محبوبترینها
آیا میشود فیستول را عمل نکرد و به خودی خود خوب میشود؟
مزایای آستر مدول الیاف سرامیکی یا زد بلوک
سررسید تبلیغاتی 1404 چگونه می‌تواند برندینگ کسب‌وکارتان را تقویت کند؟
چگونه با ثبت آگهی رایگان در سایت های نیازمندیها، کسب و کارتان را به دیگران معرفی کنید؟
بهترین لوله برای لوله کشی آب ساختمان
دانلود آهنگ های برتر ایرانی و خارجی 2024
ماندگاری بیشتر محصولات باغ شما با این روش ساده!
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1855657224
سياستگذاري مسكن/ گروه سياستگذاري مسكن مركزمطالعات تكنولوژي دانشگاه علم وصنعت ايران بررسي كرد: ابزارهاي مالياتي كنترل تقاضاهاي سوداگرانه در بازار زمين ومسكن
واضح آرشیو وب فارسی:ايسنا: سياستگذاري مسكن/ گروه سياستگذاري مسكن مركزمطالعات تكنولوژي دانشگاه علم وصنعت ايران بررسي كرد: ابزارهاي مالياتي كنترل تقاضاهاي سوداگرانه در بازار زمين ومسكن
خبرگزاري دانشجويان ايران - تهران
سرويس: مسائل راهبردي ايران
اشاره:
آن‌چه كه در پي مي‌آيد سومين گزارش تحليلي گروه سياستگذاري مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران درباره‌ي « راهكارهاي جلوگيري از سوداگري مسكن با ابزارهاي مالياتي » است كه از سوي اين مركز در اختيار دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران قرار گرفته است.
1ـ مقدمه
بخش زمين و مسكن از جمله بخش‌هاي اصلي اقتصاد كشور است كه علي‌رغم تجربه چندين دهه سياستگذاري، كماكان به عنوان مهمترين مشكل و معضل اقتصادي خانوار باقي مانده است. اين در حالي است كه مشكلات اقتصادي موجود در اين بخش با توجه به تأثيرات بالايي كه بر ديگر بخش‌ها دارد، منجر به ايجاد معضلات كلان اقتصادي در كشور نيز شده است [ دهقان، ميثم، «نقش بازار زمين و مسكن در تورم عمومي كشور»، گزارش‌هاي تحليلي گروه «سياستگذاري مسكن» مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران، شمارة دوم، فرودين ماه 1387]. هرچند جايگزين شدن سياست «تحريك تقاضا» با «سياست افزايش عرضه» در دولت نهم نويد بهبود وضعيت اين بخش را مي‌داد، اما ميان‌مدت بودن زمان نتيجه دادن سياستهاي اتخاذ شده در بخش عرضة مسكن نظير طرح «مسكن مهر»، ضرورت انجام اقدامات ضربتي [ بيانات مقام معظم رهبري در ديدار اعضاي هيأت دولت، شهريورماه 1386] به منظور كاهش تقاضاي غير مصرفي خريد زمين و مسكن «كنترل سوداگري» را از سوي برنامه‌ريزان و دولت‌مردان نمايان مي‌سازد.
تجربه اكثر قريب به اتفاق كشورهاي جهان در حل مشكل مسكن نشان داده است كه همواره به منظور اثربخشي سياستهاي اتخاذ شده براي تأمين مسكن گروه‌هاي هدف جامعه، نياز به طراحي و اجراي سياستهاي كنترل كننده سوداگري در بازار زمين و مسكن و هدايت سرمايه‌ها به سمت توليد مسكن وجود دارد. مهمترين ابزار كنترلي دولتها در بازار زمين و مسكن به منظور كنترل سوداگري در خريد و فروش، «ابزارهاي مالياتي» است.
در اين راستا و با توجه به مطالب فوق، تصميم دولت نهم بر انجام اصلاحات اقتصادي و تأكيد رياست محترم جمهور در سخنراني 22 بهمن‌ماه سال 1386 بر اصلاح نظام مالياتي به عنوان يكي از مهمترين بخش‌هاي نظام اقتصادي كشور، امري بجا و ضروري است.
اصولاً نظام‌هاي مالياتي با سه هدف:
- كسب درآمد به منظور ارائه كالاها و خدمات رفاهي عمومي
- كنترل سوداگري
- تخصيص بهينه منابع
طراحي و اجرا مي‌شوند. متأسفانه نظام مالياتي كنوني كشور بيشتر بر هدف اول متمركز شده و كمتر افزايش هزينه‌هاي فعاليت‌هاي سوداگرانه را هدف قرار داده است.
در اين گزارش با بررسي انواع ماليات‌هايي كه ميتواند دولت را در راستاي كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن ياري دهد، بر لزوم ايجاد تغييرات قانوني و زيرساختي در نظام مالياتي كشور در بخش زمين و مسكن تأكيد شده و تجربيات كشورهاي مختلف جهان نيز در اين عرصه مورد بررسي قرار گرفته است. در پايان نيز سعي خواهد شد تا با در نظر گرفتن شرايط كنوني كشور و ملزومات اجرايي، راهكار پياده‌سازي «نظام مالياتي كنترل كنندة سوداگري» در بازار زمين و مسكن كشور ارائه شود.
نكته‌اي كه بايد بدان توجه داشت اين است كه در اين گزارش تنها ساختارهاي مالياتي كه توسط دولت‌هاي مركزي اجرا و اخذ ميشود مورد نظر است. واضح است كه نظام‌هاي عوارض شهري كه متولي آن دولت‌هاي محلي (شهرداريها) هستند نيز به عنوان نظام‌هاي مكمل محلي، در جهت كاهش انگيزه‌هاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن و استفادة بهينه از منابع زمين شهري موجود، مؤثر و لازم هستند.
2ـ سوداگري در بازار زمين و مسكن شهري
در بازار زمين و مسكن همانند ساير بازارها، تقاضاهاي موجود بر اساس ماهيت تقاضاي شكل گرفته، تقسيم‌بندي مي‌شوند. بدين صورت كه بنابر ميزان مصرف، جذابيت براي سرمايه گذاري، محدوديت توليد، ضروري بودن براي خانوار (نوع، ميزان و نياز به كالا يا خدمات عرضه شده) و... تقاضاهاي موجود، به دو بخش مصرفي و سرمايه اي تقسيم بندي مي شوند:
2ـ1ـ تقاضاي مصرفي
تقاضايي است كه جهت تأمين نياز مصرفي خود در بازار زمين (خريد زمين به منظور ساخت مسكن) و مسكن حضور پيدا كرده و نياز خود را برطرف مي كند.
2ـ2ـ1ـ تقاضاي سرمايه‌اي مولد
تقاضايي است كه با انگيزة درآمدزايي و كسب سود معقول و با هدف توليد و عرضه مسكن وارد بازار زمين و مسكن ميشود.
2ـ2ـ2ـ تقاضاي سرمايه‌اي مخرب يا سوداگرانه ( Speculative )
تقاضاي سرمايه‌اي مخرب يا به تعبيري سوداگرانه، تقاضايي است كه با هدف كسب سود سرشار، اقدام به خريد و فروش در بازار زمين و مسكن مي‌كند.
ناهمگن بودن، غير قابل جانشين و غير قابل تجارت بودن زمين و مسكن به همراه عدم وجود جريان كامل اطلاعات در اين بازار، تأثيرات بروني ( Externalities ) و متقابل اين بازار با بازارهاي موازي، محدود بودن منابع زمين و مانند آن، همه و همه منجر به اين شده است كه اين بازار همواره به شدت تحت تأثير تقاضاهاي سوداگرانه باشد.
حضور بالاي اين نوع از تقاضا در بازار زمين و مسكن با توجه به غيرقابل توليد بودن زمين و ثابت بودن عرضه آن، منجر به افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسكن ميشود. اين نوع تقاضا (سوداگرانه) در بازار زمين و مسكن عملكرد اين بازار را به دو صورت تحت تأثير خود قرار مي‌دهد:
الف) خريد ملك (زمين يا مسكن) و فروش مجدد آن در فواصل كوتاه به اميد كسب سود نامتعارف ناشي از انجام معاملات مكرر
ب) خريد ملك (زمين يا مسكن) و نگهداري آن به اميد افزايش قيمت و كسب سود در آينده
شكل «يك» تقسيم‌بندي تقاضا را در بازار زمين و مسكن نشان مي‌دهد. بنابر آن‌چه بيان شد و با توجه به مسووليت دولت در تأمين مسكن خانوارهاي ايراني بر مبناي قانون اساسي (1)، دولت موظف به كنترل چنين انگيزه‌هايي در بازار است. دولت بايد با كنترل بازار زمين و مسكن و اتخاذ سياستهاي مناسب براي هدايت سرمايه‌ها به سمت توليد و عرضة مسكن و افزايش هزينة انگيزه‌هاي سوداگرانه و غير مولد، از بي‌ثباتي و افزايش قيمت ناشي از فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن جلوگيري كند.
بنابر تجربة جهاني مهمترين ابزاري كه دولتها براي اين منظور از آن بهره جسته‌اند، ابزار مالياتي به منظور افزايش هزينة تقاضاهاي سوداگرانه است. اين تجربيات ميتواند با توجه به شرايط كنوني كشور مورد استفاده قرار گرفته و در دستور كار دولت و مجلس قرار گيرد.
3ـ مشكلات كنوني نظام مالياتي كشور در بخش زمين و مسكن
نظام مالياتي مرتبط با زمين و مسكن در شرايط كنوني كشور از يك سو به دليل نقص قانوني و از سوي ديگر به علت عدم وجود زيرساخت‌هاي مناسب نظير بانك‌هاي اطلاعاتي دچار مشكل است. در حال حاضر «ماليات بر نقل و انتقال و سرقفلي (2) » تنها مالياتي است كه به‌صورت سراسري در كشور از بازار زمين و مسكن اخذ ميشود (3) . البته علاوه بر اين دو ماليات، «عوارض تراكم صدور پروانه»، «عوارض نوسازي شهري (4) » و «عوارض اراضي و املاك بلا استفاده شهري (5)» عوارضي هستند كه توسط شهرداريها اخذ مي‌شوند كه هر يك از اين موارد با مشكلاتي، در حيطه قانون‌گذاري و اجرا مواجه هستند.
مهمترين مشكل در حيطه قوانين موجود را شايد بتوان عدم كاركرد اين قوانين در جهت كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن دانست. «ماليات بر نقل و انتقال و سرقفلي» مالياتي است كه با هدف كسب درآمد ناشي از انجام معاملات و بر مبناي 5 درصد از ارزش دفترچه‌بهاي معاملات املاك اخذ ميشود. اين ماليات از يك سو به دليل عدم هدف‌گيري فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن و از سوي ديگر به دليل مأخذ بسيار پايين آن (دفترچه‌بهاي معاملات املاك) قادر به تأثيرگذاري بر سوداگري موجود در بازار زمين و مسكن نيست. علاوه بر آن «ماليات بر اراضي باير شهري» نيز با اينكه ميتواند با افزايش هزينة نگهداري آن توسط مالكان منجر به افزايش عرضه زمين‌هاي شهري شود، به دليل مبناي پايين آن (ارزش دفترچه‌بهاي معاملات املاك) فاقد هرگونه اثرگذاري بازار زمين و مسكن خواهد بود كه نيازمند به روز شدن دفترچه بهاي معاملات املاك است.
قوانين مرتبط با عوارض شهري اعم از عوارض نوسازي و عوارض اراضي و املاك بلااستفاده شهري نيز، هم به دليل هدف قرار دادن املاك و اراضي خالي و بلااستفاده به تنهايي و هم به دليل ناچيز بودن ميزان اين عوارض، تأثير قابل توجهي بر روي سوداگري موجود در بازار زمين و مسكن ندارند. همچنين در عوارض نوسازي، در نظر گرفتن ارزش‌هاي دفترچه‌بهاي معاملات املاك در محاسبة عوارض، عملاً منجربه بروز بي‌عدالتي در اخذ اين عوارض شده است.براي مثال عوارض يك آپارتمان 100 متري در منطقة الهيه شهر تهران تفاوت چنداني با آپارتمان‌هاي مشابه آن در خيابان ابوذر ندارد.علاوه بر آن عوارض تراكم صدور پروانه، خود كاركرد ضد توليد داشته و توليد كننده را جريمه مي‌كند، در صورتيكه رويكرد جهاني، اخذ عوارض از مصرف كننده به‌جاي توليد كننده است.
4ـ معرفي نظام مالياتي كنترل كنندة سوداگري در بازار زمين و مسكن شهري
نظام مالياتي كه با هدف كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن طراحي ميشود بايد قابليت مقابله با هر دو عملكرد تقاضاهاي سوداگرانه در بازار (كه در بخش 2 بيان شد) را داشته باشد؛ چرا كه سرمايه‌گذاري در خريد ملك غيرمصرفي به‌جاي سرمايه‌گذاري در توليد مسكن يا ساير بخش‌هاي توليدي، منجر به انحراف سرمايه‌ها از بخش‌هاي مولد كشور به بخش‌هاي غيرمولد مانند خريد و فروش مسكن ميشود كه ما به ازاي آن توليد و اشتغال ايجاد نمي‌شود؛ بلكه باعث افزايش تقاضا در بازار زمين و مسكن شده كه به دنبال آن، تورم در اين بخش افزايش مي‌يابد و به تبع آن ساير بخش‌ها نيز متأثر از اين افزايش قيمت خواهند شد. براي اين منظور بايد بسته‌ي مالياتي مورد نظر با «ماليات بر انجام معاملات مكرر» براي كنترل خريد و فروش مكرر تقاضاهاي سوداگرانه در بازار به منظور كسب سود ناشي از معاملات مكرر و «ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن» (CGT )Capital Gains Tax )) براي مهار خريد و نگهداري املاك به اميد كسب سود در آينده، طراحي شود كه در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.
4ـ1ـ ماليات بر معاملات مكرر
ماليات بر معاملات مكرر براي كنترل فعاليت‌هاي سوداگرانه‌اي است كه با هدف كسب سود ناشي از انجام معاملات مكرر وارد بازار مي‌شوند. اين ماليات به صورت درصدي از كل ارزش ملك در هنگام خريد و فروش و از فروشنده اخذ ميشود. به منظور كنترل سوداگري در انجام معاملات مكرر، اين ماليات به صورت پلكاني و بر حسب فاصلة زماني بين معامله خريد قبلي و معامله فروش كنوني در نظر گرفته ميشود. بدين معني كه هر چه زمان انجام معامله كوتاه‌تر باشد، درصد مالياتي بيشتر خواهد شد. به‌طور مثال اگر ملك خريداري شده در سال اول بعد از خريد، فروخته شود نرخ ماليات معادل 10 درصد ارزش واقعي ملك خواهد بود. اين رقم از سال پنجم به بعد به 1 درصد ارزش واقعي تنزل خواهد كرد.
علاوه بر اين، وضع ماليات بر انجام معاملات مكرر تنها هزينه‌هاي ورود تقاضاهاي سوداگرانه به بازار زمين و مسكن را افزايش مي‌دهد و تأثيري بر هزينه تقاضاهاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد ندارد. در نتيجه اين ماليات با كاهش بخشي از تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب تأثيرات ضد تورمي خواهد داشت.
نكته قابل توجه اين است كه ماليات فوق به علت درصد پايين در سال‌هاي بعدي، قادر به كنترل سوداگري در بازار ـ كه با نگهداري ملك به اميد كسب سود در آينده صورت مي‌گيرد ـ نيست. بنابراين نياز به ماليات ديگر نيز وجود دارد كه انگيزه كسب سود با نگهداري ملك را براي سوداگران كاهش دهد.
4ـ2ـ ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن «CGT»
در دنيا براي كنترل انگيزه‌هايي كه به اميد افزايش قيمت و كسب سود به جاي سرمايه‌گذاري در توليد، اقدام به خريد زمين و مسكن مي‌كنند، مالياتي تحت عنوان ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن يا CGT وضع ميشود. در اين نوع از ماليات درصدي از «افزايش ارزش» معاملاتي زمين يا مسكن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده به عنوان ماليات دريافت ميشود. همچنين ملك اول افراد كه تقاضاي مصرفي آن‌ها است، از اين ماليات معاف است.
با توجه به اينكه ملك اول هر فرد معاف از پرداخت اين ماليات است و همچنين توليدكنندگان مسكن مشمول اين ماليات نيستند، اين ماليات تنها تقاضاهاي سوداگرانه را هدف قرار مي‌دهد و هزينة اين تقاضاها را در بازار زمين و مسكن افزايش مي‌دهد و تأثيري بر هزينة تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد ندارد. كساني كه زمين يا خانة كلنگي خريداري شده را تبديل به واحدهاي نوساز كرده و در زمان معين (براي مثال تا 4 سال پس از اخذ پروانه) اين واحدها را به بازار عرضه مي‌كنند، از اين ماليات معاف خواهند بود. از سوي ديگر مهلت زماني ايجاد شده (تا 4 سال) جهت معافيت توليدكنندگان، باعث خواهد شد كه ديگر مدت ساخت و ساز به علت نگهداري سازنده براي كسب سود بيشتر در آينده، بالا نرفته و سرعت در ساخت و ساز افزايش يابد. اين موضوع باعث خواهد شد بستر مناسبي جهت ورود تكنولوژي‌هاي جديد به بازار مسكن شكل بگيرد.
4ـ2ـ1ـ تجربه جهاني ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن
در بسياري از كشورهاي جهان قانون ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن (CGT) اجرا ميشود. در اين كشورها در كنار دارايي‌هايي نظير سهام و مانند آن، دارايي‌هاي حقيقي ( Real Estate ) شامل زمين و مسكن از مهمترين سرمايه‌هايي هستند كه مشمول ماليات بر افزايش ارزش مي‌شوند. اين ماليات شامل معافيت‌هايي نيز ميشود كه مهمترين آن را مي‌توان مسكن ملكي اول افراد (كه جنبة مصرفي دارد) دانست. يعني در صورت معاملة ملك اول، مالك شامل معافيت از پرداخت CGT خواهد شد. در ادامه، تجربه برخي از كشورهاي جهان كه اقدام به وضع ماليات بر افزايش ارزش كرده‌اند به‌ويژه در حيطه زمين و مسكن، مورد بررسي قرار مي‌گيرد.
• انگليس
در انگليسCGT بر تمامي املاك و زمين‌هاي مالكان وضع ميشود. ميزان اين ماليات بر اساس گروه‌هاي درآمدي كشور تقسيم‌بندي شده است:
o براي گروه‌هاي درآمدي زير 2150 پوند: 10 درصد
o براي گروه‌هاي درآمدي بين 2150 و 33300 پوند: 20 درصد
o براي گروه‌هاي درآمدي بالاي 33300 پوند: 40 درصد
يعني هر مالكي بايد بر حسب درآمد خود درصدي از مابه التفاوت قيمت خريد و فروش زمين و ملك خود را به صورت ماليات به دولت بپردازد. اين قانون مالياتي معافيت‌هايي نيز دارد كه مسكن اصلي و مصرفي افراد يكي از شاخص‌ترين اين معافيت‌ها شناخته شده است.
براي معافيت از پرداخت اين ماليات در مورد خانة مسكوني، شرايط و ويژگي‌هايي در قانون كشور انگليس بيان شده است كه شامل موارد زير است:
o فرد مورد نظر هم مالك باشد و هم در ملك مورد نظر سكونت داشته باشد.
o در مدت زمان مالكيت، ملك براي اهداف ديگري به جز كاربري مسكوني مورد استفاده قرار نگرفته باشد.
o مساحت كل ملك از 5000 متر مربع تجاوز نكند.
اگر مالكي صاحب بيش از يك خانه باشد، بايد يكي از خانه‌هاي خود را به عنوان خانة اصلي انتخاب كند. افراد متأهل تنها مي‌توانند يك خانه را به عنوان خانة اصلي معرفي كنند. بدين معني كه معافيت خانة اول از ماليات، بر مبناي خانوار است، نه فرد [ www.wikipedia.org].
• كانادا
ميزان ماليات بر افزايش ارزش در كانادا به‌صورت عمومي معادل 50 درصد است. در اين كشور مسكن اوليه و مسكوني افراد از ماليات معاف شده است. مؤديان مالياتي تنها مي‌توانند يكي از املاك خود را به عنوان ملك اصلي براي يك سال خاص مالياتي معرفي كنند. علاوه بر آن از سال 1981 ميلادي به بعد به ازاي هر خانوار تنها يك مسكن به عنوان ملك اصلي در نظر گرفته ميشود.
مساحت ملك مورد نظر ميتواند حداكثر تا يك و نيم هكتار باشد. ملك مورد نظر بايد براي يك سال خاص متعلق به مالك بوده و در آن سكونت داشته باشد.
• فرانسه
در فرانسه نيز مانند ديگر كشورها، CGT بر نقل و انتقال املاك وضع ميشود. تفاوت قيمت خريد و قيمت نهايي فروش مبناي مالياتي CGT است. در صورتي كه مودي مالياتي ساكن فرانسه باشد، درصد CGT معادل 27 درصد است و در غير اينصورت نرخ اين ماليات معادل 16 درصد خواهد بود. در اين كشور نيز مالكاني كه در فرانسه زندگي مي‌كنند ملك اولشان از ماليات معاف است.
• ايالات متحده آمريكا
در آمريكا ايالت‌هاي مختلفي اقدام به وضع ماليات بر افزايش ارزش مي‌كنند كه ملك اول و مسكوني افراد از پرداخت اين ماليات معاف است. ايالت نيوجرسي آمريكا از اين نمونه است. در اين ايالت، مسكن مصرفي و اول افراد مجرد تا رقم 000/250 دلار و مسكن مصرفي و اول افراد متأهل تا رقم 000/500 دلار از ماليات بر درآمد ايالتي و فدرال معاف است. شايان ذكر است كه در اين ايالت اگر مالك، صاحب بيش از يك خانه باشد، تنها ملك اصلي وي معاف از ماليات است. ملك مورد نظر بايد طي يك دورة 5 ساله قبل از انجام معامله حداقل به مدت 2 سال در مالكيت و سكونت فرد باشد. اين دوره 2 ساله ميتواند به صورت پراكنده در طول 5 سال صورت گرفته باشد.
• دانمارك
در كشور دانمارك بنابر قانون «ماليات بر افزايش ارزش سرمايه»، ميزان 59 درصد از سود ناشي از افزايش قيمت دارايي‌هاي حقيقي به عنوان CGT اخذ ميشود. بر طبق اين ماليات معافيت‌هاي مختلفي نيز شامل حال مشمولين مالياتي ميشود كه مهمترين آن فروش مسكن ملكي اول افراد است.
• ايرلند
نرخ CGT در اين كشور معادل 20 درصد بوده و معافيت‌هايي نظير فروش زمين‌هاي كشاورزي، املاك مسكوني اول، نقل و انتقال بين زوجين نيز در قانون لحاظ شده است.
• نروژ
ميزان ماليات بر سود سرمايه در كشور نروژ برابر 28 درصد بوده و در اغلب موارد مالياتي بر فروش ملك اول و مصرفي افراد وضع نمي‌شود.
• چين
كشور چين به منظور كنترل افزايش قيمت مسكن اقدام به وضع ماليات 20 درصدي به سود ناشي از فروش مسكن نموده است [ www.china-embassy.org].
• كرة جنوبي
كرة جنوبي از سال 2007 ميلادي اقدام به تشديد قانون CGT به منظور پايدار كردن بازار زمين و مسكن توسط كنترل سوداگري در اين بازار كرده است. درصد CGT در اين كشور معادل 60 درصد بوده و دولت براي كنترل شديدتر بر بازار، به جاي قيمت‌هاي تعيين شده توسط دولت، اقدام به وضع اين ماليات بر مبناي قيمت واقعي معامله كرده است.
• اسپانيا
كشور اسپانيا در كنار انواع مالياتهاي ديگر اقدام به وضع CGT بر نقل و انتقال دارايي‌ها كرده است. بنابر آخرين تغييراتي كه در سال 1996 در قانون CGT اين كشور انجام شده است، مالكان غير اسپانيايي موظف به پرداخت نرخ ثابت 35 درصد افزايش ارزش املاك خود در اسپانيا هستند. اين رقم براي مالكان اسپانيايي معادل 20 درصد از افزايش ارزش املاك است.
بنابر اين قانون، مسكن اول و مصرفي مالكان اسپانيايي به‌طور كامل از پرداخت CGT معاف است. علاوه بر آن مالكاني كه سنشان از 65 سال بالاتر باشد نيز بطور كامل از اين ماليات معاف هستند.
شايان ذكر است كه كشورهاي ديگري نظير برزيل، چين، لهستان، ايسلند، هند و ... نيز اقدام به وضع و اخذ اين ماليات كرده‌اند [www.propertyinspain.net ].
5ـ ملاحظات اجرايي و ابهامات موجود
اجراي بسته سياستي كنترل كنندة سوداگري در بازار زمين و مسكن نيازمند ملاحظات اجرايي متعددي است كه در اين بخش به اين ملاحظات اشاره خواهد شد.
5ـ1ـ ارزش‌گذاري ( Valuation )
شايد بتوان ارزش‌گذاري را مهمترين بخش اجراي يك سياست مالياتي در نظر گرفت. ارزش‌گذاري به منظور اخذ ماليات را مي‌توان به دو روش كلي خوداظهاري و استفاده از دفترچه بهاي معاملاتي املاك انجام داد. روش خوداظهاري هرچند هزينه‌هاي اجرايي را پايين آورده و سازوكار اداري اجراي قوانين مالياتي را تسهيل مي‌بخشد اما با آفت ثبت غير واقعي قيمت‌ها و درصد بالاي فرار مالياتي همراه است. براي مثال درصورت اجراي نظام خوداظهاري، در مورد ماليات بر معاملات مكرر فروشنده به دنبال ثبت پايين قيمت فروش است تا از اين ماليات فرار كند. در مورد ماليات بر افزايش ارزش ملك نيز با توجه به معافيت تقاضاي مصرفي از پرداخت CGT، در صورتي كه معامله بين يك تقاضاي سوداگرانه و يك تقاضاي مصرفي رخ دهد، امكان فرار بالاي مالياتي با ثبت غير واقعي قيمت‌ها براي سوداگر وجود دارد.
با توجه به مطالب بيان شده، اتخاذ نظام خوداظهاري براي تعيين قيمت املاك ميتواند منجر به بي‌اثر شدن كل نظام مالياتي شود. به همين منظور تعيين قيمت رسمي تنها راهكار پيش روي ارزش‌گذاري مي‌باشد. راهكار اجرايي براي اين منظور به‌روزكردن قيمت‌هاي موجود در دفترچه‌بهاي معاملات املاك بر اساس قيمت‌هاي واقعي بصورت دوره‌اي (براي مثال هر يك سال يك بار) است.
5ـ2ـ پايگاه داده ( Data Center )
عدم وجود يك پايگاه داده دقيق و به‌روز در حوزة زمين و مسكن در كشور، از مهمترين چالش‌هاي پيش روي اجراي سياستهاي مالياتي به منظور كنترل سوداگري است. با اين وجود به دليل اينكه ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن و معاملات مكرر در هنگام نقل و انتقال و از فروشنده اخذ ميشود، مي‌توان از زمان اجراي ماليات با در نظر گرفتن تمهيدات قانوني، نهادي و زيرساختي، اقدام به تشكيل و به‌روز كردن پايگاه داده زمين و مسكن كرد.
5ـ3ـ انتقال بار مالياتي به مصرف كننده
يكي از مهمترين نگراني‌هاي موجود در اخذ ماليات بر زمين و مسكن انتقال بار مالياتي به خريدار است. بنابراين نظام مالياتي مورد نظر در اين بخش بايد به نحوي تدوين شود كه كمترين تأثيرات منفي را بر تقاضاي مصرفي داشته باشد. البته اين موضوع در شرايطي اتفاق خواهد افتاد كه خريدار قدرت انتخاب نداشته باشد. به عبارت ديگر تقاضا براي زمين و مسكن به نحوه قابل ملاحظه‌اي از عرضه پيشي گرفته باشد. بنابراين همانگونه كه پيش از اين نيز اشاره شد، طراحي نظام مالياتي كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن بايد در كنار سياستهاي افزايش توليد و عرضة مسكن ديده شود. با اين وجود بايد توجه داشت به‌دليل اينكه نظام مالياتي ارائه شده سوداگري را در مراحل مختلف زماني مشمول بار مالياتي مي‌كند (درصدهاي تصاعدي ماليات بر معاملات مكرر) و از سوي ديگر تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد را از پرداخت ماليات معاف مي‌سازد، امكان انتقال بار مالياتي به خريدار توسط تقاضاي سوداگرانه كاهش مي‌يابد.
از سوي ديگر با توجه به آثار وضع عوارض شهري نظير ماليات بر ارزش زمين (LVT)، ماليات بر زمين‌هاي باير شهري و ماليات بر خانه‌هاي خالي در تخصيص بهينه منابع موجود و افزايش عرضه، طراحي بسته مالياتي با در نظر گرفتن اين عوارض محلي در كنار مالياتهاي كنترل سوداگري، ميتواند منجر به كاهش انتقال بار مالياتي به خريدار شود.
از طرف ديگر با تعيين درصد مناسب مالياتي و اتخاذ سياستهاي اجرايي مناسب هم‌چون ايجاد تأخير زماني بين اعلام قانون و اجراي آن، مي‌توان با فراهم آوردن فرصت عرضة زمين و مسكن بدون بار مالياتي براي مالكان و نسبت به كاهش انتقال بار مالياتي به مصرف كننده اقدام كرد، كه در ادامه آورده خواهد شد.
5ـ4ـ تعيين درصد مناسب مالياتي
براي تعيين درصد مناسب مالياتي بايد به نكات زير توجه كرد:
* وضع درصد بالاي مالياتي منجر به كاهش عرضه و افزايش فرار مالياتي ميشود (معاملات غير رسمي). تجربيات كشورهاي جهان نشان داده است كه وضع درصدهاي بالاي CGT ميتواند مانع از عرضة زمين و مسكن به بازار شده و حتي افزايش قيمت را نيز به دنبال داشته باشد. براي مثال تجربه كشور انگلستان در سال‌هاي پس از جنگ جهاني دوم در وضع نرخ 100 درصدي ماليات بر CGT نه تنها منجر به حل مسائل بازار زمين و مسكن نشد؛ بلكه افزايش قيمت زمين و مسكن را به دنبال داشت. اين شرايط موجب شد تا با تغيير دولت در سال 1951 ميلادي اين ماليات حذف شود [ Land Value Taxation, an applied analysis ].
* وضع درصد پايين مالياتي منجر به كاهش اثربخشي ماليات براي كنترل سوداگري ميشود.
* تعيين درصد مالياتي بايد به گونه‌اي صورت پذيرد كه شيب تأثيرات اين نوع از ماليات بر بازار زمين و مسكن معقول باشد. اين امر با توجه به رفتارهاي پيچيده و غير قابل پيش‌بيني بازار زمين و مسكن بسيار حايز اهميت است.
با در نظر گرفتن نياز به طراحي بسته مالياتي شامل مالياتهاي فوق و عوارض شهري (ماليات بر ارزش زمين، ماليات بر زمين‌هاي باير و ماليات بر خانه‌هاي خالي) علاوه بر تعيين درصد مناسب براي هر يك از مالياتهاي ذكر شده به‌صورت منفك، درصدهاي هر كدام از اين ماليات‌ها بايد در تناسب با يكديگر مشخص شود.
5ـ5ـ جلوگيري از انجام معاملات قولنامه‌اي
انجام معاملات قولنامه‌اي و بدون انتقال سند رسمي، يكي از راهكارهاي فرار از پرداخت ماليات بر معاملات مكرر و افزايش ارزش زمين و مسكن است. يكي موانع پيش روي اين گونه معاملات، معافيت ملك اول و مصرفي از پرداخت ماليات بر افزايش ارزش است، چرا كه اگر فردي اقدام به فروش ملك مصرفي اول خود بدون انتقال سند كند، پايگاه داده، ملك مورد نظر را كماكان ملك اول فرد تلقي مي‌كند. در اينصورت اگر فرد، ملكي ديگري خريداري كند، آن ملك، ملك دوم فرد تلقي خواهد شد و هنگام معامله آتي براي ملكي كه خريداري كرده، موظف به پرداخت ماليات بر افزايش ارزش با توجه به درصد CGT ملك دوم است (كه بسيار بالاتر از ملك اول است).
علاوه بر اين مي‌توان ماليات بر افزايش ارزش تمامي املاك دوم و بيشتر را در يك دوره زماني معين (براي مثال 7 سال) حتي اگر معامله‌اي روي آن صورت نگرفته باشد، بر اساس مابه‌التفاوت آخرين قيمت دفترچه بهاي املاك و آخرين قيمت خريداري ملك، دريافت كرد.
در كنار اقدامات فوق مي‌توان اقدامات قانوني‌اي ديگري نظير حذف وكالت بلاعزل و مدت‌داركردن فروش وكالتي را نيز به منظور جلوگيري از انجام معاملات قولنامه‌اي اجرا كرد.
5ـ6ـ نحوه عبور از دوران گذار اجراي سياست
در صورتيكه به محض تصويب قانون ماليات بر انجام معاملات مكرر و ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن اين قانون به اجرا درآيد، اين امكان وجود دارد كه تقاضاهاي سوداگرانه‌اي كه پيش از اين زمان اقدام به خريد زمين و مسكن كرده‌اند، به دليل بار مالياتي تحميل شده بر آن‌ها، اقدام به عرضة زمين و مسكن خود به بازار نكنند؛ اين امر منجر به كاهش عرضه زمين و مسكن در بازار و به تبع آن افزايش قيمت ميشود. براي جلوگيري از بروز چنين شرايطي، اجراي قانون با تأخير زماني نسبت به تصويب قانون فرصتي را براي تقاضاهاي سوداگرانه ايجاد مي‌كند تا املاك خود را بدون وجود بار مالياتي در بازار عرضه كنند.
براي اين منظور با فرض به روزشدن دفترچه بهاي معاملات املاك پيش از تصويب قانون، بايد قانون ماليات بر معاملات مكرر زمين و مسكن با در نظر گرفتن يك مهلت زماني (براي مثال 6 ماه) پس از تصويب قانون به اجرا درآيد. يعني در مهلت زماني ذكر شده هر فروشنده‌اي كه اقدام به فروش ملك خود در بازار كند، از پرداخت ماليات بر معاملات مكرر معاف خواهد بود. پس از گذشت مهلت زماني مورد نظر، ماليات بر معاملات مكرر با مبداء زمانِ تصويب قانون، از تمامي فروشندگان ملك، اخذ خواهد شد. قابل ذكر است يكسان بودن مبداء زماني براي محاسبه فاصله زماني بين خريد و فروش ملك با زمان تصويب قانون، امكان خريد ملك در زمان بين تصويب و اجراي قانون ـ كه شامل معافيت از ماليات بر انجام معاملات مكرر است ـ را از تقاضاهاي سوداگرانه مي‌گيرد؛ چرا كه در اينصورت اگر تقاضاهاي سوداگرانه اقدام به خريد ملك در زمان بين تصويب و اجراي قانون بگيرند و پس از اجراي قانون اقدام به فروش ملك مورد نظر كنند، مشمول ماليات بر معاملات مكرر خواهند شد.
از طرف ديگر به دليل عدم وجود قيمت ثبت شده واقعي املاك پيش از به روزكردن دفترچه‌ها، امكان اخذ ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن در دور اول معاملات پس از تصويب قانون وجود نخواهد داشت. به همين دليل دور اول معاملات پس از تصويب قانون از پرداخت ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن معاف هستند. بدين معني كه اگر كسي ملكي را پيش از تصويب قانون خريداري كرده و پس از تصويب قانون بفروشد، از پرداخت ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن معاف است. اما اگر ملكي پس از تصويب قانون خريداري شده و سپس فروخته شده باشد، مابه التفاوت آخرين قيمت دفترچه بهاي معاملات املاك در هنگام فروش و خريد مبناي پرداخت ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن خواهد بود.
6ـ جمع‌بندي
الف) اتخاذ و اجراي «سياستهاي طرف عرضه» در بازار زمين و مسكن هر چند اقدامي كاملاً اصولي و مطابق با تجربيات اكثر قريب به اتفاق كشورهاي جهان در حل معضل مسكن در شرايط مشابه كشور ايران است؛ اما در صورتي كه با سياستهاي تكميلي و ضربتي نظير «كنترل سوداگري» در اين بازار همراه نشود، دولت قادر به تأمين « مسكن متناسب با نياز »( Affordable Housing ) خانوار نخواهد بود؛ چراكه بازار زمين و مسكن به دليل شرايط و ويژگي‌هاي خاص خود، خاستگاه بسياري از انگيزه‌هاي سوداگرانه است كه با عملكرد خود مانع از ايجاد ثبات در بازار زمين و مسكن خواهد شد.
ب) تجربيات جهاني نشان مي‌دهد كه اتخاذ سياستهاي مالياتي مهمترين سياستي است كه ميتواند منجر به كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن شود. اما در اتخاذ سياستهاي مالياتي بايد به اين دو نكته توجه داشت كه اولاً سياست مورد نظر تمامي تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب يا سوداگرانه را در بازار زمين و مسكن هدف قرار دهد و ثانياً اين سياست تأثيري بر تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد و مصرفي در بازار نداشته باشد.
ج) تقاضاي سوداگرانه در بازار زمين و مسكن به دو صورت عمل مي‌كند:
1) خريد ملك (زمين يا مسكن) و فروش مجدد آن در فواصل كوتاه با هدف اميد كسب سود نامتعارف ناشي از انجام معاملات مكرر
2) خريد ملك (زمين يا مسكن) و نگهداري آن به اميد افزايش قيمت و كسب سود در آينده.
به منظور كنترل فعاليت‌هاي نوع اول سوداگري، ماليات بر انجام معاملات مكرر زمين و مسكن و به منظور كنترل فعاليت‌هاي نوع دوم سوداگري ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن (CGT) پيشنهاد ميشود. ماليات بر انجام معاملات مكرر به‌صورت پلكاني بر حسب زمان انجام معامله و بر مبناي كل ارزش فروش ملك هنگام معامله از فروشنده اخذ ميشود. ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن نيز بر مبناي مابه‌التفاوت قيمت خريد و فروش ملك در هنگام معامله از فروشنده اخذ ميشود. املاك مصرفي و اول افراد و مالكاني كه در مدت زمان معيني (براي مثال تا 4 سال پس از اخذ پروانه) اقدام به تبديل خانه‌هاي كلنگي يا زمين‌هاي باير به واحدهاي نوساز كرده و اين واحدها را در بازار فروخته باشند، از پرداخت ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن معاف خواهند بود.
د) اجراي قانون مالياتي بيان شده نيازمند ملاحظات متعددي است. نخستين و مهمترين ملاحظه اجرايي ارزش‌گذاري است. به دليل وجود امكان فرار مالياتي و ثبت غير واقعي قيمت‌ها در صورت خوداظهاري، تعيين ارزش معاملات نيازمند به‌روز كردن دفترچه‌بهاي معاملات املاك به‌صورت منظم است. از ديگرسو عدم وجود يك پايگاه داده دقيق و به‌روز در حوزة زمين و مسكن در كشور، از مهمترين چالش‌هاي پيش روي اجراي سياستهاي مالياتي به منظور كنترل سوداگري است.
ه) يكي از مهمترين ابهامات موجود پيش روي اجراي سياستهاي مالياتي ذكر شده، انتقال بار مالياتي به خريدار است. در انتقال بار مالياتي بايد به اين نكته توجه داشت كه سياست مالياتي، مكمل سياست افزايش عرضه است. در صورت اجراي توأمان اين دو سياست، انگيزه‌هاي سوداگرانه قادر به انتقال بار مالياتي خود به تقاضاهاي مصرفي نخواهند بود. همچنين سازوكار نظام مالياتي ارائه شده كه از يك سو در مراحل مختلف زماني با سوداگري مقابله مي‌كند و از سوي ديگر تقاضاهاي مولد و مصرفي را از پرداخت ماليات معاف مي‌سازد، منجر به كاهش انتقال بار مالياتي توسط سوداگر به خريدار ميشود. از سوي ديگر مالياتهاي بيان شده براي كنترل سوداگري در كنار عوارض شهري نظير ماليات بر ارزش زمين (LVT)، ماليات بر زمين‌هاي باير و خانه‌هاي خالي ـ كه منجر به تخصيص بهينة منابع و افزايش عرضه مي‌شوند ـ بايد به‌صورت يك بستة مالياتي ديده شوند.
و) تعيين درصد مناسب مالياتي نيز از نكات حايز اهميت قانون ماليات بر معاملات مكرر و افزايش ارزش زمين و مسكن است. اين درصد نه بايد آنقدر بالا باشد كه مانع از عرضه شود و نه آنقدر پايين باشد كه فاقد اثربخشي باشد. علاوه بر آن درصدهاي مالياتي بايد در بسته مالياتي مورد نظر در تناسب با هم در نظر گرفته شوند.
ز) انجام معاملات غير رسمي و قولنامه‌اي از ديگر چالش‌هاي پيش روي اجراي قوانين مالياتي مذكور است. براي اين منظور مي‌توان با اقدامات قانوني‌اي ديگري مانند حذف وكالت بلاعزل و مدت‌دار كردن فروش وكالتي مانع از انجام معاملات قولنامه‌اي شد.
ح) در صورت اجراي قانون ماليات بر انجام معاملات مكرر و ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن به‌محض تصويب، امكان كاهش عرضه زمين و مسكن در بازار وجود دارد. براي جلوگيري از بروز چنين شرايطي بايد اجراي قانون با تأخير زماني نسبت به تصويب قانون انجام پذيرد تا تقاضاهاي سوداگرانه مذكور فرصت عرضة املاك خود را بدون وجود بار مالياتي در بازار داشته باشند.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
پانوشت ها:
1- اصول 2، 31 و 43 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران.
2- اين نوع ماليات به استناد ماده 59 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 با اصطلاحاتي در سال 71 از نقل و انتقالات املاك وصول ميشود، مبناي اين نوع ماليات شامل درآمد حاصل از نقل و انتقالات املاك غير تجاري و نقل و انتقالات حق واگذاري (سرقفلي) املاك تجاري است.
3- دولت در لايحه «ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن» در سال 1386 قانون ماليات بر اراضي باير شهري را گنجاند كه به تصويب مجلس شوراي اسلامي نيز رسيد. اين قانون مالكان زمينهايي را كه قابليت ساخت و ساز مسكوني دارند، مكلّف كرد در صورتي كه به ساخت مسكن در اين زمينها اقدام نكنند، بايد سالانه 12 درصد ارزش معاملاتي زمين بر اساس دفترچه‌بهاي معاملات املاك، ماليات بپردازند. شايان ذكر است در حال حاضر اين قانون مراحل نهايي ابلاغ را طي مي‌كند.
4- بنابر اين قانون كه مصوب سال 1347 است، تمامي مالكان املاك شهري موظف به پرداخت 5 در هزار (نيم درصد) مجموع ارزش اعيان و عرصة ملك خود به‌صورت سالانه به شهرداريها هستند. گفتني است كه تعيين قيمت اين عوارض بر اساس دفترچه‌بهاي معاملات املاك است كه توسط وزارت اقتصاد و امور دارايي منتشر ميشود.
5- شوراي شهر تهران در تاريخ 12/11/82 اقدام به تصويب اين مصوبه نموده است. بنابر اين مصوبه به شهرداري تهران اجازه داده ميشود با رعايت مقررات، نسبت به اخذ عوارض سالانه از اراضي و املاك بلااستفاده، خالي يا متروكه به مأخذ 20 درصد قيمت منطقه‌اي موضوع دفترچه‌بهاي معاملات املاك ماده 64 قانون ماليات هاي مستقيم به ازاي هر مترمربع، اقدام كند.
انتهاي پيام
دوشنبه 6 خرداد 1387
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: ايسنا]
[مشاهده در: www.isna.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 492]
-
گوناگون
پربازدیدترینها