هم‌انديشي مسكن كم‌درآمدها در مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايرانمشكلات پيش‌بيني نشده مسكن مهر

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: هم‌انديشي مسكن كم‌درآمدها در مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايرانمشكلات پيش‌بيني نشده مسكن مهر
راه‌حل بهينه تامين مسكن براي افراد كم‌درآمد چيست؟گروه مسكن – ليلا درخشان: مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايران در نشستي با حضور نمايندگان بخش خصوصي و دولتي برخي از مهم‌ترين مشكلات پيش‌بيني نشده در مسير اجراي پروژه ملي مسكن مهر و همچنين راه‌هاي تامين مسكن فاقدين درآمد را بررسي كرد.

كارشناسان در اين نشست در حالي كه متفق‌القول بر مسووليت سنگين دولت در تامين مسكن فاقدين درآمد تاكيد كردند و توصيه داشتند كه دولت براي پيگيري اين مسووليت راسا سرمايه‌گذاري كند، اما در مقابل، نماينده وزارت مسكن و شهرسازي در نشست مذكور معتقد بود: چون دولت سازنده خوبي نيست لذا مردم بايد خودشان اقدام به ساخت‌و‌ساز كنند.
به گزارش دنياي اقتصاد مهم‌ترين موضوع مورد بحث در هم‌انديشي مسكن كم‌درآمدها كه در مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي برگزار شد، تشريح مشكلات پيش‌بيني نشده مسكن مهر بود.
در اين نشست رييس مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايران گفت: دولت مي‌خواست با اجرايي كردن طرح مسكن مهر پاسخگوي نياز كم‌درآمدهاي شاغلي كه توان پرداخت اقساط بانكي را دارند، باشد اما پاره‌اي از مشكلات پيش‌بيني نشده باعث شد اين طرح در مرحله اجرا با مشكل مواجه شود.
سيد عليرضا قهاري افزود: به عنوان مثال در مراحل ابتدايي اين طرح برآورد اوليه قيمت براين اساس بود كه با 14ميليون تومان وام بانكي و 6ميليون تومان آورده نقدي متقاضيان مي‌توانند با مجموع هزينه 20ميليون تومان صاحب واحد مسكوني شوند.
زمان را از دست داديم
قهاري اظهار داشت: اما در فرآيند عملياتي اين طرح به دليل اطاله زمان اجرا و افزايش قيمت مصالح ساختماني، آورده نقدي اعضا از 6‌ميليون تومان به 12‌ميليون تومان افزايش پيدا كرد و با اين اوصاف جاي اين سوال مطرح است كه آيا اقشار كم‌درآمد مي‌توانند 12‌ميليون تومان اعتبار نقدي فراهم كنند؟ رييس مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايران خاطرنشان ساخت: در همين حال عدم همكاري بانك‌ها در پرداخت وام و فقدان منابع مالي كافي تسريع در اجراي طرح مسكن مهر را به تا خير انداخت و از سوي ديگر به‌رغم اينكه به منظور سريع‌سازي، ارزان سازي و انبوه‌سازي براساس بند د تبصره 6 بودجه پيش‌بيني شده بود كه 20‌درصد از اين واحد‌ها از طريق فناوري‌هاي نوين ساخته شود اما به دليل عدم تخصيص تسهيلات كافي و فقدان ابزارهاي تشويقي اين مهم نيز مغفول واقع شد. وي افزود: اين در حالي است اگر طرح مسكن مهر با صنعتي‌سازي ساخته مي‌شد شايد تا امروز واحد‌هاي اين طرح ساخته مي‌شدند و بر اين اساس اگر دولت از صنعتي‌سازي حمايت مي‌كرد گام مهمي در جهت خانه دار شدن مردم و پيشبرد طرح مسكن مهر بر مي‌داشت. قهاري اظهار داشت: اما موضوع بحث اين نشست ارائه راهكار و چاره‌انديشي براي افراد فاقد درآمد و شغل است. يعني افرادي كه تحت پوشش كميته امداد؛ سازمان بهزيستي و ... هستند كه اين افراد زير خط شديد فقر هستند. اين افراد هيچ گونه آشنايي با سامانه بانكي و نحوه باز پرداخت اقساط بانكي را ندارند و از سويي ديگر توانايي تامين يك ميليون تومان آورده نقدي براي آماده‌سازي زمين را هم ندارند و به عبارتي فاقد درآمد هستند. وي تصريح كرد: دولت بايد از منابعي كه در اختيار دارد براي اين افراد مسكن بسازد كه البته قابل‌ذكر است دولت اخيرا اعلام كرده قصد دارد 100‌هزار واحد مسكوني براي اين اقشار بسازد.
قهاري تاكيد كرد: در واقع در موضوع تامين مسكن براي فاقد درآمد دولت بايد راسا سرمايه‌گذاري كند كه اين مهم بايد از طريق بنگاه‌هاي ملي يا با اتكا به تجربه ديگر كشورها عملي شود.
به گزارش دنياي اقتصاد در ادامه اين نشست شهريـار يقينــي- عضو شوراي فن‌آوري‌هاي نوين ‏ساختمان- با بيان اينكه تامين مسكن مهم‌ترين دغدغه كليه افراد جامعه ‏است، گفت: اساسا افرادي كه صاحبخانه نيستند براي ‏تهيه يك واحد مسكوني كوچك، بخش عمده‌اي از درآمدهاي حال و آينده خود را بايد براي خانه دار شدن پس‌انداز كنند.
سختي خانه‌دار شدن براي همه است
وي تصريح كرد: مشكل تامين مسكن در ‏كشور ما صرفا براي افراد كم‌درآمد نيست. چرا كه تقريبا كليه ‏اقشارجامعه با هر سطحي از درآمد، به سختي مي‌توانند ‏خانه‌اي متناسب با موقعيت و انتظارات اجتماعي خود تهيه كنند و معمولا آنها مجبورند به خانه‌اي در سطحي كمي‌وكيفي نازل بسنده كنند. وي افزود: در همه كشورهاي توسعه‌يافته ‏درصد قابل‌قبولي از درآمد هر فرد، كه معمولا بين 25 تا 30‌درصد ‏است به عنوان سهم هزينه مسكن در نظر گرفته مي‌شودكه ‏اين مبلغ مي‌تواند صرف پرداخت اجاره واحد مسكوني و يا ‏پرداخت اقساط خريد آن شود. يقيني تاكيد كرد: قيمت فروش واحدهاي ‏مسكوني و به تبع آن بهاي اجاره مسكن نيز در حدي ‏است كه اكثريت افراد جامعه متناسب با درآمد خودقادر ‏به خريد يا اجاره يك واحد مسكوني هستند. در همين حال دولت‌ها و ‏يا شهرداري‌ها نيز وظيفه حمايت از گروه‌هاي ضعيف‌تر ‏اقتصادي جامعه كه فاقد توانايي پرداخت هزينه‌هاي اجاره ‏واحد مسكوني هستند را بر عهده دارند. مديرعامل مهندسان مشاور ‏ارگ بم كرمان در ادامه اظهارات خود گفت: مفهوم مسكن ‏براي افراد كم‌درآمد براساس ديدگاه‌هاي متفاوت تعريف مي‌شود. به عنوان مثال اقتصاددانان و برنامه‌ريزان، تناسبي بين درآمد، ‏هزينه ساخت و سهم احتمالي كمك‌هاي دولتي را در نظر مي‌گيرند و ‏براساس آن به ميانگين مساحت مناسب براي مسكن افراد كم‌درآمد ‏دست مي‌يابند و از سوي ديگر معماران نيز براساس حداقل اندازه‌هاي كمي و ‏رعايت مسائل اجتماعي- فرهنگي و اقليمي اقدام به طراحي مي‌كنند. يقيني اظهار داشت: ‏در بسياري ازموارد، طرح‌هاي معماري با مساحت‌هاي ‏پيشنهادي برنامه‌ريزان اقتصادي اختلاف فاحش داردو بر اين اساس مجتمع‌هاي مسكوني ساخته مي‌شود كه ظرفيت جمعيت ‏ساكن در خود را ندارد و در نتيجه معضلات اجتماعي بر مشكلات ‏اقتصادي ساكنين افزوده مي‌شود و مجتمع‌ها و شهرك‌هاي ‏مسكوني با حداقل كيفيت زندگي به وجود مي‌آيد. وي در ادامه اظهارات خود با طرح اين سوال كه با اين وضعيت چه راهكار اجرايي براي حل معضل مسكن افراد كم‌درآمد وجود دارد، گفت: شكي نيست كه كاهش هزينه‌ اجراي ساختمان و متناسب كردن آن با ‏درآمد افراد و حذف قيمت زمين مي‌تواند در كاهش قيمت مسكن موثر باشد اما در حال حاضر كاهش هزينه‌ اجراي ‏ساختمان با كاهش سطح زيربنا عملي مي‌شود و از سويي با ‏كاستن از كيفيت و مشخصات فني ساختمان، استفاده از مصالح ‏ارزان‌قيمت‌تر و با كيفيت كمتر و يا حذف برخي از‏عناصر و تجهيزات ساختماني‌ مانند حذف سيستم‌هاي ‏تاسيساتي، كابينت آشپزخانه، شيرآلات و... قرار است هزينه‌ها كاهش يابد. وي افزود: ‏عامل ديگري كه در قيمت ساختمان موثر است، بهاي زمين ‏است. در حال حاضر در شهري مانند تهران، هزينه تمام‌شده ‏ساختمان تقريبا در همه‌ جاي شهر با مشخصات فني همانند، ‏يكسان است. اما ارزش زمين قيمت فروش ساختمان را چندين ‏برابر قيمت تمام‌شده، افزايش مي‌دهد. از اين رو پر واضح است يكي ديگر ‏از راه‌هاي كاهش قيمت ساختمان، به حداقل رساندن قيمت ‏زمين است اما در حال حاضر قيمت زمين تنها در بيابان‌هاي اطراف شهرها ‏ نازل است كه ساخت مسكن در اين نوع زمين‌ها ‏رنج و عذاب دوري راه تا مراكزاشتغال و فعاليت در شهر و ‏ساير مشكلات حاشيه‌نشيني براي ساكنان آن را به دنبال دارد. عضو شوراي فن‌آوري‌هاي نوين ‏ساختمان تاكيد كرد: شايد ‏راه‌حل بهينه براي احداث واحدهاي مسكوني براي افراد ‏كم‌‌درآمد، تلفيقي از روش‌هاي مزبور باشد. به عنوان مثال به جاي كاستن ‏از سطح زيربنا و حذف تجهيزات و تاسيساتي ساختمان و كاهش ‏كيفيت مصالح، مي‌توان با ساخت مسكن به صورت ‏انبوه، بخشي از كاهش قيمت تمام‌شده ساختمان را تامين ‏كرد. وي افزود: توليد اجزاي ساختمان و تاسيسات نيز در جوار ‏كارگاه‌هاي ساختماني به صورت انبوه، مي‌تواند به كاهش بيشتر قيمت ‏تمام‌شده ساختمان منجر شود. در اين صورت قيمت تمام‌شده ‏اين محصولات نسبت به انواع مشابه در بازار، ‏كاهش يافته و كيفيت آنها نيز قابل‌كنترل است. يقيني خاطرنشان كرد: مساحت بناها نيز توسط معماران قابل‌كنترل بوده و ‏شرايط فرهنگي و اجتماعي و اقليمي در طرح‌ها بايد لحاظ شود. در اين صورت حداقل مساحت‌ها از تراز نسبي بالاتري ‏برخوردار خواهند شد. وي تاكيد كرد:در همين حال سرعت اجرا در كشوري كه تورم ‏بالايي دارد، يكي از راه‌هاي موثر در كاهش قيمت تمام‌شده ‏براي كاهش قيمت ساختمان است، زيرا تورم و طولاني شدن ‏زمان ساخت مي‌تواند تمامي تمهيدات انديشيده شده براي ‏كاهش قيمت ساختمان را بي‌اثر كند.
استفاده از زمين‌هاي نظامي
عضو شوراي فن‌آوري‌هاي نوين ‏ساختمان تصريح كرد: تقريبا در تمامي مجتمع‌هاي مسكوني ارزان‌قيمت ساخته‌ ‏شده، شاهد كيفيت نازل اجرا نيز هستيم و بي‌توجهي مجريان و ناظران در اين پروژه‌ها به ‏كيفيت اجرا كاملا مشهود است و اين بي‌توجهي، خود سبب ‏افزايش هزينه‌هاي بهره‌برداري ساختمان در درازمدت شده و ‏هزينه‌ واقعي ساختمان را افزايش مي‌دهد.‏ وي اظهار داشت: با توجه به موارد مذكور، احداث ساختمان با روش ‏صنعتي و براساس طرح‌هاي معماري مناسب، مي‌تواند بخش ‏عمده‌اي از موانع و محدوديت‌هاي اجرايي توليد مسكن براي ‏اقشار كم‌درآمد را حل كند. چرا كه سرعت اجرا بر تورم فائق ‏مي‌آيدو توليد صنعتي و انبوه، قيمت تمام‌‌شده ساختمان و ‏اجزاي آن را كاهش مي‌دهد. يقيني افزود: در همين حال كنترل كيفي و نظارت در مرحله ‏توليد و نصب ارتقا مي‌يابد ودر مصرف مصالح صرفه‌جويي ‏قابل‌توجهي مي‌تواند به وجود بيايد كه خود به كاهش ‏هزينه اجرا منجر مي‌شود. وي تاكيد كرد: بيشترين حمايت دولت در اين ‏مرحله، تامين زمين مناسب در داخل شهرها و ترجيحا در دل ‏بافت‌هاي فرسوده شهري است. وي خاطرنشان كرد: از سو ي ديگر اراضي وسيع نظامي در درون محدوده شهرها كه طبق ‏قانون بايد تخليه شده و دراختيار شهرداري‌ها، ‏سازمان‌هاي مسكن و شهرسازي قرار گيرند نيز از ديگر ‏امكانات بالقوه موجود در اكثر شهرها است كه براي ‏تامين زمين مناسب ساخت‌وسازهاي مزبور مي‌تواند مورد ‏استفاده قرار گيرد. مديرعامل مهندسان مشاور ‏ارگ بم كرمان اظهار داشت: بخشي از يارانه‌هاي دولت براي اين ‏اقشار مي‌تواند به جاي هزينه شدن در آماده‌سازي‌هاي ‏پيرامون شهرها، صرف نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهرها ‏و هزينه‌هاي آتي اقشار كم‌درآمد شود. وي افزود: بخشي از هزينه تملك زمين‌هاي بزرگ داخل شهرها و يا ‏بافت‌هاي فرسوده از طريق مشاركت صاحبان آنها به صورت ‏سهم‌الشركه در ساخت‌وسازهاي جديد به منظور اسكان ‏افراد كم‌درآمد مي‌تواند تامين شود. يقيني تاكيد كرد: اخذ ماليات بر ‏ساختمان از مالكيني كه در واحدهاي مسكوني بزرگ‌تر از ‏مقدار مشخصي كه قانون مشخص خواهد كرد و هزينه كردن ‏آن در پروژه‌هاي ساخت مسكن براي اقشار كم‌درآمد نيز ‏به توزيع عادلانه ثروت كمك كرده و امكان مالي دولت ‏براي اجراي اين پروژه‌ها را بهبود مي‌بخشد.‏
اهتمام همه‌جانبه دولت
در همين حال عباس زينلي _ كارشناس اقتصادي در ادامه اين نشست گفت: تهيه مسكن براي گروه‌هاي كم‌درآمد جامعه، همواره دغدغه جاري دولت‌ها در سراسر جهان بوده است. وي افزود: اصولا كم‌درآمد به كسي گفته مي‌شود كه با داشتن شغل، تنها قادر به تامين نياز‌هاي اوليه و اساسي خود در حد ادامه بقا است و براي اين گروه تهيه و تدارك مسكن به عنوان گران‌ترين كالاي دوران حيات، دست نيافتني است. زينلي تاكيد كرد: در كشور ما در حال حاضر به‌رغم اهتمام دولت‌هاي هشتم و نهم به پر كردن نسبي شكاف بين فقير و غني و حل معضل مسكن كم‌درآمدها از طريق اجراي طرح مسكن استيجاري و طرح مسكن مهر، اين طرح‌ها به دلايل مختلف ساختاري و نهادي سرعت و بازدهي مناسب را نداشته و ندارند.
وي تاكيد كرد: با توجه به اينكه وزارت مسكن و شهرسازي طبق قانون اساسي متولي ايجاد مسكن براي همه مردم كشور است مي‌بايست با توسعه مقوله ساختمان و مسكن در برنامه‌هاي اقتصادي كشور و به‌كارگيري پتانسيل‌هاي موجود مستقيما در امر هدايت، نظارت و سرمايه‌گذاري مسكن دخالت كند. زينلي افزود: در اين راستا پيشنهاد مي‌شود دولت از طريق تعيين سهم در بودجه جاري به جاي پرداخت يارانه‌ها، تخصيص بخشي از درآمد خالص بنياد مستضعفان به ساخت واحد‌هاي مسكن اجتماعي و ايجاد انگيزه مالي و تدارك امكانات لازم از طريق انبوه‌سازان حرفه‌اي، سهمي از توليد آنها را به مسكن محرومان و كم‌درآمد‌ها اختصاص داده و تا مر حله واگذاري واحدها به افراد واجد شرايط اين امر را دنبال كند. وي تصريح كرد: حضور همه‌جانبه دولت و اهتمام جامع تنها راه نجات بخش در اين زمينه بوده و قادر خواهد بود بحران بي‌خانماني دهك‌هاي پايين جامعه را در يك دوره 10 ساله در حد قابل‌ملاحظه‌اي تخفيف دهد.
دولت بايد سرمايه‌گذاري كند
از سوي ديگر دكتر سيروس باور استاد دانشگاه در نشست مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي ايران تاكيد كرد: اگرچه معضل تهيه مسكن يك مشكل جهاني است اما بسياري از كشورها توانسته‌اند به اين معضل خاتمه دهند. وي افزود: بهترين راه‌حل براي حل معضل مسكن كم‌درآمدها دخالت دولت در اين امر است به طوري كه دولت بايد سرمايه‌گذاري كند و مسكن بسازد و در اين راستا ضروري است دولت از تجربه موفق ساير كشورها و از ايده متخصصان امر بهره بگيرد. باور اظهار داشت: اجراي اين مهم يك اراده قوي مي‌خواهد اين در حالي است كه تا اين لحظه براي حل اين معضل فقط به برگزاري همايش‌ها و جلسات تئوري بسنده شده است بدون آنكه در مرحله عمل نتيجه‌اي داشته باشد.
دولت سازنده خوبي نيست
در پايان اين نشست علي چگيني _ معاون دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد وزارت مسكن و شهرسازي كه به عنوان تنها فرد دولتي در اين جلسه حضور يافته بود در مقابل اظهارنظر كارشناسان اين نشست مبني‌بر اينكه دولت بايد براي حل معضل مسكن كم‌درآمدها اقدام به ساخت‌وساز كند، تصريح كرد: دولت اساسا سازنده خوبي نيست بلكه فقط يك هدايتگر خوب است و مردم بايد خودشان اقدام به ساخت‌وساز كنند. وي افزود: طرح جامع مسكن به عنوان طرح فرادستي نگاهي همه‌جانبه و كلي به حل معضل مسكن داشته است و اين طرح داراي9 محور كلي و 55 محور اجرايي است. چگيني خاطرنشان كرد: بنابراين بديهي است راهكارهاي حل معضل مسكن به طور كامل شكافته شده است. وي افزود: سياست دولت براي حل معضل مسكن كم‌درآمدها سياست گام به گام است.

سه|ا|شنبه|ا|15|ا|بهمن|ا|1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 454]