محبوبترینها
آیا میشود فیستول را عمل نکرد و به خودی خود خوب میشود؟
مزایای آستر مدول الیاف سرامیکی یا زد بلوک
سررسید تبلیغاتی 1404 چگونه می‌تواند برندینگ کسب‌وکارتان را تقویت کند؟
چگونه با ثبت آگهی رایگان در سایت های نیازمندیها، کسب و کارتان را به دیگران معرفی کنید؟
بهترین لوله برای لوله کشی آب ساختمان
دانلود آهنگ های برتر ایرانی و خارجی 2024
ماندگاری بیشتر محصولات باغ شما با این روش ساده!
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1855037551
حد مداخله دولت ها در بازار مسکن
واضح آرشیو وب فارسی:اقتصاد آنلاین: بازار مسکن در همه کشورها از حمایت های متنوع و یارانه ای دولت در حوزه های زمین، منابع بانکی و همچنین کمک هزینه اجاره بها سهم دارد اما میزان حمایت، متناسب با کیفیت و توانایی «اقتصاد» کشورها کاملا متفاوت و دارای نوسان است به طوری که...در 7 کشور مدرن و توسعه یافته، بین دو عدد «رتبه رقابت پذیری اقتصادی» و «سهم مسکن حمایتی از کل عرضه مسکن» رابطه مستقیم برقرار است. نتایج یک بررسی بین المللی درباره کلیت برنامه هایی که در کشورهای آمریکا، آلمان، هلند، انگلیس، دانمارک، اتریش و فرانسه از جانب دولت برای تامین مسکن اجتماعی خانوارها به اجرا گذاشته می شود، حاکی است: کمترین نرخ مداخله دولت در بازار مسکن، به آمریکا -کشوری که سمت تقاضا از بیشترین سقف تسهیلات خرید مسکن، برخوردار و نوسانات قیمت خانه نیز محدود است- تعلق دارد که در قالب آن، معادل 5 درصد ساخت وسازهای یک سال این کشور، مسکن اجتماعی به شکل احداث واحدهای اجاره ای یا پرداخت یارانه اجاره بها پیاده می شود. از طرفی، به تناسب کاهش رتبه رقابت پذیری اقتصاد در 7 کشور مورد بررسی (افزایش عدد رتبه)، میزان مداخله دولت در بازار مسکن افزایش پیدا می کند و تا 30 درصد هم می رسد. در فرانسه که پایین ترین رتبه رقابت پذیری را در مقایسه با 6 کشور مذکور دارد، حدود یک سوم حجم عرضه مسکن، به شکل مسکن اجتماعی و با حمایت دولت انجام می شود. در همه این کشورها، سمت عرضه و تقاضای مسکن از منابع حمایتی دولت و شهرداری ها منتفع می شوند اما تسهیلات مخصوص سازنده ها به شکل غیرمستقیم– از جمله معافیت های مالیاتی- و برای متقاضیان مسکن به شکل تسهیلات بانکی و یارانه است. این تحقیق توسط سعید اسلامی تحلیلگر بازار مسکن و ساختمان انجام شده و هدف پژوهش، پاسخ دادن به دغدغه ای است که اخیرا از جانب وزیر راه وشهرسازی درباره «لزوم مهار رویکرد های افراطی دولتی به بازار مسکن مبنی بر مداخله شدید در یک دوره و پرهیز از هر نوع دخالت در دوره دیگر» مطرح شده است. به گزارش دنیای اقتصاد، در این پژوهش سازوکارهای ساخت، نحوه نگهداری واحدهای مسکونی حمایتی و نحوه پراکندگی آنها در نقاط مختلف شهری مورد بررسی قرار گرفته است. هفت کشور اتریش، فرانسه، آمریکا، آلمان، انگلستان، دانمارک و هلند نمونه های موفقی از اجرای سیاست مسکن اجتماعی را از گذشته تاکنون عملیاتی کرده اند که هر کدام از این مدل ها بر مبنای حمایت از طرف عرضه، طرف تقاضا یا هر دو سمت بازار مسکن بوده است. به گفته محققان این پژوهش، هر چند سیاست های ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشورها همزمان با بحران اقتصاد جهانی در سال 2009-2008 دستخوش تحولاتی شد و حمایت ها کاهش یافت، اما بعد از سال 2010 میلادی و با بهبود اوضاع اقتصادی، مدل های حمایت اجتماعی در این شیوه تامین مسکن تغییر کرد و با نرخ حمایت های بیشتری همراه شد. با این وجود، هر کدام از این کشورها به دلیل شرایط اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و حاکمیتی خاص خود از یک مدل متفاوت برای ساخت، نگه داری و مدیریت مسکن اجتماعی استفاده می کنند. این در حالی است که سهم مسکن اجتماعی از مجموع انباشت مسکن در هر یک از این کشورها رقمی متفاوت و متناسب با رویکرد حاکمیتی هر کدام از این جوامع است. اما مهم ترین وجه اشتراک اجرای برنامه های حمایتی مسکن در این کشورها، در نظر گرفتن یارانه های دولتی به منظور تامین سرپناه برای اقشار و گروه های هدف (عمدتا نیازمندان) و واگذاری اجاره ای واحدها به آنها است. به عبارت دیگر مسکن اجتماعی در 7 کشور گفته شده به صورت اجاره ای و با سازوکارهای تعیین شده توسط هر کدام از این کشورها به اقشار هدف واگذار می شود. در این میان کشورهایی همچون اتریش، فرانسه و آمریکا با سیاست های حمایت از طرف عرضه، هلند با حمایت بیشتر از طرف تقاضا و برخی دیگر همچون آلمان، انگلستان و دانمارک با اتکا به سیاست های حمایتی هر دو سمت عرضه و تقاضا، برنامه های مسکن اجتماعی را در این کشور پیش می برند. اتریش دولت در اتریش با جمعیتی کمتر از 10 میلیون نفر و رتبه رقابت پذیری 21 اقتصادی در جهان با تکیه بر سیاست های حمایت از طرف عرضه اقدام به ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشور کرده است. سیستم تامین زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در این کشور مبتنی بر ارائه یارانه دولتی به توسعه دهندگان مسکن و سازندگانی است که برای ساخت مسکن اجتماعی اعلام آمادگی می کنند. روش تامین مالی ساخت مسکن اجتماعی مبتنی بر وام مشروط بلندمدت و وام های با بهره کم است. دولت اتریش با ایجاد امکان سهامداری برای ساکنان مسکن اجتماعی شرایط را برای تملک این واحدها از سوی ساکنانشان در صورت توان و تمایل، فراهم کرده است. این در حالی است که مسکن اجتماعی در اتریش به هیچ وجه به معنای توسعه یا ساخت محله های زاغه نشین برای افراد فقیر و کم درآمد نیست و 20 درصد از مجموع ساخت و ساز مسکن در این کشور در نقاط مختلف شهری به مسکن اجتماعی اختصاص دارد. سیستم دریافت اجاره و پرداخت سوبسید به ساکنان این واحدها براساس هزینه های کل ساخت واحدها تعیین می شود و ارتباطی به سازوکارهای بازار خصوصی اجاره ندارد. البته دولت اتریش برای دریافت اجاره بها از این واحدها، سقف تعیین کرده و دامنه شمول مسکن اجتماعی به لحاظ خانوارهای مستاجر متقاضی سکونت در مسکن اجتماعی در این کشور عام است؛ یعنی هر کسی می تواند متقاضی سکونت در مسکن اجتماعی شود. البته کم درآمد ها عمدتا در واحدهای اجتماعی در اختیار و تحت نظارت شهرداری ها ساکن می شوند. مدل سودآوری مسکن اجتماعی در اتریش مبتنی بر سودآوری محدود برای شرکت های سازنده است. این شرکت ها مجبورند حاشیه سود خود را با کاهش هر چه بیشتر هزینه ها مدیریت کنند. دانمارک دانمارک با 5 میلیون و 600 هزار نفر جمعیت رتبه 13 رقابت پذیری در دنیا را دارد. در این کشور 20 درصد مجموع کل واحدهای مسکونی به مسکن اجتماعی اختصاص دارد که تامین زمین مورد نیاز برای ساخت این واحدها از سوی شهرداری ها و نهادهای محلی صاحب اختیار با قیمت بازار در اختیار سازندگان مسکن اجتماعی قرار می گیرد. البته از آنجا که زمین با نرخ بازار به سازندگان واگذار می شود برای ایجاد تناسب بین قیمت زمین و هزینه های ساخت و کاهش این هزینه ها، مسکن اجتماعی دانمارک در محله های ثروتمندنشین ساخته نمی شود. این در حالی است که تا 85 درصد هزینه ساخت مسکن اجتماعی در این کشور از طریق وام و 10 تا 15 درصد از هزینه ها نیز با کمک های دولتی تامین می شود. همچنین کمتر از 5 درصد هزینه های ساخت در نهایت از سوی عوامل آن پرداخت می شود. در کشور دانمارک خانوارهای دارای فرزند و سالمندان در اولویت دریافت و سکونت در مسکن اجتماعی هستند. انگلستان انگلستان با جمعیت 53 میلیون نفری رتبه 9 رقابت پذیری اقتصادی را براساس آخرین گزارش مجمع جهانی اقتصاد در اختیار دارد. برنامه ساخت مسکن اجتماعی در این کشور 17درصد مجموع تامین مسکن را به خود اختصاص داده است و تامین زمین برای ساخت این واحدها برعهده نهادهای محلی است. حمایت از توسعه دهندگان، تضمین خرید و استفاده از واحدهای مسکن اجتماعی و بازگشت جریان نقدی حاصل از جمع آوری اجاره ها به این ساخت وسازها از سازوکارهای ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشور محسوب می شود. دریافت اجاره سکونت در این واحدها براساس هزینه ها و اولویت بندی براساس ثبت نام و نسبتی از نرخ های بازار است. در سال های اخیر حمایت های کشور انگلستان از برنامه های مسکن اجتماعی کاهش یافته و دولت این کشور طبقات میان درآمد و مهاجران را از فهرست مشمولان مسکن اجتماعی خارج کرده است. بخشی از مسکن اجتماعی در انگلستان از سوی مدیریت شهری (شهرداری) و بخش دیگر از طرف نهادهای ساختمان سازی در ازای دریافت معافیت های مالیاتی ساخته می شود. فرانسه فرانسه با جمعیت 67 میلیون نفری و رتبه 23 در رقابت پذیری اقتصادی، نوعی مدل حمایتی از توسعه گران را در ساخت مسکن اجتماعی دنبال می کند. معافیت های مالیاتی و پرداخت وام به توسعه گران مهم ترین این حمایت ها است. زمین مسکن اجتماعی در فرانسه براساس برنامه ریزی های کلان توسط نهادهای محلی به سازندگان واگذار می شود و اگر چه در قوانین این کشور مسکن اجتماعی باید در همه مناطق از جمله مناطق ثروتمندنشین ساخته شود اما ساخت مسکن اجتماعی در مناطق ثروتمندنشین با مقاومت شدید اجتماعی روبه روست. مهم ترین دلیل این مقاومت اجتماعی، اختصاص بخشی از مسکن اجتماعی به گروه های مهاجری است که به تابعیت کشور فرانسه درآمده اند و فرانسوی های ثروتمند تمایلی به پذیرش این افراد در محدوده سکونتی خود ندارند. تعیین اجاره بها توسط دولت براساس هزینه های ساخت و گزارش های نهایی سازندگان انجام می شود که البته دولت فرانسه برای حمایت از ساکنان و کنترل اوضاع، در این مورد اقدام به تعیین سقف اجاره بها کرده است. آلمان در کشور 81 میلیون نفری آلمان، به دلیل سیستم رقابتی (رتبه 5 رقابت پذیری)، سهم کمی از مجموعه عرضه مسکن به مسکن اجتماعی اختصاص دارد؛ سهم مسکن اجتماعی از موجودی مسکن این کشور حدود 5 درصد است. زمین مسکن اجتماعی در این کشور از محل زمین های ذخیره دولت، شهرداری ها و نهادهای محلی با قیمتی ارزان تر از قیمت بازار به سازندگان واگذار می شود. دولت همچنین به سازندگان وام و معافیت های مالیاتی پرداخت می کند. سیستم دریافت اجاره مسکن اجتماعی در این کشور مبتنی بر درآمد افراد و براساس سطح درآمد در هر منطقه شهری تعیین می شود و در صورتی که درآمد فرد یا خانوار از سطح عمومی منطقه ای که در آن ساکن هستند کمتر باشد یارانه پرداخت اجاره بها به خانوار مذکور داده می شود. البته در برخی موارد دولت آلمان تا 100 درصد اجاره بهای ساکنان واحدهای حمایتی و اجتماعی را پرداخت می کند. هلند در هلند دو بانک و دو صندوق تضمین، ماموریت دارند وضعیت اجاره های مردم و کم کردن هزینه های مربوط به ساخت واحدهای اجتماعی را محقق کنند. بنابراین، مهم ترین تفاوت اجرای سیاست های اجتماعی و حمایتی مسکن در این کشور وجود دو نهاد پرکارکرد مالی است؛ نهادی که با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه به سمت تقاضا کمک می کند و نهاد دیگری که به حمایت از طرف عرضه منجر به کاهش هزینه های ساخت می شود. آمریکا آمریکا با جمعیتی حدود 320 میلیون نفر و رتبه 3 رقابت پذیری، حدود 5 درصد از موجودی مسکن خود را به مسکن اجتماعی اختصاص داده است. اختصاص زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در آمریکا، بر عهده و در اختیار نهادهای مالی است و سیاست گذاری اساسی برای ایجاد انگیزه در بخش ساخت و عرضه مسکن وجود دارد. دولت آمریکا برای سازندگان مسکن اجتماعی حمایت هایی همچون معافیت های مالیاتی در نظر می گیرد که این معافیت ها بعضا تا 30 سال هم ادامه پیدا می کند. روش تعیین اجاره و دریافت آن از ساکنان براساس درآمد افراد است. به شرطی که درآمد آنها حداقل 30 درصد پایین تر از میانگین توان درآمدی منطقه شهری آن خانوار باشد.
شنبه ، ۷آذر۱۳۹۴
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: اقتصاد آنلاین]
[مشاهده در: www.eghtesadonline.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 7]
-
گوناگون
پربازدیدترینها