محبوبترینها
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
در خرید پارچه برزنتی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1827245129
صنعت عظیم مسکن در اغما/ متهمان اصلی کدام نهادها هستند؟ - پایگاه خبری تحلیلی گلستان ما
واضح آرشیو وب فارسی:گلستان ما: بررسی ها نشان می دهد سیاست های غلط دولت ها در سال های اخیر و نبود سازمان های حمایتی باعث رکود شدید صنعت مسکن در ایران شده است.به گزارش گلستان ما به نقل از «رازق» ، مسکن یکی از نیاز های اصلی مردم در جامعه است و در بسیاری از مسائل اجتماعی تاثیرگذار است، جامعه امروز ما بالقوه نیازمندمسکن بسیاری برای اقشار جامعه است ولی سال های اخیر شاهد تورم سرسام آور و رکود سنگینی در اقتصاد بودیم به نحوی که این شرایط اقتصادی بسیاری از مشاغل را تا ورطه نابودی کشاند و باعث پایین آمدن قدرت خرید مردم شد. ولی پایین آمدن قدرت مردم و رکود حاکم به بازار هم عاملی نشد تا دولتمردان تهسیلاتی به مردم بدهند که با قدرت پایین خرید بتوانند صاحب مسکن حداقلی خود شوند، بازهم شاهد آن بودیم که بانک ها به جای که به صورت تعاونی و سودکم به مردم تسهیلات بدهند به فکر سودروی سود خود بودند وتسهیلات بانک ها هم نتوانست باعث احیای بازار مسکن شود. به عنوان نمونه در طرح «صندوق پس انداز مسکن یکم» که تا سقف 160 میلیون تومان تسهیلات رهنی در اختیار زوجین خانه اولی قرار می گیرد، طی یک سال گذشته حدود کمی از افراد جامعه ثبت نام کرده اند که بسیار پایین تر از میزان موردانتظار بود با وجود اینکه طرح یادشده فرصت منحصر به فردی را برای خانه دار شدن در اختیار زوجین قرار می دهد، بسیاری از آنها قادر نیستند برای دریافت تسهیلات، مبالغ پیش پرداخت سپرده گذاری یکساله معادل نصف مبلغ وام یا اقساط نه چندان بزرگ تسهیلات یادشده را متقبل شوند. علت رکود مسکن چیست؟ بازار مسکن در گذشته همواره با اهرم تقاضای مازاد حرکت کرده است. طی سال ها این تقاضای مازاد با متورم کردن قیمت های زمین، پروانه های ساخت و سایر نهاده های تولید، الگوی پله ای افزایش قیمت مسکن را به همراه داشته است. همین تورم بوده است که اشتغال به ساخت وساز را برای اغلب سازندگان خرد و بزرگ، غیرحرفه ای و حرفه ای توجیه پذیر کرده است. اکنون جای خالی تورم برایمان روشن کرده که در این سال ها خلق ارزش نمی کردیم، بلکه ارزش ها را نابود می کردیم. حال معلوم شده که چرا هرچیزی با هر کیفیتی می ساختیم، به صرفه بوده است؛ چرا به تکنولوژی های جدید ساخت وساز نیازی نداشته ایم؛ چرا تاخیر در بهره برداری از پروژه ها که در دنیا فاجعه محسوب می شود، مایه نزول برکت بوده است، چرا گاهی خانه هایمان را زودتر از خودروهایمان تخریب می کردیم. در کشور ما شهروندان برای برخورداری از حداقل سطح خدمات شهری ناچارند به کلان شهرها مهاجرت کنند. تقاضای مازاد، قیمت های زمین شهری را به سوی نقاط تعادلی بالا و بالاتر هدایت کرده است و به همین دلیل در کلان شهرها، «سهم زمین از قیمت واحد مسکونی» به طرز غیرعادی بالا رفته است. کمبود عرضه زمین شهری به خوبی در تراکم بسیار بالای کلان شهرهای کشور و به خصوص تهران نمایان است. در حال حاضر در میان 100 شهر اول پرجمعیت دنیا، تهران دوازدهمین شهر متراکم است که عمدتا پس از شهرهای کشورهای پرجمعیتی نظیر هند، بنگلادش، پاکستان و فیلیپین قرار دارد. غیر از تورم ناشی از افزایش قیمت زمین، عدم توسعه انبوه سازی نیز یکی از دلایل رشد سازندگان انفرادی و بی تجربه محسوب می شود، و الا چگونه ممکن است برای سازندگان غیرحرفه ای با وجود بهره وری پایین و عدم دسترسی به روش های کنترل هزینه و مدیریت پروژه و حتی عدم امکان بهره گیری از صرفه های ناشی از مقیاس، فرصت رقابت با انبوه سازن فراهم بوده باشد. بدیهی است که حضور انبوه سازان مستقیما به حضور توسعه گران گره خورده است. با فعال شدن توسعه گران در کشور و افزایش عرضه زمین شهری، علاوه بر کاهش قیمت زمین شهری و افزایش سطح کیفیت زندگی شهری، زمینه برای توسعه انبوه سازی فراهم می شود. با حضور گسترده انبوه سازان، هزینه های ساخت وساز و متعاقبا قیمت تمام شده تولید مسکن به واسطه صرفه های ناشی از مقیاس و نیز افزایش بهره وری کاهش می یابد. دلیل اصلی دیگر در بالا بودن قیمت مسکن رویکرد کاسبکارانه شهرداری ها است.به نحوی که شهرداری ها به مسکن به چشم یک درآمد بالقوه خوب برای بودجه نگاه می کنند. اتکای بیش از حد بر درآمدهای ناپایدار آن هم از مجرای فروش تراکم، نه تنها سطح دسترسی به خدمات شهری و کیفیت زندگی شهرنشینی را به طرز قابل ملاحظه ای کاهش داده بلکه شهرداری ها را برای افزایش غیرمنصفانه قیمت پروانه های ساخت وساز انگیزه مند کرده است. در سال های اخیر بالارفتن هزینه پروانه ها، بخش غیرقابل اغماضی از افزایش هزینه تمام شده واحدهای ملکی و از جمله واحدهای مسکونی را توضیح می دهد. راه حل چیست؟ در دنیا دولت ها عموما با کمک به تشکیل نهادها و توسعه فعالیت هایی که بخش خصوصی به طور طبیعی به آنها ورود نمی کند، نقش عمده ای در توسعه طرف تقاضای بخش مسکن ایفا می کنند. به عنوان مثال ایجاد نهادهای بیمه کننده وام های رهنی دهک های درآمدی پایین تر از متوسط به توسعه بازار اولیه رهن کمک می کند. با وجود این نهادها بانک ها برای اعطای وام رهنی به خانوارهای کم بضاعت انگیزه مند می شوند. همچنین تاسیس نهادهای خریدار وام های رهنی نیز از مسیر توسعه بازار ثانویه رهن، به رونق بازارهای اولیه رهن کمک می کند. در کشور ما تقاضا به اندازه کافی برای مسکن وجود دارد، ولی به دلیل فقدان نهادهای واسطه ای و عدم برخورداری از سطح حداقل خدمات مالی، بسیاری از متقاضیان به اشخاص یا شرکت هایی رجوع می کنند که از صلاحیت کافی برای ارائه خدمات برخوردار نیستند. به همین دلیل در سال های گذشته بارها شاهد بوده ایم که سرمایه زندگی بسیاری از شهروندانمان مثلا در اثر پیش خرید واحدهای مسکونی از اشخاص کلاهبردار بر باد رفته است. حداقل نقشی که انتظار می رود نهادهای مالی در بازار مسکن بر عهده بگیرند این است که با قرار گرفتن بین متقاضیان و عرضه کنندگان، از طریق کاهش ریسک های عملیاتی انجام معاملات، در جهت حفظ پس اندازها و سرمایه های طرفین معاملات گام بردارند. سیاست هایی که برای توسعه طرف عرضه و تقاضا پیشنهاد شد، عموما بلندمدت هستند. این سیاست ها در واقع با ایجاد زیرساخت های لازم فرصت رشد بازارهای خرید و البته اجاره مسکن را فراهم می کنند. در عین حال طی دوران رکود جاری آحاد مردم به مسکن نیاز دارند و بنابراین نمی توان از سیاست های کوتاه مدت صرف نظر کرد. یکی از سیاست هاییکه دولت می تواند در دستور کار قرار دهد، توسعه بازار اجاره مسکن است دوران چندساله رکود، قدرت خرید بسیاری از خانوارهای ایرانی کاهش پیدا کرده است، دولت می تواند از طریق نهادسازی با تقویت طرف عرضه واحدهای استیجاری، امکان دسترسی به واحدهای مسکونی مناسب را برای بخش بزرگی از متقاضیان مسکن اجاره ای فراهم کند. در دنیا نهادها و ابزارهای متنوعی برای توسعه بازار اجاره طراحی شده است. یکی از مهم ترین این نهادها، صندوق های سرمایه گذاری مستغلات است. این صندوق ها با بهره گیری از ظرفیت های تامین مالی بازار سرمایه، به خرید عمده واحدهای ملکی اقدام می کنند و سپس با واگذاری واحدهای ملکی به مستاجران به اجاره داری می پردازند. این صندوق ها از یک طرف با «تبدیل به سرمایه کردن» جریان های نقدی ناشی از اجاره، دارایی های ملکی مالکان را آزاد می کنند و از طرف دیگر با عرضه انبوه آنها در بازار اجاره از قیمت اجاره واحدهای مسکونی می کاهند. ولی در کشور ما در غیاب نهادهایی که حاضر باشند این گونه خدمات را با قیمت های منصفانه ارائه دهند، شاهدیم بسیاری از انبوه سازان برای رهایی از دغدغه های سروکله زدن با تعداد زیادی متقاضی، به ساخت وساز مسکن لوکس روی آورده اند. راه حل دیگری که عموم کارشناسان برآن هم نظرند اعطای تسهیلات بدون ضامن و تنها با رهن سند ملک و کم سود بانکی با قسطی بسیار پایین که عموم مردم بتوانند از آن استفاده کنند قسطی در حدود پانصدهزار تومان و پایین تر که مردم از عهده آن برآیند. برای آن که موضوع از دید مردم شفاف تر شود با چند از فعالان بازار و کارشناسان در تهران و شهرستان های دیگر مصاحبه کرده ایم که در زیر می آید: محمود نوروزی رئیس اتحادیه مشاورین املاک اراک با اشاره به تاثیر تسهیلات مسکن در این حوزه اظهار داشت: تسهیلات ارائه شده به این حوزه تاثیر به سزایی را در خروج از رکود مسکن نداشته است چرا که سود بازپرداخت این تسهیلات نه تنها کاهش نیافته است بلکه نسبت به 3 سال گذشته با افزایش هم همراه بوده است. نوروزی ادامه داد: تا پیش از این بانک مسکن تسهیلات ارائه شده به این بخش را تا 12 درصد سود تعیین کرده بود این میزان سود بعدها که به اوراق تبدیل شد تا 17.5 درصد هم رسید که اگر پول خرید اوراق هم حساب شود با سود 23 درصد باید این وام را به بانک برگردانند. رئیس اتحادیه مشاورین املاک اراک با عنوان اینکه اوراق باید ارزان قیمت به دست مردم برسد و یا اینکه حتی بدون این اوراق چنین وام هایی را پرداخت کنند، افزود: بالا بودن قیمت اوراق و سود بازپرداخت تسهیلات مسکن باعث شده تا مردم تمایلی برای گرفتن این وام ها نداشته باشند. سید کمال الدین شهریاری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز با بیان ارزیابی خود از وضعیت فعلی بازار مسکن اظهار داشت: بازار مسکن در حال حاضر در یک رکود طولانی مدت به سر می برد که این رکود از اواخر سال 91 گریبانگیر این بخش شده است. وی با توجه به علت بوجود آمدن رکود بلند مدت اینچنینی، بیان داشت: در سال 91-92 بازار مسکن با یک افزایش قیمت شدیدی مواجه شد و درواقع انرژی زیادی را در خود ذخیره کرد که در این دوره بلند مدت رکود در حال خالی کردن این انرژی است. عضو کمیسیون عمران مجلس با عنوان اینکه این انرژی ذخیره شده در بازار مسکن تخلیه شده اما هنوز مسکن در شرایط رکودی قرار دارد، افزود: علت رکودی بودن بازار مسکن با وجود تخلیه انرژی حاصل از افزایش قیمت به یکباره در این حوزه رکود حاکم بر اقتصاد کشور است، در واقع کاهش تورم به همراه افزایش رکود در اقتصاد یکی از مسائلی است که بازار مسکن نیز دامن گیر این قضیه شده است. شهریاری با توجه به تسهیلات اختصاص داده شده به این بخش، بیان داشت: وام های اختصاص داده شده به حوزه مسکن تنها بخش کوچکی از این بازار را توانست بهبود بخشد آن هم تنها بخشی بود که میزان این تسهیلات بخش زیادی از هزینه خرید آن خانه ها را پوشش می داد و گرنه در عمده بازار مسکن این وام ها نتوانست کاری را پیش ببرد. وی در پایان با اشاره به اینکه بازار مسکن هنوز در رکود به سر می برد خاطر نشان کرد: تسهیلات مسکن باید تا 80-90 درصد از هزینه های خرید مسکن را پوشش دهد که متاسفانه میزان وام مسکن با وجودی که در چندوقت اخیر افزایش چشمگیری داشته اما باز هم نمی تواند میزان هزینه های خرید مسکن را پوشش دهد. با بررسی چند بعدی پدیده مسکن باید گفت سیاست غلط دولت ها و نگاه درآمدی دولت، بانک ها و شهرداری ها به مسکن از طرفی و نبود سازمان و بنیادهای تعاونی مسکن مطمئن که مردم بتوانند با سرمایه حداقلی صاحب خانه شوند باعث شده مسکن با شرایط وخیم و خطرناک روبرو شود.
یکشنبه ، ۲۳آبان۱۳۹۵
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: گلستان ما]
[مشاهده در: www.]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 36]
-
گوناگون
پربازدیدترینها