جهش قيمت مسكن كند مي‌شود

واضح آرشیو وب فارسی:همشهری: جهش قيمت مسكن كند مي‌شود

مسئولان- محمد هيرادحاتمي:
زمزمه‌هاي كاهش نرخ سود تسهيلات به 10درصد، بازار مسكن را در حالت اضطراب قرار داده است.

پيش‌بيني مي‌شود اگر چنين سياستي به اجرا در‌آيد همانند سال‌هاي گذشته قيمت مسكن با افزايش قابل ملاحظه‌اي روبه‌رو شود.

در گفت‌وگو با پيروز حناچي، معاون سابق وزير مسكن و استاد دانشگاه تهران دلايل افزايش قيمت مسكن به‌دنبال كاهش نرخ سود تسهيلات بررسي شده است.

حناچي با هشدار به دولت نسبت به اتخاذ كاهش دستوري نرخ سود بدون توجه به عوامل تاثير‌گذار ديگر مي‌گويد اگر قرار باشد نرخ سود كاهش يابد بايد ابتدا متغيري مانند تورم در نظر گرفته شود در غير اين صورت اتفاق دو سال گذشته در سال‌جاري نيز تكرار و دوره جهش قيمت مسكن كوتاه‌تر مي‌شود.

* يكي از مسائلي كه اقتصاد ايران در سال‌هاي گذشته با آن دست به گريبان بوده مسئله مسكن بوده كه در دو سال گذشته به‌نظر مي‌رسد تبديل به بحران شده است. اين عدم تعادل از چه مسئله‌اي ريشه مي‌گيرد؟

چند عامل موجب برهم خوردن تعادل در بازار مسكن شده است. فروش تراكم يا به عبارتي زير پاگذاشتن اصول شهرسازي به‌طور عام يكي از اين عوامل است. اينكه شما هرجا اراده كنيد بتوانيد مسكن بسازيد خودش عامل گراني به حساب مي‌آيد. اصل بايد بر اين باشد كه ساخت‌وساز در زمين‌هايي صورت گيرد كه در طرح شهرسازي تعريف شده باشد، اما در حال حاضر هر كس به هر شيوه‌اي كه تمايل دارد اقدام به ساخت‌وساز مي‌كند و اين مسئله گراني مسكن را به‌دنبال دارد. وقتي چنين اتفاقي مي‌افتد، طبيعتا تعادل نسبت به ديگر بخش‌ها به هم مي‌‌خورد.

اگربازارهاي ديگر جاذبه سرمايه‌گذاري خود را از دست دهند، همه نگاه‌ها به سمتي مي‌رود كه جاذبه داشته باشد. وقتي در كشور 10 سال است نرخ ارز ثابت مانده خودرو از يك كالاي سرمايه‌اي تبديل به كالايي مصرفي شده و بازارهايي كه در گذشته نقش رقيب را داشتند در شرايط كنوني خوب عمل نمي‌كنند (مانند بورس) طبيعي است بخش مسكن به‌دليل فروش تراكم وانتفاع بيشتر با استقبال سرمايه‌گذاران روبه‌رو شود و سرمايه‌هاي زيادي را جذب كند. و اين نكته مختص تهران نيست.

* ظاهرا كاهش نرخ سود تسهيلات نيز يكي از عواملي ذكر شده است كه منجر به افزايش عدم تعادل در بخش مسكن مي‌شود. چه رابطه‌اي بين كاهش نرخ سود تسهيلات و افزايش قيمت مسكن در شرايط فعلي برقرار است؟

كاهش نرخ سود تسهيلات در اين زمان و با توجه به آنكه بخش‌هاي مختلف اقتصادي كه قبلا جاذب نقدينگي بودند، جاذبه خود را از دست داده‌اند باعث مي‌شود بخش عمده‌اي از سرمايه‌هاي مردم از بانك‌هاي خصوصي و دولتي خارج شود زيرا فاصله سود پرداختي بانك‌ها نسبت به بازار آزاد افزايش مي‌يابد.

در شرايطي كه سود پرداختي بانك‌ها بسيار كمتر از بيرون باشد عقل سليم حكم مي‌كند مردم پول‌هايشان را از بانك بيرون بكشند و در بخش‌هاي ديگر سرمايه‌گذاري كنند كه از جاذبه بيشتري برخوردار است. در دوره كنوني بهترين و جذاب‌‌ترين بخش اقتصادي، بازار مسكن است. به اعتقاد من كاهش نرخ سود تسهيلات ابتدا منجر به ضعيف شدن بانك‌هاي خصوصي مي‌شود و در ادامه سرمايه‌ها به بخش مسكن سرازير خواهد شد. به‌دليل آنكه اين سرمايه‌ها بيش از ظرفيت اين بخش است در نهايت مي‌توان پيش‌بيني كرد كه قيمت زمين و مسكن افزايش يابد.

* برخي مسئولان اجرايي مدعي هستند با وجود كاهش نرخ سود تسهيلات در سال گذشته، سپرده‌هاي بانك‌ها با رشد روبه‌رو بوده است، اگر اين ادعا درست باشد پس چرا مسكن در سال گذشته با يك افزايش قيمت شديد روبه‌رو بود؟

من فكر مي‌كنم پول‌هاي سرگردان كه به جامعه تزريق شود امن‌تر از بخش مسكن بخش ديگري پيدا نخواهد كرد. سودي كه در اين بخش متصور است انگيزه زيادي براي سرمايه‌گذاري ايجاد مي‌كند كه با فرض ثابت بودن قيمت‌ها باز هم جاذبه‌هاي بالايي براي سرمايه‌گذاري ايجادخواهد كرد. براي مثال بيشترين سودي كه مي‌توان براي بخش‌هاي مختلف اقتصادي در بخش توليد متصور بود 30 درصد است، اما سود بخش مسكن در كلانشهرهايي مانند تهران به 70 درصد در يك سال هم مي‌رسد. پس در حال حاضر هيچ بخشي نمي‌تواند با بازار مسكن رقابت كند. اين وضعيت مي‌تواند از طرفي تهديدي براي بخش‌هاي توليدي كشور به حساب آيد زيرا سرمايه‌ها به جاي هدايت به سمت امورتوليدي صرف سرمايه‌گذاري بيش از حد، بدون برنامه و مخرب در بخش ساختمان خواهد شد.

ادعايي كه دولتمردان در رابطه با افزايش سپرده‌ها دارند بايد براساس يك منطق علمي و قاعده اقتصادي باشد. در كشوري كه نرخ تورم 2 رقمي را تجربه مي‌كند طبيعتا نمي‌توان چنين ادعاهايي را پذيرفت. در مشاركت‌هاي مدني بهره‌هايي كه بانك‌ها مي‌گرفتند يك تناسبي با نرخ تورم داشت. حتي زماني كه سود 24 ‌درصدي براي دريافت تسهيلات از سوي بانك‌ها دريافت مي‌شود فقط 4 تا 5درصد آن سود بانك بود و باقيمانده اين ميزان بابت سهم تورم اخذ مي‌شد.

* مي‌توان از صحبت‌هاي شما نتيجه گرفت كه سياست‌هاي دولت در كاهش نرخ سود تسهيلات تنظيم بازار را بر هم خواهد زد؟

بله. كاهش نرخ سود تسهيلات، التهاب بازار مسكن را افزايش خواهد داد، در حالي‌كه وظيفه اصلي هر دولتي تنظيم بازار است. دولت‌ها نبايد به گونه‌اي رفتار كنند كه مشكلات مانند بادكنكي كه از يك محل فشار مي‌آوريم در محل ديگر انباشته شود، عمل كنند. بايد كاري صورت گيرد كه تناسب در همه بخش‌ها وجود داشته باشد. در بازار مسكن ايران تاثير دولت بين 3 تا 5 درصد است به همين دليل دولت در كوتاه مدت نقش زيادي در كنترل بازار نمي‌تواند داشته باشد. هر اقدامي هم كه خواسته باشد انجام دهد اقدام ميان‌مدت به حساب مي‌آيد. در كوتاه‌مدت دولت نمي‌تواند كاري براي بازار مسكن انجام دهد.

* نقطه شروع اين سياست را از كجا مي‌دانيد؟

كنترل نرخ تورم. دولت بايد از هر اقدامي كه منجر به افزايش نرخ تورم مي‌شود دوري كند، چون افزايش تورم به‌طور مستقيم بر اين بخش اثر مي‌گذارد. راهكارهاي‌كنترل تورم هم در دنيا شناخته شده است و راهي پيچيده‌ نيست. سياست رياضت براي بدنه دولت، كوچك‌سازي دولت، گسترش بخش خصوصي و عدم‌تزريق نقدينگي بيش از ظرفيت موجود در كشور راهكارهايي است كه به كنترل تورم منجر خواهد شد.

بانك مركزي اعلام كرده است تقاضاي داخلي كه براي ارز كشور وجود دارد حداكثر 21 ميليارد دلار است. ما در سال گذشته بيش از 60ميليارد دلار ارز را تبديل به ريال كرديم درسال‌جاري نيز همين ميزان پيش‌بيني مي‌شود.

مازاد اين ميزان از كدام محل تامين شده؟ يا بدون اعتبار ريال را در داخل به بازار فرستاديم يا اسكناس بدون پشتوانه چاپ كرديم كه در نهايت به اين معني است كه به تورم دامن زديم و ارزش پول را كاهش داديم. تمامي اين عوامل تاثير مستقيم خود را در بازار مسكن خواهند گذاشت.

* شما معتقديد بازار مسكن از قانون عرضه و تقاضا تبعيت نمي‌كند پس چرا ما در سال‌هاي قبل با چنين افزايش قيمت‌هايي در اين بخش روبه‌رو نبوديم؟

در دولت‌هاي قبل هم اين اتفاق مي‌افتاد منتها دوره‌هاي زماني افزايش قيمت طولاني بود. به عبارتي ديگر فواصلي كه افزايش قيمت اتفاق مي‌افتاد در حدود يك دوره 10 ساله بود. بعد اين دوره به 6 سال كاهش يافت و در حال حاضر هر دو سال يك‌بار افزايش قيمت در بخش مسكن را شاهد هستيم و اگر اين سياست را ادامه بدهيم فاصله زماني افزايش قيمت‌ها يك‌ساله مي‌شود. در حقيقت تورم از مقوله‌هايي است كه از تخم‌مرغ شروع و به مسكن ختم مي‌شود.

* با توجه به تصميم اخير رئيس‌جمهوري مبني بر كاهش نرخ سود به 10 درصد مي‌توان گفت جهش‌هاي قيمتي مسكن سالانه مي‌شود؟

به اعتقاد من چنين امري صورت خواهد گرفت زيرا در باور مردم اين مسئله وجود دارد كه پول در زمين است. شما وقتي در شرايط تورم 2رقمي نرخ سود را پايين مي‌آوريد نبايد توقع داشته باشيد نقدينگي سرگردان به سوي بانك‌ها هدايت شود. اشاره كردم اين نقدينگي به سمت مسكن مي‌رود زيرا امنيت بالايي در اين بخش وجود دارد.

در چنين شرايطي بازار ديگر تعيين‌كننده نيست بلكه هجوم كساني‌كه خواهان سرمايه‌گذاري در اين بخش هستند عاملي براي افزايش قيمت مسكن مي‌شود. به واسطه آنكه اين سرمايه‌گذاري مجددا به بازار برمي‌گردد. در اين وضعيت كساني ضرر مي‌كنند كه درآمد ثابت دارند، زيرا آنها با توجه به درآمدشان امكان خريد مسكن را از دست خواهند داد.

* وام‌هاي مسكن هم كارايي خود را از دست خواهند داد؟

طبيعتا. اينها يك زنجيره متصل به هم هستند. در هر افزايش قيمتي، ميزان تاثيرگذاري وام‌هاي بانكي در بخش مسكن كاهش پيدا مي‌كند، مثلا در گذشته 18 ميليون تومان تسهيلات، 60 درصد قيمت تمام شده مسكن را دربر مي‌گرفت، اما در برهه كنوني اين ميزان 30 درصد ارزش واحد مسكوني را تامين نمي‌كند. اگر ميزان تسهيلات را هم به 25 ميليون تومان افزايش دهيد ميزان اقساط آن به اندازه‌اي سنگين خواهد شد كه ديگر از عهده افراد كم‌درآمد و عادي برنمي‌آيد. وامي كه 500 هزار تومان اقساطش در ماه شود از عهده هر فردي برنمي‌آيد. بنابراين به ميزان نسبت جهش قيمت مسكن ميزان تاثيرگذاري وام‌هاي بانكي كاهش مي‌يابد. اصلي‌ترين راه در كاهش قيمت مسكن كنترل تورم است. ديگر راه‌ها از نظر من موارد فرعي به حساب مي‌آيد.

* چرا دولت روي اعلام نرخ‌هاي بانكي پايين تاكيد مي‌كند، درحالي كه تجربه حداقل يك سال اخير نشان داده است كه اعلام نرخ پايين به معناي اعمال آن توسط حتي بانك‌هاي دولتي هم نيست؟

اين را بايد از خود دولت پرسيد اما با هر نيتي اين اقدام در شرايط تورم 2 رقمي به نفع كشور نيست. برخي از آمارها حاكي از آن است كه در نيمه اول سال 1380 كه بانكداري خصوصي در كشور شكل گرفت، نرخ سود در بازار غيرمتشكل ماهانه 4 درصد بود. بانك‌هاي خصوصي با اعلام نرخ سود 30درصد براي تسهيلات شروع به فعاليت كردند و اين نرخ در سال 1382 به 25درصد كاهش يافت و در خردادماه سال 1384 (تاريخ روي كارآمدن دولت جديد) نرخ رقابتي تسهيلات بين بانك‌هاي خصوصي به 21 درصد كاهش يافته بود. امروز، با وجود اعلام سياست‌هاي دستوري سود و اعلام رسمي دولت و رياست‌جمهوري به كاهش نرخ‌ها به 14درصد و بعد 12درصد و امروز 10درصد، نرخ سود تسهيلات در بانك‌هاي خصوصي به 30درصد برگشته است. تمامي اين مسائل عوارض كاهش نرخ دستوري سود تسهيلات است. رابطه تورم و سود بانكي مانند ساير شاخص‌هاي اقتصادي داراي مباني علمي است و براساس هزينه‌هاي مختلفي تعريف مي‌شود.

* در چنين شرايط بسته سياستي- نظارتي را چگونه ارزيابي مي‌كنيد؟

بسته سياستي – نظارتي بانك مركزي در نگاه نخست تاكيد بر انضباط مالي و ايجاد تعهد براي اجراي سياست‌هاي پولي و مالي است و در شرايطي كه دولت در طول مدت فعاليت خود پايبندي و تعهدي به قانون برنامه چهارم توسعه و سند چشم‌انداز نداشته تدوين اين بسته و اجراي آن امري قابل دفاع ارزيابي مي‌شود ضمن اينكه بانك مركزي با انتشار اين بسته به‌طور تلويحي پذيرفته است كه حجم عظيمي از نقدينگي سرگردان در اقتصاد كشور وجود دارد و سعي كرده است تا با توزيع عادلانه و سهميه بندي تسهيلات، اين نقدينگي سرگردان را به‌طور اصولي هدايت كند. در يكي از بند‌هاي بسته بانك مركزي تاكيد دارد بانك‌ها در تمام موارد، موظف و مسئول هستند كه طرح‌ها و پيشنهادهاي واصله براي اخذ تسهيلات را از همه جهات بررسي و ارزيابي كنند و پس از حصول اطمينان از موجه بودن طرح و احراز اطمينان از قابل بازگشت بودن اصل و فرع اعتبارات پرداختي، طرح پيشنهادي را تصويب كنند.

بند مذكور نشان دهنده اين است كه براي بانك مركزي محرز شده بخش زيادي از تسهيلات بانكي با سند‌سازي‌ و بدون وجود گزارش‌هاي توجيهي عرضه شده و عارضه زياده نمايي در پيش‌فاكتور‌ها را نيز قبول كرده است، ضمنا در بخش ديگري نيز آمده است بررسي تخصص، سابقه كار، اهليت و خوش‌حسابي مجري طرح و احراز اطمينان از توان اجراي صحيح آن طرح توسط مجري بايد توسط بانك‌هاي عامل صورت گيرد كه مويد اين مطلب است كه تسهيلات بسيار زيادي در گذشته به افراد نا اهل و بد حساب ارائه شده كه نتيجه اين اتفاق نيز همانطور كه آقاي دانش‌جعفري در مراسم توديع و معارفه خود اشاره كردند ورود سرمايه به بخش مسكن است زيرا افراد نا اهلي كه بدون داشتن طرح توجيهي و مدون از تسهيلات بانكي بهره‌مند شدند توانايي وارد شدن به بخش توليد را ندارند و راحت‌ترين و پر بازده‌ترين بخش را بر طبق حافظه تاريخي خود انتخاب كرده و در نتيجه سرمايه‌هاي بسياري وارد بخش مسكن مي‌شود و به تورم بالاي اين حوزه دامن مي‌زند.

با انتشار اين بسته يك اتفاق ديگر هم مي‌افتد؛ سهم هر يك ازبخش‌ها از تسهيلات براي تمام بانك‌ها مشخص شده كه لازمه سياستگذاري در سيستم پولي كشور است، همچنين بانك مركزي تا حدودي استقلال از دست رفته خود را با اجرايي شدن اين بسته احراز خواهد كرد، ضمن اينكه انتشار اين بسته مهر تاييدي بر نظرات كارشناسان اقتصادي در 3 سال گذشته در بخش مسكن است يعني بالاترين نهاد پولي كشور مي‌پذيرد كه تورم بالاي بخش مسكن ريشه در سياست‌هاي كلان دولت دارد و بحث عرضه و تقاضا مطرح نيست به‌طوري‌كه گراني مسكن نتيجه تقاضاي كاذبي بوده كه در نتيجه تبديل دارايي به مسكن به‌دليل ترس از تورم بروز كرده است و تقاضاي مؤثر به منظور ايجاد سرپناه نقشي در گراني مسكن نداشته است. البته آنچه را كه من به ارزيابي آن پرداختم متن منتشر شده بانك مركزي است و آنچه در كميسيون اقتصادي دولت مورد جرح وتعديل قرار گرفته مورد نظر من نيست براي ارزيابي بسته كميسيون بايد تمامي موارد اصلاحي را بررسي كرد بعد به قضاوت در مورد آن پرداخت.

تاريخ درج: 8 خرداد 1387 ساعت 13:49 تاريخ تاييد: 8 خرداد 1387 ساعت 16:08 تاريخ به روز رساني: 8 خرداد 1387 ساعت 16:04
چهارشنبه 8 خرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: همشهری]

[مشاهده در: www.hamshahrionline.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 409]