ركود بازار مسكن در سايه‌‌ي تصميمات اشتباه

واضح آرشیو وب فارسی:جهان نیوز: ركود بازار مسكن در سايه‌‌ي تصميمات اشتباه
برهان: طي ‌سال‌هاي اخير، بخش‌هاي متعددي از اقتصاد كشور تحت تأثير اجراي سياست‌هاي اقتصادي دولت بودند به نحوي كه در سال گذشته اين نوسانات با اجراي قانون هدفمند سازي يارانه‌ها همراه بود. به طور طبيعي، بازارهاي مختلف از جمله بازار مسكن در طول يك سال گذشته نوساناتي را تجربه كرده است كه گذشت بيش از يك سال از اجراي قانون هدفمند‌سازي يارانه‌ها نشان از آن دارد كه بازار مسكن هم‌چنان درگير تورم و افزايش قيمت است.

البته بايد توجه داشت كه در حالي اين اتفاق‌ها در بخش مسكن به طور مستمر و در مقاطع مختلف تكرار مي‌شود كه دولت براي جلوگيري از اين رويدادها از همان ابتدا كه عزم خود را براي جراحي اقتصادي در ايران جزم كرده بود، بسته‌هاي اقتصادي مختلفي را تدوين نموده بود كه يكي از آن‌ها صرفاً به بخش مسكن اختصاص داشت. نگاهي به يك سال گذشته در بخش مسكن نشان مي‌دهد كه دولت در گام نخست اجراي اين قانون، اقدام‌هاي مناسبي را جهت ايجاد تعادل و كاهش هزينه‌هاي توليد در اين بخش انجام داده اما وضعيت موجود در بازار روايتگر اين ماجراست كه گويا اين سياست‌هاي مقطعي علاج كار اين بازار پر التهاب نبوده است.

به اعتقاد برخي از كارشناسان، روند قيمت و خريد و فروش مسكن در سال‌هاي 87 تا كنون، ‌با ركود نسبي همراه بوده است؛ چراكه سود آوري، ‌سوداگري، ‌دلالي و خريد و فروش اين كالاي ريالي مانند سال‌هاي 84 تا 86 نبوده و نوعي آرامش و حتي كاهش قيمت در بازار حاكم شده است. در سايه‌ي اين ثبات قيمت مسكن و وام بانكي بود كه طرح «مسكن مهر» نيز به همراه ساير برنامه‌هاي توليدي، نويد قيمت ارزان مسكن را به متقاضيان خانه در سطح جامعه داد. به‌عبارت ديگر با توجه به اين كه در سال 88 نرخ رشد ماهانه‌ي متوسط تورم 8/0 درصد بود، شاخص بهاي مسكن تنها 5/0 درصد رشد پيدا كرد كه اين امر عاملي شد تا افراد فاقد مسكن به تدريج از قدرت نسبي بيش‌تري براي خريد مسكن برخوردار شده و اجاره‌ي مسكن نيز كم‌تر از نرخ تورم رشد پيدا كند.

اما اين فعاليت‌ها در همان گام‌هاي نخست با عدم نتيجه مواجه شد و باز هم بازار مسكن در بي ثباتي و افزايش قيمت به سر برد. اين امر تا حدي پيش رفت كه ديگر جاي پيش بيني‌هاي مثبت را از اين بازار در نزد كارشناسان اقتصادي گرفته بود. افزون بر سياست‌هاي خاص دولت در اين بخش، بسياري از منتقدان، بسته‌ي سياستي-نظارتي بانك مركزي را عامل ديگري براي دور جديد افزايش قيمت مسكن مي‌دانند.

اين گروه از اقتصاددانان بر اين باورند كه اقتصاد كشور بر پايه‌ي يك معماري خاص و جامع ‌بنا ‌نشده و همين موضوع باعث گرديده تا سياست‌هاي پولي و مالي كارآمدي از سوي مسؤولان اتخاذ نشود. البته آزاد بودن دولت در انتقال رديف‌هاي بودجه، افزايش رشد سريع نقدينگي و در نتيجه روند صعودي تورم نيز در اين مسير نقش مهمي را ايفا مي‌كنند.

به اعتقاد اين كارشناسان تا زماني كه همسويي در سياست‌هاي پولي و مالي وجود نداشته باشد، افزون بر توقف رشد اقتصادي، بايد شاهد بحران‌هاي پي در پي تورمي در بخش‌هايي نظير مسكن و حتي ارز و سكه كه در ماه‌هاي اخير نوسانات بسياري را تجربه كرده، باشيم. در حال حاضر بازار مسكن در ركود به سر مي‌برد و در مقابل ميزان تقاضا براي خانه‌دار شدن با شيب تندي مواجه شده و با استناد به صحبت‌هاي فعالان اين بازار، تقاضا براي مسكن در سال 92 به اوج خود خواهد رسيد و شايد به همين خاطر بوده كه قيمت مسكن طي 3 ماهه‌ي دوم سال ‌جاري افزايش مشهودي يافته است.

بنابراين اگر راهكارهاي مناسب ارايه و اجرايي نشود، به طور قطع با توجه به تورم موجود، سونامي قيمت جديدي ايجاد خواهد شد. البته برخي صاحب نظران معتقدند كه اتفاق خاصي در بازار مسكن نيفتاده و نخواهد افتاد زيرا اگر بعد از هدفمند كردن يارانه‌ها، به طور عمومي سطح قيمت تمامي كالاها به طور متوسط مثلاً 20 درصد افزايش يابد، به طور قطع در بازار مسكن كم‌تر خواهد بود. زيرا كشش قيمتي و تقاضا در بازار مسكن كم‌تر از حمل و نقل و مواد خوراكي و ساير كالاها است و مردم اول به معيشت بها مي‌دهند و در مرحله‌ي بعد به سراغ مسكن مي‌روند. گروه اقتصادي «برهان» اين‌ بار قصد دارد ريشه‌ي التهاب‌هاي بازار مسكن را از ديد كارشناسان فعال در اين بخش بررسي نمايد و به همين خاطر گفت‌وگويي را با «كمال اطهاري» انجام داده است. آن چه در زير مي‌خوانيد، مشروح اين گفت‌وگو مي باشد.

تحليل خودتان را از وضعيت بازار مسكن بيان كنيد؟ به عقيده‌ي شما اين بازار در يك سال اخير هم‌چنان با رشد قيمت مواجه بوده يا عدم رشد؟ اگر اين چنين است دليل اين بي‌ثابتي‌ها را چه مي‌دانيد؟

در خصوص وضعيت بازار مسكن نظرات متفاوتي مطرح است اما به عقيده‌ي بنده، بازار مسكن هم‌چنان در شرايط ركود به سر مي‌برد و اين افزايش قيمتي كه در حال حاضر به وجود آمده در واقع بازتاب تورم حاصل از اصلاحات اقتصادي كشور است كه در رأس آن‌ها برنامه‌ي هدفمند سازي يارانه‌ها قرار دارد. البته بايد گفت اين افزايش قيمت در حوزه‌ي مسكن دلايل ديگري نيز دارد كه از آن جمله مي‌توان به افزايش قيمت كالاهاي مصرفي مردم ياد كرد.

با توجه به اين كه شما معتقديد بازار مسكن در شرايط تورم و ركود به سر مي‌برد، آيا دولت توانسته در اين مسير براي رفع اين معضلات سياست مؤثر و كارآمدي را به كار گيرد؟

تصميم‌ها و اشتباه‌هاي زيادي در حوزه‌ي مسكن از جانب دولت صورت گرفته كه بازار اين كالا را تحت الشعاع قرار داده است. براي نمونه مي‌توان از نحوه‌ي اجراي طرح جامعه‌ي مسكن ياد كرد. در اين طرح، هدف تقويت صنايع ايران بود كه بخش مسكن مي‌توانست با انبوه‌سازي واقعي تا حدودي مسير را براي محقق شدن آن به وجود آورد. اما دولت با شتاب زدگي به شكل واقعي تا كنون نتوانسته به اهداف اين برنامه دست پيدا كند. به اعتقاد بنده در اين طرح، تجربه‌ي ساليان سال فعالان اقتصادي كشور و برنامه‌ريزان بخش‌هاي مختلف مورد بي توجهي قرار گرفت و حتي در برخي از مواقع نقش سازمان برنامه و بودجه ي سابق نيز در اين باره حذف گرديد.

اما به اعتقاد برخي از كارشناسان اگر سياست‌ها و تمهيدات دولت در حوزه‌ي مسكن در يك سال اخير اعمال نمي‌شد، مسكن دوباره با قيمت‌هاي فزآينده‌اي روبه‌رو مي‌گرديد. آيا شما اين مسأله را تأييد مي‌كنيد؟

در حوزه‌ي مسكن تا كنون سياست مناسبي از سوي دولت دنبال نشده كه بتواند نقش كارآمدي در كاهش و رفع تورم ايفا كند. با توجه به اذعان مسؤولين حوزه ي مسكن، طرحي كه تحت عنوان «مسكن مهر» عرضه مي‌شود، تنها به اين دليل است كه بخش مسكن از خدمات شبكه‌هاي زير بنايي محروم نشود و به سمت خدمات شهري معطوف گردد. به صورتي كه اين منابع در بازار مسكن وارد نشده و تأثيرات آن چناني را به وجود نياورده است.

از لحاظ سطح عمومي اقتصادي هم تا كنون سياست مشخصي از سوي مسؤولين ديده نشده و بحث‌ها فقط براي جمع آوري نقدينگي است. به عنوان نمونه همين افزايش نرخ سود بانكي باز هم تأثير آن چناني در بازار مسكن نخواهد داشت. بالا بردن نرخ سود بانكي فقط براي كاهش تقاضاي بازار ارز و سكه است كه به ازاي تورم به سپرده گذاران پرداخت مي‌شود. اين امر تنها مي‌تواند تا حدودي ميزان جهش بازار ارز را مهار كند. البته اگر توليد سالانه يك ميليون مسكن محقق مي‌شد و اگر جمعيت اجاره نشين‌ها در كلان شهر‌ها امكان جابه‌جايي داشتند، شايد مي‌توانستيم بگوييم طرح مسكن مهر اقدام‌هاي ارزنده‌اي را در كاهش قيمت مسكن انجام داده است. حال آن كه هيچ كدام از اين موارد اجرايي نشده است.

چه انتقادهايي به اقدام‌هاي دولت در حوزه‌ي مسكن داريد؟

اشتباه بزرگ دولت در چند سال اخير در طرح جامع مسكن بوده است. چراكه اين طرح مطابق برنامه‌ي چهارم توسعه تدوين و از يك كار كارشناسي 3 ساله و تجربه‌ي زيادي برخوردار بود كه اين امر در دولت كنار گذاشته شده و سياست شتاب زده‌اي تحت عنوان «مسكن مهر» جايگزين آن شد. به اعتقاد بنده، مسكن‌ مهر حتي با اختصاص تسهيلات ويژه نمي‌تواند پاسخ‌گوي نياز متقاضيان مسكن به‌ خصوص در كلان شهرها باشد، زيرا به‌ دليل تمركز امكانات و ضريب اشتغال بيش‌تر در كلان ‌شهرها، كم‌تر كسي ترجيح مي‌دهد به شهرهاي جديد آن هم بدون امكانات رفاهي لازم كوچ كند. دولت در سياست‌هاي اقتصادي خود در بخش مسكن نه‌ تنها سياست‌هاي گذشته كه بي‌نتيجه بوده‌اند ـ مانند مسكن‌ مهر ـ را كنار نگذاشته، بلكه معضل تازه‌اي را بر مشكلات قبلي اضافه كرده است.

وضعيت حوزه‌ي مسكن را با اجراي قانون هدفمندي يارانه‌ها چگونه ارزيابي مي‌كنيد؟ عده‌اي معتقدند با اجراي قانون هدفمند سازي يارانه‌ها، قيمت مسكن با شوك مواجه شده است. آيا به نظر شما اين اتفاق رخ داده است؟

بازار مسكن در مقايسه با ديگر بخش‌هاي اقتصادي همواره با تأخير حركت كرده است. به اين صورت كه اين بازار نسبت به هر نوسان ديرتر از خود واكنش نشان داده و البته خروج كندتري را نيز از بحران‌ها تجربه مي‌كند. در شرايط فعلي با توجه به اين كه بازار مسكن پيش از اين نيز با ركود همراه بوده به سرعت درگير تورم نخواهد شد. اما هم‌چنان با نوسانات قيمت دست و پنجه نرم مي‌كند. همان‌گونه كه پيش از اين نيز پيش‌بيني شده بود، به محض اجراي برنامه‌ي هدفمند سازي يارانه‌ها، بازار اجاره‌ بها كه از بازار خريد و فروش مجزا است، وارد التهاب‌هايي شد؛ به صورتي كه با ساير بخش‌هاي اقتصادي در مسير جهش قيمت همراهي كرد. البته بعد از چند ماه، بازار خريد و فروش مسكن نيز دچار بحران گرديد كه به اعتقاد بنده در صورت تداوم وضع، بازار مسكن به سمت و سوي نامطلوبي پيش مي‌رفت.

با توجه به اين كه شما لازمه‌ي بهبود فضاي بازار مسكن را سياست‌هاي مناسب مي‌دانيد، براي رهايي از اين التهاب‌ها چه پيشنهادهايي را عنوان مي‌كنيد؟

حل بحران فعلي با اتخاذ يك يا دو سياست بهبود نمي‌يابد چراكه شرايط كنوني جامعه مجموعه‌اي از‌سياست‌هاي اقتصادي يكپارچه و منسجم را مي‌طلبد كه البته در اين رابطه نبايد از مقوله‌هايي مانند تنش‌زدايي داخلي و خارجي غافل شد. به عنوان مثال بايد بگويم در طرح جامع مسكن مهر، معاون وزير راه و شهرسازي عنوان كرده بود كه 30 درصد كشور دچار اسكان غيررسمي (حاشيه‌نشيني) است كه بايد اين پرسش را مطرح كرد كه چرا كشور با اين معضل مواجه شده است؟ كه به عقيده بنده براي پاسخ بايد گفت، بازار مسكن قشر كم درآمد را پوشش نمي‌دهد و 30 درصد جمعيت از بازار رسمي خارج است كه براساس مطالعات، وضعيت طبقه‌ي متوسط نيز همين گونه ارزيابي شده است. به نظر مي‌رسد، حوزه‌ي مسكن سياست‌هايي را مي‌طلبد كه بتواند تعادل را در عرضه و تقاضا به وجود آورد.

اگر اين 30 درصد به اضافه‌ي بخشي از طبقه‌ي متوسط كه در حال خروج از اين بازار هستند به بازار مسكن بازگردانده شوند، به طور حتم اين بازار با رونق مواجهه خواهد شد. اما بايد گفت اين سياست‌ها در عمل كنار گذاشته شده است. در نوسازي شهري نيز اين اتفاق به وجود آمده، به اين صورت كه هيچ‌گونه از سياست‌ها عملياتي نشده كه اين امر نه تنها بازار مسكن، بلكه جان مردم را نيز تحت‌الشعاع قرار داده است. بنده معتقدم زماني كه نوسازي شهري اتفاق نيفتد نه تنها بازار مسكن كه بخشي از مردم را شامل مي‌شود از خدمات مطلوبي استفاده نمي‌كند بلكه در آينده، فاجعه‌ي انساني نيز به وجود خواهد آمد.

از رابطه‌ي مستقيم نوسازي شهري و تعادل بازار مسكن ياد كرديد، به اعتقاد شما طرح مهاجرت و كاهش جمعيت كلان شهرها براي جلوگيري از حجم التهاب‌هاي بازار مسكن مؤثر است؟

مهاجرت معكوس در هيچ كجاي دنيا اتفاق نيفتاده است به جز تجربه‌ي «كامبوج»، كه اين امر به عقيده‌ي بنده در خصوص كلان شهري مثل تهران، مصداق پيدا نمي‌كند؛ زيرا اين ميزان سرمايه‌گذاري كه در طول 20 سال در اين شهر چه از لحاظ سرمايه‌هاي ثابت و چه سرمايه‌هاي اجتماعي به وجود آمده به هيچ عنوان قابل انتقال نيست. براساس مطالعات انجام شده، خروج 500 هزار نفر از تهران چيزي حدود 300 ميليارد دلار هزينه مي‌طلبد كه اين امر بيش‌تر به يك شوخي شبيه است تا يك تصميم كاربردي. در صورت اجرايي شدن اين برنامه بايد گفت ضربات آن خيلي بيش‌تر از معضلات مسكن مهر خواهد بود. در حال حاضر راهگشاي اين امر فقط بازسازي شايسته‌ي كلان شهر‌ها است تا بتوان سرمايه‌ها را در درون مورد استفاده قرار داد.

البته سياست‌گذاران اصلي سامان‌دهي شهرها و نوسازي آن‌ها مردم هستند چراكه مردم شامل مجموعه‌اي از درجات اجتماعي و اقتصادي، سياسي بوده و مي‌توانند نقش مؤثري را ايفا كنند.

عده‌اي بر اين عقيده‌اند كه نوسانات قيمت مسكن در فاز دوم هدفمندي، نمود بيش‌تري پيدا خواهد كرد. نظر شما در اين خصوص چيست؟

در شرايط فعلي بازار مسكن مانند بيماري است كه از بستر به صورت مطلوب قادر به بلند شدن نيست و اگر به اين بيمار شوك ديگري وارد آيد، واكنش جدي را از خود نشان خواهد داد. شوك دوم (فاز دوم هدفمند سازي يارانه‌ها) به نظر بنده زودتر از ساير بخش‌هاي اقتصادي حوزه‌ي صنعت را درگير خود مي‌كند و از اين راه حوزه‌ي مسكن را نيز تحت تأثير قرار مي‌دهد. در حال حاضر بخش مسكن زمين گير بوده و با شوك دوم به طور حتم به سمت نوسان و التهاب‌هاي‌بيش‌تري‌سوق ‌پيدا مي‌كند.

پيش‌بيني‌شما از بازار مسكن در انتهاي سال 90 و سال 91 چگونه است؟

اگر وضعيت بازار مسكن سال 90 ادامه داشته باشد، به طور حتم بايد بگويم زمين‌گير خواهد شد كه البته اين زمين‌گير شدن بر بخش‌هاي ديگر نيز تأثير منفي خواهد گذاشت. به اعتقاد بنده با توجه به شرايط موجود، ادامه‌ي فعاليت مسكن مهر موفقيت آميز نخواهد بود. حتي در اين مسير خود دولت نيز بارها تأكيد كرده كه در اين شرايط مسكن مهر را ادامه نخواهد داد. بايد تأكيد كنم در صورت استمرار سياست‌هاي ناكارآمد در بازار مسكن، چشم انداز مطلوبي پيش روي اين صنعت نيست. البته برخي اعلام مي‌كنند كه سال آينده نرخ‌ها افزايش خواهد يافت، پس مردم بايد خريدهاي خود را انجام دهند. البته بنده گمان نمي‌كنم قيمت مسكن در صورتي كه فاز دوم هدفمندي اجرايي نشود افزايش يابد مگر آن كه جريان‌هاي فعلي و تنش‌زدايي‌ها به سرانجام رسيده و ارز و طلا از اين حالت ملتهب خارج شوند.

تحليل شما از تأثير نوسانات ارزي بر بازار مسكن چيست؟

مسكن كالايي ريالي بوده و اين كالا زماني داراي ارزش است كه ريال ارزش خود را از دست ندهد. در ابتداي امسال، ريال در مقابل دلار 30 الي 40 درصد ارزش خود را از دست داد كه به واسطه‌ي آن، مسكن نيز با عدم سرمايه‌گذاري و افت قيمت مواجه گرديد. البته هرچند كه افزايش سود بانكي براي كنترل بازار ارز لازم است اما نبايد از اين نكته غافل شد كه در واقع بانك‌ها به خاطر تورم از مردم يك نوع ربا دريافت مي‌كنند. بنابراين اين امر براي بخش مسكن همان اثري را خواهد داشت كه بالا رفتن قيمت طلا در سطح ‌جامعه ‌دارد. اصولاً مردم پول خود را در بخش‌هايي سرمايه‌گذاري مي‌كنند كه حداقل در آينده 30 تا 40 درصد براي آن‌ها سود داشته باشد در حالي كه بازار مسكن با اين التهاب‌ها به هيچ عنوان نسبت به دارايي‌هاي ديگر سود و منفعت قابل قبولي براي سرمايه گذاران ندارد.

يکشنبه|ا|9|ا|بهمن|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: جهان نیوز]

[مشاهده در: www.jahannews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 203]