در گفت وگو با معاون بازرسي «اتحاديه مشاوران املاك» بررسي شدتحولات قيمتي بازار مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: در گفت وگو با معاون بازرسي «اتحاديه مشاوران املاك» بررسي شدتحولات قيمتي بازار مسكن
دنياي اقتصاد- معاون بازرسي اتحاديه مشاوران ‌املاك شهر تهران در تحليلي كه درباره نوع معاملات اين روزهاي بازار خريد ‌و فروش آپارتمان ارائه كرده، ضمن تاييد رونق در اين بازار، عمده خريد‌ها را ناشي از ورود تقاضاي مصرفي دانسته و در عين حال از كاهش خريد‌هاي سرمايه‌اي ملك مسكوني در پايتخت به خاطر تحولات اخير ساير بازارها، خبر داده است. عضو هيات ‌مديره اتحاديه املاك با اشاره به اينكه در 9 ماه اول امسال نرخ رشد قيمت مسكن در تهران به نوعي با نرخ تورم هماهنگ بوده، تاكيد مي‌كند: اگر چه طي اين مدت قيمت ملك مسكوني افزايش پيدا كرد و در يك مقطع، ميزان رشد به 20 درصد هم رسيد، اما در هفته‌هاي اخير شيب رشد قيمت مجددا كاهشي شد و حدود 5 درصد افت كرد كه البته با توجه به تجربه دوره‌هاي انتخاباتي در كشور و پيش‌رو بودن انتخابات مجلس، بعيد است قيمت مسكن دوباره جهش كند. اين فعال صنف بنگاه‌هاي مسكن معتقد است: در شكل طبيعي معاملات مسكن بايد هنگام افزايش قيمت‌ها، خروج تقاضا از بازار اتفاق بيفتد، اما در حال‌ حاضر به دليل فرهنگ غلط اما رايج در بازار ملك، اشتياق خريداران معمولا زماني بيشتر مي‌شود كه نرخ‌ها شروع به افزايش مي‌كند.
درگفت‌وگوي «دنياي اقتصاد» با معاون بازرسي اتحاديه املاك شهر تهران بررسي شد
سير قيمت مسكن در سال 90
رشد 20 درصدي قيمت در 9ماه اول و كاهش زمستاني در حد 5 درصد طي دو هفته‌ اخير
انتخابات پيش‌رو مانع جهش قيمت خواهد شد
علاقه به خريد زمين در تهران از مسكن بيشتر شده است
پرطرفدارترين متراژ آپارتمان در تهران براي خريد: 70 تا 80 مترمربع
گروه مسكن- هاجر شادماني: معاون بازرسي اتحاديه مشاوران‌املاك تهران ضمن تاييد گفته‌هاي مسوولان دولتي درباره «هماهنگ‌بودن رشد قيمت مسكن و نرخ تورم» گفت: ارزش معاملات واحدهاي مسكوني در شهر تهران در 9ماه اول سال90 حدود 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرد، اما در هفته‌هاي گذشته از فصل زمستان، نرخ‌رشد مجددا نزولي شده، به عدد منفي 5درصد رسيده‌است كه با توجه به انتخابات پيش‌رو و اوضاع اقتصاد كلان كشور، پيش‌بيني مي‌شود تا پايان امسال، رشد مثبت نصيب قيمت مسكن نشود.
عضو هيات مديره اتحاديه املاك تهران با اشاره به اينكه نرخ تورم عمومي به بيش‌از 15 درصد رسيده است، تصريح كرد: نبايد در كلان‌شهرهايي همچون تهران انتظار رشد قيمت مسكن كمتر از اين نرخ را داشته باشيم.
حسام عقبايي در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» از تغيير ذائقه سرمايه‌گذاران ملكي در پايتخت نيز خبر داد و افزود: در حال حاضر خريد زمين در مقايسه با آپارتمان، براي سرمايه‌گذاران جذاب‌تر است، هر چند با وقايع اخير بازارهاي سكه و دلار، معاملات سرمايه‌اي مسكن در مقايسه با ابتداي سال90، دچار نوعي ركود مقطعي شده است.
معاون بازرسي اتحاديه املاك تهران همچنين با تاكيد براينكه، قيمت مسكن يك‌شبه افزايش يا كاهش نمي‌يابد، بلكه نيازمند زمان براي تغيير است، گفت: انتظاري كه اين روزها برخي كارشناسان و تحليل‌گران بازار مسكن از جهش قيمت در سال آينده دارند به دلايلي كه مي‌شود به آنها تكيه كرد، محقق نخواهد شد. وي در اين باره افزود: سياست اقتصادي خاصي كه جهش در بازار مسكن را به وجود بياورد در برنامه‌ كاري دولت ديده نمي‌شود و در عين حال انتخابات پيش‌روي مجلس و شرايط اقتصادي ساير بازارهاي سرمايه‌پذير نشان مي‌دهد قيمت مسكن در ميان‌مدت دچار افزايش بيش‌از نرخ تورم نمي‌شود.وي خاطرنشان كرد: دولت در عرصه‌هايي همچون توقف عمليات وام، ارائه تسهيلات به منظور ساخت مسكن مهر، ساماندهي مشاوران املاك، ايجاد سامانه كدرهگيري و بسياري از مسائل ديگري كه جنبه كنترل بازار مسكن را داشت، ورود پيدا كرد.
مسكن، مرغ و تخم مرغ نيست
عقبائي با بيان اينكه مقوله كنترل بازار مسكن مقوله اي مثل كالاهايي همچون مرغ و تخم مرغ نيست كه بتوان در مقاطع زماني خاصي قيمت آن را بالا برد يا كاهش داد، گفت: عرصه رشد قيمت مسكن، فضا و مدت زماني كه در آن قيمت ملك افزايش يا كاهش مي‌يابد چه در اجاره و چه در خريد و فروش، فرآيندي بلند‌مدت است كه با ساير اقلام و كالاها قابل مقايسه نيست.وي ادامه داد: درست است كه سياست دولت بر اين است كه سرمايه‌گذاري در امر مسكن را به سمت تبديل شدن به كالاي مصرفي هدايت كند، ولي واقعيت اين است كه تاكنون اين امر اتفاق نيفتاده و مسكن به مفهوم مطلق تبديل به كالا نشده است. بنابراين نمي‌توان در كوتاه مدت انتظار داشت كه توازن در عرصه مسكن همچون ساير كالاها برقرار شود.
عضو هيات مديره اتحاديه املاك تهران اذعان كرد: اگرچه به عقيده برخي افراد،‌ زماني كه قيمت بالا رود معاملات هم كاهش مي‌يابد ولي به علت حاكميت فرهنگ خاصي كه در كشور ما وجود دارد، اصولا سرمايه‌گذاري و اشتياق مردم براي سرمايه‌گذاري معمولا زماني بيشتر مي‌شود كه نرخ‌ها نيز افزايش مي‌يابد.
رشد 20 درصدي را مي‌پذيرم
عقبائي در خصوص اظهارنظرهاي موجود مبني بر افزايش 20 تا 30 درصدي قيمت مسكن در سال جاري نسبت به سال گذشته گفت: تا حدي مي‌توان سياست‌هاي دولت را در مهار قيمت مسكن در سال جاري مثبت و موثر ارزيابي كرد، به گونه‌اي كه مي‌توان ادعا كرد اگر اين سياست‌ها اعمال نمي‌شد قيمت مسكن به مراتب بيش از ميزان رشد كنوني افزايش مي‌يافت.وي افزود: اما در مورد درصدهاي احتمالي افزايش قيمت مسكن بايد بگويم كه كشور ما كشوري است كه سالانه بانك مركزي نرخ تورم را اعلام مي‌كند و نرخ تورم ما تا جايي كه من اطلاع دارم براساس اعلام بانك مركزي حداقل بالاي 18 درصد بوده است كه در فصل‌هاي مختلف بعضا به بيش از20 درصد نيز رسيده است.معاون بازرسي اتحاديه املاك تهران توضيح داد: نرخ تورم اعلام شده تورمي است كه در كالاهاي مصرفي و سبد خانوار اعمال شده است و قاعدتا مسكن هم در اين سبد جاي مي‌گيرد.وي تاكيد كرد: با توجه به اينكه تورم كلي موجود در اقتصاد كشور 100 درصد روي قيمت مسكن هم اثرگذار بوده، افزايش قيمت‌ها در بخش مسكن به ميزان تورم اعلام شده را تاييد مي‌كنم.عقبائي ادامه داد:‌ 20 درصد اعلام شده در خصوص ميزان رشد قيمت مسكن در سال جاري نسبت به مدت مشابه سال قبل طبيعتا ارتباطي با نرخ رشد تورم دارد، اما بايد توجه داشت كه رشد ايجاد شده در اين بخش نسبت به افزايش قيمت‌ها در ساير اقلام مصرفي مردم بروز چنداني نداشته است.وي افزود: روزانه با بيش از 7 تا 8 مورد مراجعه مردمي در اتحاديه مواجه هستيم كه اين افراد با قرار دادن منزل خود در رهن يكي از بانك‌هاي خصوصي به ميزان 80 درصد ارزش ملك، وام سرمايه‌گذاري در بخش ساخت مسكن دريافت كرده، اما پس از ساخت حتي سرمايه اوليه نيز به آنها بازنگشته است.وي تاكيد كرد: علت ورشكستگي اين افراد نه به دليل ارزش نداشتن واحدها، بلكه ناشي از نبود متقاضي در بازار و ركود معاملات است.
كاهش 5 درصدي در زمستان
عقبائي افزود: با اين وجود رشد ايجاد شده در قيمت مسكن را نمي‌توان به كل كشور تعميم داد و مي‌توان چنين عنوان كرد كه حتي در بسياري از مناطق اين رشد منفي بوده است.
وي تصريح كرد: رشد قيمت‌ها در بازار مسكن با توجه به نيازسنجي مناطق مختلف در عرضه و تقاضا قابل ارزيابي است. ولي به طور كلي با توجه به نرخ تورم، افزايشي را قبل از ماه محرم داشتيم كه با ورود به محرم و فصل پاييز كه تقريبا مي‌توان گفت در اين زمان به دلايلي همچون كاهش نقل و انتقالات مردم در اين فصل حجم معاملات مقداري كمتر از قبل مي‌شود، اكنون به ميزان 5 تا 6 درصد با كاهش نسبي قيمت‌ها مواجه شده ايم.
كاهش قيمت‌ها ثبات دارد؟
عقبائي در خصوص ثبات يا عدم ثبات كاهش ايجاد شده در قيمت مسكن تا پايان سال گفت: به عقيده من و با توجه به اينكه در آستانه انتخابات مجلس شوراي اسلامي قرار داريم و عرصه سياست هم بي‌تاثير در عرصه اقتصاد نيست، فكر نمي‌كنم كه تا پايان سال، اتفاق فاحش و خاصي در قيمت مسكن بيفتد و احتمال رشد آنچناني در بازار مسكن بيش از 10 درصد را بسيار ضعيف مي‌دانم.وي افزود: از همه مهم‌تر به علت واقع شدن در فصل زمستان و روال معمول مبني بر كم شدن حجم معاملات در اين فصل و ساير مسائل كلان و قدرت خريد مردم و اينكه خريداران و مصرف‌كنندگان واقعي، كمتر در اين فصل سال اقدام به معامله مي‌كنند، تا پايان سال نمي‌توان پيش‌بيني كرد كه قيمت املاك به صورت افسارگسيخته افزايش يابد.
پيش‌بيني جهش عاقلانه نيست
عقبائي ادامه داد: بنابراين زماني كه تا پايان سال اين ثبات قابل پيش‌بيني باشد، با توجه به اينكه براساس روال معمول تا اواخر فروردين ماه اصلا بازار تحركاتي ندارد و اين تحركات از ارديبهشت ماه آغاز مي‌شود و از سوي ديگر سياست اقتصادي خاصي كه جهش در بازار مسكن را به وجود آورد در برنامه كاري دولت وجود ندارد، بيان اينكه پس از سال 90 و در آستانه سال جديد حداقل در 6 ماهه اول سال ، شاهد چنين جهشي خواهيم بود چندان عاقلانه به نظر نمي‌رسد.وي يادآور شد: هرچند بسياري از مطلعين بازار مسكن معتقدند كه پس از دولت فعلي ممكن است افزايش قيمت صورت بگيرد، اما در مورد اينكه اين پيش‌بيني‌ها با كدام پشتوانه، آمار، ارقام و تحليل‌هاي تخصصي ارائه شده است، جاي تامل وجود دارد.
آپارتمان يا زمين؟
عقبائي در پاسخ به اين سوال كه رشد ايجاد‌شده در قيمت بازار مسكن بيشتر در مورد عرصه( زمين) بوده است يا اعيان( بنا)، به «دنياي‌اقتصاد» گفت: با توجه به اينكه زمين و بنا يا عرصه و اعيان دو مقوله وابسته به هم هستند، نمي‌توان آپارتمان را منفك از زمين يا عرصه دانست، ولي به طور كلي با توجه به اينكه در شهرتهران به خصوص در مناطق مختلف، عموم بافت‌ها در حال ساخت و ساز هستند و حتي در دهه اخير خيلي از بافت‌ها تجديد شده اند و به‌رغم نوسازي‌هاي انجام شده، هنوز 45 درصد بناها در اين مناطق فرسوده است ، استقبال از معامله زمين بيشتر بوده و در نتيجه افزايش قيمت‌ها بيشتر در اين بخش احساس مي‌شود.معاون بازرسي اتحاديه املاك تهران تصريح كرد: با اين وجود و به طور كلي، با درنظر گرفتن رشد نسبي قيمت مسكن به ميزان تورم اعلام شده در سال جاري، افزايش قيمت زمين و املاك كلنگي نسبت به آپارتمان در شهر تهران، بيش از 5 درصد بوده است.
استقبال از متراژهاي كم
عقبائي همچنين با بيان اينكه در حال حاضر بيشترين حجم معاملات بازار مسكن در آپارتمان‌هايي با متراژ 70 تا 80 مترمربع صورت مي‌گيرد، گفت: اين امر در مورد زمين در بافت‌هاي مختلف شهر تهران متفاوت است براي مثال، در مناطقي همچون شهرك غرب معاملات زمين بيشتر در متراژ 300 تا هزار متر انجام مي‌شود يا مثلا در سعادت آباد اين متراژ در حدود 160 متر مربع تا دو هزار متر مربع متغير است.وي افزود: با اين وجود در مناطقي همچون منطقه 17 تهران، زمين‌هايي با متراژ 38 ، 40 و 45 مترمربع وجود دارد كه در بازار مسكن آن مناطق مورد معامله قرار مي‌گيرد.
وي تاكيد كرد: با اين وجود عمده معاملات زمين در شهر تهران در متراژهاي كمتر مورد استقبال خريداران قرار مي‌گيرد.
حضور 80 درصدي مصرف‌كنندگان
عقبائي با تاكيد بر جهش فوق العاده در بازار سكه، طلا و ارز در وضعيت فعلي يادآور شد: در حال حاضر سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي ذكر‌شده براي سرمايه‌گذاران نسبت به بخش مسكن به ميزان چشمگيري مقرون به صرفه تر است.وي افزود: با توجه به آنچه گفته شد در وضعيت فعلي بيش از 80 درصد متقاضيان در بازار مسكن مصرف‌كنندگان اين بازار هستند.
عقبائي همچنين در پاسخ به اين سوال كه در حال حاضر سرمايه‌گذاري در خريد آپارتمان به صرفه‌تر است يا زمين، گفت: فرهنگ خريد و فروش املاك در كشور ما همواره بر اين بوده است كه افراد در مقاطع زماني مختلف خريد زمين را ترجيح مي‌داده‌اند.
وي ادامه داد: استدلال‌هايي همچون اينكه زمين ماندگار و بنا غيرماندگار است و نگراني از كاهش قيمت چشمگير بنا در نتيجه تغيير كاربري‌ها، باور افراد را براي ترجيح خريد زمين در معاملات املاك تقويت كرده است.
مسكن، مصون از تورم؟
عضو هيات مديره اتحاديه املاك تهران با اشاره به اظهارات اخير دولت مبني بر مصونيت بخش مسكن از تورم اعلام شده در سال جاري خاطرنشان كرد: ممكن است در برخي از شهرهاي كوچك و بخش‌ها اين گونه بوده باشد، اما در كلانشهرها كمتر شاهد اين موضوع بوديم.وي ادامه داد: در بسياري از كلانشهرها، نرخ افزايشي مسكن به حد تورم نزديك شده و بعضا به آن رسيده است .عقبائي افزود: اينكه دولت اعلام مي‌كند كه تورم به هيچ وجه در بخش مسكن اثرگذار نبوده است در برخي از شهرها، سخن گزافي نيست ولي ايجاد اين توازن و رسيدن به نرخي كمتر از تورم در بخش مسكن در شهرهاي بزرگ اصلا كار آساني نيست.
عكس: آكو سالمي

دوشنبه|ا|19|ا|دي|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 169]