مدیریت بهره برداری ساختمان سودآور یا هزینه بر؟ - پایگاه علمی خبری تحلیلی مدیریت شهری و شوراهای اسلامی استان مازندران

واضح آرشیو وب فارسی:مازندشورا : مازندشورا: پلاسکو در آتش سوخت و این اتفاق تلخ بسیاری ازکاستی های ما را عیان کرد. مدیریت بهره برداری یکی از اولین مباحثی بود که نبود آن زیر ذره بین کارشناسان قرار گرفت، عنصر غایبی که در صورت اجرا می توانست حتی با وجود تمامی عوامل ریز و درشت مرتبط با این حادثه از آن جلوگیری یا حداقل در مراحل اولیه آن را مهار کند.مازندشورا : به این بهانه قصد دارم به مقوله مدیریت بهره برداری، پتانسیل های پیداو پنهان این دانش و ضرورت به کارگیری آن در فضای امروز املاک کشور بپردازم. سابقهاین حرفه در دنیا به دهه های 60 و70 قرن بیستم بازمی گردد و از اوایل دهه1980 باتشکیل انجمن جهانی مدیریت بهره برداری، به عنوان یک دانش کاربردی و عملی نوین،شروع به نشر و گسترش پیدا کرد و امروز بیش از 25 سال از ورود آن به عنوان یک شاخهتحصیلی در دانشگاه هاروارد گذشته و بسیاری از مراکز آموزشی معتبر نیز در دنیا به آموزشآن مشغولند. بر اساس جدیدترین هندبوک (HAND BOOK) منتشرشده در آمریکای شمالی، این حرفه 15حوزه مدیریتی کلان را در برگرفته و بیش از یکصد زیرشاخهاز این حوزه ها را شامل می شود و به این ترتیب طیف وسیعی از نیازمندی ها و خدماترا در بازار هدف خود پوشش می دهد. بنابراین اجرای این سیستم مدیریتی بسیار فراتراز تعاریفی است که این روزها در کشور ما برای مدیریت یک مجموعه ملکی در نظر گرفتهمی شود. به بیانی دیگر شرح وظایفی که در حال حاضر برای مدیریت بسیاری از مجتمع هایتجاری و مسکونی و... در نظر گرفته شده در اکثریت قریب به اتفاق موارد ازاستانداردهای جهانی تعریف شده برای آن فرسنگ ها فاصله دارد. در نهایت همین عدم آگاهی،پیری زودرس ساختمان ها و به تبع آن هدر رفتمنابع و ثروت ملی، بهره وری پایین در مجتمع های ملکی با کاربری های گوناگون، کاهششدید ضریب ایمنی و سایر پیامدهای ناخوشایندی از این دست را موجب می شود. روندی کهدر انتها می تواند به تراژدی همچون پلاسکو منتهی شود. طبق آمارهایی که اخیرا منتشرشده بیش از 3 هزار سازه پرخطر تنها در شهر تهران و عمدتا نیز در مناطق متراکم وفرسوده شهر وجود دارد. مدیریت ایمنی، مقاوم سازی، بازسازی، مدیریت تعمیر و نگهداریو مدیریت بحران، ابزارهای کارآمدی از مدیریت بهره برداری هستند که می توانند درکوتاه مدت ضرب الاجلی به کارگرفته شده و از سوی آنان انبوه ساختمان های بحرانیموجود را ساماندهی و از خط اضطرار دور کرد. اینهاابزارهای مفیدی هستند که امتحان خود را در حوادث گوناگونی در گوشه و کنار دنیا پسداده و کارآزموده شده اند. حوادثی که می توان 11 سپتامبر را بزرگ ترین آنان نامید.گزارش های زیادی از نقش پررنگ مدیریت بحران پیش بینی شده در برج های دوقلو در کاهشخسارات و تلفات در دست است، همچنین تجارب بسیاری از این حادثه در قالب گزارش هایتخصصی و علمی در مجامع آموزشی مدیریت بهره برداری تدریس می شود. تجربیات تلخی ازاین دست در تمامی دنیا وجود دارد اما آنچه بسیار حائزاهمیت است بهره گیری از تجارببه جا مانده از آنان است که به قیمت بسیار گزاف جان شهروندان بیگناه به دست آمدهوغفلت از آن قابل بخشش و توجیه نیست. مدیریت بهره برداری هزینه نیست در کنار ابزارهای نظارتی که می تواند از طریق نهادهای مسوول مانندبیمه و سازمان آتش نشانی،شهرداری و... به عنوان ضمانت اجرایی سیستم مدیریت بهره برداریدر ساختمان ها عمل کند اراده مالکان نقشی بسیار مهم را ایفا می کند؛ چرا که درصورت عدم شناخت کافی و استقبال از این امر می توانند با استفاده از ترفندهایگوناگون از اجرای آن سرباز زده و تنها به رفع تکلیف و اجرای سطحی آن به قصد اخذمجوزهای نظارتی پیش گفته بپردازند که مسلما این روند در نهایت حادثه پلاسکو راتکرار خواهد کرد. پژوهش های مرتبط نشان داده یکی از عمده دلایل عدم استقبال بعضیاز مالکان از این مقوله ناشی از آن است که تنها به چشم بار مالی مضاعف به آن می نگرندو حتی در صورت تمایل به استفاده از آن سعی دارند تا با پیاده سازی ناقص و گزینشی،به زعم خود از پرداخت هزینه بیشتر خودداری کنند. به سه دلیل این اشتباه فاحشی استکه مالکان مرتکب می شوند؛ اول اینکه حتی در صورت درستی این حرف که مدیریت بهره برداریمستلزم وجود یک بند همیشگی در لیست هزینه کرد ساختمان هست، آیا می توان نقشی را کهدر جلوگیری ازتکرار فاجعه ای مانند پلاسکو داشته باشد را قیمت گذاری کرد. مگر نهاینکه سال ها حق بیمه اتومبیل خود را با بالاترین سقف تعهد می پردازیم که تنهایکبار در اتفاقی که آرزو داریم هرگز رخ ندهد به کارمان بیاید و اینکه اگر امروز ازمالکان پلاسکو بپرسیم؛ فرض کنید هنوز پلاسکو سالم است و به کار خود ادامه خواهدداد آنگاه چقدر حاضرند برای مدیریت بهره برداری ساختمان ازدست رفته شانبپردازند؛چه پاسخ خواهند داد؟ دوم اینکه بر اساس گزارش ها مستند در این حرفه، پیاده سازی برخیابزارهای کنترلی و نظارتی مانند مدیریت انرژی (ENERGYSAVING)، مدیریت برنامه ریزی(PLANNING MANAGEMENT) و مدیریت اجاره داری (LEASE MANAGEMENT) در کوتاه مدتبه میزان 30 تا 35 درصد کاهش در هزینه های جاری ساختمان ها اتفاق افتاده است کهمسلما عددی در خورتوجه است که بسیاری از هزینه های در نظر گرفته شده برای اجرایسیستم مدیریت بهره برداری را پوشش می دهد. و سومین دلیلی که باید از طرف مالکان و صاحبان سرمایه مورد توجه قرارگیرد این است که منفعت اساسی اجرای سیستم مدیریت بهره برداری از اجرای بلند مدت آنناشی می شود که بسیار قابل توجه تر از حتی کاهش یک سومی هزینه ها در بند دوم است.موسسه (FMLINK) به عنوانیکی از منابع معتبر علمی در حوزه مدیریت بهره برداری دنیا نتایج تحقیقی مشترک وگسترده را منتشر کرده که در آن 7 حوزه مهارتی عمده را برای مدیران بهره برداریساختمان ها تعریف می کند. نکته جالب توجهی که دراین پژوهش به آن اشاره شده این استکه 5 مهارت از این لیست 7 تایی کسب و کار محور(BUSINESS ORIENTED) بوده واساسا اهدافی را در راستای سودآوری در کسب و کار برای مالکاندنبال می کنند. مطلبی که باید صاحبان 16میلیون متر مربع فضای تجاری چندمنظوره رادر سطح کشور خرسند سازد. افزایش طول عمر ساختمان به اعدادی بسیار بیشتر از آنچه هماکنون در کشور ما اتفاق می افتد و رونق بخشی آن در طول این مدت به صورت پیوسته می تواندنرخ بازگشت سرمایه ای درخور توجه را برای مالکان و سرمایه گذارانی به ارمغانبیاوردکه با دیدی استراتژیک و هوشمندانه به سراغ این ابزار قوی و کارآمد می روند.

یکشنبه ، ۲۸خرداد۱۳۹۶

[مشاهده متن کامل خبر]

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: مازندشورا ]

[مشاهده در: www.mazandshora.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 30]