محبوبترینها
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
در خرید پارچه برزنتی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1830433587
چکاپ پاییزی بازار ملک!
واضح آرشیو وب فارسی:اقتصاد آنلاین: بازار مسکن طی 5 ماه آینده با تاثیرپذیری از 10 مولفه درون بخشی و برون بخشی، اگر چه حالت ثبات نسبی را کم و بیش حفظ خواهد کرد، اما در صورتی که متغیر ناگهانی به میدان نیاید، دست کم در حوزه «معاملات ملک» نسبت به نیمه اول امسال، شرایط «بهبود» به خود می گیرد.این سناریو به دنبال یک تحقیق چندجانبه برای بررسی چشم انداز سه بُعد اقتصاد مسکن، از اوضاع پاییزی بازار چکاپ به عمل آورده است و تاکید می کند: هم اکنون بازار ملک به لحاظ نوع موقعیت قرارگیری در یکی از 6 فاز تجاری (دو سیکل اصلی رکود-رونق و 4 حالت فرعی بین آنها)، مراحل پایانی فاز «اواخر رکود» را پشت سر می گذارند اما از زمستان94 اولین نشانه عینی رونق پایدار، نمایان خواهد شد. گزارش هاحاکی از آن است که : مولفه های کلیدی شامل «حجم ساختمان های نیمه تمام، عرضه نوسازهای فروش نرفته، میزان تقاضای مصرفی و سرمایه ای، درآمد نفتی دولت، توان مالی خانوارها، نرخ بازدهی بازارهای موازی، حجم نقدینگی، نرخ تورم، تسهیلات خرید مسکن و در نهایت سیاست های تامین مسکن به همراه ضوابط ساختمانی شهرداری ها» مجموعه عوامل سرنوشت سازی هستند که اثر ترکیب آنها رفتار آتی «ساخت وساز»، «قیمت مسکن» و «معاملات ملک» را تعیین خواهد کرد. بر این اساس، پیش بینی می شود: هر نوع تغییر در سطح قیمت مسکن طی ماه های پایانی سال جاری به گونه ای رقم خواهد خورد که میزان افزایش در آن، کمتر از نرخ تورم نقطه ای باشد؛ با این حال انتظار بر این است که دمای بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران طی زمستان94، گرم تر از پاییز کنونی باشد و از سوی دیگر، سرمایه گذاران ساختمانی به تدریج از اواخر امسال برای اجرای گسترده پروژ ه های جدید اقدام کنند. تحقیقاتی که از سوی بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن انجام شده است، مشخص می کند: معدل یکساله قیمت مسکن در سال 95 از سال 94 بیشتر خواهد بود و در سال 96 نیز این روند افزایش ادامه پیدا می کند. به گزارش دنیای اقتصاد ،در یک سال 93 متوسط قیمت مسکن در تهران 6/ 4 درصد افزایش پیدا کرد و در نیمه اول امسال 3/ 2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل، کاهش یافت. این بررسی، درباره بازار ساخت و ساز از یک چالش بزرگ تحت عنوان «تله سرمایه» سخن می گوید و منشا این پدیده که باعث رکود شدید آپارتمان سازی و رشد ساختمان های نیمه کاره طی یک سال و نیم اخیر شده را در تشخیص غلط سرمایه گذاران بابت زمان مناسب ساخت، می داند. سازنده ها معمولا در زمان رونق می سازند و در زمان اوج رکود به دلیل برابری طول زمان ساخت و عمر سیکل های تجاری، می فروشند؛ به بیان دیگر آپارتمان های نوساز زمانی آماده عرضه می شود که بازار معاملات به خاطر وضعیت قیمت ها با کمترین حجم تقاضای موثر روبه رو است. از طرفی، چون عرضه مسکن از کشش لازم برای تطبیق سریع با چهره بازار در زمان رونق برخوردار نیست، همواره این وضعیت سبب می شود بازار هنگام اوج رونق با کمبود عرضه مواجه شود و در زمان رکود، حجم قابل توجهی از سرمایه سازنده ها در ساختمان های آماده و نیمه کاره، حبس شود. با این حال برای ساخت و ساز محتمل ترین سناریو این است که تیراژ ساخت در سال 94 با آنچه در سال 93 در تهران احداث شد، برابری کند و عملا کاهش 59 درصدی حجم ساخت و ساز سال گذشته، برای امسال تکرار نشود. پارسال 99 هزار واحد مسکونی جدید در پایتخت ساخته شد. متن کامل گزارش تحلیلی- تحقیقی بهروز ملکی کارشناس مسکن به شرح زیر است: محتمل ترین گزینه نیمه دوم سال 94: ثبات پیش بینی تحولات بازار مسکن، یکی از دغدغه های اکثر خانوارهای ایرانی است؛ بااین حال و با وجود تقاضای جامعه برای اطلاع از کم و کیف بازار مسکن، تحلیل های قابل اتکایی مشاهده نمی شود. تحلیل های موجود نیز عمدتا تک بعدی هستند. در چنین شرایطی، طبیعتا هر تحلیلگری با توجه به متغیر توضیحی مدل خود، به نتایج متفاوتی می رسد؛ در حالی که یک تحلیل قابل اتکا باید به صورت چند وجهی و با لحاظ تمام جوانب ممکن، انجام شود. در چند دهه گذشته که اقتصاد کشور بر مبنای درآمد نفت، شکل گرفته و ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است ساختار قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن نیز دستخوش تغییراتی بوده است. مطابق این ساختار، قیمت مسکن در یک دوره، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تا حدودی عرضه بر تقاضا فزونی یافته و رکود بر بازار معاملات حاکم می شود. بعد از طی این دوره، ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرها، تقاضایی توده وار و غیرطبیعی، وارد بخش شده و از آنجا که عرضه مسکن در کوتاه مدت کم کشش است، نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد و بر اساس منطق اقتصادی، قیمت مسکن، افزایش می یابد (تقریبا به اندازه جمع مرکب اثر تورم های چند سال قبل). نکته اساسی این است که عرضه مسکن در کوتاه مدت، امکان واکنش به تغییرات قیمت مسکن ندارد چون پس از تحریک بازار و افزایش قیمت ها، صدور پروانه ساختمانی زیاد می شود ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، عرضه به بازار، با وقفه صورت می پذیرد. با توجه به زمان ساخت، پروژه های ساخته شده این گروه در دوران رکود به بهره برداری می رسد و بنابراین این گروه عمدتا از سود مورد انتظار بهره مند نمی شوند (به تله افتادن سرمایه). در واقع این سازندگان پروژه های خود را در رونق شروع می کنند و در رکود می فروشند! نگاهی به روند صدور پروانه های ساختمانی حاکی از آن است که عمده سازنده ها به همین طریق عمل می کنند. از سوی دیگر با کاهش سود ساخت و ساز در دوران رکود، انگیزه اخذ پروانه های ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز موجب کاهش عرضه (بایک وقفه تقریبا دوساله) می شود. این فرآیند در مجموع موجب شکل گیری متناوب دوره های 5 تا 6 ساله در این بخش شده است. نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم طی دو دهه گذشته نیز حاکی از آن است که در برخی سال ها، نرخ رشد مسکن بیشتر از تورم عمومی و در برخی سال ها کمتر از آن بوده است. با این حال نباید منکر وجود سایر عوامل موثر بر سیکل های رونق و رکود در بازار مسکن ایران شد؛ بدون تردید عوامل دیگر چون عوامل جمعیتی، ساختار عرضه و تقاضا، درآمد نفتی دولت، قیمت حامل های انرژی، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی(بانک، بورس، طلا، ارز و...)، نقدینگی و تورم، تسهیلات خرید مسکن، بازار نهاده های تولید مسکن، سیاست های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن برجای می گذارند؛ اما عامل مسلط در شکل گیری رونق و رکود بازار مسکن ایران، کم کشش بودن منحنی عرضه در کوتاه مدت است. نگاهی به آمار پروانه های ساختمانی سال های 91 و 92، گویای حجم بالای واحدهای تکمیل شده در بازار مسکن طی سال جاری است. هر چند با توجه به وضعیت ساختمان های شروع شده در سال های 93 و 94 نیز انتظار کاهش واحدهای تکمیل شده در سال های آتی منطقی است. در سال 91 متوسط ماهانه ساخت وساز مسکونی در تهران معادل 17 هزار واحد و در سال 92 برابر 15 هزار واحد بود اما این شاخص در سال 93 معادل 7 هزار واحد و برای امسال نیز در همین حجم پیش بینی می شود. از طرفی، نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد به طوری که شاهد انتقال در سبد دارایی افراد به منظور رسیدن به تعادل بلندمدت هستیم (نظریه فریدمن) نگاهی به نرخ رشد دارایی ها طی یک سال گذشته حاکی از آن است که دلار و طلا با رشد مثبت اندک، مسکن با رشد صفر و بورس با رشد منفی مواجه بوده است؛ ضمن اینکه مقایسه این نرخ ها با نرخ سود بانکی حاکی از جذابیت بالای بانک نسبت به سایر رقبا برای جذب پول طی یک سال گذشته و احتمالا یک سال آتی است. در چه دوره ای به سر می بریم؟ برمبنای مشاهدات بازار مسکن، در یک تقسیم بندی کلی می توان، 6 دوره مجزا را در این بازار شناسایی کرد. اگر به تاریخچه رفتار بازار مسکن نگاه کنیم دوره های رونق و رکود به طور متناوب مشاهده می شود. بر این مبنا چنانچه رفتار منطقی و تکراری بازار مسکن را بپذیریم، ویژگی های سال جاری، بیش از هر دوره ای با دوره «پایان رکود» شباهت دارد؛ هرچند نباید از این مهم غفلت کرد که طیف وسیعی از عوامل اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و... می تواند منجر به تشدید- تخفیف و تسریع- تاخیر در شکل گیری ادوار 6 گانه بازار مسکن شده و انحراف معیار (خطا) پیش بینی این بازار را افزایش دهد. از سوی دیگر، این روزها توافق هسته ای در کانون توجه فعالان اقتصادی قرار داشته و پرداختن به بازار مسکن بدون توجه به این مقوله موجب ابهاماتی در ذهن فعالان این حوزه می شود؛ بااین حال نگاهی به تاریخچه رفتار بازارهای مختلف کشور طی 25 سال گذشته حکایت از آن دارد که بازار مسکن نسبت به سایر بازارها از واکنش هیجانی کمتری به اتفاقات برون بخشی برخوردار بوده و از ثبات بیشتری در رفتار اقتصادی برخوردار است! بر این مبنا، از پیشینه بازار مسکن چنین استنباط می شود که عوامل برون بخشی- همچون توافق هسته ای- نمی تواند روند رونق و رکود در بخش مسکن را به هم ریزد؛ حداکثر تاثیر این قبیل عوامل، ایجاد اختلال در روند حرکتی بازار مسکن خواهد بود. بنابراین آنچه بیش از سایر گزینه ها، محتمل به نظر می رسد این است که درکوتاه مدت بازار مسکنکماکان دوره پایان رکود را طی می کند؛ اما در ادامه، شاهد سوق تدریجی نقدینگی به بازار مسکن، همزمان با شروع رونق در این بازار بزرگ خواهیم بود. تحلیل تجربی، روشی برای پیش بینی قیمت ها در بازار از طریق مطالعه وضعیت گذشته بازار است. در این تحلیل از طریق بررسی تغییرات و نوسانات قیمت ها و حجم معاملات و عرضه و تقاضا می توان وضعیت قیمت ها در آینده را پیش بینی کرد. شاخص حائز اهمیت در این خصوص، نسبت P/ R (قیمت به اجاره سالانه مسکن) است؛ چراکه قیمت و اجاره مسکن رابطه ای بلندمدت و ساختاری دارند؛ در نتیجه به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار می رود دیگری نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد (رابطه پوتربا). در سال جاری نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه، حدود 5/ 14 است که حاکی از مراحل پایانی تخلیه حباب مسکن و آماده شدن این بازار برای افزایش قیمت، البته با شیب بسیار ملایم است. با لحاظ جمیع جهات به نظر می رسد بازار مسکن سال جاری بیش از هر دوره ای با دوره «پایان رکود» سازگار است. براین اساس، تداوم ثبات قیمت مسکن در سال جاری، محتمل ترین گزینه به شمار رفته و در نیمه دوم سال نیز شاهد نوسانات قابل توجهی نخواهیم بود؛ هرچند انتظار می رود زمستان بازار مسکن، اندکی گرم تر از پاییزش باشد! اما در بازار اجاره مسکن که تا به اینجای سال، همپای تورم عمومی رشد کرده است انتظار می رود با اتمام فصل جابه جایی مستاجران، این بازار، به تثبیت نرخ برسد تا مجددا با شروع سال بعد، شاهد تحرک در این بازار باشیم. در حوزه ساخت وساز نیز اخذ پروانه های ساختمانی در سال جاری، حداکثر به اندازه سال گذشته پیش بینی می شود.درخصوص چشم انداز بازار مسکن طی سال های آتی نیز انتظار می رود نرخ رشد قیمت ها در سال 95 بیش از 94 و در سال 96 بیش از 95 بوده و بالطبع تقاضا برای اخذ پروانه های ساختمانی نیز در سال های آتی با افزایش پیوسته مواجه شود.
شنبه ، ۱۸مهر۱۳۹۴
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: اقتصاد آنلاین]
[مشاهده در: www.eghtesadonline.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 17]
-
گوناگون
پربازدیدترینها