كالبدشكافي مسكن مهر در ميزگرد دنياي‌اقتصاد با عنوان «چالش‌هاي جديد بازار مسكن»بهمن تقاضا روي بازار مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: كالبدشكافي مسكن مهر در ميزگرد دنياي‌اقتصاد با عنوان «چالش‌هاي جديد بازار مسكن»بهمن تقاضا روي بازار مسكن
انتظار رييس‌‌جمهور از بانك مركزي بيش از 7500ميليارد تومان بودفريد قديري- ميترا يافتيانبخش دومبخش اول گزارش ميزگرد «چالش‌هاي جديد بازار مسكن» كه ديروز منتشر شد، به بررسي تبعات ركود بازار مسكن اختصاص داشت و اينكه هم‌اكنون سازندگان ساختماني با كاهش قيمت‌ها انگيزه‌اي براي ادامه سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز را ندارند.

در اين بخش علت انتخاب طرح مسكن مهر از سوي دولت نهم براي تامين مسكن تشريح شده است، ضمن اينكه دو كارشناس صاحب‌نام مسكن درباره هزينه‌هاي ساخت به بحث و تبادل نظر پرداخته‌اند.
همانطور كه مطلع هستيد سال گذشته اجراي طرح مسكن مهر در كشور موفقيت خاصي نداشت، چرا كه دولت اميد داشت زمين به استعداد ساخت 5/1ميليون واحد مسكوني واگذار كند، اما اين هدف به طور كامل محقق نشد. از سوي ديگر پارسال قرار بود تا 70درصد هزينه ساخت اين واحدها به صورت تسهيلات بانكي به متقاضيان پرداخت شود، اما امسال بحث 70درصد برداشته شده و گفته مي‌شود همان 14ميليون تومان وام براي ساخت پرداخت مي‌شود كه اين مبلغ شايد بخش كمي‌‌‌از هزينه ساخت يك واحد 50متري را تامين كند. از اين رو بسياري از متقاضيان خواهان انصراف از مشاركت در اين طرح هستند و به طور كلي به نظر مي‌رسد طرح مسكن مهر به نتيجه نرسد. به نظر شما اين اتفاقات خوشايند است؟
رفيعي: سياست‌ها وقتي اتخاذ مي‌شوند ممكن است در عمل با مشكلاتي مواجه شوند به خصوص اگر اين سياست‌ها سابقه اجرايي قبلي نداشته باشند.
بدون ترديد ورود به بحث اجاره زمين يا واگذاري حق بهره‌برداري از زمين موضوع جديدي در اقتصاد مسكن است وگرنه سنت قديمي‌‌‌ما وقف است، هرچند كه وقف هم استثنا بوده نه قاعده‌اي براي تامين مسكن. شايد پابرجاترين كارشناس مسكن و طرفدار واگذاري زمين اجاره اي، من بوده‌ام و هنوز هم معتقدم يكي از راه‌حل‌هاي اساسي براي حل مساله مسكن، واگذاري حق بهره‌برداري زمين است. از اين رو مساله مسكن را به طور عام در عملكرد بازار مسكن نمي‌بينيم همچنان‌كه به محض افزايش قيمت‌ها، توليدكنندگان به توليد مسكن رغبت پيدا مي‌كنند و با افزوده شدن ميزان توليد، قيمت پايين مي‌آيد و اين چرخه‌اي است كه يك بازار عادي براي مسكن يا هر كالاي ديگري بايد آن را طي كند. حال ممكن است اين بازار نوسانات بسيار شديد و تكرارشونده داشته باشد، همانطور كه اين وضعيت را در بازار مسكن داشتيم، اما اين به خاطر متغيرهاي خارج از بازار است. مساله اصلي مسكن مساله توزيع آن است. به طور كلي در بخش مسكن يك بيماري مزمن داريم و آن هم مربوط به كساني است كه هيچ گاه نتوانسته‌اند براي خود مسكن تامين كنند و اغلب آنها از عدم توان تامين هزينه مالي براي فراهم كردن مسكن رنج مي‌برند. بنابراين بايد براي اين دسته از افراد راه‌حل پيدا كرد و سياست‌‌‌هاي مسكن را به سوي اين گروه هدف‌‌‌گيري كرد. يكي از راه‌حل‌هاي بسيار مهم و موثر اين است كه بخشي از هزينه تامين مسكن را براي اين افراد تامين كنيم، البته اين به معناي حذف قيمت زمين نبوده، بلكه به مفهوم كاهش سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن است. اين راه‌حل در كشورهاي ديگر موفق بوده؛ چرا كه اگر زمين به طور رايگان به اشخاص واگذار شود، زمين رايگان به منبع درآمد تبديل شده و در نهايت به گروه‌‌‌هاي بالاتر درآمدي واگذار مي‌‌‌‌شود. بنابراين اگر فردي زمين را به طور اجاره‌اي از دولت بگيرد، معلوم است كه متقاضي واقعي مسكن است.
البته بايد ظرفيت‌هاي اجرايي و نحوه اجراي اين طرح را سنجيد، اولا شركت‌هاي تعاوني در كشور ما معمولا براي مصرف تشكيل مي‌شوند و به دليل اينكه عمدتا در زمان طولاني‌تر و با هزينه زياد به توليد مسكن پرداخته‌اند، سازندگان موفقي نبوده‌اند.
راهكار پيشنهادي شما در اين رابطه چيست؟
قبلا در طرح جامع بدين طريق پيش‌بيني شده بود كه اين طرح با تعاوني‌هاي توليد اجرا شود تا شركت‌هاي تعاوني توليد به تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد بپردازند.
البته گروه‌‌‌هاي كم درآمد در طرح جامع مسكن به خوبي شناسايي شده‌اند، اين گروه را مي‌‌‌‌توان از طريق شناسايي كار و محل كار يا شناسايي محل سكونت آنها به طريقي كه در طرح جامع تعيين شده است، شناخت. همچنين بايد توجه داشت كه سياست‌هاي بخش مسكن خلق‌الساعه و پاسخگو در كوتاه‌مدت نيست و كوتاه‌مدت‌ترين زماني كه يك سياست بخش مسكن اعم از ارائه تسهيلات ساخت، زمين با اجاره 99 ساله و... مي‌تواند موثر باشد برابر است با زمان ساخت حتي اگر سياست‌‌‌هاي طرف تقاضا را نيز در نظر بگيريد، نهايتا اثر آن در طرف عرضه با افزايش توليد مشخص مي‌‌‌‌شود. همچنين اگر خريد مسكن با ارائه وام‌هاي خريد تقويت شود در اين صورت توليد تحريك شده و رونق پيدا مي‌كند. بنابراين نبايد انتظار داشت سياست‌هايي كه پارسال و امسال اعلام شده، همين امسال محصول داشته باشد و بتوان آن را در حد شروع دوران ساخت‌وساز در كشور ديد.
قبول داريد كه بسياري از متقاضياني كه زمين با اجاره 99 ساله تحويل گرفته‌اند، در صف انتظار براي دريافت تسهيلات ساخت‌وساز هستند؟ و در واقع به اميد دريافت وام وارد اين پروژه‌ها شده‌اند؟
رفيعي: حتي اگر الان هم وام 14ميليوني بدهند براي ساخت يك واحد 50 متري براي اين نوع مسكن با برآورد كارشناسي مترمربعي 300هزار تومان اين وام جواب مي‌دهد.
مبناي محاسبات شما براي مترمربعي 300هزار تومان چيست؟ الان در پرند قيمت‌هاي بالاي متري 350هزار تومان پيشنهاد ساخت داده‌اند. ضمن اينكه مديركل اقتصاد مسكن وزارت مسكن نيز چندي پيش قيمت متوسط ساخت را متري 350 تا 400هزار تومان اعلام كرده بود.
رفيعي: حتي اگر بالاترين حد قيمت تمام شده كه شما مي‌‌‌‌گوييد 400 هزار تومان را در نظر بگيريم، باز هم وام 14 ميليون توماني معادل 70 درصد هزينه ساخت يك واحد 50 متري است.
ستاريان: قيمت‌ها در پرند از تهران تبعيت مي‌‌كند و الان بين 400 تا 450هزار تومان است ضمن اينكه با افزايش قيمتي كه اخيرا در سيمان و آهن‌آلات داشتيم، هزينه ساخت هر مترمربع در شهرستان‌ها بين 350 تا 400هزار تومان مي‌شود. در پرند هم هر قدر بخواهيم با كيفيت پايين بسازيم باز هم ميزان اين كيفيت بالاتر از مواردي است كه در شهرستان‌ها ساخته مي‌شود. البته تمامي‌‌‌واحدهاي مسكن مهر كه 50 متري نيست، متراژهاي 70متري و بالاتر هم دارد. ضمن اينكه 20 تا 25 متر بايد به مشاعات اختصاص داد؛ همچنين محوطه‌سازي و پاركينگ و مواردي از اين قبيل نيز هزينه‌بر است. از اين رو براي ساخت هر يك از اين واحدها بايد حدود 35ميليون هزينه ساخت در نظر گرفت.
از سوي ديگر گفته مي‌شود 300هزار پروانه ساخت در طرح مسكن مهر صادر شده كه در مقابل نياز موجود در كشور رقمي ‌‌‌نيست، اما اگر قرار باشد براي همين 300هزار واحد، تسهيلات ساخت ارائه شود، آيا در حال حاضر چنين اعتباري در سيستم بانكي كشور موجود است.
براي اجراي طرح مسكن مهر در كشور، چه نمره‌‌اي به دولت مي‌دهيد؟
خواجه دلويي: بايد به ما نمره بدهند، اما در ارتباط با پروژه مسكن مهر بايد بگويم كه اين يك سياست است كه اختراع ايران نيست و الان در اروپا اجرايي مي‌شود. اصل سياست هم در طرح جامع مسكن اينگونه تعريف شده كه حق بهره‌برداري از زمين در اختيار گروه‌هاي فاقد مسكن قرار گيرد. يعني دولت با استفاده از اراضي در اختيار و مناسب حال اين گروه، اجازه دهد تا روي زمين دولتي ساخت‌وساز كنند و مالك اعياني باشند و زمين از چرخه خريد و فروش حذف شود. بنابراين اگر زميني كه واگذار مي‌شود، ساخته نشود متعلق به دولت است و زمين عملا از چرخه دلالي حذف مي‌شود. همچنين علاوه ‌بر امكان حذف قيمت زمين، دقت كنيد كه مخاطب دولت در اين طرح، دهك‌هاي پايين درآمدي هستند كه بايد براي آنها مسكن ساخته شود.
منظور از دهك‌هاي پايين درآمدي چيست؟
خواجه دلويي: دهك‌هاي 2 تا 4 درآمدي كه به دنبال مسكن مطمئن هستند نه مسكن لوكس.
دولت هم در گام اول مقداري اراضي دولتي داشت و واگذار كرد. بعد تكليف دولت اين شد كه حجم اين برنامه را بالا ببرند، زيرا در طرح جامع مسكن اين ميزان كمتر بود.
چه ميزان براي اجراي طرح مسكن مهر در طرح جامع مسكن قبلي در نظر گرفته شده بود؟
در طرح جامع قبلي براي حداكثر 200هزار واحد مسكوني تعريف شده بود، طبيعي هم بود، اما با توجه به بهمن تقاضا و تاكيد آقاي رييس‌جمهور، حجم اين برنامه براي 5/1ميليون متقاضي واجد شرايط افزايش پيدا كرد.
در اين برنامه حجم بالايي از افراد حدود 3ميليون و 900هزار نفر متقاضي ثبت‌نام كردند و تا امروز آمار وزارت تعاون نشان مي‌دهد 52درصد متقاضيان واجد شرايط بوده‌اند، بنابراين بخشي از اين ثبت‌نام‌كنندگان مرتبا گلايه مي‌كنند كه تكليف ما چيست؟ قرار شد كه در اين‌‌باره وزارت تعاون به واجدان شرايط اعلام كند.
پس چرا تا كنون اعلام نشده است؟
قرار شده براساس كدهاي رهگيري، آخرين وضعيت ثبت‌نام شدگان اعلام شود. به طور كلي تاكنون يك‌ميليون و 300هزار متقاضي، واجد شرايط تشخيص داده شده و به وزارت مسكن معرفي شده‌اند كه از اين تعداد براي يك‌ميليون و 240هزار متقاضي قطعات زمين مشخص و اين زمين‌ها در قالب تفاهم‌نامه‌اي به تعاوني‌ها تحويل شده است، اما اين زمين‌ها بايد آماده‌سازي شوند و بروكف روي آنها انجام شود تا براي تك‌تك افراد معلوم شود زمين‌هاي آنها كجا است؟
در اين شرايط بسياري از تعاوني‌ها مي‌گويند، به ما گفته شده زمين شما اينجا است، درست هم مي‌گويند چون تا بروكف زمين انجام نشود معلوم نيست قطعه زمين هر خانوار در كجا واقع شده است. اما حجم كار به اعتقاد من بسيار سنگين است و ما خودمان نسبت به اين كه چنين حجمي‌‌ ‌زمين تامين شود و بعد از طرف مسكن و شهرسازي استان‌ها واگذار شود و به زير پوشش آماده‌سازي برود، مقداري نگران بوديم به همين دليل هم به طور هفتگي با استان‌ها جلسه داشتيم.
ظاهرا تصور نمي‌كرديد كار با اين حجم گسترده اجرايي شود. اين طور نيست؟
بالاخره وقتي مي‌گويند ساخت 5/1ميليون واحد مسكوني، فقط كسي كه يك بار خانه ساخته باشد، مي‌داند 5/1ميليون چه كار سختي است. بنابراين بدانيد ما هيچ راهي جز اين نداشتيم. ضمن اين كه التهابي در بازار مسكن داريم و سالانه حدود 700هزار تقاضاي مسكن به نيازهاي قبل افزوده مي‌شود، پس بهمن تقاضا در حال آمدن است. اراده دولت هم اين بود كه به گونه‌اي پاسخ اين تقاضاها را بدهد. همچنين طي مطالعاتي كه داشتيم كشوري را پيدا نكرديم كه در اين مقياس و در يك برنامه يك ساله به اين ميزان وارد بحث مسكن براي مخاطبان خاص شده باشد.
به طور مثال الان دولت روسيه برنامه‌اي را براي فاقدين مسكن اين كشور برنامه‌ريزي كرده كه تقريبا همين مدل حق بهره‌برداري زمين است. بر اين اساس طي يك برنامه بلندمدت براي 500هزار تا يك‌ميليون متقاضي از گروه‌هاي كم‌درآمد و فاقد مسكن، زمين اجاره‌اي تحويل و مالك اعيان آن مي‌شوند. طي مطالعاتي كه روي مسكن چين و هند هم داشتيم، ابعاد برنامه‌ تامين مسكن براي كم درآمدها در حد اندازه برنامه‌هاي ما نيست. در گام بعدي هم كه زمين تامين و تعاوني‌هاي مسكن سازماندهي مي‌شوند و به نظر ما هم يكي از مهم‌ترين نكات طرح مسكن مهر، بحث تسهيلات بانكي است. البته بحث ديگري هم كه مطرح است ميزان آورده متقاضيان است.
در حال حاضر هر يك از متقاضيان مسكن مهر بايد چه ميزان آورده داشته باشند؟
خواجه دلويي: ارزيابي ما اين است كه براي اين نوع مسكني كه ساخته مي‌شود و شوراي مسكن هم اخيرا در مصوبه خود تعريف كرده كه بر اين اساس سازه‌ مقاوم، نما، كيفيت ساختمان و .... است. طبق برآورد ما و با توجه به اين كه مساحت واحدهاي مسكوني در اين نوع مسكن حداكثر 75متر مربع است، هزينه ساخت اين واحدها كمتر از شيوه‌هاي معمول است.
حداقل متراژ واحدهاي مسكن مهر چه ميزان است؟ آيا مي‌توانند كمتر از 50متر هم ساخت وساز كنند؟
حداقل ندارد و در اختيار خود متقاضيان است. ضمنا مي‌تواند اين متراژ‌ها كمتر از 50متر هم باشد. همچنان‌كه در طرح جامع جديد تهران حداقل متراژ واحدهاي مسكوني 30متر مربع تعريف شده است.
با اين وجود آيا در سال‌هاي آتي مشكل واحدهاي ريزدانه‌اي كه امروز در بافت‌هاي‌هاي فرسوده با آن مواجه هستيم، تشديد نمي‌شود؟
خواجه دلويي: خير، مشكل واحدهاي ريزدانه فعلي در عدم دسترسي است. وقتي يك مجموعه 50واحدي ساخته مي‌شود، مي‌توان واحدهاي 20متري هم در اين مجموعه داشت.
آيا اخيرا سهم آورده افراد براي آماده‌سازي هم بايد افزايش يابد يا همان يك‌ميليون تومان است؟
ببينيد دولت براي انجام عمليات آماده‌سازي يك‌ميليون تومان به ازاي هر واحد مسكوني تسهيلات مي‌دهد، حال اگر اين عمليات 2ميليون تومان هزينه‌بر باشد كه هر يك از سهم‌هاي دولت و متقاضيان يك‌ميليون تومان مي‌شود همچنين اگر هزينه آماده‌سازي بيش از 2ميليون باشد، مابه‌التفاوت آن را متقاضي بايد تامين كند.
بنابراين بستگي به متراژ و مشخصات مسكن، حداقل بين 7 تا 10ميليون تومان بايد آورده متقاضيان در طرح مسكن مهر باشد.
ضمن اين كه از ابتدا هم قرار نبوده متقاضيان با دست خالي و بدون پول در اين طرح شركت كنند.
علت عدم افزايش تسهيلات براي آماده‌سازي و ساخت اين واحدها چيست؟
خواجه دلويي: علت اين است كه اولا هر چه رقم اين وام‌ها بالاتر رود وقتي تقسيط مي‌شود ميزان قسط ماهانه وام سنگين‌تر و از توان پرداخت خانوارها خارج مي‌شود.
همچنين منابع وام‌دهي بانك‌ها محدود است.
آيا براي ساخت مسكن مهر در سال، منابع وام‌دهي بانك‌ها جواب‌گو خواهد بود؟
در حقيقت بنا به تاكيد دولت طي جلساتي كه با مسوولان و مديران عامل بانك‌ها داشتيم توان وام‌دهي در سال‌جاري از سوي مسوولان نظام بانكي 7500ميليارد تومان اعلام شد. هر چند كه نظر رييس‌جمهور بيش از اين ميزان بود و حتي به ما نيز براي پذيرش اين 7500ميليارد تومان اعتبار اشكال گرفتند.
آيا ميزان توان وام‌دهي بانك‌ها در مصوبات قبلي دولت بيش از اين بوده است؟
بله، در ابتدا 17هزار ميليارد تومان مصوب و ابلاغ شد، اما به دليل اجرايي نشدن آن، به سيستم بانكي گفتيم رقمي ‌‌‌را اعلام كنند كه در توان پرداختي آنها باشد. كه پس از آن بانك مركزي رسما اعلام كرد، 7500ميليارد تومان بين 6بانك عامل جهت پرداخت تسهيلات توزيع شود.
ما اميدواريم اين ميزان تسهيلات پرداخت شود.
آيا براي تامين اين رقم، سيستم بانكي از حساب ذخيره ارزي برداشت مي‌كند؟
خير الان دولت لايحه‌اي به مجلس داده كه سرمايه بانك‌ها را افزايش دهد، بنابراين اگر اين لايحه مصوب شود قدرت بانك‌ها افزايش مي‌يابد و روان‌تر عمل خواهد شد، اما آنچه بانك مركزي به ما اعلام كرده با فرض توان فعلي بانك‌ها است.
روند ارائه تسهيلات ساخت مسكن مهر تاكنون آغاز شده يا خير؟
تسهيلات پرداخت شده بسيار كم است. ارائه اين تسهيلات در بخش آماده‌سازي براي حدود 35هزار واحد مسكوني و براي ساخت حدود 15هزار مورد بوده است. در حالي كه تاكنون بيش از 200هزار واحد براي گرفتن تسهيلات به بانك‌ها معرفي شده‌اند.
يکشنبه 31 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 76]