كارشناسان در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» به جهش قيمت زمين واكنش نشان دادندويروس در بازار زمين مسكوني

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: كارشناسان در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» به جهش قيمت زمين واكنش نشان دادندويروس در بازار زمين مسكوني
سرمايه‌‌گذاران محتاط زمين را به ارز و طلا ترجيح دادنددولت از ابزار قانوني براي كنترل قيمت زمين استفاده كند

گروه مسكن- هاجر شادماني: گزارش اخير بانك‌مركزي درباره هزينه‌هايي كه سال گذشته انبوه‌سازان براي ساخت‌وساز مسكوني بابت «قيمت‌ساخت» و «قيمت زمين» صرف كرده‌اند، با تعجب كارشناسان روبه‌رو شده است.
فعالان ساختماني با مطالعه اين گزارش و ارقامي كه بانك‌مركزي براي نرخ رشد قيمت زمين در كشور -58درصد- و در تهران -21درصد- اعلام كرده، نسبت به وقوع رفتار بي‌سابقه در بازار مسكن هشدار دادند.
بنا بر تجربه در اختيار كارشناسان اقتصاد مسكن، رشد قيمت ملك هميشه اول از تهران شروع مي‌شود و با تاخير و البته با شيب كمتر به ساير شهرها سرايت مي‌كند، اما سال گذشته صعود قيمت زمين در كل كشور با شتابي معادل دو برابر بازار زمين تهران، صورت گرفته است. روساي تشكل‌هاي انبوه‌سازان و گروهي از كارشناسان جهش قيمت زمين در سال90 را ناشي از ويروسي شدن اين بازار مي‌دانند و معتقدند: ناپايداري قيمت در بازارهاي ارز و طلا طي سال گذشته گروهي از صاحبان سرمايه‌هاي خرد را جذب كرد، اما در مقابل، باعث تحريك سرمايه‌گذاران دورانديش شد، طوري كه اين گروه، بازار زمين را – به خاطر قابليت افزايش‌ارزش بدون هيچ فعاليت توليد روي آن- امن‌ تشخيص دادند و اقدام به خريد زمين كردند. كارشناسان در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» از دولت خواسته‌اند با ابزارهاي مالياتي و قانوني كه تاكنون براي بازار زمين استفاده نشده، مانع حبس نقدينگي‌ در بازار زمين شود و ريسك هزينه‌اي نگهداري زمين‌ را براي مالكان افزايش دهد. در غير اين صورت، رشد كنوني قيمت زمين با تاخير دو ساله به بازار مسكن سرازير خواهد شد. در قانون ساماندهي مسكن تاكيد شده است زمين‌هاي باير مشمول 12درصد ماليات شوند كه تاكنون اين بخش از قانون اجرا نشده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، در حالي كه بانك مركزي در تازه‌ترين آمار خود در خصوص فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي در ساخت‌وسازهاي شهري اعلام كرده است كه در شش ماهه اول سال 90 ساخت‌و‌سازهاي بخش خصوصي با پيروي از الگوي هزينه‌اي ساخت مسكن مهر، هر متر مربع حدود 330 هزار تومان هزينه دربرداشته است فعالان ساختماني بخش خصوصي رقم مورد نياز براي ساخت و تكميل هر مترمربع واحد مسكوني غيرمهر را عددي در حدود 500 تا 600 هزار تومان عنوان مي‌كنند. اين فعالان ساختماني در واكنش به ارائه اين ارقام از سوي بانك مركزي مي‌گويند: بانك مركزي در بررسي‌هاي خود براي استخراج ارقام ارائه شده احتمالا مسكن مهر و ويژگي‌هاي ساخت اين واحدها را ملاك عمل قرار داده به اين ترتيب كه هزينه ساخت واحدهاي غيرمهر را نيز تا همان مرحله‌اي مورد ارزيابي قرار داده كه ساخت مسكن مهر تا آن مرحله ادامه يافته است. از سوي ديگر به اعتقاد فعالان ساخت‌وساز حجم زياد ساخت‌وسازهاي مسكن مهر در كنار ركود ساخت و سازهاي خصوصي در شش ماهه اول سال گذشته، در نتيجه افزايش قيمت‌ها و هزينه‌هاي ساخت، باعث استخراج اين نتيجه شده است كه ساخت‌وسازهاي معمولي نيز هزينه‌اي معادل ساخت مسكن مهر در بردارد. اين در حالي است كه كارشناسان بازار مسكن و انبوه‌سازان فعال در شهر تهران در واكنش به گزارش ارائه شده از سوي بانك مركزي در مورد جهش 58 درصدي قيمت زمين در كل كشور ظرف مدت ياد شده و سپس افزايش 21 درصدي آن در شهر تهران در همين زمان، اظهار تعجب مي‌كنند چرا كه به اعتقاد آنان افزايش‌ها به خصوص در حيطه قيمت زمين ابتدا از شهر تهران شروع شده و سپس به ساير مناطق شهري كشور تسري مي‌يابد.
رابطه معكوس قيمت زمين با ارز و طلا
در همين زمينه، نايب رييس انجمن شركت‌هاي ساختماني به «دنياي اقتصاد» گفت: در طول ساليان گذشته تجربه ساخت و ساز ثابت كرده است كه قيمت زمين از نرخ ارز و طلا تاثير مي‌پذيرد. محمد جواد خوانساري افزود: نوسانات بيش از اندازه و غيرقابل پيش‌بيني در بازار طلا و ارز در سال گذشته موجب شد تا سرمايه داراني كه همواره به دنبال جلب بازارهاي مطمئن تر براي سرمايه‌گذاري هستند به بازار زمين روي بياورند و همين امر باعث افزايش در حد جهش در قيمت زمين شد.
وي در اين باره به مسوولان هشدار داد: در صورتي كه قيمت زمين به همين ترتيب افزايش يابد خطر حذف سازندگان متخصص بخش مسكن و جايگزيني ثروتمندان غيرمتخصص در حوزه ساخت‌و‌سازهاي مسكوني، افزايش مي‌يابد. خوانساري درباره نحوه محاسبه قيمت ساخت مسكن در گزارش ارائه شده از سوي بانك مركزي تصريح كرد: در صورتي كه فرض را بر اعتبار كامل اين آمارها بگذاريم به نظر مي‌رسد بانك مركزي هزينه‌هاي ساخت هرمتر‌مربع مسكن غيرمهر را بر مبناي مرحله‌اي محاسبه كرده باشد كه در آن مرحله، ساخت يك مترمربع از مسكن مهر با حذف موارد به خصوصي از ملزومات ساخت‌وساز، به پايان رسيده است. وي گفت: در مسكن مهر واحدها بدون يكسري تجهيزات مصرفي همچون سراميك، كابينت و... پايان كار مي‌گيرند.
سه عامل اقتصادي جهش قيمت زمين
دبير انجمن انبوه‌سازان تهران نيز با بيان اينكه نمي‌توان قيمت‌هاي ارائه شده از سوي بانك مركزي را بدون اطلاع از شاخص‌هاي درنظر گرفته شده از سوي اين بانك براي اعلام قيمت ساخت‌و‌ساز و نرخ زمين تحليل كرد، به «دنياي اقتصاد» گفت: قيمت هايي كه از سوي اين بانك براي هزينه‌هاي ساخت‌وساز اعلام شده است را نمي‌توان واقعي دانست. عليرضا قهاري افزود: وقتي رقم هزينه‌اي ساخت و ساز مسكن در حالت معمولي مترمربعي 500 تا 600 هزار تومان تمام مي‌شود به طور قطع بانك مركزي با احتساب شاخصه‌هاي خاص و با كم و زياد كردن برخي معيارها به اين نتيجه رسيده است.
وي تصريح كرد: بايد شاخصه‌هاي در نظر گرفته شده در اين گزارش را مورد توجه قرار داد از اين لحاظ كه آيا قيمت تمام شده ساخت بر مبناي مسكن مهر و با حذف آيتم‌هاي حذف شده از ساخت‌و‌سازهاي مهر محاسبه شده است؟
قهاري در خصوص جهش 58 درصدي قيمت زمين در كشور خاطرنشان كرد: اين افزايش را مي‌توان از سه جنبه اقتصادي مورد توجه قرار داد. وي ادامه داد: جو رواني ناشي از افزايش قيمت ساير كالاها و خدمات در جامعه، افزايش حجم نقدينگي‌هاي سرگردان و روي آوردن آن به سمت كالايي فاقد استهلاك همچون زمين و عدم اعمال كنترل موثر بر بازار زمين و مسكن سه عامل موثر جهش قيمتي زمين در سال گذشته محسوب مي‌شود.
دبير انجمن انبوه‌سازان تهران همچنين با بيان اينكه فاصله قيمتي اعلام شده بين درصد افزايش قيمت زمين در تهران در مقايسه با كل كشور تا حدي غيرواقعي به نظر مي‌رسد، افزود: بعيد مي‌دانم كه افزايش قيمت زمين در تهران تا اين حد كمتر از افزايش قيمت‌ها در كل كشور باشد؛ چون همواره رشد قيمتي در كالاهايي همچون زمين از شهر تهران آغاز مي‌شود و سپس در ساير مناطق شهري كشور اثرگذار خواهد بود. وي با بيان اينكه اين گونه آمارها از سوي بانك مركزي احتمالا با معيارهاي خاصي استخراج شده است، گفت: رتبه اول شهر تهران در جذب مهاجر و همچنين تمايل بيشتر سرمايه‌گذاران به سرمايه‌گذاري در پايتخت عواملي هستند كه در همه موارد باعث پيشتازي اين شهر در افزايش قيمت‌ها مي‌شود. وي در پاسخ به اينكه آيا جهش قيمتي زمين به معناي شكست دولت در كنترل قيمت زمين همزمان با اجراي طرح مسكن مهر و به صفر رساندن قيمت زمين براي كنترل بازار آن است، به «دنياي اقتصاد» گفت: دولت تنها قيمت زمين‌هاي عمومي خود را كه در واقع قيمتي هم نداشت به صفر رساند و نه زمين‌هاي داخل شهر را.
قهاري افزود: شايد اگر دولت مسكن مهر را در بافت‌هاي فرسوده اجرا مي‌كرد حتي قيمت اين زمين‌ها بيش از مقدار اعلام شده نيز افزايش مي‌يافت.
خطري انبوه‌سازان را تهديد نمي‌كند؟
دبير انجمن انبوه‌سازان تهران با بيان اينكه انبوه‌سازان در صورتي كه فعاليت‌هاي ساخت‌وساز به زيان آنها تمام شود اساسا وارد ساخت‌وساز نخواهند شد، تصريح كرد: افزايش قيمت زمين اگرچه در هزينه‌هاي نهايي ساخت اثرگذار است، اما به هيچ وجه فعاليت انبوه‌سازان را با خطر مواجه نمي‌كند؛ چرا كه اين افزايش هزينه‌ها در نهايت در قيمت‌هاي فروش لحاظ خواهد شد. وي افزود: در صورتي مي‌توان اين افزايش قيمت را به زيان انبوه‌ساز دانست كه بازار تقاضايي براي واحدهاي ساخته شده وجود نداشته باشد، اما در حال حاضر انبوه سازان دغدغه‌اي براي فروش واحدهاي خود ندارند.
مقايسه اشتباه مسكن مهر با ساير ساخت و سازها
محمد مهدي مافي، از انبوه سازان فعال در شهر تهران با بيان اينكه اساسا مقايسه ساخت‌و‌سازهاي معمولي با مسكن مهر و استخراج آمار يكسان در مورد عملكرد اين دو نوع ساخت‌و‌ساز اشتباه است، به «دنياي اقتصاد» گفت: مسكن مهر با وجود اينكه در گذشته از نظر شاخصه‌هاي كيفي عملكرد ضعيفي داشت، اما به لحاظ كمي حجم گسترده‌اي از ساخت و سازها را به خود اختصاص داد. وي افزود: به اين ترتيب به نظر مي‌رسد كه بانك مركزي ساخت و ساز‌هاي مسكن مهر را به تمام فعاليت‌هاي مسكن‌سازي انبوه‌سازان بسط داده و اين نوع ساخت و سازها را ملاك ارزيابي عملكرد بخش خصوصي دانسته است.
مافي با بيان اينكه در مورد اصل اين آمارها جاي شك و شبهه وجود دارد، گفت: در مورد افزايش قيمت زمين در شهر تهران رقم افزايشي 21 درصد را قبول دارم اما در مورد اينكه زمين در سراسر كشور 58 درصد جهش قيمتي داشته است جاي تامل است. وي در خصوص تاثير افزايش قيمت زمين بر فعاليت انبوه سازان و بازدهي ساخت و ساز از سوي آنها به «دنياي‌اقتصاد» گفت: از آنجا كه اغلب انبوه‌سازان خود مالك زمين يا ساير مستغلات هستند اين‌گونه افزايش قيمتي فعاليت آنها را با تغيير به خصوصي مواجه نمي‌كند.
مافي ادامه داد: اگر از زاويه ديگري به اين موضوع نگاه كنيم مي‌توان گفت كه حتي اين افزايش مي‌تواند به نفع انبوه سازان مالك هم تمام شود.
جهش 58 درصدي زمين عجيب است!
فردين يزداني، كارشناس مسكن با بيان اينكه آمارهاي ارائه شده در خصوص قيمت ساخت مسكن در سال گذشته تنها شامل مسكن مهر مي‌شود به «دنياي‌اقتصاد» گفت: جهش 58 درصدي قيمت زمين عجيب است. وي افزود: عمده دليل افزايش قيمت زمين در طول سال گذشته را مي‌توان در تاثير افزايشي و ناگهاني پمپاژ نقدينگي به بازار املاك و مستغلات ظرف 8 سال گذشته از سوي دولت دانست. يزداني با بيان اينكه نابساماني اوضاع كسب و كار و تمايل مردم به سرمايه‌گذاري در حوزه زمين دلايل ديگر افزايش قيمت زمين در سال گذشته است، گفت: از سوي ديگر تجربه نشان داده است كه زمين به عنوان يك كالاي ايمن و فاقد استهلاك براي سرمايه‌گذاري هيچ زماني با كاهش قيمت مواجه نشده است، اگرچه ممكن است در برخي موارد براي مدت كوتاهي مشمول تثبيت قيمت شده باشد. وي افزود: افزايش بيش از 50 درصدي قيمت زمين به معناي افزايش 20 درصدي قيمت ساخت در نتيجه نوسان قيمت زمين است. اين كارشناس مسكن درباره آمارهاي ارائه شده در خصوص درصد افزايش قيمت زمين در تهران در مقايسه با سراسر كشور گفت: آمارهاي ارائه‌شده خلاف قاعده افزايش قيمت زمين در مناطق شهري كشور است. وي ادامه داد: هميشه تغييرات قيمتي از شهر تهران آغاز مي‌شود بنابراين رشد دو برابري قيمت زمين در ساير مناطق شهري در مقايسه با شهر تهران هم آماري عجيب به نظر مي‌رسد!

پنجشنبه|ا|25|ا|خرداد|ا|1391

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 104]