توصيه به خريداران براي اطمينان از آخرين وضعيت كاربري ملكپايان كار جديد از مالك بخواهيد

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: توصيه به خريداران براي اطمينان از آخرين وضعيت كاربري ملكپايان كار جديد از مالك بخواهيد
عكس تزئيني است. عكاس: منصور نمايشيتمام هزينه‌هاي شهرداري حاصل درآمدي است كه مستقيم از محل صدور پروانه و عوارض ساخت كسب مي‌شودگروه مسكن- ليلا درخشان: بررسي تغييرات فاحش و ناگهاني در قيمت برخي املاك در تهران نشان مي‌دهد، ارتباط مستقيم بين اين تغييرات و تغيير كاربري وجود دارد.

برخي سودجويان با اطلاع قبلي از وضعيت يك محله و با اشراف نسبت به مكان‌يابي طرح‌هاي عمراني شهري اقدام به خريد واحدهاي مسكوني آن محل مي‌كنند و به محض آنكه كلنگ‌ طرح در محل زده شد، واحدها را به چند برابر قيمت به فروش مي‌گذارند.
برخي ديگر نيز با اطلاع‌ قبلي از اينكه املاك يك محله به زودي قرار است به واسطه اجراي يك طرح عمراني معارض شناخته شوند، بلافاصله ملك خود را مي‌فروشند و صاحب جديد بعد از مدتي ناچار مي‌شود ملك را ارزان‌تر از قيمت خريد واگذار كند.
موارد فوق متاسفانه اغلب در سطح شهر تهران ديده مي‌شود و همواره به نگراني جدي مردم شهرمان تبديل شده است.
اما اداره كل املاك و مستغلات شهرداري تهران براي رفع اين نگراني و جلوگيري از هرگونه سوءاستفاده در خريد و فروش ملك راهكار ساده‌اي را پيشنهاد داده است.
دريافت پايان كار جديد به منزله مهر تاييدي است براي ملكي كه مردم قصد خريد آن را دارند.
خريداران مي‌توانند از مالك درخواست صدور پايان كار جديد را كنند و از اين طريق از وضعيت ملك و استعلام شهرداري مطمئن شوند.
گفت‌‌و‌گوي دنياي‌اقتصاد با مهندس حميد آذرفر قائم‌مقام اداره كل املاك و مستغلات شهرداري تهران را در زمينه املاك معارض و موضوع «پايان كار جديد» در زير بخوانيد:
طرح‌هاي شهرداري گاهي اوقات زمينه سوءاستفاده برخي از دلالان را در بازار مسكن فراهم مي‌كند. به عنوان مثال برخي از افراد با اطلاع قبلي از املاكي كه در آينده جزو معارض شهري محسوب مي‌شوند، اقدام به فروش آنها به قيمت گزاف مي‌كنند و در اين بين خريداران متضرر مي‌شوند. پيشنهاد شما به مردم براي جلوگيري از چنين سوءاستفاده‌هايي چيست؟
همان‌طور كه به اطلاع عموم رسيده، طرح تفصيلي و جامع شهر تهران اخيرا تهيه شده و شهرداري هاي مناطق نيز از محتواي آن اطلاع دارند.
اين طرح از آنجا كه جديد است، خيلي دستخوش تغييرات نخواهد شد و از اين رو مردم با كسب اطلاع از كاربري‌هاي مصوب طرح جامع مي‌توانند با خيال راحت اقدام به خريد ملك مورد نظر خود كنند و از سويي ديگر چنانچه مردم به شهرداري‌هاي مناطق رجوع كنند، مي‌توانند اطلاعات لازم را در مورد آينده املاك مورد نظر و تغييرات احتمالي كاربري آنها كسب كنند.
فرمايشات شما صحيح است، اما تجربه ثابت كرده كه گاه بين حرف و عمل فاصله وجود دارد. آيا اين امكان وجود دارد كه مردم مستندي از شهرداري دريافت كنند تا صددرصد از آينده ملك مورد نظر خود اطمينان يابند؟
مردم مي‌توانند زماني كه مي‌خواهند ملكي را بخرند، فروشنده را ملزم به ارائه پايان كار جديد كنند و سپس با اتكا به آن اقدام به خريد كنند؛ چرا كه درواقع جواز پايان كار ساختماني حكم يك مستند قانوني قابل اطمينان را دارد.
مگر در حال حاضر خريد و فروش با پايان كار قديمي امكان‌پذير است؟
بله. مطابق ضوابط جاري چنانچه خريدار و فروشنده هر دو تمايل داشته باشند كه با پايان كار قديم اقدام به خريد و فروش كنند، منع قانوني وجود ندارد و دفاتر اسناد رسمي نيز اقدام به ثبت اين معاملات مي‌كنند. اما اگر فردي نگران باشد كه ملك مورد نظرش با كاربري آينده آن تطبيق نداشته باشد، مي‌تواند از فروشنده درخواست ارائه پايان كار جديد ساختمان كند كه در آن تمامي تغييرات احتمالي ملك ذكر شده است.
روند تشريفات قانوني املاكي كه از نظر شهرداري معارض شناخته مي‌شود، به چه صورت است و در يك كلام شهرداري با صاحبان اين املاك چه برخوردهايي مي‌كند؟
املاكي كه در طرح‌هاي شهرداري به عنوان معارض واقع مي‌شوند، شامل دو دسته هستند. يك دسته از اين املاك داراي كاربري مرتبط با وظايف شهرداري هستند ولي شهرداري اقدام به تملك آنها نكرده است؛ چرا كه اولويتي هم براي خريد آن املاك ندارد. در اين صورت در چنين مواقعي ممكن است صاحب ملك شخصا به شهرداري مراجعه و درخواست واگذاري ملكش را به شهرداري نمايد.در اين گونه موارد مبناي خريد املاك، توافق قيمتي است كه بين شهرداري و صاحب ملك صورت مي‌گيرد. اما دسته دوم املاكي هستند كه در اولويت خريد شهرداري قرار دارند و در مسير طرح‌ها قرار گرفته‌اند و سريعا بايد تكليف آنها روشن شود. در اين صورت شهرداري مطابق آنچه كه در متن قانون پيش‌بيني شده است، اقدام به ارسال دعوت‌نامه براي اين افراد به منظور خريد ملك مي‌كند. در مرحله بعد در صورتي كه قيمت پيشنهادي شهرداري و صاحب ملك مورد توافق قرار گيرد، وجه ملك به افراد پرداخت مي‌شود و با تشريفاتي كه در مراحل مختلف تخريب و انتقال سند وجود دارد، معامله قطعي و طرح اجرا مي‌شود.
حال اگر مردم به قيمت‌هاي پيشنهادي شهرداري تمايلي نشان ندهند، چه اتفاقي مي‌افتاد؟
در اين صورت قانون پيش‌بيني كرده است كه مردم مي‌توانند با انتخاب كارشناس رسمي دادگستري در واقع فرآيند قيمت‌گذاري را از طريق هيات كارشناسان دادگستري انجام دهند و هر قيمتي كه كارشناسان اعلام كنند، شهرداري و مردم ملزم به تمكين از آن قيمت‌ها هستند.
در صورتي كه مردم تمكين نكنند، چه تشريفات قانوني اعمال مي‌شود؟
اگر قيمت املاك را كارشناس تعيين كند اما مردم به آن قيمت تمكين نكنند وجه ملك به حساب صندوق ثبت يا دادگستري سپرده مي‌شود و سپس تملك به صورت تشريفات قهري از طريق دادگاه انجام مي‌شود و سپس اسناد از طريق دادگاه به نام شهرداري انتقال پيدا مي‌كند و در محل هم با حضور نماينده دادستان ملك به تصرف شهرداري در مي آيد. ولي اگر مردم در همان مرحله تعيين كارشناس از انتخاب كارشناس امتناع ورزند، آن موقع كارشناس منتخب مردم از طريق دادگاه معلوم مي‌شود و آن قيمتي هم كه كارشناس تعيين مي‌كند، به همان صورت به صندوق دادگستري سپرده مي‌شود.
پس با اين اوصاف براي انتخاب كارشناس الزام براي مردم وجود دارد!
بله. مردم نمي‌توانند از انتخاب كارشناس امتناع ورزند. يا بايد كارشناس خود را انتخاب كنند يا اينكه شهرداري امتناع آنها از انتخاب كارشناس را به دادگاه اعلام مي‌كند و به دادگاه مي‌گويد كه به جاي مردم براي آنها كارشناس تعيين كند. در آن صورت كارشناس شهرداري ومنتخب دادگاه اقدام به قيمت‌گذاري مي‌كنند و از طريق دادگاه شهرداري اقدام به تملك مي‌كند و انتقال قطعي سند هم به نام شهرداري صورت مي‌گيرد.
آيا شهرداري وجه ملك را به صورت تمام و كمال پرداخت مي‌كند يا اينكه معادل ريالي آن را تراكم مي‌پردازد؟
اساسا تملك‌هايي كه از راه تشريفات قانوني صورت گيرد وجه آن نقدا به صاحب ملك پرداخته مي‌شود يا اينكه در وجه دادگستري پرداخت مي‌شود و در واقع واگذاري تراكم مربوط به خريد توافقي است نه خريد قهري يا قانوني تملك. يعني همان افرادي كه شخصا به شهرداري رجوع مي‌كنند و پيشنهاد مي‌دهند كه ملكشان را بخرند چون شهرداري امكان پرداخت وجه آنها را ندارد و خريد آن املاك هم برايش در اولويت نيست در نتيجه شهرداري اقدام به واگذاري تراكم به اين افراد مي‌كند.
واگذاري تراكم به چه صورت است آيا به منظور ساخت واگذار مي‌شود؟
واگذاري تراكم در اصل به معناي واگذاري ريالي تراكم است نه خود تراكم! اساسا افرادي كه با شهرداري براي فروش ملك معارض خود به توافق مي‌رسند به اداره درآمد شهرداري ارجاع مي‌شوند. در آن اداره افرادي كه به شهرداري بدهكار هستند و مي‌خواهند اقدام به پرداخت بدهي خود كنند وجه خود را به فروشندگان ملك معاوض مي‌پردازند. در واقع واگذاري تراكم يك محدوديتي دارد و شهرداري فراتر از ضابطه حتي يك مترمربع تراكم واگذار نمي‌كند؛ چراكه تراكم ثابت است و طبق طرح جامع تفصيلي شهر تهران به مردم واگذار مي‌شود.
در حال حاضر واگذاري تراكم در چه مناطقي از شهر تهران بيشتر است؟
در واقع افراد براي واگذاري تراكم در مناطق 22گانه شهرداري تهران حق انتخاب دارند، اما از آنجا كه مناطق 1 تا 6 شهرداري تهران گردش مالي بيشتري دارند در نتيجه واگذاري تراكم نيز بيشتر در اين مناطق صورت مي‌گيرد.
در كل شهرداري تهران در سال چه مبلغي بابت املاك معارض هزينه مي‌كند؟
به طور كلي شهرداري تمامي هزينه‌هايش حاصل درآمدي است كه مستقيما از صدور پروانه ساختماني و يا اخذ عوارض كسب مي‌كند و هيچ سهمي از بودجه دولت براي شهرداري تعريف نشده است و سهم تملك املاك معارض شهرداري هم به همين صورت است. يعني شهرداري هر ساله يك سهمي را به عنوان سهم تملك پيش‌بيني مي‌كند كه آن هم به صورت نقدي مبلغ محدودي است كه در سال جاري اين رقم تقريبا 300ميليارد تومان به صورت نقدي پيش‌بيني شده است كه البته در سال 86 اين رقم به صورت نقدي و حق تراكمي حدود هزار ميليارد تومان بوده است و پيش‌بيني شهرداري اين است كه در سال جاري نيز حدود هزار ميليارد تومان هم خريد تراكمي علاوه بر نقدي براي خريد املاك معارض تخصيص يابد. يعني اينكه نسبت به سال گذشته اعتباري بالغ بر 300ميليارد تومان براي خريد املاك معارض تخصيص يافته است.
آيا اين افزايش اعتبار به معني اين است كه شهرداري در سال جاري املاك بيشتري خريداري مي‌كند؟
خير. اين افزايش فقط نتيجه مستقيم گران شدن قيمت مسكن است.
پس با اين اوصاف نوسان قيمت در بازار مسكن از دغدغه‌هاي اصلي سازمان متبوع شما است؟
دقيقا همينطور است. مثلا در سه سال گذشته با اينكه هر سال مبلغ بسيار زيادي به بودجه تملكي شهرداري افزوده شده است، اما در عمل املاكي كه توسط شهرداري در هر سال خريداري شده به لحاظ مساحت تفاوت چشمگيري با سال قبل نداشته است. به عنوان مثال در سال 86 با اينكه اعتبار شهرداري دو برابر سال 85 شده است ولي افزايشي از لحاظ مساحت اتفاق نيفتاده است.
لطفا نسبت اعتبار شهرداري براي خريد املاك معارض در سال‌هاي 84 و 85 و 86 و ميزان اعتباري كه براي خريد اين املاك تخصيص يافته است را تشريح كنيد.
در سال 84 شهرداري تهران به صورت نقدي و غيرنقدي جمعا 220ميليارد تومان، سال 85، 429ميليارد تومان و سال 86، 910ميليارد تومان خريد توافقي براي املاك معارض هزينه كرده است. نسبت اعتباري كه در سال 84 نسبت به سال 85 براي خريد املاك معارض به اداره املاك شهرداري تخصيص يافته حدود 95درصد رشد اعتبار داشته اين درحالي است كه مساحت املاك 50درصد رشد داشته است. ضمنا نبايد فراموش شود كه در سال 84 هنوز به بازار مسكن شوك وارد نشده بود.
در همين حال رشد بودجه سال 85 نسبت به سال 86، 112درصد بوده است، ولي رشد مساحت 46درصد بوده است. يعني در واقع در يك جمع‌بندي كلي مي‌توان گفت كه شهرداري تهران در سال 84 با اعتباري بالغ بر 220ميليارد تومان هفتصدو 73هزار متر مربع املاك معارض خريداري كرده است و در سال 85 با اعتباري بالغ بر 420ميليارد تومان يك‌ميليون و 150 هزار متر مربع املاك معارض خريداري كرده است و در همين حال در سال 86 با اعتباري درحدود 910ميليارد تومان حدود يك‌ميليون و 680 هزار متر مربع املاك معارض خريداري كرده است.
در يك جمع‌بندي بفرماييد شهرداري تهران در اجراي پروژه‌هاي عمراني و خريد املاك معارض چه مشكلات اساسي و عمده با مردم دارد؟
مردم اساسا رابطه معناداري بين خدمات شهري ارائه شده ازسوي شهرداري و ملك معارضي كه به شهرداري واگذار مي كنند، نمي‌بينند و وقتي به شهرداري مراجعه مي‌كنند گويي مقابل يك شخص بسازو بفروش قرار گرفته‌اند.
اين در حالي است كه وقتي شهرداري ملكي را تبديل به فضاي خدماتي مي‌كند در واقع اقدامي در جهت خدمت به مردم انجام داده است و در نتيجه مردم بايد نهايت مدارا را با شهرداري انجام دهند. و از اين‌رو انتظار مي‌رود كه مردم به شهرداري به عنوان ارگاني كه قرار است ملك آنها را تصرف كند نگاه نكنند، بلكه آن ملك دقيقا در جهت رفاه و آسايش خود مردم مورد استفاده قرار مي‌گيرد و شهرداري هيچ انتفاعي از اين حيث ندارد در عين حال شهرداري نيز بايد در بر خورد با معارضين رعايت عدل و انصاف را خصوصا براي اشخاصي كه ملك در طرح آنها تمامي بهره مادي ايشان است كند تا خداي ناكرده اين تغيير و تحول شرايط مردم را از وضع موجود بدتر نكند و اشخاص قادر باشند حداقل معادل آنچه را كه واگذار مي‌كنند، در محلي هم سطح خريداري كنند.
يکشنبه 3 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 210]