تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
معرفی و فروش بوته گرافیتی ریخته گری
بهترین بروکر برای معاملات فارکس در سال 2024
تجربه رانندگی با لندکروز در جزیره قشم؛ لوکس‌ترین انتخاب
اکسپرتاپ: 10 شغل پردرآمد برای مهاجران کاری در کانادا
بهترین سایتهای خرید تیک آبی رسمی اینستاگرام در ایران
کدام رنگ کاغذ دیواری مناسب فضای شماست؟
چه چیزهایی دیگر در دکوراسیون مد نیست؟!
بررسی قیمت تیرچه + قیمت تیرچه کرومیت + قیمت یونولیت
خرید و قیمت ورق در مشاوران آهن + [مشاوره رایگان]
تی‌وی وال: ایده‌ای نوین برای دکوراسیون داخلی
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1812703691
رؤياي خانهدار شدن
واضح آرشیو وب فارسی:همشهری: رؤياي خانهدار شدن
خريدوفروش- عباس توكلي:
مسكن يكي از مهمترين و اصليترين بخشها در اقتصاد هر كشور است. معمولاً رشد اقتصادي در بخش مسكن باعث رشد ساير بخشها شده و ركود در اين بخش نيز مقدمه‌اي براي ركود بخش‌هاي ديگر است.
با توجه به ارتباط تنگاتنگ اين بخش با ساير بخش‌هاي اقتصادي از جمله صنعت و معدن، مسكن تأثير مستقيمي در توليد ناخالص ملي داشته و در حدود 25 درصد توليد ناخالص ملي و به تبع آن رشد اقتصادي به آن وابسته است.
رونق صنعت ساختمان باعث افزايش ايجاد اشتغال شده و به همين دليل در هنگام اتخاذ سياست‌هاي كاهش بيكاري، اين بخش كانون توجه دولتمردان است.
تقاضاي سالانه بيش از يك ميليوني مسكن در كشورمان براي واحدهاي مسكوني نوساز در حالي است كه ميزان عرضه كمتر از اين ميزان بوده و اين امر موجب شده تا شكاف عرضه و تقاضا بر اثر رشد شتابان جمعيت در دهه‌هاي 60 و70 و نبود آينده‌نگري و برنامه‌ريزي دولت‌ها براي جلوگيري از بروز آن، شكل گيرد.
به‌نظر اقتصاددانان معتقد به ساز و كار بازار، در هر بازاري از جمله بازار مسكن، دولت براي تنظيم عرضه و تقاضا نبايد دست به دخالت مستقيم زده بلكه بايد به هدف‌گذاري، كنترل و نظارت اكتفا كند.
اين مهم با استفاده از ابزارهاي مالي و پولي صورت مي‌گيرد كه از جمله اصليترين آنها تنظيم حجم سرمايه‌گذاري در بخش مسكن با استفاده از سرمايه‌هاي داخلي و خارجي به‌وسيله تعيين ميزان پرداخت وام‌هاي بخش مسكن و نرخ بهره آن و مهار موانع و هزينه‌هاي توليد در اين بخش است.
گفتني است كه در بازار مسكن، زمين تنها يكي از نهاده‌هاي توليد مسكن است و
چه بسا كه در مواقعي تأثير ساير نهاده‌ها از جمله نيروي كار، مواداوليه (مصالح ساختماني) و سرمايه بيش از تأثير نهاده زمين در توليد مسكن باشد، پس عرضه زمين به مفهوم عرضه مسكن نبوده و واگذاري زمين به صورت خام و بدون آماده‌سازي و ايجاد زير ساخت‌ها، اقدامي بي‌نتيجه است،
حتي ممكن است از طريق افزايش تقاضاي سوداگري زمين و جذب نقدينگي، باعث كاهش سرمايه‌گذاري در بخش ساخت به‌دليل سرازير كردن وجوه نقد يا سرمايه‌هاي سرگردان از ساير بخشها (از جمله بخش ساخت مسكن) به خريد و فروش زمين شود.
اين امر موجب ميشود تا نه‌تنها توليد مسكن كاهش يافته بلكه هزينه ساخت نيز به تبع افزايش قيمت زمين، افزايش يابد.با توجه به زمان لازم براي بازدهي صنعت ساختمان، سياستگذاري دولت در اين بخش نيز سرعت بازدهي مورد انتظار را نداشته و براي به ثمر نشستن راهكارها و سياست‌هاي اتخاذ شده بايد صبور بود. سياست مهار نقدينگي به تازگي از سوي بانك مركزي به اجرا گذاشته شده و براي دست يافتن به نتايج آن بايد منتظر گذشت زمان بود.
روش‌ها و سياست‌هاي مؤثر
در اتخاذ و اعمال سياست‌ها و برنامه‌هاي نظارتي بخش مسكن بايد با دقت از دانش و تجربه، استفاده حداكثري برد و احتمال خطررا تا حد ممكن كاهش داد چرا كه به كار بستن تدابير نادرست تنها باعث آشفتگي بيشتر بازار مسكن ميشود و مي‌توان گفت دخالت نكردن در اين بازار بهتر از دخالت نادرست است.
در مواقعي اصلاح اشتباهات هزينه‌هاي گزافي را به مردم تحميل كرده و بسيار زمان‌بر است و حتي رسيدن به وضعيت اوليه را با مشكل مواجه مي‌كند؛ همان‌گونه كه سياست اعطاي وام‌هاي مسكن بدون در نظر گرفتن جوانب و عواقب آن، باعث افزايش تقاضاي مؤثر براي مسكن در سال‌هاي ۸۵ و ۸۶ شد، بدون آنكه در بخش عرضه نيز افزايش متناسبي پديدار شود.
از سوي ديگر لازم است براي جلوگيري از شكل‌گيري تقاضاي سوداگري در بخش زمين، سريعا اقدام لازم صورت گيرد. براي اين كار بايد از تبديل «تقاضا براي مسكن» به «تقاضا براي زمين» جلوگيري شود و تحقق اين امر نيز نه با عرضه گسترده زمين به شيوه‌هاي گوناگون بلكه برعكس با جلوگيري از عرضه زمين و به موازات آن عرضه واحدهاي مسكوني امكان‌پذير است.
تكاليف دولت در تنظيم بازار
ضرورت دارد هنگام اتخاذ سياست‌ها در بخش مسكن، سياستگذاري هماهنگ و متناسب با ساير بخشها صورت گرفته و هماهنگي كاملي بين مراجع ذي‌ربط به وجود آيد. به عنوان مثال بايد با جديت از تفكيك و تقطيع زمين‌هاي باير و داير اطراف شهرها كه باعث ايجاد تقاضاي كاذب براي زمين ميشود جلوگيري كرد.
چنان كه گفته شد اين كار نه تنها كمكي به افزايش ساخت و ساز نمي‌كند بلكه با دامن زدن به تقاضاي سوداگري زمين، باعث ركود فعاليت‌ها در بخش ساخت و ساز و به تبع آن افزايش پي‌درپي قيمت زمين و مسكن ميشود.
از سوي ديگر اين امر تخريب زمين‌هاي كشاورزي و منابع طبيعي و در نتيجه محيط زيست اطراف شهرها را در پي دارد؛ اتفاقي كه هم‌اكنون در اطراف تهران به وضوح قابل مشاهده است و متأسفانه هيچ مرجعي با جديت مانع آن نمي‌شود. در ضمن مهار بازار مواداوليه توليد مسكن و جلوگيري از كمبود عرضه نيز اهميت فراواني دارد.
سياستگذاران بخش مسكن در تهران بايد توجه داشته باشند ساكنان اين شهر به سبب فعاليت در تهران، متقاضي مسكن در داخل محدوده شهر بوده و نمي‌توان با واگذاري زمين به روش اجاره 99 ساله يا حتي واگذاري مالكيت زمين‌هاي اطراف تهران، اين متقاضيان را وادار به ساخت و ساز و سكونت در آنها كرد.
نكته جالب اين‌كه وزارت مسكن و شهرسازي به‌تازگي اعلام كرده است تعاوني‌هاي مسكن حق ساخت و ساز در زمين‌هاي اجاره‌اي 99 ساله واگذار شده را نداشته و فقط بايد آنها را به اعضا تحويل دهند!
به نظر مي‌آيد مسئولان از ابتدا نتايج تصميمات خود را مي‌دانستند اما شايد از روي ناچاري و اجبار يا براي رفع تكليف اين تصميمات را گرفته‌اند. كاملا مشهود است كه اتخاذ اين‌گونه سياست‌هاي انفعالي و بدون پشتوانه علمي و تجربي نه‌تنها كمكي به آباد شدن شهرها نخواهد كرد، بلكه آبادي‌هاي اطراف شهرها را نيز به تخريب و نابودي مي‌كشاند.
به همين منوال واگذاري زمين‌هاي در مالكيت دولت به‌عنوان اجاره 99 ساله و غيره به افراد حقيقي و حقوقي، باعث خارج شدن اختيار اين زمين‌ها از كف دولت ميشود و در نهايت ساخت و ساز مفيدي در پي نخواهد داشت.
البته قيمت مسكن نمي‌تواند از حد طبيعي خود كه منتج از قيمت نهاده‌هاست كمتر شود و دولت نيز نبايد براي توليد مسكن اقدام به پرداخت يارانه كند چرا كه اين كار تخصيص بهينه منابع را به هم مي‌زند و باعث مهاجرت از روستاها و شهرهاي كوچك به كلانشهرها ميشود.
در اين زمينه بهترين سياست، واگذاري مسكن ارزان قيمت به افراد كم‌درآمد و ساماندهي سكونت‌گاه‌هاي رسمي و غيررسمي در اطراف شهرهاست.همچنين در اتخاذ سياست‌هاي بخش مسكن بايد شرايط اقليمي، جغرافيايي، امنيتي و اجتماعي را در نظر گرفت تا سكونت‌گاه‌ها، سازگار با محيط‌زيست و داراي مطلوبيت و آسايش و رفاه براي ساكنان باشند.
تشديد مشكلات و راهكارهاي ساماندهي
رشد شديد نقدينگي و نبود امكان جذب حجم بالاي نقدينگي در ساير بخشها به دلايلي مانند ركود در بخش‌هاي توليدي، تأثير تحريم‌هاي اقتصادي، نبود سياست‌هاي مناسب براي افزايش سريع نرخ رشد بخش مسكن، اتخاذ سياست‌هاي غلط در واگذاري زمين، بي‌توجهي دولت به نتايج اقدامات تحريك‌كننده تقاضاي مسكن توسط بانك‌ها (كه كاهش نرخ بهره و اعطاي وام‌هاي بي‌پايان براي خريد مسكن و بعضا استفاده از وام‌هاي دريافتي توسط فعالان ساير بخشها براي خريد و فروش ساختمان‌هاي قديمي از جمله اين اقدامات هستند)، كمبود توليد و در نتيجه افزايش قيمت مصالح ساختماني و نبود حمايت عملي از انبوه‌سازان، از جمله عوامل اصلي مشكلات اخير بازار مسكن است.ايجاد بازار سرمايه و اوراق بهادار وابسته به بخش مسكن، راه‌اندازي بورس نهاده‌هاي مرتبط با توليد مسكن، اتخاذ سياست‌هاي لازم براي حمايت از شركت‌هاي ساختماني مجرب و فعال در بخش مسكن و توليد‌كنندگان مصالح ساختماني، تسهيل ورود سرمايه‌هاي خارجي به صنعت ساختمان، كنترل و تنظيم حجم پول در گردش با استفاده از سياست‌هاي پولي و مالي مناسب و جمع‌آوري و جذب وجوه نقد سرگردان براي استفاده در توليد مسكن از جمله راهكارهاي برون رفت از بن بست كنوني مسكن است.
آشفتگي اخير بازار مسكن ناشي از افزايش حجم نقدينگي بر اثر سياست‌هاي انبساطي دولت (و بانك مركزي) و افزايش تقاضاي مؤثر براي مسكن در فقدان بازارهاي پولي و مالي جانشين براي جذب وجوه نقد در دست مردم است.
اكنون خريد زمين و مسكن به عنوان وسيله حفظ قدرت خريد و ارزش دارايي‌ها و نه براي سكونت مطرح است. اكنون اين كالا جايگزين وجه نقد و ساير دارايي‌ها شده است.
عرضه مسكن در مقياس وسيع براي پاسخگويي به تقاضاي واقعي، نيازمند برنامه‌هاي ميان‌مدت و بلندمدت است و در كوتاه مدت بايد ضمن مهار و كاهش تقاضاي كاذب، با اعمال سياست مهار هزينه‌هاي دولت و منابع بانكي، از اتخاذ سياست‌هاي بدون پشتوانه علمي كه نابساماني بيشتر را به‌دنبال خواهد داشت، جلوگيري كرد.
تاريخ درج: 4 خرداد 1387 ساعت 17:06 تاريخ تاييد: 4 خرداد 1387 ساعت 20:23 تاريخ به روز رساني: 4 خرداد 1387 ساعت 20:22
شنبه 4 خرداد 1387
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: همشهری]
[مشاهده در: www.hamshahrionline.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 333]
-
گوناگون
پربازدیدترینها