتظر ماند و ديد حال كه سود بانكي به قيمت ارزانتري از سال 85 رسيده، باز هم دروازه ها به سوي نقدينگي گشوده خواهد شد؟ و آيا نقدينگي باز هم به جوي مسكن سرازير مي شود؟ * پيش بيني كارشناسان آنچه تاكنون گفتيم و نوشتيم نظر جمعي كارشناسان موافق، مخالف و يا منتقد طرحهاي مسكن بود، اكنون پيش بيني آينده را به كارشناسان مي سپاريم كه يد طولايي در اين زمينه دارند. دكتر حيدر مستخدمين حسيني معاون نام آشناي بانك مركزي در اين زمينه مي گويد: نرخ تعادلي بهترين نرخ سود است، زيرا در غير اين صورت اقتصاد دستوري خواهد شد و در شرايط نبود تعادل و تناسب ميان نرخ سود و تورم، اقتصاد از تعادل خارج مي شود و اين همان شرايطي است كه درگير آن هستيم و افزايش قيمت مسكن از ثمرات آن بوده و خواهد بود.الياس زاده مقدم يك كارشناس مسكن نيز خيلي خلاصه چنين مي گويد: با توجه به ركودي كه در چند ماه اخير بر بازار مسكن حاكم شده است و نبود سياستهاي اثرگذار در توليد و ساخت مسكن نمي توان انتظار داشت قيمت مسكن كاهش پيدا كند. دكتر پيروز حناچي، استاد دانشگاه تهران اما بر اين باور است سياستهايي كه به افزايش نرخ تورم در كشور منجر شده هر چقدر ادامه پيدا كند، نرخ تورم بيشتر افزايش مي يابد و متأسفانه اين وضعيت را در بخش مسكن بيشتر خواهيم ديد. او در ادامه اين گونه اظهار نظر مي كند: چنانچه دولت كنترل بر هزينه ها و تسهيلات نداشته باشد و نقدينگي به جامعه تزريق شود اولين محلي كه تأثير خود را از بابت رشد نقدينگي خواهد ديد، بازار مسكن خواهد بود.بيت ا... ستاريان نيز يك كارشناس مسكن است كه باور دارد كاهش قيمت مسكن معجزه خواهد بود و مي افزايد: با وضع كنوني حتي نمي توان اميدوار بود قيمت مسكن ثابت باقي بماند و كساني كه گمان مي كنند قيمتها ديگر جايي براي گرانتر شدن ندارند، اشتباه مي كنند زيرا ميزان واقعي نقدينگي در سال 87 هنوز در بخش مسكن تأثيرهاي خود را نگذاشته است. فردين يزداني هم كارشناسي است كه نظراتي مشابه ستاريان دارد و مي گويد: با توجه به روندي كه در توليد مسكن كشور حاكم است و افزايش نرخ عوامل توليد مسكن بويژه مصالح ساختماني، نمي توان انتظار داشت توليد بيشتر در اين بخش داشته باشيم تا به تقاضاها پاسخ دهيم، بر اين اساس نمي توان انتظار كاهش يا ثبات قيمتها را داشت. در نهايت دكتر عليرضا خالو عضو هيأت علمي دانشگاه صنعتي شريف خلاصه كلامش را اين گونه بيان مي كند: بازار مسكن در ركود مقطعي بسر مي برد، اما تمايل آن به سمت كاهش قيمت مسكن نيست، بلكه پس از اين دوره شاهد افزايش دوباره قيمت مسكن خواهيم بود. * اميدوار باشيم شايد نگاه اين كارشناسان خيلي خوشبينانه نباشد، اما به هر حال هشداري است تا مسؤولان و به ويژه رئيس جمهور كه شخصاً مسأله مسكن را پيگيري مي كند، بيشتر موضوعات مورد بحث آنها را بررسي كند. البته افزايش قيمت مسكن همپاي تورم دور از انتظار نيست، زيرا حداقل قيمت سيمان اندكي فراتر از تورم افزايش مي يابد، آهن و فولاد نيز از اين كورس عقب نمانده اند و در ساير مصالح نيز افزايش قيمتها از تورم رسمي فراتر رفته اند، نرخ خدمات و دستمزدها هم كه حداقل برابر تورم بالا رفته و شهرداري ها هم حاضر نيستند دولت را در كاهش تورم ياري دهند، در اين ميان تنها هزينه زمين است كه فقط در برخي نقاط حاشيه شهرها و شهرستانها ثابت مانده، كه آن هم به نقاطي اندك محدود است. بنابراين در خوشبينانه ترين حالت بايد اميدوار باشيم كه افزايش قيمتي كه كارشناسان از آن سخن به ميان آورده اند برابر نرخ تورم باشد و دولت در طرحهاي مفيد كوتاه، ميان و بلندمدت خود حداقل دست نقدينگي و سودجويي واسطه گران را از اين بازار كوتاه كند.
سه شنبه 21 خرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: قدس]

[مشاهده در: www.qudsdaily.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 267]