تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
ماندگاری بیشتر محصولات باغ شما با این روش ساده!
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1837966840
انحراف اجاره بها با سرکوب - سود - - هشدار نیوز
واضح آرشیو وب فارسی:هشدار نیوز: دستاورد یک ساله بازار اجاره مسکن در «تنظیم غیردستوری و خودکار اجاره بها» که منجر به «رکورد کمترین رشد هزینه اجاره نشینی در سال 94» شد، امسال تحت الشعاع «تغییر دستوری نرخ سود بانکی» قرار گرفت. بررسی های جامع و تحقیقات میدانی از مناطق 22 گانه شهر تهران در آستانه فصل جابه جایی اجاره نشین ها حاکی است: بازار اجاره مسکن سال 95 با دو روی کاملا متفاوت، به محل تخلیه «تنش ناشی از سرکوب سود سپرده های بانکی» تبدیل شده است. در این بازار، از یکسو مبالغ اجاره در قراردادهای جدید از «آرامش نسبی» سال گذشته تبعیت می کند و میزان رشد اجاره بها به مراتب، کمتر از نرخ تورم است اما از سوی دیگر، شکل دریافت اجاره بها به «ضد خواسته مستاجران» تبدیل شده است که این اتفاق دوم کاملا با وضعیت فعلی نرخ سود رابطه دارد. به گزارش دنیای اقتصاد ، در حال حاضر سه دسته فایل آپارتمان اجاره ای شامل «رهن کامل»، «رهن نصف- اجاره ماهانه نصف» و همچنین «رهن حداکثری در ازای اجاره ماهانه حداقلی»، در بنگاه ها کمیاب شده و در مقابل، عمده فایل ها به صورت «اجاره بدون پول پیش» یا «رهن کم- اجاره ماهانه زیاد» از سمت موجران پیشنهاد می شود. دلالان بازار اجاره با تایید چرخش معنادار مالکان آپارتمان های اجاره ای در نحوه دریافت اجاره بها، از ناهماهنگی آشکار بین پیشنهاد موجران و خواسته مستاجران خبر می دهند. سود بانکی متهم ردیف اول نابسامانی فعلی در بازار اجاره است که البته سال گذشته همین موقع این روزنامه به نقل از کارشناسان و مطالعات اقتصادی، هشدارهای مربوط به آن را داده بود. اجاره نشین ها به دلیل سطح پایین دستمزد و سهم بالای اجاره بهای ماهانه در سبد هزینه خانوار، فاقد توانایی پرداخت اجاره ماهانه هستند و عمدتا از محل پس اندازهای گذشته، تمایل به رهن کامل یا پرداخت پول پیش بیشتر و اجاره ماهانه کمتر را دارند. اما در حال حاضر سهم پول پیش در مدل پیشنهادی موجران به کمتر از 20 درصد کل مبلغ اجاره تنزل پیدا کرده طوری که عمده موجران آپارتمان های میان متراژ به دنبال دریافت حداقل یک تا 5/ 1 میلیون تومان اجاره ماهانه و حداکثر 10 تا 15 میلیون تومان پول پیش هستند. طبق آخرین اطلاعات رسمی بانک مرکزی، سهم هزینه ماهانه اجاره مسکن در کل مناطق شهری کشور 1/ 32 درصد کل هزینه خانوارها را شامل می شود که این شاخص در تهران تا 50 درصد هم می رسد. بنابراین، با حذف مدل رهن کامل از بازار اجاره، فشار هزینه ای بر مستاجران تشدید خواهد شد طوری که اثر خوشایند رشد کمتر از نرخ تورم اجاره بها، در عمل برای اجاره نشین ها، خنثی خواهد شد. سال گذشته میانگین اجاره بهای ماهانه هر متر مربع واحد مسکونی (بدون دریافت پول پیش) در تهران با 7/ 9 درصد افزایش نسبت به سال 93 به سطح 22 هزار و 900 تومان رسید. این رشد کمتر از 10 درصد در مقایسه با تورم 9/ 11 درصدی سال 94 به معنای آن است که اگر چه سطح اسمی اجاره بها رشد تک رقمی داشته اما نرخ رشد واقعی اجاره بهای مسکن منفی 2/ 2 درصد بوده و کاهش پیدا کرده است. از طرفی، رشد اسمی تک رقمی اجاره بها در سال 94 آن هم پس از 10 سال افزایش دو رقمی، یک رکورد به لحاظ ثبات نسبی در بازار اجاره نشینی محسوب می شود. در فاصله سال های 84 تا پایان 93، اجاره بهای مسکن در تهران به طور متوسط سالی 20 درصد رشد کرد، اما در سال 94 تحت تاثیر روند کاهنده نرخ تورم عمومی و همچنین رکود معاملات خرید ملک که باعث افزایش عرضه واحدهای اجاره ای در پایتخت شد، شرایط مستاجران به نسبت سال های قبل بهبود پیدا کرد. هم اکنون اگر چه طبق آخرین آمار دفتر اقتصاد مسکن، متوسط اجاره بهای مسکن در تهران نسبت به سال گذشته همین موقع، عملا افزایش پیدا نکرده است و این شاخص (میانگین اجاره ماهانه بدون دریافت پول پیش) در سطح متر مربعی 21 تا 23 هزار تومان در نوسان است، اما تغییر شدید سهم پول پیش در ترکیب رهن و اجاره، فشاری به مراتب بیشتر از رشد اجاره بها، بر مستاجران پایتخت نشین وارد کرده است. بررسی ها درباره علت گرایش موجران به دریافت اجاره ماهانه و عدم تمایل آنها به اخذ پول پیش حاکی است دو نوبت کاهش دستوری نرخ سود سپرده های بانکی در ابتدا و انتهای سال گذشته، نرخ بازدهی پول پیش ناشی از اجاره آپارتمان را برای موجران پایین آورده و این گروه در سال جاری برای تمدید یا انعقاد قراردادهای جدید، ترجیح می دهند اجاره ماهانه دریافت کنند. فرمول سنتی تبدیل رهن به اجاره ماهانه که به صورت 30 هزار تومان اجاره ماهانه در ازای یک میلیون تومان پول پیش، محاسبه می شود، باعث شده موجران با تغییر شکل اجاره آپارتمان های خود در سال جاری، سود سالانه 36 درصدی از محل تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه، دریافت کنند. این در حالی است که سپرده گذاری یکساله مبالغ رهن در بانک ها به صورت رسمی، سود سالانه 18 درصدی و در برخی بانک ها در صورتی که مبلغ رهن بالای 30 تا 40 میلیون تومان باشد، سود حداکثر 21 درصدی عاید موجران می کند. هر چند در سال های اخیر نیز همواره سود اجاره ماهانه از سود بانکی مبالغ رهن بیشتر بوده، اما هم اکنون این شکاف چون دو بار در یکسال (سال 94) تشدید شد، اثر مستقیم بر تغییر رفتار موجران گذاشته است. سود سپرده های بانکی به صورت دستوری و خارج از مکانیزم بازار دو بار در سال 94 کاهش یافت. بار اول در ابتدای سال گذشته نرخ سود توسط سیاست گذار پولی از 22 درصد به 20 درصد رسید و بار دوم در اواخر سال گذشته، این نرخ به 18 درصد کاهش پیدا کرد. این اتفاق در بازار پول چون که انتظار سپرده گذاران بانکی –لااقل مالکان آپارتمان های اجاره ای دریافت کننده پول پیش- را برآورده نکرد، هم اکنون آوار ناشی از آن –سرکوب نرخ سود- باعث بهم ریختگی بازار اجاره مسکن شده است. با کمیاب شدن فایل های رهن کامل در بازار اجاره مسکن، برخی موجران تحت تاثیر شایعه ها درباره دستکاری مجدد نرخ سود بانکی، برای پذیرش درخواست اجاره نشین ها از بابت دریافت پول پیش بیشتر، تغییراتی در فرمول سنتی تبدیل رهن و اجاره به وجود آورده اند. مالکان با این تغییر، برای دریافت پول پیش، به جای فرمول 3 درصد از فرمول 5/ 2 درصد استفاده می کنند تا پول پیش بیشتری از محل تبدیل اجاره ماهانه ثابت به دست بیاورند. در شرایط فعلی، تنها نقطه امید مستاجران، شروع فصل تابستان و افزایش عرضه واحد اجاره ای ناشی از سررسید شدن قراردادهای اجاره سال گذشته است. دلالان بازار اجاره با امیدواری نسبت به افزایش فایل های رهن در هفته های آینده، مستاجران را به صبوری و انتظار کشیدن برای شروع فصل تابستان هدایت می کنند. در این بازار، تعداد فایل های رهن کامل برای آپارتمان های سالخورده بیشتر از نوسازها است. پنجم اردیبهشت سال گذشته زمانی که زمزمه کاهش نرخ سود بانکی شدید شد، این روزنامه در گزارشی به بروز استرس در بازار اجاره و وقوع پیش لرزه تغییر دستوری نرخ سود در این بازار پرداخت و همان زمان درباره تغییر شکل دریافت رهن و اجاره هشدار داد. همچنین در تاریخ 17 اردیبهشت یعنی یک هفته بعد از کاهش نرخ سود سپرده از 22 درصد به 20 درصد، گزارشی در همین صفحه درباره علائم اولیه چرخش موجران به اجاره ماهانه منتشر شد و سرانجام در اولین روز تابستان سال گذشته، این روزنامه از سه تغییر ناگهانی در بازار اجاره نشین ها گزارش داد. هم اکنون آثار یکساله دستکاری نرخ سود بانکی، به صورت محسوس بازار اجاره را تحت تاثیر قرار داده است. خدشه در آرامش بازار اجاره تاخیر در شروع دوره رونق بازار معاملات مسکن همزمان با تغییر سیاست های سیستم بانکی مبنی بر کاهش نرخ سود سپرده ها، چند تحول عمده را در بازار اجاره مسکن پایتخت ایجاد کرده است. در شرایطی که ورود به فاز پیش رونق مورد انتظار در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر تاخیر در اجرای سیاست های حمایتی دولت اندکی دیرتر از آنچه تصور می شود آغاز شد، بازار واحدهای مسکونی اجاره ای در شهر تهران امسال با روندی متفاوت تر از آنچه سال گذشته در این بازار جریان داشت، در آستانه ورود به فصل طلایی جابه جایی ها آغاز به کار کرده است. این در حالی است که کاهش نرخ سود سپرده های بانکی از دیگر دلایل اصلی تغییر شکل تعیین فرمول اجاره بها در سال 95 است که با تاخیر چندماهه هم اکنون بازار اجاره مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. بازار اجاره آپارتمان های مسکونی که پیش از این و در اوایل دهه 90 به واسطه جهش قیمت مسکن طی سال های 91 و 92، با افزایش قابل توجه – میانگین 20 درصد – مواجه شد، در حالی طی دو سال اخیر یعنی در سال های 93 و 94 به آرامش نسبی دست یافت که کارشناسان مسکن پیش بینی می کنند امسال هم مستاجران چندان با فشار هزینه ای ناشی از افزایش اجاره بها مواجه نخواهند شد. بازار اجاره آپارتمان در سال 95 در شرایطی تحت تاثیر مولفه ثبات قیمت مسکن شرایطی آرام و با ثبات را تجربه می کند که این ثبات قیمتی در نتیجه برخی تغییرات در فرمول تعیین اجاره بها، آرامش سال گذشته در این بازار را دچار خدشه کرده است. فشار متفاوت هزینه ای به مستاجران اگر چه امسال هم مانند سال گذشته به دلیل ادامه روند تخلیه حباب قیمت مسکن و تثبیت قیمت ها هیچ کدام از فعالان و کارشناسان مسکن پیش بینی افزایش غیر معقول و غیرمنطقی در مبالغ اجاره بها را مطرح نمی کنند اما تغییر عمده ای که در فرمول تعیین نرخ اجاره بها ایجاد شده است، بخشی از این بازار را دستخوش تحول کرده است. امسال، تحت تاثیر تاخیر در اجرای سیاست های حمایتی دولت برای خروج معاملات مسکن از حالت رکود، بخشی از متقاضیان خرید ملک که تاکنون در واحدهای اجاره ای سکونت داشتند، حضور خود را دست کم برای یکسال دیگر در بازار اجاره ملک تمدید کردند. به این معنا که اگر چه هم اکنون حجم معاملات مسکن در شهر تهران طی ماه های اخیر در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته با افزایش نسبی همراه بوده است، اما خرید آپارتمان برای بخش عمده ای از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که در حال حاضر در واحدهای اجاره ای سکونت دارند و متقاضی دریافت تسهیلات برای خرید مسکن هستند، حداقل تا یکسال بعد به تاخیر افتاده است. به این ترتیب، از آنجا که عمده ابزارهای حمایتی دولت برای رونق بازار مسکن که اواخر سال گذشته و ابتدای امسال تصویب شد، تاثیر عملیاتی و واقعی خود را در سال آینده بر بازار مسکن و تقویت قدرت خرید متقاضیان خواهد داشت، تعداد قابل توجهی از خانوارهای متقاضی خرید مسکن امسال هم در بازار اجاره باقی مانده اند و متقاضی تمدید قرارداد یا عقد قرارداد جدید برای آپارتمان های اجاره ای موجود در بازار مسکن هستند. این در حالی است که پیش بینی می شد امسال با اتمام دوره رکود در بازار مسکن، بخش قابل توجهی از مستاجران با خرید آپارتمان به فراخور شرایط مالی خود، از بازار اجاره خارج شوند. به این ترتیب در شرایطی که پیش بینی می شد امسال بخشی از متقاضیان واحدهای اجاره ای به واسطه خروج بازار مسکن از حالت رکود از این بازار کاسته و با خرید ملک در آپارتمان خود ساکن شوند، دست کم برای مدت یک سال دیگر در بازار اجاره باقی ماندند. این در حالی است که تاثیر کاهش نرخ سود سپرده های بانکی که اواخر سال گذشته مصوب شد، با چند ماه تاخیر هم اکنون تاثیر عمده خود را بر فرمول تعیین اجاره بها از سوی موجران نشان می دهد. کاهش نرخ سود سپرده های بانکی با تغییر فرمول تعیین اجاره بها موجب شده، اگر چه امسال هم بازار اجاره بها با افزایش قیمت محسوس رو به رو نیست، اما در نتیجه این تغییر، روند اجاره ملک در بازار مسکن برای برخی آپارتمان ها با مشکل مواجه شود. تغییر فرمول تعیین رهن و اجاره در این گروه از آپارتمان ها که معمولا عمده متقاضیان آنها افراد کم درآمدتر هستند موجب شده هم اکنون سهم بیشتری از اجاره بهای واحدهای کوچک متراژ به اجاره ماهانه اختصاص داشته باشد. موضوعی که تا پیش از این و طی سال های اخیر، تقریبا در بازار اجاره مسکن بی سابقه بوده است. به این معنا که اگرچه در برخی موارد سهم مبلغ اجاره ماهانه نسبت به مبلغ رهن یا ودیعه بیشتر بوده، اما معمولا به تناسب متراژ و ویژگی ها و موقعیت ملک، نسبت بین رهن و اجاره ماهانه آپارتمان های اجاره ای به گونه ای تعیین می شد که تناسب بین این ویژگی ها و فرمول تعیین اجاره بها برقرار باشد. اجاره کوچک متراژها با فرمول متفاوت امسال در بازار اجاره مسکن و در آستانه شروع فصل طلایی جابه جایی ها اجاره بهای اغلب فایل های کوچک متراژ با فرمولی متفاوت نسبت به آنچه طی سال های اخیر و همچنین سال گذشته در بازار اجاره وجود داشت، مورد محاسبه قرار گرفته است. اغلب فایل های اجاره مربوط به آپارتمان های کوچک متراژ که به تازگی از سوی موجران به بازار مسکن عرضه شده است از فرمول رهن کم در برابر سهم بیشتر اجاره ماهانه تبعیت می کند. این نسبت به گونه ای است که به عنوان مثال در اغلب موارد اجاره بهای یک آپارتمان کوچک متراژ کمتر از 70 مترمربع در مناطق مصرفی شهر تهران به صورت تعیین ودیعه 15 تا 25 میلیون تومانی در برابر اجاره بهای یک میلیون و 300 تا یک میلیون و 700 تومانی بسته به مشخصات، ویژگی ها و سن این واحدها تعیین می شود. این فرمول که هم اکنون در میان اغلب فایل های اجاره واحدهای کوچک متراژ به چشم می خورد تاکنون و طی سال های اخیر در بازار اجاره بی سابقه بوده است. نابرابری فاحش و غیرمنطقی در تعیین نسبت مبلغ رهن به اجاره ماهانه در حالی هم اکنون به مهمترین مشکل متقاضیان واحدهای کوچک متراژ تبدیل شده است که امسال نرخ اجاره بها در مقایسه با سال گذشته رشد چندانی نداشته و تنها تبدیل فرمول تعیین اجاره بها به فرمولی غیر منطقی منجر به بروز مشکل در بازار تقاضای این واحدها شده است. این در حالی است که در برخی مناطق شهر تهران که رشد اجاره بها در آن بیش از سایر مناطق محسوس است مستاجران شاهد تفاوت محسوس بین رقم رهن کامل هر مترمربع آپارتمان چند ساله با واحدهای مسکونی نوساز هستند. هم اکنون در حالی که هنوز هم رقم رهن کامل آپارتمان های معمولی در مناطق مصرفی و متوسط شهر تهران به طور میانگین یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع تعیین می شود، اما میانگین رهن واحدهای نوساز در این مناطق تا مترمربعی یک میلیون و 300 هزار تومان هم می رسد. کاهش نوسازها در بازار اجاره از سوی دیگر، بازار اجاره مسکن امسال با کاهش عرضه فایل های نوساز به خصوص در بازار اجاره آپارتمان های کوچک متراژ مواجه است. واسطه های ملکی فعال در پایتخت می گویند: هم اکنون حجم قابل توجهی از مالکان واحدهای نوساز به امید یافتن مشتری مناسب برای این آپارتمان ها به دلیل ورود به فاز پیش رونق، از عرضه این واحدها به بازار اجاره خودداری کرده و آنها را به عنوان آپارتمان های فروشی در بنگاه های مسکن فایل کرده اند. در واقع از آنجا که شواهد و آمارهای موجود از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران حاکی از افزایش نسبی حجم معاملات طی ماه های اخیر است این مالکان هم ترجیح می دهند با اتمام دوره رکود، آپارتمان های خود را به فروش برسانند. با این حال، واسطه های ملکی معتقدند بهتر است موجران علاوه بر پرهیز از تصمیم های احساسی برای فروش همه واحدهای خود و پرهیز از عرضه آنها به بازار اجاره، با نگاه واقع بینانه تری در مورد آپارتمان های خود تصمیم گیری کنند. آنها می گویند: با توجه به اینکه متقاضیان واحدهای اجاره ای در برابر تغییر فرمول تعیین نسبت رهن به اجاره ماهانه و فاصله 30 درصدی اجاره بهای واحدهای نوساز و چند سال ساخت واکنش مثبتی از خود بروز نداده اند، لازم است موجران با انعطاف بیشتری نسبت بین رهن و اجاره ماهانه را تعیین کنند. مطابق با اظهار نظر واسطه های ملکی، هم اکنون، حجم مشتریان این واحدها در مقایسه با سال های قبل ریزش قابل توجهی داشته است و در صورتی که مالکان نسبت به تعیین فرمول منطقی تری اقدام نکنند ممکن است واحد آنها حتی در فصل اوج جابه جایی ها هم متقاضی مناسبی نداشته باشد. البته این موضوع بیشتر در میان فایل های مصرفی و کوچک متراژ دیده می شود. در بازار واحدهای لوکس هم هر چند این فرمول رواج به خصوصی پیدا کرده است، اما در میان این موارد، فایل هایی هم وجود دارد که موجران آنها با شرایط معقول تری نسبت به تعیین درصد اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن یا ودیعه اقدام کرده اند. این در حالی است که هر چند هم اکنون یافتن فایل های کوچک متراژ با شرایط رهن کامل به جست و جویی دشوار و بعضا بی حاصل در بازار مسکن تبدیل شده است، اما در بازار واحدهای بزرگ متراژ کماکان مالکانی هستند که تمایل دارند آپارتمان خود را به صورت رهن کامل به متقاضیان واگذار کنند.
پنجشنبه ، ۱۳خرداد۱۳۹۵
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: هشدار نیوز]
[مشاهده در: www.hoshdarnews.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 10]
-
گوناگون
پربازدیدترینها