محبوبترینها
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
در خرید پارچه برزنتی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1827372663
علت رکود مسکن در ۲ سال اخیر
واضح آرشیو وب فارسی:اهوراوب: به گزارش جهان به نقل از تسنیم، فصلنامه اقتصاد مسکن به بررسی دلایل ایجاد دوره های رونق و رکود در بخش مسکن با تاکید بر دوره رکودی سه سال اخیر پرداخته است. بررسی بلندمدت بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسانات شدید در متغیرهای این بخش از جمله قیمت مسکن، ارزش افزوده و سرمایه گذاری است به طوریکه بازار مسکن همواره طی یک دوره ۴ تا ۶ساله شاهد یک پدیده رونق و در پی آن رکود بوده است. ایجاد دوره های رونق و رکود در بخش مسکن را می توان به عوامل درون و برون بخشی تقسیم کرد. از جمله عوامل درون بخشی ایجاد ادوار تجاری بخش مسکن را می توان عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا مسکن، وجود انگیزه های سوداگرانه به دلیل ضعف زیرساخت های اطلاعاتی، قانونی و مالیاتی، ساختار نامناسب تولید و وجود سازندگان غیر حرفه ای در بخش مسکن، ضعف تکنولوژی و دوره طولانی ساخت، عدم وجود زیرساخت های نهادی و همچنین عدم رعایت الزامات و مقررات شهری بر اساس طرح های توسعه جامع و تفصیلی شهری نام برد. همچنین با توجه به ارتباط متغیرهای بخش مسکن با متغیرهای کلان و خرد اقتصادی، این بخش از متغیرهای برون بخشی از جمله تغییر و تحولات در بازار پول، نقدینگی و تورم، بخش حقیقی اقتصاد و اقتصاد خرد خانوار، بودجه دولت و بازار نفت نیز متاثر است. در مطالعات اقتصادی حوزه مسکن جهت بررسی دوره های رونق و رکود از متغیرهای مختلفی از جمله قیمت، ارزش افزوده، پروانه های ساختمانی یا میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن استفاده می شود با این وجود به نظر می رسد بهترین متغیر واقعی نشان دهنده رونق یا رکود در بخش مسکن میزان سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده توسط بخش خصوصی است. عمده سرمایه گذاری و ساخت و سازهای بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی صورت می گیرد. با شروع نشانه های رکود در بخش مسکن، عموما بخش خصوصی فعال در حوزه مسکن، سطح فعالیت های جدید خود را در این بخش کاهش می دهد و با ظهور نشانه های رونق در بخش مسکن، سرمایه گذاری جدید در بخش مسکن افزایش می یابد. نکته قابل توجه در بخش مسکن ایران این است که نرخ رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های شروع شده از ضریب همبستگی بسیار بالایی با قیمت مسکن برخوردار است و همانطور که از نمودار شماره ۱ پیداست این ضریب همبستگی با قیمت حقیقی مسکن بیشتر است. به عبارت دیگر می توان قیمت مسکن و عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن را به عنوان عوامل اصلی ایجاد کننده دوره های رونق و رکود در بخش مسکن نام برد. *نحوه شکل گیری دوره های رونق و رکود در بخش مسکن به طور کلی نحوه شکل گیری دوره های رونق و رکود را می توان به صورت نمودار شماره ۲ نشان داد. با افزایش قیمت مسکن در بخش مسکن)به دلیل کمبود نسبی عرضه مسکن و همچنین ایجاد شوک در یکی از عوامل موثر برون بخشی مسکن از جمله نرخ ارز، تورم، افزایش نقدینگی و(…، تقاضای سوداگرانه و همچنین بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن افزایش می یابد و به تبع آن سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده با ورود فعالین بخش ساخت و ساز به خصوص سرمایه گذاران غیرحرفه ای به بخش مسکن افزایش می یابد و اصطلاحا بازار مسکن با رونق مواجه می شود. در پی آن با وقفه زمانی ۲ تا ۳ ساله )با توجه به طول دوره ساخت مسکن در ایران( بازار مسکن با افزایش عرضه و اشباع مواجه شده و پس از آن روند معکوس در بازار مسکن شروع می شود به طوریکه بازار مسکن به دلیل عرضه مازاد و عموما تغییر یا شوک در عوامل موثر برون بخشی ) هم چون رکود اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوار، کنترل نقدینگی و (… ، با ثبات نسبی در قیمت مواجه شده و تقاضای سوداگرانه از بازار حذف می شود و سازندگان غیر حرفه ای و بخشی از سازندگان حرفه ای نیز از بازار خارج می گردند در نتیجه مجددا بازار مسکن با وقفه زمانی با کاهش عرضه و افزایش قیمت روبرو می شود. بنابراین نکته قابل تامل در شکل گیری دوره های رونق و رکود در بازار مسکن این است که در شکل گیری این دوره ها، علاوه بر عوامل درون بخشی بازار مسکن ) از جمله دوره ساخت طولانی، ورود و خروج سازندگان غیرحرفه ای، کمبود عرضه و(…، عوامل برون بخشی)همچون قدرت خرید خانوار، نقدینگی، تورم عمومی، نرخ بهره، وضعیت تولید ناخالص داخلی، بودجه دولت و (… نیز دخیل هستند. *حقیقت آشکار در بخش مسکن همانطور که در قسمت های پیشین ذکر شد بین تغییرات در قیمت مسکن و تغییرات در سرمایه گذاری شروع شده توسط بخش خصوصی در بخش مسکن ) به عنوان یکی از پارامترهای نشان دهنده رونق و رکود در این بخش همبستگی بالا و رابطه مستقیمی وجود دارد و با افزایش قیمت مسکن، سرمایه گذاری شروع شده در بخش مسکن نیز افزایش می یابد. تجارب دهه های گذشته در بخش مسکن نشان می دهد که باید رابطه مستقیم فوق الذکر را به عنوان یک حقیقت آشکار در بخش مسکن پذیرفت و به نظر می رسد تا زمانیکه که شرایط ساختاری اقتصاد کلان ایران تغییر نیافته و به دلیل عدم وجود بستر مناسب جهت سرمایه گذاری آحاد مردم در بخش های تولیدی و … ، اقتصاد ملی با نقدینگی سرگردان و تقاضاهای سوداگرانه مواجه است، این حقیقیت آشکار نیز وجود خواهد داشت. لذا هر عامل بی ثبات کننده قیمت مسکن، می تواند منجر به ایجاد رونق یا رکود یا به عبارت دیگر ایجاد نوسان در متغیرهای واقعی بخش مسکن همچون سرمایه گذاری و ارزش افزوده در این بخش سود. *بررسی وضعیت موجود بازار مسکن (سال های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴) بررسی متغیرهای بخش مسکن حاکی از این است که در ادامه ادوار تجاری، بازار مسکن پس از طی دوره رونق سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲، ز اواسط سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴ با ثبات در قیمت و رکود در سطح فعالیت ها مواجه شده است. ولی به نظر می رسد این رکود نسبت به سایر رکودهای روی داده در بخش مسکن از عمق بیشتری برخوردار باشد به طوریکه نرخ رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن )سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده توسط بخش خصوصی در طی سال های۱۳۹۲و۱۳۹۳ با کاهش کم سابقه ای مواجه شده است و تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی علاوه بر دو سال مذکور در سال۱۳۹۴ نیز دارای رشد منفی قابل توجهی است. همچنین نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال ۱۳۹۲ منفی شده و پیش بینی می شود با توجه به کاهش تقاضای صدور پروانه ساختمانی در سال های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ نرخ رشد ارزش افزوده در سال ۱۳۹۴نیز منفی باشد. از طرف دیگر با توجه به کاهش سطح فعالیت ها در بخش مسکن، سهم تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی سیر نزولی داشته و این سهم در شش ماهه اول سال ۱۳۹۴ به حدود ۱۰ درصد کاهش یافته است. *دلایل شکل گیری دوره های رونق و رکود در بخش مسکن با تاکید بر دوره رکودی ۱۳۹۲تا ۱۳۹۴ همانگونه که در قسمت های پیشین ذکر شد عوامل ایجادکننده رونق و رکود در بخش مسکن، به دو دسته عوامل درون و برون بخشی تقسیم می شوند. به عبارت دیگر علاوه بر عوامل درون بخشی، عوامل برون بخشی نیز در ایجاد ادوار تجاری بخش مسکن تاثیرگذار هستند. در زیر به ترتیب به بررسی عوامل برون و درون بخشی ایجاد کننده ادوار تجاری در بخش مسکن پرداخته می شود؛ الف:عوامل برون بخشی ایجاد کننده ادوار تجاری در بخش مسکن بخش مسکن به عنوان یکی از اجزای مهم اقتصاد ملی از بخش ها و بازارهای مختلف اقتصادی کشور تاثر می پذیرد و نوسانات و تغییر و تحولات در این بازارها و بخش های اقتصادی باعث ایجاد شوک و یا نوسان در بخش مسکن می شود. بازار پول، بخش حقیقی اقتصاد، بودجه خانوار دولت، و بازار نفت، از جمله این بازارها و بخش های اقتصادی است. در ذیل به بررسی ارتباط بازارها و بخش های فوق الذکر با ادوار تجاری بخش مسکن به خصوص در دوره رکودی ۱۳۹۲تا ۱۳۹۴پرداخته شده است. *بازار پول متغیرهای بازار پول از جمله عواملی است که نقش بسزایی در روند متغیرهای اقتصاد کلان و بخش های مختلف اقتصادی دارند و سیاستگذاری صحیح در این بازار می تواند باعث رشد و توسعه بخش های مختلف اقتصادی گردد با این وجود به نظر می رسد در دهه های اخیر به دلیل عدم استقلال بانک مرکزی و همچنین کسری بودجه قابل توجه دولت ها و استفاده دولت های مختلف از منابع پر قدرت بانک مرکزی جهت تامین منابع مالی موردنیاز خود و در برخی از مواقع تبدیل درآمدهای هنگفت نفتی به ریال، بازار پول با نرخ رشد نقدینگی بالا مواجه بوده است. افزایش نرخ رشد نقدینگی عموما منجر به افزایش تقاضای معاملاتی مصرفی در کل اقتصاد و در بازارهای خاص از جمله بازار مسکن می شود و در پی آن علاوه بر افزایش سطح عمومی قیمت ها، قیمت کالاهای غیرقابل مبادله همانند مسکن نیز افزایش قابل توجهی می یابد. بررسی بلندمدت تورم عمومی و نرخ رشد قیمت مسکن و نقدینگی نشان می دهد هر چند نوسانات قیمت در بازار مسکن به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه در این بازار بیشتر از نوسانات در سطح عمومی قیمت ها و نقدینگی است ولی این سه متغیر دارای میانگین نرخ رشد نزدیک )به ترتیب دارای میانگین نرخ رشد حدود ۲۰،۲۱و ۲۲درصد در طی دوره ۱۳۷۰تا ۱۳۹۳) و تقریبا هم روند بوده اند. به عبارت دیگر با افزایش نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی و در تبع آن قیمت مسکن نیز افزایش می یابد. بررسی متغیرهای نقدینگی، تورم عمومی و قیمت مسکن در سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳نشان می دهد با توجه به اعمال سیاست کنترل نقدینگی و اعمال نظارت بیشتر بر بازار پول و موسسات اعتباری ، ورود نقدینگی سرگردان به بازار مسکن نیز کاهش یافته و این بازار با ثبات قیمت مواجه شده و با توجه به حقیقت آشکار نام برده شده در بازار مسکن، سرمایه گذاری و فعالیت در بخش حقیقی و ساخت و ساز مسکن نیز کاهش یافته است. متغیر دیگر بازار پول که بر بازار مسکن تاثیر می گذارد نرخ سود واقعی سپرده ها و تسهیلات بانکی است. به منظور کارکرد بهینه بازار پول، نرخ سود اسمی می بایست به گونه ای تعیین گردد که سود واقعی سپرده های بانکی به میزان بسیار کمی منفی و نرخ سود تسهیلات بانکی به میزان بسیاری کمی مثبت شود. در صورتیکه نرخ سود واقعی سپرده های و تسهیلات بانکی به میزان قابل توجهی مثبت باشد انگیزه سرمایه گذاری در بخش های مختلف اقتصادی کاهش می یابد و اشخاص نقدینگی خود را در بانک ها و موسسات اعتباری سپرده گذاری می نمایند و درصورتیکه نرخ سود واقعی به دلیل تورم عمومی بالا و تعیین دستوری نرخ سود بانکی، کاهش یافته یا منفی گردد میزان سپرده های مدت دار در سیستم بانکی کاهش می یابد و بخشی از نقدینگی به بازارهای رقیب از جمله بازار مسکن سوق پیدا می کند. نرخ سود واقعی سپرده های بانکی در ایران طی دوره ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۲عموما منفی یا به میزان بسیار کمی مثبت بوده است ولی این نرخ در سال های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ به طور قابل توجهی افزایش یافته و به بالاترین میزان در طی ۲۴ سال اخیر رسیده است. افزایش نرخ سود واقعی سپرده ها و تسهیلات بانکی در سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳باعث شده است از یک طرف انگیزه سرمایه گذاری در بخش های واقعی اقتصاد از جمله سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن کاهش یابد و از طرف دیگر اشخاص نقدینگی خود را در بانک ها و موسسات اعتباری سپرده گذاری کنند و حتی خانواری که انگیزه خرید مصرفی در بخش مسکن دارند نیز تقاضای خود را به تعویق بیندازند لذا بازار مسکن با کاهش تقاضا و ثبات قیمت مواجه شده و سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن کاهش یافته است. همچنین بالا بودن نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی باعث شده است که در طی سال های ۱۳۹۲تا ۱۳۹۴برنامه های دولت در خصوص اعطای تسهیلات در بافت های فرسوده و مناطق روستایی توسط بانک ها به دلیل بالا بودن هزینه پول عملیاتی نشود این حوزه ها به خصوص ساخت و ساز دربافت های فرسوده نیز با رکود مواجه باشند. از طرف دیگر بالا بودن نرخ واقعی سود سپرده های بانکی، باعث افزایش تمایل افراد به سپرده گذاری در حساب های مدت دار و کاهش تمایل افراد به سپرده گذاری در حساب های دیداری در طی سال های مذکور شده است که این مساله نیز زمینه افزایش هزینه تامین پول برای بانک ها و افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی و در نتیجه عدم تمایل اشخاص و خانوارها به تقاضا یا سرمایه گذاری در بخش های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن را ایجاد کرده است. نکته قابل تامل دیگر در بازار پول، سرعت گردش پول است. بررسی های آماری نشان می دهد سرعت گردش پول در طی سال های اخیر همواره کاهشی بوده است و بازار پول با وجود پیشرفت تکنولوژی در این بازار، از کارایی کمتری برخوردار شده است. به عبارت دیگر سیستم بانکی کشور به عنوان یک ابزار مهم و موثر در رشد و توسعه بخش های مختلف اقتصادی نتوانسته است به درستی به ایفای نقش بپردازد. هر چند این مساله به خصوص در سال های اخیر به دلیل عدم شرایط نامناسب اقتصادی از جمله تحریم های اقتصادی و همچنین افزایش معوقات و بدهی دولت و بخش خصوصی به سیستم بانکی بوده است ولی بخشی از این عدم کارایی، ناشی از عملکرد نامناسب سیستم بانکی و اختصاص بخش قابل توجهی از منابع بانکی به خرید و احداث ساختمان توسط خود بانک ها به خصوص در سال های۱۳۹۰و۱۳۹۱ و حبس این منابع در بازار مسکن و ساختمان به دلیل رکود معاملاتی در این بازار است. نکته آخر اینکه سیاست های پولی در حوزه مسکن از انعطاف لازم برخوردار نیستند و امکان تغییر سریع این سیاست ها متناسب با شرایط اقتصادی بخش مسکن وجود ندارد. این در حالی است که به منظور کاهش دامنه نوسانات در بخش مسکن، بازار پول با شروع نشانه های رونق در این بخش، باید به سرعت سیاست های انقباضی اعمال کند و با شروع نشانه های رکود در بخش مسکن، سیاست های انبساطی اتخاذ کند در اینصورت دامنه نوسانات متغیرها در بخش مسکن کاهش می یابد. به عبارت دیگر بازار پول در بخش مسکن با تاخیر در تصمیم گیری مواجه است. لینک منبع
چهارشنبه ، ۲۱بهمن۱۳۹۴
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: اهوراوب]
[مشاهده در: www.ahooraweb.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 24]
-
گوناگون
پربازدیدترینها