سياست‌گذاري مسكن/ گروه سياست‌گذاري مسكن مركزمطالعات تكنولوژي دانشگاه علم وصنعت ايران بررسي كرد: بررسي منافع كاهش قيمت زمين و مسكن در اقتصاد كشور

واضح آرشیو وب فارسی:شبکه خبر: سياست‌گذاري مسكن/ گروه سياست‌گذاري مسكن مركزمطالعات تكنولوژي دانشگاه علم وصنعت ايران بررسي كرد: بررسي منافع كاهش قيمت زمين و مسكن در اقتصاد كشور

خبرگزاري دانشجويان ايران - تهران
سرويس: مسائل راهبردي ايران

اشاره:
آن‌چه كه در پي مي‌آيد متن كامل گزارش تحليلي گروه سياست‌گذاري مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران درباره‌ي « منافع كاهش قيمت زمين و مسكن در اقتصاد كشور» است كه از سوي اين مركز در اختيار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران قرار گرفته است.

سرويس مسائل راهبردي ايران، اظهار اميدواري مي‌كند ايجاد يك عرصه‌ عمومي براي گفت وگوي دانشگاهيان و حرفه‌مندان با مديران و سياست‌گذاران درباره‌ي سياست‌ها و برنامه‌هاي توليد مسكن و توسعه‌ي شهري، ضمن مستندسازي تاريخ برنامه‌ريزي مسكن و نظارت عمومي بيشتر بر فرآيند سياست‌گذاري عمومي ، موجب طرح ديدگاه‌هاي جديد و ارتقاي كيفيت فرآيند سياست‌گذاري در اين حوزه شود.
سرويس مسائل راهبردي ايران [email protected] آمادگي خود را براي انعكاس ديدگاه‌هاي وزارت مسكن و شهرسازي، دستگاه‌هاي مسوول در سياست‌گذاري توسعه اقتصادي، استادان، متخصصان و حرفه مندان به منظور بررسي دقيق‌تر ابعاد موضوع مورد بحث در اين نوشتار اعلام مي‌كند.
در پي متن كامل چهارمين گزارش تحليلي مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران به حضور خوانندگان گرامي تقديم خواهد شد.

********

بررسي منافع كاهش قيمت زمين و مسكن در اقتصاد كشور

1ـ مقدمه
مسكن يكي از ابتدايي‌ترين نيازهاي اساسي خانوار است كه سهم بالايي از تشكيل سرماية ثابت كشور را به خود اختصاص داده است. اين بخش داراي ضرايب بالاي ارتباط پسين و پيشين با ديگر بخش‌هاي اقتصادي است، لذا در تحليل‌هاي اقتصاد خرد و كلان از جايگاه ويژه‌اي برخوردار است. همچنين بخش مسكن يكي از مهمترين و ‌تأثيرگذارترين بخش‌هاي اقتصاد كشورها شناخته مي‌شود كه قابل تبديل شدن به موتور محرك اقتصادهاي ملي خصوصاً در دوران ركود اقتصادي است. لذا اقتصاددانان و كارشناسان حوزة مسكن همواره تغييرات شاخص‌هاي اقتصادي اين بخش را دنبال مي‌كنند.
از جمله مهمترين شاخص‌هاي اقتصادي بخش مسكن كه ‌تأثير مستقيم بر اقتصاد خانوار دارد، شاخص «قيمت مسكن» و نسبت آن به درآمد سالانة خانوار و به تبع آن «سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار» است كه كاهش يا افزايش اين شاخص مي‌تواند ‌تأثيرات متعددي را بر ابعاد مختلف اقتصاد در پي داشته باشد.

تغييرات قيمت مسكن اعم از كاهش يا افزايش مي‌تواند از علل و عوامل مختلفي نشأت گرفته باشد. بيش از چهار دهه است كه بخش مسكن كشور ايران شاهد دوره‌هاي ركود و رونق تورمي به‌صورت متناوب است. در طول اين چهار دهه، شاخص قيمت مسكن در طول دوره‌هاي ركود ساخت و ساز و توليد تقريباً ثابت و يا حداكثر با كاهشي جزئي مواجه بوده و در طول دوره‌هاي رونق ساخت و ساز و توليد اين شاخص با افزايش همراه بوده است كه از آن به عنوان رونق تورمي ياد مي‌شود. عملاً در اين چهار دهه، ركود قيمت در بخش مسكن با ركود ساخت و توليد و به تبع آن افزايش قيمت با رونق و افزايش ساخت و ساز و توليد همراه بوده است ولي تجربه برخي كشورهاي موفق در حوزه‌ي سياست‌گذاري بخش مسكن، نشان مي‌دهد كه كاهش قيمت مسكن لزوماً با ركود ساخت و ساز و توليد مقارن نبوده و مي‌توان در شرايط كاهش قيمت مسكن، شاهد رونق ساخت و ساز و عرضه مسكن نيز بود. در چنين شرايطي دولت‌ها با اتخاذ سياست‌هاي طرف عرضه و پرداخت تسهيلات ساخت مسكن به توليدكنندگان اقدام به حمايت از ساخت و ساز مسكن كرده و همزمان با وضع و به كارگيري سياست‌هاي كنترل‌كننده سوداگري در بازار مسكن عملاً قيمت زمين و به تبع آن قيمت مسكن را كاهش داده و توليد و عرضة مسكن را افزايش مي‌دهند. كاهش قيمت در اين شرايط همان‌گونه كه بيان شد ناشي از اتخاذ دو سياست حمايت از «افزايش ساخت و ساز و توليد» و «كنترل سوداگري» به‌صورت توأمان است.

اين گزارش تحليلي در ابتدا به‌صورت خلاصه به بيان علل بروز كاهش قيمت مسكن ايران در ماه‌هاي اخير پرداخته و سپس به بررسي پيامدهاي ناشي از كاهش قيمت و ‌تأثيرات آن بر حوزه‌هاي مختلف اقتصاد مي‌پردازد. ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن را مي‌توان به دو حوزه‌ي بخشي و فرابخشي تقسيم كرد. در حوزه بخشي ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر روي قسمت‌هاي مختلف بازار مسكن شامل تقاضا و عرضه مورد بررسي قرار گرفته و در حوزه فرابخشي نيز ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر مؤلفه‌هاي اقتصاد كلان شامل رشد اقتصادي، اشتغال و تورم كشور بررسي مي‌شود.

2ـ مفاهيم پايه
2ـ1ـ شاخص قيمت مسكن(1):
شاخصي است كه تغييرات متوسط قيمت در معاملات متعدد را در مورد املاك مسكوني نشان مي‌دهد(2) .

2ـ2ـ شاخص هزينه دسترسي مسكن(3):
اين شاخص برابر «نسبت ميانگين قيمت مسكن در بازار آزاد به ميانگين درآمد ساليانه خانوار» و يا «نسبت متوسط اجاره‌بهاي سالانه به درآمد سالانة خانوار مستأجر» است. شاخص هزينه دسترسي مسكن بيان‌گر «ميزان توانمندي خانوار در دسترسي به مسكن متناسب با نياز» است. در واقع بر طبق اين شاخص، ميزان سال‌هاي انتظار براي تملك يك مسكن مناسب از طريق پس انداز تمامي درآمد ساليانه مشخص مي‌شود. براي مثال اگر شاخص دسترسي در كشوري معادل 4 باشد، به اين معني است كه يك خانوار با درآمد متوسط در آن كشور مي‌تواند با پس انداز كردن 4 سال كل درآمد خود، هزينه خريد يك مسكن متوسط را بپردازد. اين شاخص در منطقه آسيا معادل 4/8، در آفريقا 9/6 و در كشورهاي صنعتي 3/4 است .(4) اين شاخص در ايران پس از تورم‌هاي اخير بخش مسكن از عدد 12 گذشته است.

2ـ3ـ شاخص «سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار»
اين شاخص نيز همانند شاخص هزينة دسترسي مسكن جزء شاخص‌هايي است كه ناظر به توانمندي خانوار در دستيابي به مسكن متناسب با نياز است. نسبت هزينه ماهيانة مسكن به درآمد ماهيانه به منزلة شاخص هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار است. براي مثال اگر اين شاخص معادل 30 درصد باشد، به اين معنا است كه هر خانوار بايد ماهيانه 30 درصد از درآمد خود را براي پرداخت هزينه‌هاي مسكن، اعم از پرداخت اجاره‌بها يا اقساط خريد بپردازد. اين شاخص در كشور ايران به‌طور ميانگين معادل 5/31 درصد است؛ در حالي كه در كشورهاي موفق در حل معضل مسكن شاخص سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به كمتر 20 درصد رسيده است. (5)

2ـ4ـ شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري:
شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري بيانگر اين است كه به ازاي هر يك واحد (بر حسب ميليون تومان) سرمايه‌گذاري در بخش مسكن، چند متر مربع زيربنا توليد خواهد شد. اين شاخص در واقع بيانگر كارآمدي بازار در تبديل سرمايه‌گذاري صورت گرفته به توليد و عرضة مسكن است. هرچه اين شاخص بزرگتر باشد، با حجم ثابت سرمايه‌گذاري، حجم توليد و عرضه مسكن بيشتر خواهد شد.

3ـ بررسي علل كاهش قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير (6)
وجود دوره‌هاي ركود و رونق تورمي در بخش مسكن كشور ايران عامل افزايش دوره‌اي قيمت مسكن در چهار دهة اخير بوده است. هرچند در سال‌هاي 85 و 86 قيمت مسكن در پي بروز رونق تورمي در بازار شاهد افزايش قابل توجهي بوده است، اما بايد توجه داشت كه اين افزايش قيمت در دوره‌هاي رونق تورمي پيش از اين نيز رخ داده است و در پي آن همواره با ثبات يا كاهش ناچيز قيمت در دوره‌هاي ركود همراه بوده است. اما براي نخستين بار طي ماه‌هاي اخير، بخش مسكن كشور شاهد كاهش قيمت قابل توجهي در دوران پس از رونق تورمي بوده است كه به طور متوسط 25 درصد از قيمت مسكن در سطح كشور كاسته شده است.

مهمترين عامل كاهش قيمت در اين دوره را مي‌توان چرخش سياست‌گذاري به سمت سياست‌هاي حمايت از عرضه به همراه كنترل سوداگري به‌صورت توأمان دانست. بدين صورت كه دولت با اجراي «طرح مسكن مهر» هزينه توليد مسكن را از طريق عرضه زمين 1،200،000 واحد مسكوني با هزينه صفر به‌صورت حق بهره‌برداري از زمين (اجاره 99 ساله) كاهش داد. دولت در اين طرح با تأمين مالي ساخت از طريق اعطاي وام آماده‌سازي زمين و نيز وام ساخت بر روي توليد واحدهاي مسكوني طرح «مسكن مهر» شرايط را براي افزايش توليد و عرضه بهبود داده است. علاوه بر طرح مسكن مهر، دولت با تخصيص وام ساخت در ساير پروژه‌هاي توليد مانند مسكن اجاره‌اي و بافت فرسوده، اقدام به تشويق عرضه كرده است. به منظور جلوگيري از تحريك تقاضا نيز دولت اقدام به تبديل كردن وام‌هاي خريد مسكن به وام‌هاي ساخت كرده است كه منجر به كاهش اثرات تورمي منفي تحريك تقاضا شد. اين سياست همچنين فرآيند خريد واحدهاي جديدالاحداث را به دليل تبديل وام ساخت به فروش اقساطي براي متقاضيان تسهيل مي‌كند. در مجموع سياست‌هاي طرف عرضة دولت منجر به كاهش التهاب موجود در بازار مسكن شد.
به‌علاوه همانگونه كه اشاره شد اين سياست‌ها در كنار وضع ماليات بر معاملات مكرر زمين و مسكن، ماليات بر اراضي باير و مشمول قانون تعزيرات شدن خانه‌هاي خالي دوم و بيشتر افراد بوده است كه منجر به كاهش تقاضاهاي سوداگرانه و خروج تا حد زياد سرمايه‌گذاري غير مولد از بازار زمين و مسكن شد. اقدام مهم ديگر دولت در كاهش سوداگري را مي‌توان تصميم به ايجاد سامانه هوشمند ثبت معاملات املاك و تخصيص كد رهگيري به هر معامله عنوان كرد كه اين سياست، بنگاه‌هاي معاملات املاك فاقد مجوز را از بازار مسكن و سوداگري خارج مي‌سازد. در واقع اجراي توأمان سياست‌هاي طرف عرضه و كنترل سوداگري را مي‌توان عامل اصلي كاهش التهاب موجود در بازار مسكن دانست.

اصولاً در مواجهه با دوره‌هاي ركود و رونق تورمي دو سياست كلي را مي‌توان اتخاذ كرد. سياست پذيرش اصل دوره‌هاي ركود و رونق تورمي و مديريت اين دوره‌ها و سياست كاهش و حذف دوره‌هاي ركود و رونق و ايجاد رونق پايدار غير تورمي. در واقع به منظور ايجاد انگيزة سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز مسكن مي‌توان از دو روش استفاده كرد:
- تحريك تقاضا و افزايش قيمت زمين و به تبع آن ورود سرمايه ها به بخش مسكن به اميد كسب سود در آينده در دوران ركود و ايجاد رونق تورمي؛ اين روش منجر به ايجاد تورم زمين و به تبع آن مسكن مي شود. در اين سياست امكان انحراف سرمايه گذاري وجود داشته و قسمتي از سرمايه هاي ورودي به بخش زمين و مسكن منجر به توليد و عرضة مسكن نشده و به سمت سوداگري در اين بخش منحرف مي شود. پي‌گيري اين سياست در سنوات گذشته باعث شده است شاخص هزينة دسترسي مسكن در ايران به بيش از 12 برسد كه دو برابر استاندار جهاني است.

- سياست ديگر، سياست هاي طرف عرضه و به طور ويژه، اعطاي وام ساخت است كه از اين طريق هزينه‌هاي سرمايه گذاري كاهش يافته و سود سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز براي سرمايه‌گذار جذاب خواهد شد. اين سياست به گونه اي است كه تمامي سرمايه هاي ورودي را به سمت ساخت و ساز و توليد مسكن هدايت مي كند و امكان سوداگري را از سرمايه هاي ورودي به اين بخش مي گيرد و به دليل افزايش توليد و عرضة مسكن، تورم در بخش زمين و مسكن افزايش نمي يابد.

بنابراين كاهش قيمت ناشي از سياست‌هاي اجرايي دولت در دو زمينه مهم «كاهش سوداگري» و «افزايش عرضه» بوده است. ضروري است دولت براي اينكه ركود قيمت در بخش مسكن به ركود در توليد نينجامد، تأمين مالي ساخت مسكن را به‌صورت جدي در دستور كار قرار دهد. در اين گزارش اثرات كاهش قيمت با توجه پيش‌فرض‌هاي بالا مورد بررسي قرار خواهد گرفت.

4ـ ‌تأثيرات بخشي كاهش قيمت مسكن
عرضه و تقاضا دو مولفه اصلي هر بازاري از جمله بازار مسكن هستند كه از كاهش قيمت مسكن ‌تأثير مي‌پذيرند. در ادامه به تفكيك، هر يك از اين مؤلفه‌ها مورد بررسي قرار خواهند گرفت.

4ـ1ـ ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر تقاضا
تقاضا در بازار مسكن مانند ساير بازارها از مؤلفه‌هاي اصلي تشكيل دهندة بازار است. به منظور بررسي ‌تأثيرات كاهش قيمت بر تقاضا، در ابتدا ضروري است كه طيف شناسي تقاضا در بازار مسكن مورد بررسي قرار گيرد. اين تقاضا را مي‌توان بر حسب نوع حضور در بازار به دو دسته كلي «تقاضاي مصرفي» و «تقاضاي سرمايه‌اي» تقسيم بندي كرد كه در ادامه آورده شده است.

4ـ1ـ1ـ ‌تأثير كاهش قيمت مسكن بر تقاضاي مصرفي
تقاضاي مصرفي به بخشي از تقاضا گفته مي‌شود كه جهت تأمين نياز خود و مصرف كالاي مورد نظر (كالاي مصرفي) يا خدمات مذكور، در بازار حضور پيدا كرده و نياز خود را برطرف مي‌كند. اين تقاضاها در بخش مسكن به دو گروه تقسيم مي‌شود: تقاضاهاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج و تقاضاهاي مصرفي موجود. هر كدام از اين دسته‌بنديها نيز با توجه به نوع مالكيت به زيرگروه‌هاي ملكي و استيجاري تقسيم مي‌شوند.

الف) تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج:
بنابر اطلاعات و آمار، طي سال‌هاي اخير ساليانه بيش از 700 هزار ازدواج جديد در كشور به ثبت مي رسد (7) كه به منزله تقاضاي جديد براي مسكن شناخته مي‌شوند. اين آمار در سال 1386 به 840،000 فقره رسيده است و بنابر پيش‌بيني سازمان ملي جوانان در سال 1387 به رقم 900 هزار ازدواج خواهد رسيد. اين در شرايطي است كه بنابر هرم سني جمعيت كشور، در حال حاضر استعداد قريب به 5/1 ميليون ازدواج سالانه در كشور وجود دارد (8) كه بسياري به دليل فراهم نبودن امكانات اقتصادي و به طور ويژه مسكن قادر به تشكيل خانواده نيستند. اين تقاضاي جديد بخش مهمي از كل تقاضاي پاسخ داده نشده در بازار را به خود اختصاص مي‌دهد كه به طور مستقيم از كاهش قيمت مسكن ‌تأثيرپذير است. شاخص هزينه دسترسي به مسكن در زوج‌هاي جوان كه عمدتاً تازه جذب بازار كار شده‌اند و از نظر توان اقتصادي جزء دهك‌هاي پايين جامعه به شمار مي‌آيند، بسيار بدتر از استاندار جهاني است(9) و از اين نظر كاهش قيمت مسكن، منجر به بهبود اين شاخص شده و سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار را نيز براي اين اقشار پايين مي‌آورد.

براي مثال اگر درآمد يك خانوار جوان معادل 500 هزار تومان در ماه باشد و قيمت خريد يك ملك 75 متري برابر هر متر 2 ميليون تومان باشد، شاخص هزينه دسترسي اين خانوار معادل 25 خواهد بود. در صورتي كه با كاهش قيمت 25 درصدي مواجه شويم، قيمت هر متر مربع از 2 ميليون تومان به 5/1 ميليون تومان كاهش خواهد يافتكه در اين‌صورت شاخص هزينه دسترسي اين خانوار فرضي از 25 به 75/18بهبود خواهد داشت.
- در نتيجه كاهش قيمت مسكن به نفع تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در بازار مسكن ملكي است.

همچنين به دليل تبعيت بازار استيجار از قيمت مسكن، كاهش قيمت مسكن بر كاهش اجاره‌بها نيز مؤثر است. در واقع قيمت رهن كامل يك ملك معادل 5/1 تا 7/1 قيمت ملك مورد نظر است و هر يك ميليون تومان رهن در بازار، به 30 هزار تومان اجاره ماهيانه قابل تبديل است. براي مثال اگر متوسط درآمد يك خانوار جوان معادل 500 هزار تومان در ماه باشد و متوسط اجاره‌بهاي يك واحد آپارتمان 60 متري در يكي از مناطق متوسط شهري معادل 400 هزار تومان، سهم هزينه مسكن در سبد هزينه اين خانوار جوان معادل 80 درصد خواهد بود كه در عمل، عمدة توان اقتصادي خانوار را خواهد گرفت. در صورتي كه در پي كاهش قيمت مسكن و به تبع آن كاهش اجاره‌بها، ميزان اجاره‌بها به ماهانه 350 هزار تومان برسد، شاخص «سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار» معادل 70 درصد خواهد بود كه نسبت به حالت قبلي 10 درصد بهبود داشته است.
- در نتيجه كاهش قيمت مسكن و به تبع آن كاهش اجاره‌بها به نفع تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در بازار مسكن استيجاري است.

ب) تقاضاي مصرفي موجود:
دسته‌اي ديگر از متقاضيان مصرفي مسكن، خانوارهايي هستند كه قبلاً تشكيل خانواده داده و صاحب يك ملك بوده كه از آن به منظور تأمين نياز مسكن خود بهره مي‌برند. به دليل اينكه اين دسته از تقاضاها عملاً به نياز خود پاسخ داده‌اند و از مسكن ملكي بهره‌مند هستند، تغييرات قيمت مسكن ‌تأثير ملموسي بر اين دسته از تقاضاها نخواهد داشت. در واقع به دليل اينكه مسكن كالايي غير قابل جانشين است و هيچ كالاي ديگري نمي‌تواند جايگزين آن در رفع نياز خانوار شود؛ كاهش يا افزايش قيمت مسكن، ‌تأثيري بر توانمندي خانوار نخواهد داشت ولي خانوارها عموماً با گذشت زمان اقدام به بهبود شرايط زندگي خود و تبديل به احسن كردن مسكن خود مي‌كنند. در چنين شرايطي كاهش قيمت مسكن حتي منجر به توانمندتر شدن خانوار در تأمين مسكن مناسب‌تر و با كيفيت‌تر مي‌شود.

براي مثال كسي كه صاحب خانه‌اي با متراژ 70 متر به ارزش 70 ميليون تومان است و تصميم به تبديل كردن آن به خانه‌اي 100 متري به ارزش 100 ميليون تومان دارد، در شرايط معمول بايد 30 ميليون تومان بيشتر بپردازد تا بتواند صاحب ملك بهتر شود ولي اگر براي مثال بازار مسكن با كاهش 20 درصدي قيمت مواجه شود، قيمت ملك فرد به 56 ميليون تومان و ملك جديد به 80 ميليون تومان تنزل پيدا خواهد كرد. در اين شرايط هزينه خريد ملك جديد معادل 24 ميليون تومان خواهد بود كه نسبت به 30 ميليون تومان پيشين، 6 ميليون تومان كاهش داشته است. در صورتي كه قيمت مسكن 20 درصد افزايش داشته باشد نيز قيمت مسكن فعلي اين فرد به 84 ميليون تومان رسيده و قيمت مسكن جديدي كه فرد تقاضاي خريد آن را دارد به 120 ميليون خواهد رسيد كه در اين شرايط، فرد ملزم به پرداخت 36 ميليون تومان خواهد بود. اين محاسبات به خوبي نشان مي‌دهد كه كاهش قيمت مسكن منجر به افزايش توانمندي خانوار و افزايش آن منجر به كاهش توانمندي خانوار در تبديل به احسن كردن ملك مصرفي مي‌شود. اين شرايط در جدول (1) نشان داده شده است.

جدول(1): بررسي هزينه تبديل به احسن كردن ملك در شرايط كاهش يا افزايش قيمت مسكن

- در نتيجه مشاهده مي‌شود كه كاهش قيمت مسكن به نفع تقاضاهاي مصرفي موجود در بازار مسكن ملكي است و آنان را در بهبود شرايط ملك خود توانمندتر مي‌سازد.

همچنين همانطور كه بيان شد به دليل تبعيت قيمت اجاره‌بها از قيمت مسكن، كاهش قيمت مسكن ‌تأثير مستقيم بر روي كاهش اجاره‌بها داشته و منجر به توانمندي بيشتر خانوارهايي مي‌شود كه در مساكن استيجاري زندگي مي‌كنند .(10) از اين جهت كاهش قيمت مسكن بر روي اين دسته از تقاضا ‌تأثير مثبت دارد و منجر به توانمندي هرچه بيشتر آنان خواهد شد.

- در نتيجه كاهش قيمت مسكن به نفع تقاضاهاي مصرفي موجود در بازار مسكن استيجاري نيز خواهد بود.

4ـ1ـ2ـ ‌تأثير كاهش قيمت مسكن بر تقاضاي سرمايه‌اي

تقاضاي سرمايه‌اي، تقاضايي است كه بدون در نظر گرفتن نوع كالاي مربوطه (اعم از مصرفي، واسطه ‌اي و سرمايه‌اي) براي كسب سود هرچه بيشتر و درآمدزايي در بازار مربوطه حضور پيدا مي‌كند. اين تقاضا خود به دو دسته تقاضاي سرمايه‌اي مولد و مخرب تقسيم‌بندي شده كه در ادامه مورد بررسي قرار مي‌گيرد.

الف) تقاضاي سرمايه‌اي مولد:
تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد به آن دسته از تقاضاهاي سرمايه‌اي اتلاق مي‌شود كه با هدف كسب سود ناشي از ساخت و ساز و توليد و عرضه واحدهاي مسكوني در بازار حضور پيدا مي‌كنند. كاهش قيمت مسكن از دو طريق منجر به ‌تأثير بر روي تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد مي‌شود:
1) كاهش نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن
2) نگراني از عدم امكان فروش در بازار

كاهش نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن، نخستين عامل ‌تأثيرگذار بر حضور تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در بازار مسكن تلقي مي‌شود. به منظور تحليل اثر كاهش قيمت مسكن بر اين دسته از تقاضاها، ابتدا با مثالي عيني تغييرات نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن در شرايط مختلف بازار مورد بررسي قرار مي‌گيرد.

مثال عددي:
در اين مثال مساحت قطعه زمين مورد نظر براي ساخت مسكن توسط تقاضاي سرمايه‌اي مولد 200 متر مربع و شرايط اقتصادي بازار مسكن نيز مطابق جدول (2) است.

جدول(2): شرايط مختلف بازار براي تقاضاي سرمايه‌اي مولد به منظور ساخت مسكن

در اين بخش تراكم مجاز براي ساخت و ساز معادل 240 درصد يا 4 طبقه در نظر گرفته شده است. براي ساده‌سازي، هزينه مربوط به تراكم در محاسبات لحاظ نشده است.

به‌طور كلي نرخ بازگشت سرمايه¬گذاري در بخش مسكن مطابق فرمول (1) محاسبه مي‌شود:

100×( (هزينة خريد زمين و ساخت) / [(هزينة خريد زمين و ساخت) - قيمت فروش]) = نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري

فرمول شماره (1)

در واقع در فرمول شماره (1) سود كسب شده (تفاضل هزينه از درآمد) بر ميزان هزينه يا سرمايه‌گذاري صورت گرفته تقسيم شده و به‌صورت درصد بيان شده است.

به منظور محاسبه شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» از فرمول زير استفاده مي‌شود:

[(هزينة خريد زمين و ساخت)] / مساحت زيربناي ساخته شده = نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري

فرمول شماره (2)

كه در واقع نسبت زيربناي توليد شده بر حسب متر مربع را به ميزان سرمايه‌گذاري بر حسب ميليون تومان نشان مي‌دهد.
در چنين شرايطي نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري و شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» در حالات مختلف محاسبه خواهد شد.

حالت 1) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را پيش از تورم انجام داده باشند و پيش از تورم نيز ملك خود را بفروشند: مطابق جدول، قيمت هر متر مربع زمين پيش از تورم معادل 1 ميليون تومان و هزينه ساخت نيز معادل 3/0 ميليون تومان است. قيمت فروش ملك نيز معادل هر متر مربع آپارتمان 1 ميليون تومان است. در اينصورت نرخ بازگشت سرمايه¬گذاري مطابق فرمول (1) معادل 40 درصد خواهد بود. شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» نيز مطابق فرمول (2) برابر 39/1 است. اين عدد بيانگر اين است كه به ازاي هر يك ميليون تومان سرمايه‌گذاري غير دولتي در بخش مسكن در اين شرايط، 39/1 متر مربع زيربنا عرضه خواهد شد.

حالت 2) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را پيش از تورم انجام داده باشند و در حين تورم ملك خود را به فروش برسانند: مطابق جدول، قيمت هر متر مربع زمين پيش از تورم معادل 1 ميليون تومان و هزينه ساخت نيز معادل3/0 ميليون تومان است. قيمت فروش ملك در دوران تورم معادل 3 ميليون تومان در هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري مطابق محاسبات پيشين معادل 319 درصد خواهد بود. شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري نيز در اين شرايط معادل 39/1 است.

حالت 3) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را پيش از تورم انجام داده باشند و پس از كاهش قيمت مسكن، اقدام به فروش كنند: مطابق جدول، قيمت هر متر مربع زمين پيش از تورم معادل 1 ميليون تومان و هزينه ساخت نيز معادل 3/0 ميليون تومان است. قيمت فروش ملك در دوران پس از كاهش قيمت‌ها معادل 5/1ميليون تومان به ازاي هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري مطابق محاسبات پيشين معادل 109 درصد است. شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» نيز در اين شرايط معادل همان رقم 39/1است.

حالت 4) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را در حين تورم انجام داده باشند و در همان زمان نيز به فروش برسانند: در اينصورت هزينه خريد زمين معادل 3 ميليون تومان براي هر متر مربع بوده و هزينه احداث نيز معادل 4/0 ميليون براي هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قيمت فروش ملك نيز معادل 3 ميليون تومان براي هر متر مربع است. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري معادل 82 درصد است. شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» نيز در اين شرايط با توجه به ميزان سرمايه‌گذاري بيشتر صورت گرفته معادل 6/0است كه نسبت به حالات پيش بدتر شده است.

حالت 5) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را در حين تورم انجام داده باشند و در دوران پس از كاهش قيمت، ملك خود را به فروش برسانند: در اينصورت هزينه خريد زمين معادل 3 ميليون تومان براي هر متر مربع بوده و هزينه احداث نيز معادل 4/0ميليون براي هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قيمت فروش ملك نيز معادل 5/1 ميليون براي هر متر مربع است. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري معادل منفي 9 درصد خواهد شد. شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» در اين شرايط مانند حالت قبل معادل 6/0 است.

حالت 6) تقاضاهاي سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاري خود را پس از كاهش قيمت انجام داده باشند و در همان دوران نيز ملك خود را به فروش برسانند: در اينصورت هزينه خريد زمين معادل 5/1 ميليون تومان براي هر متر مربع بوده و هزينه احداث نيز معادل 4/0ميليون براي هر متر آپارتمان خواهد بود. قيمت فروش ملك نيز معادل5/1 ميليون براي هر متر است. در اينصورت سود سرمايه‌گذاري 46 درصد خواهد شد. در اين شرايط شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» با توجه به سرمايه‌گذاري كمتر صورت گرفته معادل 97/0است. يعني به ازاي هر يك ميليون تومان سرمايه‌گذاري، 97/0 متر مربع زيربناي مسكن توليد مي‌شود. اين شاخص در مقايسه با حالت (4) كه در آن سرمايه‌گذاري در دوران تورم صورت گرفته و در همان دوران نيز ملك به فروش رسيده است، معادل 6/0است كه نشان مي‌دهد اين شاخص بهبود يافته است؛ به عبارت ديگر با حجم سرمايه‌گذاري كمتر در مقايسه با حالت (4)، ميزان ساخت و ساز يكساني انجام شده است. در شرايط جديد به ازاي حجم سرمايه‌گذاري يكسان، ميزان عرضه و ساخت و ساز جديد ناشي از سرمايه‌گذاري افزايش خواهد داشت. جدول (3) شرايط مختلف سرمايه‌گذاري را مورد بررسي قرار داده است.

جدول(3): محاسبه نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، با فرض تراكم 240 درصد

در اين جدول مشاهده مي‌شود كه تنها در يك حالت (خريد پس از تورم و فروش پس از كاهش قيمت) تقاضاي سرمايه‌اي با ضرر مواجه مي‌شود و در مابقي حالات، سود بالاي 30 درصد (سود متعارف بازار) از حضور در بازار مسكن نصيب تقاضاي سرمايه‌اي مولد خواهد شد.
حال اگر با فرض تراكم 300 درصد (5 طبقه) محاسبات فوق مجدداً انجام شوند، نتايج زير حاصل مي‌شود:

جدول(4): محاسبه نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، با فرض تراكم 300 درصد

مشاهده مي‌شود كه در اين حالت، سرمايه‌گذاري همواره با سود بيشتر همراه خواهد بود. ولي تنها براي يك حالت، اين سود كمتر از سود متعارف در بازار است. در شرايط جديد به دليل توليد و عرضه بيشتر مسكن، شاخص نسبت زيربناي توليد شده به نسبت سرمايه‌گذاري نيز بهبود يافته است.
در صورتي كه با بهره‌گيري از سياست اعطاي وام ساخت، اقدام به تشويق عرضه در دوران كاهش قيمت شود، محاسبات سود دچار تغييرات اساسي خواهد شد. در چنين شرايطي محاسبة نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن مطابق زير محاسبه خواهد شد:

[( سود دوران مشاركت + وام دريافتي - هزينة خريد زمين و ساخت) - قيمت فروش] ) = نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري

100×( [(سود دوران مشاركت + وام دريافتي - هزينة خريد زمين و ساخت)] /

فرمول شماره (3)

با فرض تخصيص وام ساخت، شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري انجام شده مطابق زير محاسبه خواهد شد:

مساحت زيربناي ساخته شده = نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري

[(سود دوران مشاركت + وام دريافتي - هزينة خريد زمين و ساخت)] /

فرمول شماره (4)

با توجه به معادلات (3) و (4) و با فرض اينكه تخصيص وام 30 ميليون توماني ساخت از سوي بانك‌هاي عامل پرداخت شود و سود دوران مشاركت (يك سال) 20 درصد باشد، براي شرايطي كه تراكم 240 درصد بر روي زمين اعطا شده است، چنانچه سرمايه‌گذاري و فروش در دوران كاهش قيمت صورت گرفته باشد، نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در اين بخش بر حسب فرمول (3) مطابق زير خواهد بود:

يعني در چنين شرايطي نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري از 46 درصد به 82 درصد خواهد رسيد. علاوه بر آن «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» در اين حالت مطابق فرمول (4) برابر زير خواهد بود:

يعني در چنين شرايطي اين شاخص از 97/0به 21/1 بهبود داشته است. در نتيجه همانطور كه مشاهده مي‌شود در مقايسه با شرايط بدون وام ساخت، هم شاخص نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري و هم شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» بهبود داشته است. در ادامه نرخ بازگشت سرمايه و «نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري» براي حالات مختلف در شرايط تراكم 240 درصد و اعطاي وام 30 ميليون توماني ساخت بر اساس فرمول‌هاي (3) و (4) محاسبه مي‌شود كه نتايج آن مطابق جدول (5) است.
اگر با فرض تراكم 300 درصد و وام ساخت 30 ميليون توماني براي هر واحد، محاسبات نرخ بازگشت سرمايه و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري بر اساس فرمول¬هاي (3) و (4) انجام شود، نتايج جدول (6) به دست خواهد آمد.

جدول(5): محاسبه نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، با فرض تراكم 240 درصد و تخصيص وام ساخت 30 ميليون توماني براي هر واحد

جدول(6): محاسبه نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، با فرض تراكم 300 درصد و تخصيص وام ساخت 30 ميليون توماني براي هر واحد

مقايسه نرخ بازگشت سرمايه و نيز نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري در حالات مختلف، در جدول (7) آورده شده است.

جدول (7) به خوبي نشان مي‌دهد كه با تخصيص وام ساخت و افزايش تراكم به ميزان 300 درصد، هم ميزان نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و هم شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به سرمايه‌گذاري» نسبت به شرايط تورمي و افزايش قيمت، بهبود خواهد يافت.

در اين شرايط مي‌توان مشاهده كرد كه كاهش قيمت مسكن، در عمل منجر به افزايش شاخص «نسبت زيربناي توليد شده به سرمايه‌گذاري» در بخش مسكن مي‌شود. در اينصورت ديده مي‌شود كه به ازاي تراكم 240 درصد و بدون تخصيص وام ساخت در حالت خريد در دوران تورم و فروش در دوران تورم، نرخ بازگشت سرمايه معادل 82 درصد بوده و «نسبت زيربناي توليد شده به سرمايه‌گذاري» معادل6/0 است اما در مقابل، در حالت خريد در دوران كاهش قيمت و فروش در دوران كاهش قيمت با در نظر گرفتن سياست تخصيص وام ساخت، نرخ بازگشت سرمايه به همان رقم 82 درصد رسيده و «نسبت زيربناي توليد شده به سرمايه‌گذاري» به عدد 21/1افزايش يافته است. پس مشاهده مي‌شود كه كاهش قيمت نه تنها به ضرر تقاضا سرمايه‌اي مولد نبوده بلكه منجر به افزايش توليد نيز خواهد شد.

نمودار (1) به ترتيب، نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري را در شرايط مختلف بازار براي سياست‌گذاري‌هاي متفاوت نشان مي‌دهد.

نمودار(1): ميزان نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري (الف) و شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري (ب) در شرايط مختلف بازار براي سياست‌گذاري‌هاي متفاوت؛

نمودار (1) ‌تأثير سياست‌هاي تخصيص وام ساخت و نيز افزايش محدود تراكم بر نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري را به خوبي نشان مي‌دهد.
علاوه بر سياست‌هاي تخصيص وام ساخت و افزايش تراكم محدود 25 درصدي (معادل يك طبقه)، با بهره‌گيري از اقتصاد مقياس در اجراي سياست‌هايي نظير صنعتي‌سازي و يا حرفه‌اي‌سازي نيز مي‌توان حاشيه سود پيمانكاري ساخت و ساز را براي تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد افزايش داد. همچنين كاهش زمان ساخت در صنعتي‌سازي خود منجر به افزايش هرچه بيشتر سود سرمايه‌گذاري در اين بخش مي‌شود.
اصولاً ‌در شرايطي كه انتظارات تورمي در بازار وجود نداشته باشد، توليدكنندگان براي افزايش حاشية سود، سعي در افزايش بهره‌وري از طريق كاهش هزينه‌هاي توليد و نيز كاهش زمان توليد دارند كه اين امر جز با كمك روش‌هاي توليد صنعتي مسكن و استفاده از فناوري‌هاي نوين ساخت امكان‌پذير نيست. شايد يكي از دلايلي كه تا كنون توليد صنعتي مسكن در كشور شكل نگرفته است را بتوان افزايش‌هاي دوره‌اي قيمت زمين و مسكن دانست كه همواره هزينه‌هاي مربوط به عدم بهره‌وري را پوشش داده است.

در نتيجه در صورت كاهش قيمت مسكن تنها يك گروه از حيث نرخ بازگشت سرمايه متضرر مي‌شوند و مابقي تنها حاشيه سودشان كاهش خواهد يافت. در واقع اين حاشيه سود ناشي از تورم زمين بوده است و نه كار و سرمايه‌گذاري مولد، در نتيجه كاهش اين حاشيه سود در اقتصاد ضرري به دنبال نخواهد داشت. همچنين محاسبات انجام شده نشان مي‌دهد كه مي‌توان به منظور تقويت تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در بخش توليد و عرضه مسكن از سياست‌هاي تشويق عرضه مانند تخصيص وام ساخت بهره جست كه علاوه بر جبران حاشية سود، منجر به افزايش توليد خواهد شد. در صورتي كه تخصيص وام ساخت با افزايش تراكم از 240 درصد به 300 درصد همراه باشد، نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري حتي از حالت 4 كه در آن سرمايه‌گذاري در دوران تورم صورت گرفته و فروش نيز در دوران تورم انجام شده باشد، از كاهش قيمت بيشتر خواهد شد. همچنين كاهش قيمت مسكن منجر به ايجاد زمينة به‌كارگيري توليد صنعتي مسكن و استفاده از فناوري‌هاي نوين ساخت مي‌شود.

در كنار مبحث نرخ بازگشت سرمايه كه بر روي انگيزه حضور تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در بازار مسكن مؤثر است، نگراني از عدم امكان فروش واحدهاي ساخته شده در بازار نيز تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد را تحت ‌تأثير قرار مي‌دهد. بديهي است كه نگراني از عدم امكان فروش در بازار نه به دليل عدم وجود تقاضا در بازار كه به دليل عدم توانمندي تقاضا در خريد واحدهاي مسكوني ساخته شده است. آمارهاي مربوط به برآورد تقاضاي مسكن در كشور ناشي از حجم بالاي تقاضاهاي انباشت شده موجود و تقاضاهاي جديد ناشي از ازدواج است كه براي جبران آن، توليد ساليانه 5/1 ميليون واحد مسكوني در كشور مورد نياز است. به همين دليل بازار مسكن كشور طي 10 سال آتي با مشكل عدم وجود تقاضا مواجه نخواهد بود اما آنچه كه مي‌تواند منجر به نگراني از عدم امكان فروش مسكن در بازار شود، قيمت مسكن در بازار است. در اين شرايط اجراي سياست‌هاي تخصيص وام ساخت مي‌تواند اين نگراني تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در بازار مسكن را نيز رفع كند. زيرا سياست تخصيص وام ساخت، سياستي با دو كاركرد مثبت است كه هم از سويي منجر به افزايش نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن به نفع تقاضاي سرمايه‌اي مولد مي‌شود و هم از سوي ديگر تقاضاي مصرفي جديد را به منظور خريد مسكن توانمند مي‌سازد. در اين سياست، وام‌هاي ساخت مشاركت مدني پس از اتمام دوره ساخت تبديل به وام‌هاي فروش اقساطي مسكن مي‌شود.
علاوه بر اين، اجراي سياست‌هايي به منظور حمايت و ضابطه‌مند كردن، نظير پيش فروش مسكن كه تضمين كنندة خريد ملك توسط خريدار است، مي‌تواند منجر به از بين رفتن اين نگراني در ميان تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد شود.
- در نتيجه مشاهده شد كه كاهش قيمت مسكن در صورتي كه با سياست‌هاي دولت در حمايت از توليد و عرضه همراه باشد ضرري براي تقاضاي سرمايه‌اي مولد نداشته و با حفظ حاشيه سود مناسب براي سرمايه‌گذاران، حجم توليد و عرضه مسكن را افزايش مي‌دهد.

ب) تقاضاي سرمايه‌اي مخرب:
كاهش قيمت مسكن ناشي از كاهش قيمت زمين منجر به كاهش سود سرشار نهفته در بازار زمين و مسكن براي تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب در بازار مي‌شود. همانگونه كه در بخش قبل بيان شد، كاهش قيمت مسكن باعث مي‌شود حاشية سود مناسب سرمايه‌گذاري تنها در ساخت و ساز و عرضة مسكن امكان‌پذير باشد. با چنين شرايطي تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب و سوداگرانه كه از افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسكن سودهاي سرشار مي‌بردند ديگر قادر به تأمين حاشيه سود سابق خود نبوده و دو گزينه سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز و عرضه مسكن و تبديل شدن به تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد يا خروج از بازار مسكن را پيش رو دارند كه هر دو حالت به نفع اقتصاد ملي است.
- در نتيجه كاهش قيمت مسكن به ضرر تقاضاي سرمايه‌اي مخرب و سوداگرانه و به نفع اقتصاد ملي است.

4ـ2ـ ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر عرضه
عرضه واحدهاي مسكوني را مي¬توان به دو دستة عرضه واحدهاي موجود و يا عرضه واحدهاي جديد ناشي از ساخت و ساز تقسيم‌بندي كرد. به دليل اينكه در بخش (4ـ1ـ2) ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر تقاضاي سرمايه‌اي مولد كه همان توليد و عرضه واحدهاي جديدالاحداث است مورد بررسي قرار گرفت، در اين بخش تنها عرضه واحدهاي موجود مورد بررسي قرار مي‌گيرد.
در صورتي كه كاهش مستمر و پيوسته در حوزة قيمت مسكن رخ دهد، اين امر به دليل از بين بردن انتظارات تورمي در آينده مي‌تواند منجر به عرضة واحدهاي خالي از سكنة موجود به بازار به منظور جلوگيري از كاهش حاشية سود شود. البته اين در شرايطي است كه قيمت مسكن به‌صورت دفعي دچار سقوط نشود كه اين موضوع باعث افزايش عرضة مسكن و به تبع آن كاهش بيشتر قيمت مسكن مي‌شود.
- در نتيجه كاهش تدريجي قيمت مسكن منجر به افزايش عرضه واحدهاي مسكوني خالي از سكنه مي‌شود.

5ـ ‌تأثيرات فرابخشي كاهش قيمت مسكن
در اين قسمت به منظور بررسي ‌تأثيرات كاهش قيمت بر حوزه‌هاي اقتصاد كلان، ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر مؤلفه‌هاي رشد، اشتغال و تورم مورد بررسي قرار مي‌گيرد.

5ـ1ـ تأثير كاهش قيمت مسكن بر رشد اقتصادي كشور
پيش از بررسي تأثيرات كاهش قيمت بر رشد اقتصاد كشور، توجه به اين نكته ضروري است كه در محاسبة درآمد ناخالص داخلي و رشد اقتصادي، افزايش و يا كاهش قيمت زمين به عنوان نهادة اصلي توليد مسكن درنظر گرفته نمي‌شود. بنابراين كاهش قيمت مسكن در نوع خود، ‌تأثيري بر كاهش رشد اقتصادي از اين منظر نخواهد داشت؛ بلكه آن چيزي كه در رشد اقتصادي تأثيرگذار است، كاهش يا افزايش حجم توليد مسكن است.
همانگونه كه در تحليل بخش ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر تقاضاي سرمايه‌اي مولد ذكر شد، كاهش قيمت مسكن منجر به افزايش و بهبود شاخص نسبت زيربناي مسكن توليد شده به سرمايه‌گذاري انجام شده در اين بخش مي‌شود. اين امر به منزلة افزايش حجم ساخت و ساز و توليد مسكن به ازاي سرمايه‌گذاري ثابت در شرايط كاهش قيمت مسكن است. افزايش حجم توليد و ساخت و ساز مسكن به عنوان يكي از بخش‌هاي مهم اقتصاد كشور منجر به افزايش شاخص رشد اقتصادي خواهد شد.

از سوي ديگر در بخش تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب عنوان شد كه كاهش قيمت مسكن به ضرر اين دسته از تقاضاها بوده و منجر به هدايت اين دسته از تقاضاها به سمت سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز و عرضة مسكن مي‌شود. يعني در شرايطي كه بازار مسكن كشور با كاهش قيمت مواجه باشد به دليل حذف تورم زمين، تقاضاهاي سوداگرانه ديگر انگيزه‌اي براي حضور در بازار نداشته؛ يا بايد از بازار خارج شوند و يا اينكه به سمت توليد روي آورند. در صورت حفظ حاشيه سود سرمايه‌گذاري در توليد، حجم ساخت و ساز و عرضة مسكن افزايش يافته كه تأثيرات خود را بر افزايش رشد اقتصادي نيز به‌صورت مستقيم خواهد گذاشت.
همچنين به دليل ضرايب ارتباط پسين و پيشين بسيار بالاي بخش مسكن با حوزه‌هاي صنعتي و خدماتي، افزايش توليد و ساخت و ساز در اين بخش باعث رونق صنعت و خدمات مرتبط با اين بخش خواهد شد كه اين امر نيز در افزايش رشد اقتصادي كشور مؤثر است.

نكتة‌ قابل توجه ديگر ارتباط مستقيم كاهش قيمت مسكن با افزايش توانمندي اقتصادي خانوار است. كاهش قيمت مسكن (با فرض ثابت بودن ديگر متغيرها) به منزلة‌ بهبود شاخص‌هاي توانمندي خانوار نظير شاخص هزينة‌ دسترسي و شاخص سهم هزينة‌ مسكن در سبد هزينة‌ خانوار است. بدين معنا كه هرچه سهم هزينة مسكن در سبد هزينة خانوار كاهش يابد، توان خانوار براي سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌هاي اقتصادي افزايش خواهد يافت. اين امر افزايش تقاضا براي ديگر بخش‌هاي اقتصادي را بدنبال داشته كه مي‌تواند منجر به افزايش توليد در ساير بخش‌ها شود.
در واقع عدم وجود تقاضا براي بسياري از حوزه‌هاي اقتصادي در كشور از عدم وجود توانمندي اقتصادي خانوار براي هزينه‌كردن و سرمايه‌گذاري در اين حوزه‌هاي اقتصادي نشأت گرفته است. كاهش سهم هزينة مسكن در پي كاهش قيمت مسكن در سبد هزينة خانوار مي‌تواند منجر به آزاد شدن پتانسيل‌هاي اقتصادي خانوار براي سرمايه‌گذاري در ديگر حوزه‌ها و در نتيجه افزايش توليد شود كه اين امر افزايش رشد اقتصادي كشور را به‌صورت غير مستقيم به دنبال خواهد داشت.

- در نتيجه مشاهده شد كه كاهش قيمت مسكن به دليل ارتباط مستقيمي كه با افزايش توليد و عرضة‌ مسكن دارد، در صورتي كه با حمايت دولت از طريق تخصيص وام ساخت همراه باشد مي‌تواند با توجه به محورهاي زير منجر به افزايش رشد اقتصادي كشور خصوصاً در دوران ركود ناشي از كاهش قيمت نفت شود:
افزايش توليد و ساخت ساز درون بخشي مسكن
افزايش توليد و ساخت و ساز در پي هدايت تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب به سمت توليد و عرضة مسكن
افزايش توليد در بخش‌هاي صنعتي و خدماتي مرتبط با بخش مسكن در پي افزايش ساخت و ساز در اين بخش
افزايش توانمندي اقتصادي خانوار در پي بهبود شاخص «سهم هزينة مسكن در سبد هزينة خانوار» ناشي از كاهش قيمت مسكن و هزينه‌كردن و سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌هاي اقتصادي

5ـ2ـ تأثير كاهش قيمت مسكن بر اشتغال كشور
بنابر آمارهاي موجود، ساخت هر 52 متر مسكن در هر سال منجر به ايجاد يك شغل مستقيم (12) در كشور خواهد شد. در واقع به دليل ضرايب ارتباط پسين و پيشين بالاي بخش‌هاي مختلف توليدي با بخش مسكن، از اين بخش به عنوان موتور محرك اقتصاد كشور خصوصاً در دوران ركود اقتصادي ياد مي‌شود.
همانطور كه در اين گزارش مشاهده شد، كاهش قيمت مسكن به دليل بهبود شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، در افزايش ساخت و ساز مسكن ‌تأثير مستقيم دارد. يعني با كاهش قيمت زمين و مسكن و تخصيص وام ساخت به توليدكنندگان، ساخت و ساز و توليد مسكن افزايش يافته كه اين امر منجر به افزايش اشتغال كشور و به تبع آن راه‌اندازي بخش‌هاي مختلف اقتصادي مرتبط با بازار مسكن مي‌شود.

اشتغال ايجاد شد در اين بخش از ويژگي‌هاي خاصي برخوردار است كه از آن نمونه مي‌توان به ايجاد اشتغال براي مردان، پوشش طيف وسيعي از تقاضاهاي موجود در بازار كار و ايجاد اشتغال در پهنة كشور را ذكر كرد. در شرايط كنوني كشور، مردان به عنوان سرپرست اصلي خانوار بيش از زنان دچار معضل بيكاري هستند. اشتغال ايجاد شده ناشي از افزايش توليد و ساخت و ساز در اين بخش عمدتاً مناسب مردان است. همچنين در صورت ايجاد اشتغال ناشي از افزايش توليد و ساخت و ساز مسكن، طيف گسترده‌اي از متخصصين، كارشناسان، تكنيسين‌ها و كارگران ساده از اشتغال ايجاد شده منتفع خواهند شد. همچنين اشتغال در اين بخش بصورت متمركز در كشور نبوده و در پهنة كشور پراكنده شده است كه از اين نظر در راستاي عدالت است.
در اين شرايط كاهش قيمت مسكن و به تبع آن كاهش تورم همراه با اشتغال‌زايي و كاهش بيكاري است.
- كاهش قيمت زمين و مسكن در صورت همراه بودن با تخصيص وام ساخت به دليل بهبود شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، منجر به افزايش توليد و ساخت ساز در اين بخش مي‌شود و اشتغال را افزايش مي‌دهد. به‌علاوه ضرايب ارتباط بالاي پيشين و پسين اين بخش با ديگر بخش‌هاي توليدي منجر به ايجاد اشتغال در ديگر حوزه‌هاي مرتبط خواهد شد.

5ـ3ـ تأثير كاهش قيمت مسكن بر تورم
از آنجا كه بخش مسكن سهم بالايي در شاخص قيمت مصرف كننده (13) و تورم عمومي كشور دارد، كاهش قيمت مسكن به منزلة‌ كاهش تورم در اقتصاد كشور است. تداوم كاهش قيمت مسكن منجر به كاهش قيمت اجاره‌بها در آينده مي‌شود كه اين امر به دليل محاسبة تورم بخش مسكن بر اساس ارزش اجاره‌اي مسكن توسط بانك مركزي، به منزلة ك�

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: شبکه خبر]

[مشاهده در: www.irinn.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 155]