تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
سه برند برتر کلید و پریز خارجی، لگراند، ویکو و اشنایدر
مراحل قانونی انحصار وراثت در یک نگاه: از کجا شروع کنیم؟
چگونه برای دریافت ویزای ایران اقدام کنیم؟ مدارک لازم و نکات کاربردی
راهنمای خرید یو پی اس برای مراکز درمانی و بیمارستانی مطابق الزامات قانونی
آیا طلاق توافقی نیاز به وکیل دارد؟
چگونه ویزای آفریقای جنوبی را به آسانی دریافت کنیم؟ راهنمای قدم به قدم
همه چیز درباره ویزای آلمان و مراحل دریافت آن
چرا پاسارگاد به عنوان یکی از مهمترین آثار تاریخی ایران شناخته می‌شود؟
خرید انواع خودکار و روان نویس شیک و ارزان
خرید انواع خودکار و روان نویس شیک و ارزان
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1819548729
بررسی ماجرای مداخله دولت¬ها در بازار مسکن
واضح آرشیو وب فارسی:روز نو:
بررسی ماجرای مداخله دولت¬ها در بازار مسکن
روز نو : بازار مسکن در همه کشورها از حمایت¬های متنوع و یارانه¬ای دولت در حوزه¬های زمین، منابع بانکی و همچنین کمک¬ هزینه اجاره¬بها سهم دارد اما میزان حمایت، متناسب با کیفیت و توانایی «اقتصاد» کشورها کاملاً متفاوت و دارای نوسان است بطوریکه در 7 کشور مدرن و توسعه¬یافته، بین دو عدد «رتبه رقابت¬پذیری اقتصادی» و «سهم مسکن حمایتی از کل عرضه مسکن» رابطه مستقیم برقرار است.
نتایج یک بررسی بین¬المللی درباره کلیت برنامه¬هایی که در کشورهای آمریکا، آلمان، هلند، انگلیس، دانمارک، اتریش و فرانسه از جانب دولت برای تامین مسکن¬اجتماعی خانوارها به اجرا گذاشته می¬شود، حاکی است: کمترین نرخ مداخله دولت در بازار مسکن، به آمریکا -کشوری که سمت تقاضا از بیشترین سقف تسهیلات خرید مسکن، برخوردار و نوسانات قیمت خانه نیز محدود است- تعلق دارد که در قالب آن، معادل 5 درصد ساخت¬وسازهای یکسال این کشور، مسکن اجتماعی به شکل احداث واحدهای اجاره¬ای یا پرداخت یارانه اجاره¬بها پیاده می¬شود. از طرفی، به تناسب کاهش رتبه رقابت¬پذیری اقتصاد در 7 کشور مورد بررسی (افزایش عدد رتبه)، میزان مداخله دولت در بازار مسکن افزایش پیدا می¬کند و تا 30 درصد هم می¬رسد.
در فرانسه که پایین¬ترین رتبه رقابت¬پذیری را در مقایسه با 6 کشور مذکور دارد، حدود یک¬سوم حجم عرضه مسکن، به شکل مسکن¬اجتماعی و با حمایت دولت انجام می¬شود.
در همه این کشورها، سمت عرضه و تقاضای مسکن از منابع حمایتی دولت و شهرداری¬ها منتفع می¬شوند اما تسهیلات مخصوص سازنده¬ها به شکل غیرمستقیم –از جمله معافیت¬های مالیاتی- و برای متقاضیان مسکن به شکل تسهیلات بانکی و یارانه است.
این تحقیق توسط سعید اسلامی تحلیل¬گر بازار مسکن و ساختمان انجام شده و هدف پژوهش، پاسخ دادن به دغدغه¬ای است که اخیراً از جانب وزیر راه و شهرسازی درباره «لزوم مهار رویکرد¬های افراطی دولتی به بازار مسکن مبنی¬بر مداخله شدید در یک دوره و پرهیز از هر نوع دخالت در دوره دیگر» مطرح شده است.
در این پژوهش سازوکارهای ساخت ، نحوه نگه داری واحدهای مسکونی حمایتی و نحوه پراکندگی آن ها در نقاط مختلف شهری مورد بررسی قرار گرفته است.
هفت کشور اتریش، فرانسه، آمریکا، آلمان، انگلستان، دانمارک و هلند نمونه های موفقی از اجرای سیاست مسکن اجتماعی را از گذشته تاکنون عملیاتی کرده اند که هر کدام از این مدل ها بر مبنای حمایت از طرف عرضه، طرف تقاضا و یا هر دو سمت بازار مسکن بوده است.
به گفته محققان این پژوهش، هر چند سیاست های ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشورها همزمان با بحران اقتصاد جهانی در سال 2009-2008 دستخوش تحولاتی شد و حمایت ها کاهش یافت اما بعد از سال 2010 میلادی و با بهبود اوضاع اقتصادی، مدل های حمایت اجتماعی در این شیوه تامین مسکن تغییر کرد و نرخ حمایت¬ها بیشتری همراه شد.
با این وجود، هر کدام از این کشورها به دلیل شرایط اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و حاکمیتی خاص خود هر کدام از یک مدل متفاوت برای ساخت، نگه داری و مدیریت مسکن اجتماعی استفاده می کنند.
این در حالی است که سهم مسکن اجتماعی از مجموع انباشت مسکن در هر یک از این کشورها رقمی متفاوت و متناسب با رویکرد حاکمیتی هر کدام از این جوامع است.
اما مهمترین وجه اشتراک اجرای برنامه های حمایتی مسکن در این کشورها، در نظر گرفتن یارانه های دولتی به منظور تامین سرپناه برای اقشار و گروه های هدف(عمدتا نیازمندان) و واگذاری اجاره ای واحدها به آن هاست.
به عبارت دیگر مسکن اجتماعی در 7 کشور گفته شده به صورت اجاره ای و با سازوکارهای تعیین شده توسط هر کدام از این کشورها به اقشار هدف واگذار می شود.
در این میان کشورهایی همچون اتریش، فرانسه و آمریکا با سیاست های حمایت از طرف عرضه ، هلند با حمایت بیشتر از طرف تقاضا و برخی دیگر همچون آلمان، انگلستان و دانمارک با اتکا به سیاست های حمایتی هر دو سمت عرضه و تقاضا، برنامه های مسکن اجتماعی را در این کشور پیش می برند.
اتریش
دولت در کشور اتریش با جمعیتی کمتر از 10 میلیون نفر و رتبه رقابت پذیری 21 اقتصادی در جهان با تکیه بر سیاست های حمایت از طرف عرضه اقدام به ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشور کرده است.
سیستم تامین زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در این کشور مبتنی بر ارائه سوبسید دولتی به توسعه دهندگان مسکن و سازندگانی است که برای ساخت مسکن اجتماعی اعلام آمادگی می کنند.
روش تامین مالی ساخت مسکن اجتماعی مبتنی بر وام مشروط بلند مدت و وام های با بهره کم است.
دولت اتریش با ایجاد امکان سهام داری برای ساکنان مسکن اجتماعی شرایط را برای تملک این واحدها از سوی ساکنانشان در صورت توان و تمایل، فراهم کرده است.
این در حالی است که مسکن اجتماعی در کشور اتریش به هیچ وجه به معنای توسعه یا ساخت محله های زاغه نشین برای افراد فقیر و کم درآمد نیست و 20 درصد از مجموع ساخت و ساز مسکن در این کشور در نقاط مختلف شهری به مسکن اجتماعی اختصاص دارد.
سیستم دریافت اجاره و پرداخت سوبسید به ساکنان این واحدها براساس هزینه های کل ساخت واحدها تعیین می شود و ارتباطی به سازوکارهای بازار خصوصی اجاره ندارد.
البته دولت اتریش برای دریافت اجاره بها از این واحدها، سقف، تعیین کرده و دامنه شمول مسکن اجتماعی به لحاظ خانوارهای مستاجر متقاضی سکونت در مسکن اجتماعی در این کشور عام است؛ یعنی هر کسی می تواند متقاضی سکونت در مسکن اجتماعی شود.
البته کم درآمدها تر ها عمدتا در واحدهای اجتماعی در اختیار و تحت نظارت شهرداری ها ساکن می شوند.
مدل سودآوری مسکن اجتماعی در اتریش مبتنی بر سودآوری محدود برای شرکت های سازنده است. این شرکت ها مجبورند حاشیه سود خود را با کاهش هر چه بیشتر هزینه ها مدیریت کنند.
دانمارک
کشور دانمارک با 5 میلیون و 600 هزار نفر جمعیت رتبه 13 رقابت پذیری در دنیا را دارد.
در این کشور 20 درصد مجموع کل واحدهای مسکونی به مسکن اجتماعی اختصاص دارد که تامین زمین مورد نیاز برای ساخت این واحدها از سوی شهرداری ها و نهادهای محلی صاحب اختیار با قیمت بازار در اختیار سازندگان مسکن اجتماعی قرار می گیرد.
البته از آنجا که زمین با نرخ بازار به سازندگان واگذار می شود برای ایجاد تناسب بین قیمت زمین و هزینه های ساخت و کاهش این هزینه ها، مسکن اجتماعی دانمارک در محله های ثروتمندنشین ساخته نمی شود.
این در حالی است که تا 85 درصد هزینه ساخت مسکن اجتماعی در این کشور از طریق وام و 10 تا 15 درصد از هزینه ها نیز با کمک های دولتی تامین می شود.
همچنین کمتر از 5 درصد هزینه های ساخت در نهایت از سوی عوامل آن پرداخت می شود. در کشور دانمارک خانوارهای دارای فرزند و سالمندان در اولویت دریافت و سکونت در مسکن اجتماعی هستند.
انگلستان
کشور انگلستان با جمعیت 53 میلیون نفری رتبه 9 رقابت پذیری اقتصادی را براساس آخرین گزارش مجمع جهانی اقتصاد در اختیار دارد.
برنامه ساخت مسکن اجتماعی در این کشور 17 درصد مجموع تامین مسکن را به خود اختصاص داده است و تامین زمین برای ساخت این واحدها بر عهده نهادهای محلی است.
حمایت از توسعه گران، تضمین خرید و استفاده از واحدهای مسکن اجتماعی و بازگشت جریان نقدی حاصل از جمع آوری اجاره ها به این ساخت وسازها از سازوکارهای ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشور محسوب می شود. دریافت اجاره سکونت در این واحدها براساس هزینه ها و اولویت بندی براساس ثبت نام و نسبتی از نرخ¬های بازار است.
در سال های اخیر حمایت های کشور انگلستان از برنامه های مسکن اجتماعی کاهش یافته و دولت این کشور طبقات میان درآمد و مهاجران را از فهرست مشمولان مسکن اجتماعی خارج کرده است.
بخشی از مسکن اجتماعی در کشور انگلستان از سوی مدیریت شهری(شهرداری) و بخش دیگر از طرف نهادهای ساختمان سازی در ازای دریافت معافیت های مالیاتی ساخته می شود.
فرانسه
فرانسه با جمعیت 67 میلیون نفری و رتبه 23 در رقابت پذیری اقتصادی، نوعی مدل حمایتی از توسعه گران را در ساخت مسکن اجتماعی دنبال می کند. معافیت های مالیاتی و پرداخت وام به توسعه گران مهمترین این حمایت هاست.
زمین مسکن اجتماعی در کشور فرانسه براساس برنامه ریزی های کلان توسط نهادهای محلی به سازندگان واگذار می شود و اگر چه در قوانین این کشور مسکن اجتماعی باید در همه مناطق از جمله مناطق ثروتمندنشین ساخته شود اما ساخت مسکن اجتماعی در مناطق ثروتمند نشین با مقاومت شدید اجتماعی روبه روست.
مهمترین دلیل این مقاومت اجتماعی، اختصاص بخشی از مسکن اجتماعی به گروه های مهاجری است که به تبعیت کشور فرانسه درآمده اند و فرانسوی های ثروتمند تمایلی به پذیرش این افراد در محدوده سکونتی خود ندارند.
تعیین اجاره بها توسط دولت براساس هزینه های ساخت و گزارش های نهایی سازندگان انجام می شود که البته دولت فرانسه برای حمایت از ساکنان و کنترل اوضاع، در این مورد اقدام به تعیین سقف اجاره بها کرده است.
آلمان
در کشور 81 میلیون نفری آلمان، به دلیل سیستم رقابتی (رتبه 5 رقابت پذیری)، سهم کمی از مجموعه عرضه مسکن به مسکن اجتماعی اختصاص دارد؛ سهم مسکن اجتماعی از موجودی مسکن این کشور حدود 5 درصد است.
زمین مسکن اجتماعی در این کشور از محل زمین های ذخیره دولت، شهرداری ها و نهادهای محلی با قیمتی ارزان تر از قیمت بازار به سازندگان واگذار می شود. دولت همچنین به سازندگان وام و معافیت های مالیاتی پرداخت می کند.
سیستم دریافت اجاره مسکن اجتماعی در این کشور مبتنی بر درآمد افراد و براساس سطح درآمد در هر منطقه شهری تعیین می شود و در صورتی که درآمد فرد یا خانوار از سطح عمومی منطقه ای که در آن ساکن هستند کمتر باشد یارانه پرداخت اجاره بها به خانوار مذکور داده می شود.
البته در برخی موارد دولت آلمان تا 100 درصد اجاره بهای ساکنان واحدهای حمایتی و اجتماعی را پرداخت می کند.
هلند
در کشور هلند دو بانک و دو صندوق تضمین، ماموریت دارند وضعیت اجاره های مردم و کم کردن هزینه های مربوط به ساخت واحدهای اجتماعی را محقق کنند.
بنابراین مهمترین تفاوت اجرای سیاست های اجتماعی و حمایتی مسکن در این کشور وجود دو نهاد پرکارکرد مالی است؛ نهادی که با استفاده از طرفیت بازار سرمایه به سمت تقاضا کمک می کند و نهاد دیگری که به حمایت از طرف عرضه منجر به کاهش هزینه های ساخت می شود.
آمریکا
کشور آمریکا با جمعیتی حدود 320 میلیون نفر و رتبه 3 رقابت پذیری، حدود 5 درصد از موجودی مسکن خود را به مسکن اجتماعی اختصاص داده است.
اختصاص زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در آمریکا، بر عهده و در اختیار نهادهای مالی است و سیاستگذاری اساسی برای ایجاد انگیزه در بخش ساخت و عرضه مسکن وجود دارد.
دولت آمریکا برای سازندگان مسکن اجتماعی حمایت هایی همچون معافیت های مالیاتی در نظر می گیرد که این معافیت ها بعضا تا 30 سال هم ادامه پیدا می کند.
روش تعیین اجاره و دریافت آن از ساکنان براساس درآمد افراد است. به شرطی که درآمد آنها حداقل 30 درصد پایین تر از میانگین توان درآمدی منطقه شهری آن خانوار باشد.
تاریخ انتشار: ۰۶ آذر ۱۳۹۴ - ۱۵:۴۶
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: روز نو]
[مشاهده در: www.roozno.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 6]
-
گوناگون
پربازدیدترینها