محبوبترینها
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
در خرید پارچه برزنتی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1826511141
طرح هدفمندی و تاثیرات آن بر بخش مسکن
واضح آرشیو وب فارسی:سیمرغ: بد نیست به این نکته هم اشاره شود که افزایش قیمت تعادلی اجاره مسکن اگر از حد معینی بالاتر باشد، پس از گذشت مدتی منجر به افزایش در قیمت تعادلی خرید و فروش مسکن خواهد شد... دنیای اقتصاد:از نیمه دوم سال 87، بازار مسکن ایران گرفتار رکود شده است که نمود آن را می‌توان در کاهش حجم ساخت‌و‌ساز، افت حجم معاملات و نیز ثابت ماندن قیمت فروش مسکن مشاهده كرد. از طرف دیگر با توجه به سهم بالای قیمت انرژی در قیمت تمام‌شده بخش عمده مصالح ساختمانی، افزایش قریب‌الوقوع قیمت انرژی مصرفی تولیدکنندگان به احتمال فراوان تحلیل وضعیت بخش مسکن را به مراتب پیچیده‌تر خواهد كرد.با این توضیحات، یادداشت پیشرو میکوشد تا به طور بسیار اجمالی، تاثیرات میانمدت اجرای طرح هدفمندی بر وضعیت بخش مسکن را در چارچوب مفاهیم اولیه «اقتصاد خرد» و به ویژه استفاده از تحلیل منحنی‌های عرضه و تقاضا مورد بررسی قرار دهد:الف) تاثیر افزایش هزینه حمل‌و‌نقل درون‌شهری بر قیمت زمینافزایش قیمت بنزین، در میانمدت می‌تواند هزینه رفت و آمد به ویژه در شهرهای بزرگ را افزایش داده و به این ترتیب تقاضای سکونت در مناطق دارای دسترسی مناسب به مراکز اشتغال و مراکز تجاری را بالا ببرد. به این ترتیب منحنی تقاضای سکونت در مناطق مذکور به سمت بالا جابه‌جا شده و قیمت اجاره مسکن و نیز قیمت خرید زمین در این مناطق افزایش خواهد یافت.به عبارت دیگر، در زمان پایین بودن قیمت بنزین، سکونت در مناطق حاشیه‌ای شهرها برای بسیاری از شهروندان دارای توجیه اقتصادی بوده است. اکنون با افزایش قیمت بنزین، به زودی بخش قابل‌توجهی از این افراد متقاضی سکونت در نزدیکی مراکز اشتغال و مراکز تجاری خواهند بود؛ تصمیمی که در کوتاه‌مدت قیمت‌های اجاره مناطق مذکور را افزایش خواهد داد و در میانمدت تاثیر آن بر افزایش قیمت زمین را شاهد خواهیم بود. از طرف دیگر منحنی تقاضای اجاره مسکن در مناطق دارای هزینه حمل‌و‌نقل بالا (به طور خاص مناطق حاشیه‌ای شهرهای متوسط و بزرگ) به سمت پایین جابه‌جا شده و با فرض ثابت ماندن سایر شرایط، کاهش قیمت اجاره مسکن را در این مناطق انتظار خواهیم داشت. همچنین علت تاخیر تاثیرپذیری قیمت زمین نسبت به قیمت اجاره مسکن، آن است که واکنش متقاضیان در بازار اجاره مسکن معمولا سریع‌تر بوده و در نتیجه منحنی تقاضای اجاره مسکن معمولا سریع‌تر جابه‌جا میشود.تحلیل فوق، به سیاست‌گذاران بخش مسکن کشور نیز این نکته را گوشزد می‌کند که اختصاص بودجه ملی برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز مسکن مهر در مناطق حاشیه‌نشین، ممکن است با استقبال مناسبی همراه نباشد. زیرا با فرض تعلق گرفتن مسکن مهر به دهک‌های درآمدی پایین، میزان حساسیت این افراد نسبت به هزینه حمل‌و‌نقل بسیار بالا بوده و تنها در صورتی سکونت در مسکن مهر را انتخاب خواهند كرد که شرایط بسیار مناسبی برای حمل‌و‌نقل عمومی ارزان و سریع در این مناطق فراهم شود، مساله‌ای که ایجاد آن در مناطق حاشیه‌ای شهرها بسیار مشکل به نظر می‌رسد.ب) تاثیر افزایش قیمت انرژی مصرفی تولیدکنندگان بر بخش مسکندر فرآیند تولید بخش زیادی از مصالح ساختمانی مانند آجر، سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک و امثالهم، بین 25 تا 40 درصد قیمت تمام‌شده تولید به هزینه انرژی مربوط میشود؛ بنابراین پس از افزایش قریب‌الوقوع قیمت انرژی مصرفی تولیدکنندگان و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، انتظار اولیه آن است که منحنی عرضه مسکن به سمت بالا جابه‌جا شده و قیمت‌های تعادلی خرید و فروش مسکن افزایش یابد. چنین تحلیلی در میانمدت می‌تواند صحیح باشد، اما در کوتاه‌مدت باید توجه کنیم که به دلیل رکود حاکم بر بخش مسکن، هم‌اکنون از یک طرف حجم معاملات مربوط به خرید و فروش مسکن بسیار پایین است و از طرف دیگر با توجه به ثابت ماندن نسبی قیمت‌ها در دو سال و نیم اخیر، انتظارات قیمتی (Price Expectation) خریداران و فروشندگان بالقوه مسکن به نحوی شکل گرفته که هر 2 گروه قیمت‌های آتی را کما بیش برابر با قیمت‌های فعلی پیشبینی می‌کنند.هر دو مساله فوق، یعنی پایین بودن حجم معاملات و نیز زمان‌بر بودن تغییر «انتظارات قیمتی»، باعث دامن زدن به پدیده‌ای در بازار مسکن کشور شده‌اند که در اصطلاح اقتصادی تحت عنوان «چسبندگی قیمت‌ها» از آن نام برده میشود و به تغییرات سخت و زمان‌بر رفتار عرضه‌کنندگان و تقاضاکنندگان اشاره دارد. به این ترتیب پس از تغییر قیمت مصالح ساختمانی، هر گونه تغییر در قیمت‌های تعادلی خرید و فروش مسکن، با تاخیر همراه خواهد بود.در نقطه مقابل همان‌طور که پیشتر اشاره شد، در بازار اجاره مسکن پویایی بیشتری حاکم است. به این معنا که تغییرات رفتار عرضه‌کنندگان و نیز تقاضاکنندگان در بازار اجاره مسکن سریع‌تر بوده و بنابراين واکنش این بازار به تغییرات مختلف اقتصادی بسیار سریع‌تر است؛ بنابراین انتظار می‌رود که با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، ظرف مدت کمی انتظارات قیمتی عرضه‌کنندگان و نیز تقاضاکنندگان مسکن اجارهای با شرایط جدید منطبق شده و شاهد افزایش قیمت‌های تعادلی در بازار اجاره مسکن باشیم. ضمنا همان‌طور که در بخش «الف» اشاره شد، این افزایش قیمت در مناطق نزدیک به مراکز اشتغال و مراکز تجاری بیشتر خواهد بود. در صورت ثابت ماندن سایر شرایط، چنین پدیده‌ای با یک تاخیر زمانی در بازار خرید و فروش مسکن نیز رخ خواهد داد.از طرف دیگر طبیعتا پس از افزایش قیمت مصالح ساختمانی، شاهد شوک منفی و کاهش ساخت‌و‌ساز جدید خواهیم بود. این مساله می‌تواند تابع عرضه مسکن نوساز را به بالا انتقال داده و در نتیجه انتظار می‌رود که افزایش قیمت بیشتری را در بازار اجاره مسکن نوساز شاهد باشیم، مساله‌ای که مجددا با یک تاخیر زمانی در بازار خرید و فروش مسکن نوساز تکرار خواهد شد. توصیه سیاستی تحلیل فوق برای سیاست‌گذاران بخش مسکن کشور آن است که در صورت تمایل به افزایش یکنواخت در رشد قیمت مسکن نوساز و غیر نوساز، به آسان‌سازی شرایط اعطای وام برای خرید مسکن غیر نوساز بپردازند و شرایط یکسانی را در مورد میزان وام پرداختی مجاز برای خرید مسکن نوساز و غیر نوساز در نظر بگیرند.ج) تاثیرپذیری سریع‌تر قیمت اجاره نسبت به قیمت فروش مسکندر قسمت‌های «الف» و «ب»، مکررا به حساسیت بالاتر منحنی‌های عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن در مقایسه با بازار فروش مسکن اشاره شد. برای توضیح در مورد واکنش سریع‌تر منحنی‌های عرضه و تقاضای مسکن اجارهای نسبت به تغییرات بیرونی، باید به 2 نکته توجه شود:اولا در حال حاضر حجم معاملات در بازار اجاره مسکن بسیار بیشتر از بازار فروش مسکن بوده و در نتیجه هر تغییر بیرونی ظرف مدت کمی تاثیر خود را بر قیمت ثبت‌شده در تعداد زیادی از قراردادها نشان می‌دهد؛ مساله‌ای که «باز تولید» (Reproduction) تغییرات قیمتی را تشدید خواهد كرد. ثانیا در دو سال و نیم اخیر، بازار مسکن اجارهای برخلاف بازار فروش مسکن با تغییرات افزایشی قیمت مواجه بوده و به این ترتیب انتظارات قیمتی بازار مسکن اجارهای، متفاوت از بازار فروش مسکن شکل گرفته است. در نتیجه منحنی‌های عرضه و تقاضا در بازار مسکن اجارهای پتانسیل تغییر سریع‌تر در واکنش به تغییرات بیرونی را دارا بوده و سریع‌تر از منحنی‌های عرضه و تقاضای بازار فروش مسکن عکس‌العمل نشان خواهند داد.ضمنا بد نیست به این نکته هم اشاره شود که افزایش قیمت تعادلی اجاره مسکن اگر از حد معینی بالاتر باشد، پس از گذشت مدتی منجر به افزایش در قیمت تعادلی خرید و فروش مسکن خواهد شد (با فرض ثابت ماندن سایر شرایط). علت آن است که در صورت افزایش قابل‌توجه قیمت تعادلی اجاره مسکن، درصد سود سالانه حاصل از سرمایه‌گذاری در زمینه خرید مسکن با هدف اجاره دادن افزایش یافته و در نتیجه بخشی از صاحبان پس‌انداز تصمیم به اختصاص پس‌انداز خود به سرمایه‌گذاری در این زمینه خواهند گرفت. چنین مساله‌ای تابع تقاضای خرید مسکن را به بالا انتقال خواهد داد و منجر به افزایش قیمت تعادلی خرید مسکن خواهد شد.جمع‌بندیدر این یادداشت، کوشش شد تا با تکیه بر مفاهیم اقتصادی اولیه رایج در اقتصاد و با استفاده از ابزار ساده منحنی‌های عرضه و تقاضا، تحلیلی بسیار ابتدایی در مورد تاثیر اجرای طرح هدفمندی بر قیمت اجاره و فروش مسکن ارائه شود. براساس نتایج این تحلیل، منحنی تقاضا در بازار اجاره سریع‌تر از بازار خرید و فروش مسکن انتقال خواهد یافت، ضمن آنکه انتقال منحنی‌های تقاضای خرید و نیز اجاره مسکن در مناطق نزدیک به مراکز اشتغال و مراکز تجاری شدیدتر خواهد بود. همچنین در مورد مسکن نوساز، علاوه بر منحنی تقاضا، منحنی عرضه هم به سمت بالا جابه‌جا خواهد شد و به این ترتیب انتظار می‌رود که رشد قیمت تعادلی در مورد مسکن نوساز بیشتر از مسکن غیرنوساز باشد.در پایان لازم به تاکید است که هدف از این یادداشت، عمدتا تشریح مثالی کلی و خلاصه در مورد نحوه کاربرد تئوری عرضه و تقاضا برای تحلیل سرانگشتی تاثیر کلی افزایش قیمت انرژی بر وضعیت بازار مسکن ایران بود. در این تحلیل برای ساده‌سازی، از ورود به هر گونه بحث کمی دوری شد و سایر عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن (مانند سیاست‌های مرتبط با وام مسکن، نرخ بهره سپرده‌های بانکی، نرخ ارز و امثالهم) نیز ثابت در نظر گرفته شد. طبیعتا اگر سیاست‌گذاران بخش مسکن مایل به برآورد دقیق تاثیر طرح هدفمندی بر وضعیت بازار مسکن باشند، ارائه تحلیل پخته‌تر و دقیق‌تر صرفا با در نظر گرفتن کلیه پارامترهای تاثیرگذار بر وضعیت منحنی عرضه و تقاضای بخش مسکن امکان‌پذیر خواهد بود.
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: سیمرغ]
[مشاهده در: www.seemorgh.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 425]
-
گوناگون
پربازدیدترینها