نماينده شيراز:عوارض بر توليد مسكن بايد به عوارض بر مصرف تغيير كند

واضح آرشیو وب فارسی:ايرنا: نماينده شيراز:عوارض بر توليد مسكن بايد به عوارض بر مصرف تغيير كند
دكتر جعفر قادري نماينده مردم شيراز در مجلس شوراي اسلامي بر لزوم تغيير عوارض بر توليد مسكن به عوارض بر مصرف تاكيد كرد و گفت : اين تغيير براي كنترل نوسان قيمت مسكن و فراهم كردن محيطي مناسب جهت اجراي سياست هاي پولي و مالي ضرورت دارد.

به گزارش روز سه شنبه خبرنگار ايرنا ، پايگاه اطلاع رساني دكترجعفر قادري نوشته است:‌ براي كنترل بهاي مسكن راهي جز كنترل تقاضا دربخش مسكن وجود نداردبه همين منظوربايد سياست ها به جزء نوسان دار تقاضا يعني تقاضاي سرمايه اي معطوف گردد.كنترل اين جزء، بيش از آنكه نيازمند به سياستگذاري در ساير بخش هاي اقتصادي باشد نيازمند بكارگيري سياستهاي مناسب در بخش مسكن است.
در ادامه اين نوشتار آمده است : مسكن يكي از كالاهايي است كه حداقل 30 درصد از مخارج خانوارها را به خود اختصاص مي دهد. اين كالا يك كالاي غيرهمگن است كه قيمت آن تحت تاثير ويژگي هاي آن (مساحت، تعداد طبقات، زمين و ...) قرار دارد. اين كالا يكي از كالاهاي دائمي است كه داراي هزينه هاي نقل و انتقال زيادي است و تحت تاثير عوامل اجتماعي، اقتصادي و فرهنگي، خانوارها به سختي حاضر به پذيرش هزينه هاي نقل و انتقال آن مي گردند.
بخش مسكن به عنوان زيربخش ساختمان بخش قابل توجهي از سرمايه گذاري هاي ثابت ناخالص كشور را به خود اختصاص مي دهد و در بردارنده بخش عمده اي از اشتغال و ارزش افزوده كشور است.
اين بخش داراي ارتباطات پسين و پيشين زيادي است . تحرك در اين بخش تحرك در بسياري از بخش ها را به دنبال دارد. ركود در اين بخش تاثير زيادي بر اشتغال و ارزش افزوده كشور مي گذارد. بازار مسكن داراي زير بازارهاي مختلفي است كه به بازار مسكن شهري و روستائي، بازار واحد هاي مسكوني بزرگ و كوچك، بازار مسكن ويلائي و آپارتماني و ... تقسيم مي شود. رفتار مسكن در هر كدام از زيربخش ها متاثر از عوامل مختلف اجتماعي جداگانه ايست كه بايد به صورت مجزا مورد بررسي قرار گيرد.
تقاضاي كل در بخش مسكن، حاصل جمع تقاضاي تك تك خانوارها در كل اقتصاد است. تقاضا در اين بخش شامل دو جزء تقاضاي مصرفي و تقاضاي سرمايه اي است. آنچه سبب نوسانهاي شديد در قيمت بازاري مسكن مي شود، تغييرات شديد در تقاضاي سرمايه اي است كه تحت تاثير انتظارات خانوارها از آينده اقتصاد و سياستهاي دولت در ساير بخش ها، دچار نوسانات زيادي مي گردد. ركود قيمت در برخي از ادوار و افزايش شديد آن در ادوار ديگر نتيجه تغييرات شديد در تقاضاي سرمايه اي مسكن است. تقاضاي سرمايه اي مسكن تحت تاثير انگيزه هاي بورس بازي، افزايش شديد نقدينگي، ركود بازارهاي ارز، خودرو و فلزات قيمتي، محدوديت در بخش هاي توليدي صنعتي و كشاورزي و انتظارات خانوارها، نوسان زيادي دارد. تقاضاي مصرفي مسكن تحت تاثير درآمد، جمعيت، سليقه و ... داراي يك روند ثابت و قابل پيش بيني است و كمتر اتفاق مي افتد كه اين بخش از تقاضا، نوسانات زيادي داشته باشد.
نوسان شديد در قيمت هاي مسكن به تبع نوسان در تقاضا، عملا برنامه ريزي و سياستگذاري در بخش مسكن را دچار مشكل مي كند. اين نوسانات سبب شده تا بازار مسكن صحنه تاخت و تاز بورس بازان شده و افراد زيادي ثروت هاي بادآورده اي را بدست آورده و عده اي نيز متحمل زيانهاي سرمايه اي زيادي گردند.
به منظور كنترل نوسان قيمت مسكن و فراهم كردن محيطي مناسب جهت اجراي سياستهاي پولي و مالي، راهي جز كنترل تقاضا در اين بخش وجود ندارد. به همين منظور بايد سياستها به جزء نوسان دار تقاضا يعني تقاضاي سرمايه اي معطوف گردد.
كنترل اين جزء، بيش از آنكه نيازمند به سياستگذاري در ساير بخش هاي اقتصادي باشد نيازمند بكارگيري سياستهاي مناسب در بخش مسكن است.
عضو كميسيون برنامه و بودجه مجلس شوراي اسلامي در ادامه اين نوشتار خاطر نشان كرد: افزايش تقاضاي سفته بازي (سرمايه اي) مسكن، بدان مفهوم است كه تحت تاثير عوامل مختلف اجتماعي، سياسي و اقتصادي، افراد، بخش عمده اي از منابع مالي خود را به تقاضاي سرمايه اي اختصاص داده و به اين منظور هر ساله واحد هاي مسكوني زيادي بصورت خالي و يا مازاد بر نياز نگهداري شود. وجود درصد قابل توجهي از واحد هاي خالي از سكنه و يا در اختيار داشتن واحدهاي بزرگ و مازاد بر نياز توسط درصد زيادي از خانوارها، پديده آشنائي است كه در همه شهرها و روستاها وجود دارد و شدت آن در شهرها و به ويژه شهرهاي بزرگ محسوس تر است. مالكيت واحدهاي مسكوني بزرگ و باارزش، توسط خانوارهاي با در آمد كم، بازنشسته و خانوارهاي با تعداد افراد تحت تكفل داراي قدرت خريد پايين و نگهداري واحدهاي مسكوني شهرهاي بزرگ، توسط مالكين شهرستاني و خانوارهاي ساكن در خارج از كشور و حفظ و نگهداري تعداد زيادي از واحدهاي مسكوني تحت عنوان مهمانسزا، دفاتر كار اداري توسط شركتهاي توليدي و واحدهاي اداري، نشان از وجود انگيزه بالا براي تقاضاي سرمايه اي و يك راه مطمئن براي حفظ قدرت خريد اشخاص حقيقي و حقوقي بخصوص در شرايط تورمي است.
تلاش براي كاهش انگيزه هاي سرمايه اي مسكن بدان مفهوم نيست كه از سرمايه هاي مردمي براي ساخت و ساز مسكن جلوگيري شود، بلكه هدف اين است كه افراد براي حفظ قدرت خريد خود از بخش مسكن استفاده نكنند. اگر افراد قصد سرمايه گذاري دارند و متمايل به حفظ قدرت خريد خود در شرايط تورمي هستند منابع خود را در بورس و در بخش هاي توليدي صنعتي و كشاورزي به كار گيرند. اگر هدف از سرمايه گذاري، ساخت و ساز مسكن و فروش آن باشد، اين اقدام نه تنها مذموم نيست بلكه نوعي كار باارزش اجتماعي است. آنچه در جامعه ايجاد مشكل مي كند ساخت مسكن و نگهداري آن بصورت واحد هاي خالي و يا نگهداري مازاد بر نياز است.
اگر خانواري درآمد پائيني دارد بايد در مناطق ارزان شهر زندگي كند و اگر تعداد اعضاي خانوار زياد نيست نبايد فضائي بيش از نياز خود نگهداري كند. نگهداري واحد مسكوني خالي از سكنه و مازاد بر نياز و نيز مالكيت يك واحد مسكوني گران قيمت توسط يك خانوار با درآمد كم، ممكن است براي حفظ قدرت خريد خانوار توجيه داشته باشد، ولي در سطح كلان براي كشور قابل قبول نيست. كدام جامعه مي پسندد كه بخش قابل ملاحضه اي از فضاهاي ساخته شده اش خالي از سكنه باشد و يا افراد بيش از نياز مصرفي خود فضاي اضافي در اختيار داشته باشند؟ فضاهاي خالي از سكنه و مازاد بر نياز و يا فراتر از توان درآمدي، نوعي اتلاف منابع و محروم كردن اقشار نيازمند، از اين فضاها است و جامعه را در تخصيص بهينه منابع دچار مشكل مي كند. نگهداري بخشي از ثروت افراد بصورت زمين هاي رها شده، نه تنها به زيبائي و جذابيت شهرها خدشه وارد مي كند بلكه راهي براي جبران استهلاك تاسيسات و خدمات زيربنائي فراهم شده در اين زمين ها فراهم نمي كند. در شهرهائي كه بخش عمده اي از زمين هاي واقع در محدوده شهري بصورت خالي و فاقد ساخت و ساز است، هزينه سرانه خدمات و تاسيسات زيربنائي بسيار بالاست. در طول سالهاي گذشته، دولت كوشيده است تا در راستاي سياستهاي تمركز زدائي، وزارتخانه ها و دفاتر شركتها را تشويق به خروج از پايتخت كند و يا اگر بنا هست واحد هاي اداري و خدماتي وزارتخانه ها و سازمانها در شهرها ساخته شود، بايد اين واحد ها در بخش هاي فقير نشين شهرها مستقر گردد تا به تبع حضور اين نهادها، شهرهاي كوچك و بخش هاي محروم شهرها نيز توسعه يابد، ولي چون مالكيت بر ساختمانهاي اداري در شهرهاي بزرگ و در بخش هاي مرفه نشين و در شمال شهرها ارزش افزوده بيشتري دارد و ساخت ساختمان نوعي سرمايه گذاري تلقي مي شود، اين سياست دولت در عمل موفق نبوده و نهادها و شركتها در جهت عكس اين سياست عمل كرده اند. علاوه بر اينها، به رغم تمايل دولت، دستگاههاي دولتي ساختمانهاي زيادي تحت عنوان مهمانسزا و فضاي اداري بصورت بلااستفاده و يا كم استفاده ساخته و يا خريداري نموده اند.
راه مبارزه با زمينهاي رها شده و واحد هاي مسكوني خالي از سكنه و يا مازاد بر نياز، محدود كردن معاملات زمين و مسكن و يا وضع ماليات و عوارض بر نقل و انتقال زمين و مسكن نيست. اتفاقا با توجه به بالا بودن هزينه هاي زياد معاملاتي كه امكان نقل و انتقال افراد را از يك واحد مسكوني به واحد مسكوني ديگر را محدود مي كند، نه تنها وضع ماليات بر نقل و انتقال سياست درستي نيست بلكه برعكس آن بايد اينگونه نقل و انتقالات نيز تسهيل شود. وجود خاصيت فيلترينگ در بخش مسكن كه امكان استفاده از واحدهاي دست دوم افراد ثروتمند به خانوارهاي با درآمد متوسط را داده و براي خانوارهاي فقير امكان استفاده از واحدهاي مسكوني افراد با درآمد متوسط را فراهم مي كند، ما را به پائين آوردن هزينه هاي نقل و انتقال كه بخشي از هزينه هاي مبادلاتي مسكن است، مجبور خواهد كرد.
اشكال عمده اي كه باعث دامن زدن به تقاضاي سرمايه اي مسكن و نوسان شديد در تقاضاي كل مسكن مي شود ساختار مالياتي و عوارضي دولت و شهرداري ها است. همانگونه كه در ساير بخش ها بايد ماليات ها و عوارض بجاي توليد بر مصرف وضع شود در بخش مسكن نيز بايد چنين سياستي دنبال شود. تعقيب سياست خودكفائي در شهرداري ها و مشكلات اين نهادها در جمع آوري عوارض بر مصرف و سهولت جمع آوري ماليات بر توليد، باعث شده تا شهرداري ها بدون توجه به آثار و پيامدهاي منفي عوارض بر توليد، بيشتر بر اين نوع عوارض تكيه كرده و ضمن بر هم ريختن نظم و انظباط حاكم بر بخش مسكن، درآمدهاي دائمي خود را به درآمدهاي موقتي و مقطعي تبديل كنند. حركت از عوارض بر مصرف (عوارض نوسازي) به سمت عوارض بر توليد (عوارض ساخت و ساز) باعث شده تا انگيزه براي توليد مسكن و ساختمانهاي تجاري و اداري كاهش يافته و انگيزه براي نگهداري و مصرف ساختمانهاي فوق الذكر اضافه شود. تحت تاثير اين سياستها، بسياري از واحدهاي مسكوني، اداري و تجاري، نوسازي نمي شود و بصورت فرسوده در جامعه رها مي شود.
درصورتي كه بخواهيم توليد واحدهاي مسكوني، اداري و تجاري را افزايش داده و واحدهاي اداري را از پايتخت خارج نموده و به سمت شهرهاي كوچكتر سوق دهيم و اگر بناست واحدي در يك شهر ساخته شود، ساخت آن را بيشتر به سمت جنوب شهر هدايت كنيم، اين كار با تجديد نظر در ساختار عوارضي و ماليات شهرداري ها و دولت امكان پذير است.
بر اساس اطلاعات موجود، بطور متوسط بيس از نيمي از درآمد شهرداري ها در كشور، از محل عوارض بر ساخت و ساز كه يك درآمد غير دائمي است و با نوسان در تقاضا براي مسكن تحت تاثير قرار مي گيرد، تامين مي شود. شهرداري هائي كه وابستگي درآمدي بيشتري به اينگونه درآمدها دارند در دوران ركود حتي قادر به تامين هزينه هاي دائمي مانند هزينه هاي حقوق و دستمزد و هزينه هاي نگهداري فضاي سبز و جمع آوري زباله نيز نخواهند شد.
در صورتيكه مي خواهيم روند تغييرات در تقاضا براي مسكن و واحد هاي اداري و تجاري را به تغييراتي منظم و قابل پيش بيني تبديل نموده و جلو بورس بازي زمين و مسكن را بگيريم بايد بگونه اي برخورد شود كه هجوم سيل ويرانگر نقدينگي نتواند در اين بخش خرابي ايجاد كند و يكباره قيمت واحدهاي مسكوني را به تلاطم و افزايش ناگهاني بكشاند.
افزايش ساليانه عوارض ساخت و ساز توسط شهرداري ها، نه تنها به افزايش قدرت خريد آنها كمك نمي كند بلكه قدرت خريد آنها را نيز كاهش مي دهد. شهرداري ها بخش عمده اي از دريافتي ها و درآمدهاي حاصل از عوارض بر ساخت و ساز را به تملك زمين هاي واقع در طرحها اختصاص مي دهند. افزايش قيمت زمين در نتيجه سياستهاي غلط شهرداري ها بيش از آنكه درآمد حقيقي آنها را افزايش دهد منجر به كاهش آن شده و يا حداقل ثابت نگه مي دارد. وقتي كه شهرداري ها عوارض بر ساخت و ساز يك متر مربع واحد مسكوني و يا اداري و يا تجاري را به اندازه پانصد هزار ريال در سال افزايش مي دهند، اين افزايش هزينه ساخت، نه تنها شامل واحدهاي مسكوني جديد مي شود بلكه نوعي رانت براي واحدهاي مسكوني ساخته شده سالهاي قبل نيز به حساب مي آيد. صاحبان واحدهاي مسكوني ساخته شده در سالهاي قبل نيز به اندازه عوارض اضافه شده شهرداري ها بر ساخت، قيمت فروش واحدهاي مسكوني خود را بالا مي برند و به اين ترتيب يكي از نهادهاي موثر در افزايش قيمت زمين و مسكن خود شهرداري ها هستند.
حال اگر شهرداري ها در ايران شبيه به شهرداري هاي ساير كشورها متكي بر عوارض بر مصرف مسكن شوند و آنچه ساليانه به عنوان عوارض نوسازي دريافت مي كنند و كمتر از يك ده هزارم ارزش روز املاك است را به حدود يك درصد ارزش روز املاك برسانند، خود به خود انگيزه هاي سفته بازي زمين و مسكن در شهرها كاهش يافته و نقدينگي ها بجاي راكد ماندن در بخش مسكن به بخش هاي توليدي سوق داده خواهد شد.
دريافت 3-1 درصد ارزش روز املاك افراد به عنوان عوارض و يا ماليات بر مصرف مسكن، سبب مي شود تا اولا افراد، وزارتخانه ها و شركتها، واحد هاي مسكوني، اداري و تجاري را در حد نياز مصرفي تقاضا كنند و انگيزه هاي سفته بازي و تقاضاي سرمايه اي آنان به حداقل برسد. دوم اينكه خانوارهاي كم درآمد متناسب با درآمد خود تقاضا براي مسكن داشته باشند (خانوار كم درآمد مسكن بزرگ و در شمال شهر را تقاضا نميكنند). سوم اينكه سياست تمركز زدائي دولت و انتقال واحدهاي اداري از شهرهاي بزرگ به شهرهاي كوچك و از شمال شهرها به جنوب شهرها نيز به درستي عمل مي كند.
چهارم اينكه با حذف تقاضاي سرمايه اي از تقاضاي كل مسكن، نوسانات شديدي را در تقاضا براي مسكن و در نتيجه قيمت مسكن را شاهد نباشيم. پنجم اينكه شهرداري ها بجاي تكيه بر درآمدهاي غير دائمي به درآمدهاي دائمي تكيه مي كنند و به اين ترتيب براي آينده شهر مي توانند برنامه ريزي درستي داشته باشند.
در صورتيكه تقاضاي سرمايه اي مسكن و ساختمان كنترل نشود هر چقدر هم دولت براي افزايش عرضه تلاش كند باز هم تعادل بازار در قيمت هاي بسيار بالائي برقرار خواهد شد. در بخش مسكن و ساختمان ايجاد تعادل با هر قيمتي مد نظر نيست، بلكه هدف اين است كه قيمتها بگونه اي در بازار شكل بگيرد كه قدرت خريد خانوارها امكان دسترسي به يك سرپناه و محل سكونت را براي آنان فراهم كند.
عدم كنترل تقاضاي سرمايه اي همراه با تمركز بر روي عرضه مسكن باعث مي شود تا بعضي از خانوارها بجاي يك واحد مسكوني، چند واحد مسكوني تقاضا نموده و بعضي از خانوارها به علت پائين بودن قدرت خريد، امكان دسترسي به يك واحد مسكوني را نداشته باشند. بنابر اين اگر هدف دولت كنترل بازار مسكن است نمي تواند تمام توان خود را معطوف به طرف عرضه كرده و از كنترل تقاضا غافل بماند.
در عمل حركت از ماليات و عوارض از توليد مسكن به سمت مصرف بر مسكن، ممكن است مشكلاتي را بدنبال داشته باشد. قطعا خانوار بازنشسته اي كه كل دارائي خود را به شكل يك واحد مسكوني در محل سكونت قبلي خود حفظ كرده و به مرور زمان در نتيجه افزايش ارزش زمين و مسكن ارزش واحد مسكوني ايشان به صدها ميليون تومان تجاوز مي كند ولي درآمد ماهيانه اش همين حقوق بازنشستگي دولت است، با اين طرح مخالفت مي كند و يا خانوارهائي كه به بازار بورس اعتماد نكرده و براي حفظ قدرت خريد خود اقدام به خريد زمين و مسكن نموده اند از مخالفين عمده اين طرح هستند.
با همه اين دشواريها راهي جز طي كردن اين مسير وجود ندارد. اگر بخواهيم با قدرت جلوي مخالفت هاي احتمالي بايستيم مي توان به يكباره تمام عوارض توليد (ساخت و ساز) را حذف و عوارض بر مصرف را از يك ده هزارم به يك درصد رساند ولي اگر بخواهيم در اين سياست تعديل هائي را داشته باشيم، مي توان خانوارها را تا سقف الگوي مصرف شهر از اين افزايش عوارض و ماليات بر مصرف مستثني كرد. مثلا اگر در تهران به عنوان يك كلانشهر الگوي مصرف مسكن 75 متر است مي توان كل عوارض بر مسكن هر خانوار را بر اساس يك درصد ارزش روز محاسبه و از اين مبلغ عوارض بر مصرف مسكن يك واحد مسكوني در حد الگوي مسكن را كم كرد و مازاد بر آن وصول نمود.
677
سه شنبه 5 آذر 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: ايرنا]

[مشاهده در: www.irna.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 2017]