محبوبترینها
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
در خرید پارچه برزنتی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1826645180
سه رمز تحول در بازار مسکن
واضح آرشیو وب فارسی:هموطن سلام: مرکز پژوهش های مجلس برای ارائه نقشه جامع به سیاست گذار بخش مسکن بابت چگونگی تدوین سیاست های این بخش در برنامه ششم، به مقایسه وضع موجود بازار مسکن ایران با 15 کشور پرداخت و تجربه های موفق جهان در تامین مسکن را استخراج کرد.نتایج این تحقیق نشان می دهد در بین کشورهای مختلف دنیا با طبقات و درجه های متنوع به لحاظ «میزان پیشرفت اقتصادی»، فقط آنهایی موفق به عبور بلندمدت از بحران مسکن شده اند که دولت هایشان از سه مسیر همزمان، بازار مسکن را مدیریت کرده اند. 7 کشور صنعتی، 5 کشور با اقتصاد متمرکز و 3کشور در حال توسعه، در این تحقیق مورد بررسی قرار گرفته اند و برنامه های ماندگار دولت های این کشورها در بخش مسکن از بعد جنگ جهانی اول تاکنون، مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است. جامعه مورد بررسی، کشورهای آمریکا، آلمان، انگلستان، سوئد، فرانسه، دانمارک، ژاپن از طیف کشورهای صنعتی و چین، کوبا، روسیه، رومانی و چک از کشورهای دارای اقتصاد متمرکز و همچنین مالزی، آفریقای جنوبی و ترکیه از طیف کشورهای در حال توسعه را در بر می گیرد. سوابق کم ایراد و پربازده در این بررسی، عمدتا متعلق به کشورهای صنعتی است و در عین حال یکی دو سبک برخی کشورهای در حال توسعه همچون چین، متمایز از بقیه جلوه می کند. گزارش از یافته های مرکز پژوهش های مجلس حاکی است رمز کشورهای موفق در زمینه ساخت و تامین مسکن طی یک دوره زمانی طولانی، استفاده از سه مولفه شامل «قوانین ضمانت دار برای تعیین مسولیت های مشخص بازیگردانان و بازیگران بخش مسکن»، «منابع مالی چندوجهی» و همچنین «معین بودن تامین کنندگان منابع» بوده است. این در حالی است که بازار مسکن ایران اگرچه به حداقل یک قانون مستقیم مصوب مجلس –قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن تصویب شده در سال 87- مجهز است، اما در هر دوره زمانی، به تناسب نگاه دولت ها، قسمت هایی از قانون اجرایی می شود و مابقی در بایگانی قرار می گیرد به طوری که با عیان شدن «معافیت دولت از پاسخگویی بابت علت تعلل یا توقف اجرای مقررات»، پیاده سازی قوانین تحت الشعاع رفتارهای سلیقه ای قرار گرفته است. کلید سه رمزی دولت برای بازار مسکن در کشورهای موفق، به گونه ای طراحی شده است که از همه سیاست های مربوط به «تنظیم قیمت مسکن و اجاره بها، نحوه حمایت از سمت عرضه و ساخت و ساز، کمک مالی به سمت تقاضای خرید و اجاره و از همه مهمتر چگونگی ساماندهی بازار زمین» قفل گشایی می کند و مجموعه بازار ملک و ذی نفعانش، با همین کلید قابل هدایت است. رمز اول؛ قانون تضمین تامین بودجه ساخت و تامین مسکن این کلید در مسیر «قوانین ضمانت دار» که همان اولین رمز عبور از چالش های بخش مسکن محسوب می شود، مقررات محکم دارای ضمانت اجرایی را برای تعیین مسوولیت ها و حدود اختیارات و وظایف دولت، نهادهای اجتماعی، بخش خصوصی و فعالان بازار ملک وضع می کند. عامل موفقیت کشورهای صنعتی در رفع نسبی چالش «کمبود مسکن» و همین طور «بحران مسکن»، تعهد و پایبندی دولت ها به اجرای همین قوانین ضمانت دار است. در این کشورها تاکنون دو دسته از این قوانین برای بازار مسکن، امتحان موفقیت آمیز خود را پس داده است. قانون اول به «نحوه مشارکت» دولت، نهادهای مالی و ذی نفعان در حوزه ساخت و ساز و عرضه و تامین مسکن برمی گردد و قانون دوم نیز شامل «قانون تامین بودجه ساخت مسکن» است که زیرمجموعه های این قانون، مبحث پیچیده و پرابهام دولت ها در این بازار -وام مسکن- را یکبار برای همیشه حل و فصل می کند. طبق جزئیات «قانون تامین بودجه ساخت و تامین مسکن»، بخش قابل توجهی از هزینه ساخت و تامین مسکن باید در قالب وام از بانک ها یا موسسات اعتباری، پرداخت شود و برای این منظور، دولت باید از خزانه، یارانه تسهیلات با هدف کاهش قیمت تمام شده وام در نظر بگیرد. شرکت های بیمه و بانک ها در این مسیر مسولیت های معین دارند و کارفرمایان بخش خصوصی نیز موظفند سالانه بخشی از سود فعالیت های اقتصادی و کسب وکارشان را برای ساخت و تامین مسکن کارگران اختصاص دهند. در قالب «قانون تامین بودجه ساخت مسکن»، همچنین مقررات کنترل و تنظیم و قیمت مسکن و اجاره بها نیز تعریف شده است و دولت در کشورهای مورد بررسی به فراخور وضعیت حاد، غیرعادی یا طبیعی متغیرهای اقتصاد مسکن، به صورت مقطعی در بازار مسکن دخالت می کند و با ضوابط از قبل تعیین شده، به تنظیم اجاره بها با درآمد متوسط خانوارهای جامعه هدف (کم درآمدها و میان درآمدها) اقدام می کند. مقررات مربوط به بازار «زمین»، سرفصل دیگر و بااهمیت «قانون تامین بودجه ساخت و تامین مسکن» است که محتوای آن بحران های مشابه کشورهای مختلف در حوزه زمین را در جهت کاهش حداکثری، مدیریت و مرتفع می کند. نتایج به دست آمده از تحقیق دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس در این باره مشخص می کند: در همه کشورها، زمین از عوامل اصلی و تعیین کننده در قیمت تمام شده مسکن بوده است. در کشورهای صنعتی دولت با استفاده از ابزارهای مختلف سعی می کند بازار خرید و فروش زمین را کنترل و همزمان زمین ارزان قیمت و مناسب برای مسکن سازی اجتماعی را تامین کند. ابزارهایی که برای این منظور توسط دولت ها در بازار زمین به کار گرفته می شود، «جلوگیری از احتکار زمین» را هدف قرار داده است و شامل اول وضع مالیات بر زمین های بایر، بدون استفاده و ساخته نشده و دوم، اخذ مالیات از خرید و فروش زمین می شود. این روش ها در کشورهای مختلف متفاوت است و به دولت ها این امکان را می دهد تا علاوه بر نظارت و کنترل بر بازار زمین، بر کاربری و نحوه توسعه شهری هم نظارت داشته باشند. این نوع سیاست گذاری برای بازار زمین به نحوی در کشورهای صنعتی عملیاتی شده که ضمن اعمال قانون، مدیریت سایر عوامل به جهت همخوانی و کنترل آن مورد توجه قرار گرفته است. در این میان، بی توجهی به فرصت بازتولید حداکثر مسکن در بافت های فرسوده براساس اصول و معیارهای شهرسازی نوین و عدم رویکرد به حداکثر استفاده از ساخت و ساز در ارتفاع در کلان شهرها، از جمله عوامل عمده و موثر در محدودیت عرضه زمین همواره مطرح است. حق دسترسی به مسکن از دو کانال دولت ها در کشورهای صنعتی از قرن نوزدهم، سراغ مسکن اجتماعی رفتند و تاکنون نیز این نوع برنامه تامین مسکن، با تغییراتی نسبت به گذشته، کماکان در حال اجرا و استفاده است. در کشورهای مورد بررسی، سبک و الگوی موفق دولت ها برای ایجاد حق دسترسی به مسکن از دو کانال «کاهش هزینه تمام شده مسکن با ابزارهای وام، یارانه تسهیلات و معافیت های مالیاتی» و «پرداخت مقرری و کمک مالی به خانوارهای مخاطب مسکن-اجتماعی» راهبری شده است. در کشورهای صنعتی و در حال توسعه، دولت برای تامین مسکن مردم، الزاما ساخت و ساز را در اولویت خود ندارد بلکه حمایت مالی از سمت تقاضا و گونه های دیگر تامین مسکن، در دستور کار دولت ها قرار می گیرد. در این کشورها، مسکن اجتماعی بعد از جنگ جهانی اول و برای پاسخ به تقاضای مسکن تعریف و اجرایی شد اما واگذاری مسوولیت آن به بخش خصوصی و در تعارض قرار گرفتن اهداف مسکن اجتماعی با منفعت طلبی بخش خصوصی، مشکلاتی را در مسیر اجرا رقم زد. با این حال بعد از جنگ جهانی دوم، سیاست «رفاه اجتماعی» جایگزین «مسکن اجتماعی» شد و ادامه پیدا کرد. رمز دوم؛ 4 منبع مالی پایدار بخش مسکن بررسی های مرکز پژوهش های مجلس درباره الگوی موفق جهانی تامین مسکن، نشان می دهد: در کشورهای صنعتی، بدون دخالت دولت برای تامین مالی، هیچ کدام از دولت ها قادر به حل چالش های بخش مسکن کشورشان نشده اند. در کشورهای موفق، دومین رمز کلید مدیریت بازار مسکن، بر «تعیین منبع مالی» تکیه دارد؛ منابع تامین مالی بخش مسکن در این کشورها از موسسات اعتباری، اوراق قرضه، پس انداز متقاضیان و مالیات های دریافتی تغذیه می شود. رمز سوم؛ تامین کنندگان منابع همچنین رمز سوم این کلید، تامین کنندگان منابع هستند که شرکت های بیمه، بانک ها، کارفرمایان و کارخانه ها، دولت و سرمایه گذاران خارجی را شامل می شوند. یکی از سیاست های تضمین کننده موفقیت دولت در کشورها برای رفع بحران مسکن، تکیه بر موسسات مالی و اعتباری برای تامین مالی بخش مسکن است؛ نهادهایی که هنوز در بازار مسکن ایران پا نگرفته اند و به جز یک تجربه آزمایشی –صندوق زمین و ساختمان- گرایشی چه از سمت دولت و چه از سمت سرمایه گذاران و عرضه کنندگان مسکن به استفاده از این نوع نهادها وجود ندارد. سبک چین برای عرضه حداکثری مسکن در این تحقیق، الگوی چین در زمینه مدیریت بازار زمین و مسکن از طریق اعمال سیاست در بافت های فرسوده، مورد توجه پژوهشگران قرار گرفته است. در ایران حدود 60 هزار هکتار بافت فرسوده در سراسر کشور وجود دارد که باید ظرف 10 سال آینده حدود 3 میلیون واحد مسکونی جدید از طریق نوسازی در این بافت، ساخته شود. از امسال طبق این هدف گذاری، قرار شده سالانه 300 هزار واحد مسکونی در محدوده های بافت فرسوده سراسر کشور از طریق تخریب و نوسازی خانه های قدیمی احداث شود. با این حال، مقایسه نحوه نوسازی بافت فرسوده در ایران با کشور موفقی همچون چین که توانسته در شهرهای بزرگ خود، نوسازی انجام دهد، مشخص می کند شکل کنونی نوسازی در ایران چون بر محور انفرادی سازی و تک پلاکی هدایت می شود، از منافع و مزایای تخریب محله ای و منطقه ای که در چین به کار گرفته شده، محروم است. در چین با استفاده از یک طرح جامع در آزادسازی زمین و بهره برداری حداکثری از فضا و ارتفاع، از روش «تخریب کامل خانه های قدیمی و فرسوده و ساخت برج های بلندمرتبه» برای نوسازی بهره گرفته می شود. این سبک نوسازی در پکن، شانگهای و برخی دیگر از شهرهای چین اجرایی شده و سه مزیت برای اقتصاد مسکن این کشور داشته است. اول اینکه، نسبت خانه های نوسازی شده اضافی به خانه های نوسازی شده تحت مالکیت مالکان خانه های تخریبی، در این روش افزایش پیدا می کند و منافع مالی حاصل از ساخت و فروش این خانه ها، انگیزه سرمایه گذاری و نوسازی را برای سازنده ها و مالکان افزایش می دهد. دومین مزیت، اسکان حداقل 30 درصد از مالکان خانه های قدیمی در مناطق نوسازی شده است که این موضوع مانع از بین رفتن بافت اجتماعی شهر می شود. مزیت سوم نیز تامین سرانه های خدماتی به واسطه افزایش جمعیت در بافت فرسوده نوسازی شده، از طریق آزادسازی عرصه های انبوه است. توصیه های سیاستی به دولت محققان دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس، در جمع بندی این بررسی، با استناد به الگوی جهانی مدیریت بازار مسکن، دست کم سه توصیه کاربردی به سیاست گذاران برنامه ششم توسعه ارائه کرده اند که شامل «تدوین قوانین ضمانت دار»، «تعیین مکانیزم و ضوابط مشخص برای تعیین قیمت مسکن از طریق راه اندازی شناسنامه فنی ساختمان» و «فراهم کردن بستر جذب سرمایه های ایرانی و خارجی در بازار ساخت و تامین مسکن» می شود. در شناسنامه فنی ساختمان، پارامترهای مختلف کمی و کیفی یک آپارتمان، توسط سازنده قید شده است و با امتیازدهی به هر یک از این پارامترها، می توان مکانیزم مشخصی برای قیمت گذاری آن آپارتمان طراحی کرد.
شنبه ، ۲۳آبان۱۳۹۴
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: هموطن سلام]
[مشاهده در: www.hamvatansalam.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 28]
-
گوناگون
پربازدیدترینها