محبوبترینها
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1831431807
پیش خرید مسکن توسط موسسات مالی بدون مجوز
واضح آرشیو وب فارسی:اقتصاد آنلاین: این روز ها نیز که تب بحران بالا گرفته و بازارها تشنه نقدینگی هستند، حرف و صحبت از تسهیل روند پرداخت وام های بانکی و کاهش سود آن رواج یافته است گرچه بیشتر اوقات این تلاش ها آن گونه که روی کاغذ نوشته می شود به بار نمی نشینند. یکی از بازارهایی که دو، سه سالی از قفل شدنش می گذرد بازار مسکن است، اتفاقا نیمی از صحبت های پرداخت تسهیلات هم به همین حوزه مربوط می شود اما بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن، فقر نقدینگی را برای این حوزه بسیار کم رنگ تر از فقر اعتبار می داند و معتقد است بانک های کشور برای توزیع اعتبار نتوانسته اند جای خالی «حاجی بازاری» قدیم را پر کنند. او می گوید بانک های ما صندوق پول هستند و تنها طعمی که از بانکداری نوین چشیده اند، محدود به بانکداری الکترونیک و استفاده ناچیز از خدمات الکترونیک و مجازی به جای بانکداری فیزیکی است. ستاریان از سرمایه سازی بانک ها برای سهام داران خود، با استفاده از سپرده های مردم، گلایه می کند و معتقد است بانکداری خصوصی با قوانینی که مخصوص بانک های دولتی تدوین شده، ثمره ای بهتر از این ندارد. این گفت وگو به واکاوی ارتباطی که بین نظام بانکی و صنعت ساختمان، به ویژه انبوه سازان، وجود دارد، پرداخته است. گفت وگوی بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن، را درادامه بخوانید. آقای ستاریان، حوزه ساخت وساز مسکن همیشه پرسود بوده است، به گونه ای که در جامعه، افراد فعال در این حوزه، مانند بسازبفروش ها، مهندسان و انبوه سازان را به صورت نمادین به عنوان افراد ثروتمند معرفی می کنند. سؤال این است که چرا فعالان این بخش نیز دم از نیاز به تسهیلات بانکی می زنند؟ مطلب درست است، مسکن همیشه سودده بوده است. از سال ١٣٥٥ تا ١٣٦٥ بیشترین تولید مثل را در ایران داشتیم و به تبع آن، در سال های ٨٠ تا ٩٠ جزء جوان ترین کشورهای دنیا بودیم. به همین دلیل نیاز به شغل و مسکن در کشور افزایش پیدا کرده است. ازاین رو کسری تولید مسکن محسوس و فاصله بین عرضه و تقاضا زیاد بوده است؛ چراکه هیچ گاه پیش از بروز این تقاضا، پیش بینی و زمینه سازی برای ساخت این میزان مسکن را نکرده بودیم؛ بنابراین هرساله به کسری مسکن افزوده شده و عقب ماندگی عرضه از تقاضا پیوسته بیشتر شده است. این مسئله باعث شده ما هرچه مسکن تولید کنیم، باز هم فروش خوبی داشته باشیم. طبیعتا فروش خوب، سود خوب را هم به دنبال دارد، اما لازمه این تولید انبوه، سرمایه گذاری هنگفت است. اگر توجه داشته باشید خرده سازان کمتر از تسهیلات استفاده می کنند، به همین دلیل تولیدکنندگان اصلی مسکن در کشور، خرده سازان هستند و تقریبا حدود ٨٥ تا ٨٩ درصد تولید مسکن را این دسته از تولیدکنندگان عهده دارند. کسی که سال ها در این حوزه پرسود فعالیت کرده و قاعدتا سرمایه زیادی دارد، نباید توان تأمین مالی کار خود را داشته باشد؟ دقت کنید عموما وقتی یک طرح ٥٠٠ واحدی تولید می شود، ابتدا به سرمایه اولیه حدود ١٠٠، ١٥٠ میلیارد تومانی نیاز دارد و بعد آن را در بازار می فروشند. در دوره ای هم که یکباره رکود می شود ممکن است سازنده نتواند واحدهای تولیدی را بفروشد و سرمایه کاملا بلوکه شود. در این مقطع، بانک ها عموما وظیفه دارند وارد صحنه شوند؛ زیرا سپرده های مردم را جمع می کنند و باید تحویل تولید دهند. خرده سازان ٨٥ درصد مسکن کشور را نسبتا بدون تقاضای تسهیلات تولید می کنند، اصلا چه اصراری است انبوه سازی داشته باشیم که تسهیلات بخواهد؟! اولا بگویم در ایران انبوه ساز نداریم؛ شرکت هایی هم که به عنوان انبوه ساز مطرح می شوند، یا عمومی هستند یا شبه دولتی. علت شکل نگرفتن انبوه سازی در ایران این است که اصلا بانک هایی که توان کمک به شکل گیری انبوه سازی را داشته باشند، وجود ندارند. در هیچ جای دنیا وضعیتی که بیش از ٨٥ درصد تولید مسکن را خرده سازان انجام دهند، دیده نمی شود. همه جا انبوه سازان مسکن می سازند و حرف آخر را در حوزه مسکن می زنند. مشکل حوزه مسکن را نیز همین بخش حل می کند، نه خرده سازان. خرده سازان به محض اینکه بازار دچار رکود شود، سرمایه خود را به بازارهای دیگر یا بانک ها کوچ می دهند. نبود انبوه ساز در کشور مصادف است با نداشتن صنعت ساختمان سازی توانمند. اگر بخواهیم به جایگاهی مانند کشورهای توسعه یافته برسیم باید انبوه ساز و البته بانک های معتبر و پیشرفته داشته باشیم. شما می گویید «ما انبوه ساز نداریم» پس کانون انبوه سازان ما را چه کسانی تشکیل می دهند؟ اینها پیمانکاران انبوه ساز هستند؛ یعنی در طرح های ساختمانی و ساخت مسکن، به صورت پیمانکاری فعالیت می کنند. انبوه ساز کسی است که از ابتدای یک پروژه، یعنی از سرمایه گذاری، طراحی و برنامه ریزی آن، تا انتها و اتمام کار آن را در اختیار داشته باشد. در این مسیر می تواند چندین پیمانکار را نیز برای اجرای پروژه به خدمت بگیرد. وقتی می گویم ما انبوه ساز نداریم، منظورم این است که ما این نوع تولید کننده مسکن را نداریم. تحول در حوزه مسکن را هم اینها ایجاد می کنند؛ حتی تکنولوژی ساخت را نیز این دسته از سازندگان وارد می کنند نه خرده سازان. اینکه یک انبوه ساز بخواهد هزار واحد مسکونی را به سبک خرده سازان بسازد، غیرمعقول و سفیهانه است. سعی می کند تا جای ممکن، ساخت وساز را ماشینی و همراه با تکنولوژی انجام دهد تا هم سرعت و کیفیت ساخت بالا برود و هم هدر رفت مصالح و هزینه نیروی کار کم شود. وقتی این موارد در ساخت وساز اعمال شود، فرایند ساختمان سازی در کشور تحول پیدا می کند و بعد از آن، سازندگان خرد هم از این روش ها تبعیت می کنند. پس هم به وجودآمدن انبوه ساز و هم ادامه ساخت وساز توسط انبوه ساز، نیازمند همراهی بانک هاست. رفتار بانک ها با سازندگان پروژه های ساختمانی برای پرداخت تسهیلات و تأمین مالی آنها چگونه است؟ درباره بانک های ایران عموما مشکلات بسیار زیادی وجود دارد. بانک ها به این دلیل که اولا قیمت تمام شده پول شان بالاست، از دادن تسهیلات طفره می روند. در یک کشور پیشرفته اگر بخواهید یک پروژه ساختمانی را شروع کنید اولین کسانی که به شما مراجعه می کنند بانک ها هستند، می آیند تا هم به شما کمک کنند و هم خودشان فعالیت سودده انجام دهند. آنها بهره کمی در ازای تسهیلات می گیرند؛ اما وقتی وارد یک پروژه می شوند فعالیت های بسیار وسیعی در حاشیه آن انجام می دهند و منابع بسیار زیادی را جمع آوری و جابه جا می کنند. آنها در همه ارکان آن پروژه وارد می شوند. مثل بانک های ما نیستند که فقط یک وام بدهند و گه گاه هم بیایند پیشرفت پروژه ارزیابی کنند و اگر در میانه راه منابع نداشتند هم به لطایف الحیلی از پرداخت ادامه تسهیلات شانه خالی کنند. یک بانک پیشرفته وقتی وارد یک پروژه می شود از اول تا آخر اجرای آن پروژه را در دست می گیرد و به تمام امور مربوط به آن وارد می شود؛ به سازنده وام می دهد، بر فروش نظارت می کند، وجه فروش را پس انداز می کند، با پیمانکاران پروژه همکاری می کند و به آنها نیز وام می دهد، حقوق کارگران پروژه را می کند، پرداخت وجه کل خریدهای پروژه را از طریق بانک پرداخت کند. ال سی باز می کند، حتی در مواردی اگر دست اندرکاران پروژه تقاضا کنند بلیت هواپیما نیز تهیه می کند! این بانک منابع خود را چندین بار بین این موارد گردش می دهد و از همه نیز کارمزد می گیرد. ازاین رو در مدت مشخصی، مثلا یک سال، چندبرابر یک بانک ایرانی سود می کند و بر کل عملیاتی که در آن سرمایه گذاری کرده نیز نظارت دارد. برای همین احتمال ورشکستگی یا زیان نیز کاهش می یابد. بانک ها در ایران صندوق پول هستند. دایره فعالیت بانک های ما که شامل سپرده گیری و وام دهی بوده است، اکنون به قدری محدود شده که دیگر ترجیح می دهند وام هم ندهند؛ ازاین رو تسهیلات را به هر روشی که شده به مشتری نمی دهند و خودشان بنگاه داری می کنند تا از امنیت سرمایه و بازگشت آن به بانک اطمینان داشته باشند. این وضعیت اصلا در تعریف بانکداری نمی گنجد، اما بانکداری ما به این وضعیت رسیده است. تخلفاتی هم انجام می شود که به نپرداختن تسهیلات منجر شود؟ اینکه تسهیلات تصویب شده باشد اما بانک از پرداخت آن شانه خالی کند، بسیار معمول است. حتی در مواردی که پرداخت تسهیلات به یک پروژه را تصویب کرده باشد نیز دست به کارهایی می زند تا بقیه تسهیلات را ندهد. مثلا کارشناس، پیشرفت کار را کم می زند. بانک اصلا کاری ندارد که چه اتفاقی در پروژه می افتد. مگر شرایط پرداخت تسهیلات در قرارداد مشخص نشده و هر دو طرف، بانک و انبوه ساز متعهد نشده اند که به آن عمل کنند؟ قراردادهای بانکی در ایران به شدت یک جانبه و یک طرفه است. اگر یکی از این قراردادهایی را که بانک های ما با مشتریان می بندند یک بانک در یک کشور توسعه یافته ببندد درِ آن بانک را تخته می کنند. چرا؟ برای اینکه قوانین بانکداری ما در حمایت از بانک ها تدوین شده اند، چون پیش از این، همه بانک ها، دولتی بوده اند. وقتی بانک ها دولتی بودند، دولت در مقابل مردم حامی بانک ها تلقی می شد و قوانین را در حمایت بانک ها نوشته اند. در کشورهای توسعه یافته برعکس است؛ بانک های خصوصی هستند پس دولت قوانینی را در حمایت از مردم در برابر بانک ها تدوین می کند. حالا مردم در کشور گرفتار بانک های خصوصی هستند اما با قوانینی که در حمایت از بانک های دولتی تدوین شده اند. تبعات این اتفاق کاملا خود را نشان می دهد اما کسی هم نمی آید به اینها نگاه کند. کسی نمی گوید این چه قراردادی است، چرا مشتری را به چهارمیخ می کشید، به چه دلیل این همه تضمین می گیرید، چرا هم وثیقه می گیرید و هم پنج برابر مبلغ تسهیلات چک می گیرید. وقتی مشتری در حالت ناچاری باشد تن به همه اینها می دهد. قوانین جمهوری اسلامی از گذشته در حمایت از بانک هایی تدوین شده که دولتی بوده اند، گرچه این قوانین را درمورد بانک های دولتی می توان قبول کرد اما در مواجهه با بانک های خصوصی چطور؟ اینها که متعلق به سرمایه داران بخش خصوصی، متعلق به افراد خاص و شرکت های خاص است. چطور اجازه داده می شود بانک های خصوصی طبق این قوانین قرارداد ببندند. چرا باید قراردادهای کاملا یک طرفه و به نفع بانک، با بانک های خصوصی هم بسته شود؟ به جز بحث قرارداد، انبوه سازان برای گرفتن تسهیلات، در مکانیسم وام دادن با چه تخلفاتی از سوی بانک ها مواجه می شوند؟ وقتی به یک بانک مراجعه می کنید، نمی گوید وام نمی دهم؛ شما را مدتی می چرخاند و آخر کار، وامی که درخواست کردید و طبق قوانین شرایطش را دارید و مستحق آن هستید را به شما نمی دهد. این تخلف است. تسهیلات را به فلان و فلان می دهد. این فلان ها کی هستند؟ اینها یا همان بنگاه های خودشان یا افرادی هستند که با یادداشت و سفارش وام می گیرند. بسیاری از اینها در چند سال اخیر لو رفتند. حتی این مسئله بانک ها را به ورطه ورشکستگی و نابودی هم کشاند. به هرحال تسهیلات یادداشتی مربوط به سال های قبل بوده است و در دو، سه سال اخیر می گویند وام یادداشتی نداریم! حالا باید چه کرد تا تسهیلات به متقاضیان مستحق پرداخت شود؟ اول باید ببینیم چرا آن وام های یادداشتی به وجود می آید. ما در کشور یک سازمان بازرسی داریم که پرداخت ها را بررسی می کند و از بانک می پرسد چرا وام دادید؟ ما می گوییم آنها را رها کن دیگر. از این به بعد روال کار را عوض کنید و بپرسید چرا وام ندادید؟ فرایند بازرسی در کشورهای توسعه یافته برعکس کشور ماست. در دنیا از بانک می پرسند چرا وام ندادی. در کشور ما وقتی بانک به هیچ کس وام ندهد و همه را برای مقاصد خود یا مقاصد سفارش شده از بالا صرف کند، باید جایی باشد که افراد مراجعه و از نپرداختن تسهیلات شکایت کنند. متأسفانه هیچ مرجعی برای رسیدگی به این موضوع نیست. اما بانک مرکزی ادعای نظارت می کند، گاهی هم آیین نامه هایی صادر می کند که بانک ها ملزم به پرداخت تسهیلات می شوند، این کافی نیست؟ بانک مرکزی اصلا جایگاهی برای این کار ندارد. اگر بانک به متقاضی واجد شرایط وام ندهد، متقاضی نمی تواند به بانک مرکزی شکایت کند. به فرض اگر هم شکایتش را بگیرند، بعد از مدتی می گویند به دلیل نبود منابع وام نداده اند! وام دهی باید طبق ضوابط و نوبت باشد اما در ایران این گونه نیست. بانک به من می گوید منابع ندارم، تسهیلات نمی دهم اما پس از آن تسهیلات را آن گونه که دوست دارد به افراد یا شرکت های مشخص می پردازد. اگر بانک ها ملزم به پاسخ گویی باشند، دیگر جایی برای انحراف نمی ماند چراکه مردم در برابر تخلف آنها مدعی هستند. مردم وام می خواهند و بانک ها هم نمی دهند، جایگاهی هم نیست به دردشان برسد. اگر جایگاهی مانند سازمان بازرسی کل کشور یا بانک مرکزی یا هر مرجع دیگری، برای پیگیری شیوه مصرف منابع و دلایل نپرداختن تسهیلات وجود داشته باشد، بانک ها دیگر جرئت تخلف ندارند. بانکی که بداند باید پاسخ گو باشد هرگز تخطی نمی کند چون باید دلایل مستند و حساب شده برای عملکرد خود بیاورد اما در بانک های ما، هیأت مدیره به راحتی و با شجاعت می گوید منابع ندارم و وام نمی دهیم! از کجا معلوم است ندارید؟ منابع را چکار کردید؟ بانک مگر می تواند وام ندهد!؟ در دنیا، بانک برای ندادن وام باید دلیل محکمه پسند داشته باشد اما در ایران برعکس است؛ باید برای وام هایی که پرداخت می کند دلیل محکمه پسند ارائه کند؛ متأسفانه سیستم نظارت و قوانین بانکی ما ایراد دارد، ما سورنا را از سر گشادش می زنیم! در ایران بیش از ٣٠ بانک فعالیت می کنند و مرجعی با عنوان بانک مرکزی هم متصدی نظارت بر آنهاست. نحوه برخورد بانک مرکزی با عملیات بانکی فعلی چیست؟ بانک مرکزی ما نگرش صرف بانکی دارد. اصلا نگرش اقتصادی ندارد ازاین رو در حوزه های خاصی فقط نظارت می کند. بانک مرکزی هیچ نگرشی درباره اینکه بانک ها باید چگونه عمل کنند تا اقتصاد رشد کند، ندارد. فقط برخی قوانین که فلان کنند یا نکنند را ابلاغ و بر اجرای آن نظارت می کند. در شرایطی که نگرش اقتصادی در بانک مرکزی و نظام بانکداری کشور وجود ندارد، محدودیت هایی برای شبکه بانکی ایجاد می شود که بازخورد به صورت همین قضیه بنگاه داری بانک ها و بعد از آن، پرداخت وام ضربدری دو بانک به زیرمجموعه های یکدیگر بروز می کند. اینها را بانک مرکزی می بیند و می داند اما نمی تواند کاری کند. در مؤسسات مالی که نظارتی هم بر آنها وجود ندارد، اوضاع خراب تر است. در شرایط فعلی، این مؤسسات می دانند که ممکن است مسکن رشد کند، برای همین سلف خری مسکن را شروع کرده اند. یعنی مسکن می خرند که در دوره رونق با قیمت بالاتر بفروشند؟ این فرایند همان انباشت یا احتکار مسکن نیست که چندی پیش رسانه ها به آن پرداختند؟ قابل احتکار نیست، قابل انباشت هم نیست. از منظر صنعت ساختمان و مسکن که نگاه کنیم، این مؤسسات در وضعیت فعلی که می بینند نزدیک به دوره رونق مسکن هستیم، به پیش خرید واحدهای مسکونی می پردازند. مانند بقیه مردم که برای سرمایه گذاری وارد این حوزه می شوند. این از منظر صنعت ساختمان و مسکن است. مشکل از اینجا شروع می شود که مؤسسات با سپرده های مردم این کار را می کنند نه با سرمایه خود. اگر سپرده مردم قرار است وارد حوزه مسکن شود، باید به شیوه تسهیلات وارد شود یا اینکه توسط خود مردم این پول به حوزه مسکن وارد شود تا سود را مردم ببرند. اما حالا مؤسسات با سپرده مردم در مسکن سرمایه گذاری می کنند! این دو نکته متفاوت است. دقیقا بانک ها هم همین کاسبی را با بنگاه داری انجام می دهند. گرچه این مسئله از منظر مسکن ایرادی ندارد و خوب هم هست اما از نظر اقتصاد، سالم نیست. مؤسسات به طرح های مسکن در حال ساخت، پول تزریق می کنند به امید اینکه تا اتمام طرح، دوره رونق مسکن آغاز شود و از این سرمایه گذاری سود سرشاری ببرند. مؤسسات حق ندارند با سپرده مردم برای سهام داران خود سرمایه ایجاد کنند اما این رفتار مقابل چشم بانک مرکزی اتفاق می افتد. این سلف خری مسکن توسط مؤسسات را بانک ها هم انجام می دهند؟ بعد از اینکه به بنگاه داری بانک ها ایراد وارد کردند، فعالیت آنها محدود شد به اینکه تسهیلات را به زیرمجموعه یکدیگر به صورت ضربدری پرداخت کنند اما محدودیتی برای مؤسسات وجود ندارد برای همین با قدرت وارد این کار شده اند اما بانک ها نه. گفتید بانک مرکزی فقط قوانین بانکی دارد و اقتصادی فکر نمی کند. آیا بانک ها به همین قوانین بانکی عمل می کنند؟ بانک های ما به خصوص پس از تشدید تحریم و محدودشدن آن دسته از فعالیت های جزئی که در مبادلات اقتصادی و تجارت خارجی داشتند، دیگر هیچ کاری نداشتند جز اینکه نقش صندوقی را برای پول مردم ایفا کنند. به سپرده ها سود تعلق می گیرد از این رو با پول مردم یا باید تسهیلات می دادند یا سرمایه گذاری می کردند. بانک ها سرمایه گذاری را انتخاب کردند و بنگاه دار شدند بعد هم تسهیلات را بین بنگاه های خود رد و بدل کردند. برخی بانک ها می گویند بانک مرکزی پیشنهاد کرده ضربدری وام بدهید، من باور نمی کنم بانک مرکزی این پیشنهاد را داده باشد اما فعلا بانک ها این کار را می کنند. این به معنای عمل به قوانین نیست! عملیات بانکی در هر فعالیتی می تواند وسعت بسیار بالایی داشته باشد اما بانک های ما به شدت محدود هستند. حالا بانک ها خودشان سرمایه گذاری می کنند و به صورت ضربدری هم به خودشان وام می دهند، در گذشته شرایط چگونه بوده است؟ عموما وقتی رکود اتفاق می افتد یا تورم یا نرخ تورم افزایش پیدا می کند، بانک ها بیشتر به این شیوه و روش گرایش پیدا می کنند. همه هم به این مسئله برمی گردد که نظام بانکداری ما نظام غلطی است و هیچ گونه بازنگری و به روزرسانی در آن انجام نمی شود. می گویند بانکداری، الکترونیک شده است درحالی که فقط تکنولوژی وارد کشور شده، اما در سیستم و روش ها بازنگری نشده است. بانک مرکزی با همان قوانین ٥٠ ، ٦٠ سال پیش کار و با قوانین عهد قاجار فکر می کند. بانک در جامعه ما یا باید ورشکست شود یا اگر می خواهد فعالیت داشته باشد باید همین کارها را انجام دهد و تا وقتی دایره فعالیت بانکی را باز نکنند، مسبب آغاز تخلفات خواهند شد. بانک های کشورهای توسعه یافته با پول کار نمی کنند، با اعتبار کار می کنند. در ایران اعتبار از بین رفته است. در گذشته اعتبار برای مردم مهم بود حالا هم در دنیا چون مردم همدیگر را نمی شناسند این اعتبار در بانک ها متمرکز می شود. اگر در قدیم «حاجی بازاری» معتبری داشتیم که حرفش سند بود و در بازار، اعتبار توزیع می کرد، الان بانک باید این کار را انجام دهد. بانک چگونه باید به انبوه ساز اعتبار بدهد؟ منظور شما اعتبار پولی است؟ حالا شرایط این طور است که یک انبوه ساز، واحدهای ساختمانی ای که می سازد را به دوستان و آشنایان و کسانی که با معرفی این آشنایان می آیند، می فروشد. در دنیا بانک این کار را انجام می دهد. پول مشتری را می گیرد و طرف حساب متقاضی می شود. سازنده نیز تحت نظارت بانک کار می کند. بانک اجرای طرح را تضمین می کند و واحدها را می فروشد. در این توزیع اعتبار هم بدون اینکه پولی بدهد، از همه طرف ها کارمزد می گیرد. پول از متقاضی و انبوه ساز است و بانک هم اعتبار خود را در میان گذاشته است. بدون این اعتبار، یک انبوه ساز نمی تواند یک طرح هزار واحدی بسازد. معضل تولید این مملکت و نظام بانکی فقط پول نیست. ما در ایران فقر اعتبار داریم. فقر اعتبار را بانک مرکزی باید پوشش بدهد، نه اینکه فقط به فکر پول باشد. ماجرای درخواست بانک ها از انبوه سازان برای تجمیع حساب ها در بانک و توافق پرداخت تسهیلات صد میلیونی با سود ١٤ درصد به انبوه سازان چه بود؟ می توان گفت این فرایند اعتباردهی در ایران نیز در شرف وقوع است؟ مورد بحث من، اعتبار و لزوم توزیع آن توسط بانک هاست، نه تسهیلات. بانک هایی که خودشان از بانک مرکزی اضافه برداشت دارند و سودهای حدود ٣٥ درصد می پردازند، چطور می خواهند وام ١٤ درصد بدهند؟ گفته بودند انبوه سازان حساب هایشان در دیگر بانک هاست، آنها را پیش ما بیاورند تا وام بدهیم! نکته همین جاست. انبوه سازان اگر گردش مالی خود را وارد این بانک ها کنند، بانک ها باید به آنها اعتبار بدهند، نه پول. بانک می گوید پول هایت را در بانک ما متمرکز کن، ما همه نوع تسهیلات می دهیم. سؤال انبوه ساز این است: منابع را متمرکز کن یعنی چه؟ یعنی همه کارهایم را بیاورم در ازای تسهیلات؟ وقتی بانک عُرضه بانکداری ندارد، این آوردن پول چه دردی را دوا می کند؟ چطور می خواهد وام ١٤ درصد بدهد که به نفع من هم باشد؟ مگر می تواند؟ هم کاسبی کند و هم به نفع من باشد! این خواسته برای موقعی است که بانک فعالیت بانکداری انجام دهد، نه اینکه صندوق واریز و برداشت باشد. اگر بانک ها را نادیده بگیریم، آیا امکان اینکه انبوه ساز با پیش فروش واحدها، از متقاضیان مسکن تأمین اعتبار کنند، وجود دارد؟ همین مسئله نیازمند اعتبار است. پیش فروش در مقیاسی که شما می شناسید، امکان پذیر است اما وقتی تعداد واحدها زیاد می شود، امکان پیش فروش به این صورت وجود ندارد. در دوبی چندین برج توسط یک انبوه ساز ساخته می شود و در همان دو، سه ماه اول ساخت وساز، همه واحدها پیش فروش می شود. از همه جای دنیا و حتی با اینترنت واحدها را می خرند. چرا؟ چون یک بانک پشت سر ماجراست، وگرنه کسی برای قیافه سازنده واحد نمی خرد. ما در ایران به هم وطن خود، به همشهری خود هم نمی توانیم واحد بفروشیم، مگر اینکه آشنا باشد، دوست باشد یا کسی ما را معرفی کرده باشد. ما بیش از فقر پول، از فقر اعتبار اذیت می شویم. جای خالی بانک ها اینجا مشخص می شود. اگر فقر اعتبار نبود، به این شدت دچار رکود نمی شدیم.
دوشنبه ، ۲۷مهر۱۳۹۴
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: اقتصاد آنلاین]
[مشاهده در: www.eghtesadonline.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 14]
-
گوناگون
پربازدیدترینها