قلع و قمع ملك مشاع

واضح آرشیو وب فارسی:مردم سالاری: قلع و قمع ملك مشاع
«اشاعه» در اصطلاح حقوقي عبارت است از پراكنده بودن حقوق مالكانه 2 يا چند مالك در يك مال و به تعبير ديگر، مالكيت هر ذره مال. درنتيجه، مجموع آن به شريكان تعلق دارد.
مجموعه مالكان و حقوق آميخته آنان در ماده 571 قانون مدني با عنوان «تعريف شركت» آمده است. اين ماده مقرر مي دارد: «شركت عبارت است از اجتماع حقوق مالكان متعدد در شي» واحد به نحو اشاعه.» با اين وجود، هريك از شريكان مي تواند سهم مشاع خود را بفروشد يا اجاره بدهد يا به رهن بگذارد يا از راه وصيت و براي بعد از فوت به ديگران انتقال دهد.
در همين راستا ماده 583 قانون مدني مقرر داشته است: «هريك از شركا مي تواند بدون رضايت شركاي ديگر سهم خود را جزئا يا كلا به شخص ثالثي منتقل كند.» نتيجه اي كه از وضع اين ماده استنباط مي شود اين است كه تصرفات غيرمادي شريك نيازي به اذن ساير شركا ندارد و هر شريك المالي هر زمان كه بخواهد مي تواند اين گونه تصرفات را در سهم مشاعي خود بكند. اما گاهي شريك تمايل به تصرفات مادي در سهم خود دارد و به عنوان مثال، مي خواهد سهم مشاع خود از يك منزل مسكوني را به اجاره دهد يا آن را به رهن بسپارد.
در اين صورت است كه چون مستاجر را نمي تواند مسلط بر بخشي از ملك (به اندازه سهم مشاع خود) بنمايد، نياز به اذن ساير شركا دارد. همچنين است زماني كه مرتهن بخواهد ملك را به قبض درآورد; اما راهن متعسر از اين موضوع باشد.
قانون مدني در مواد 581 و 582 به اين موضوع توجه داشته است. ماده 581 مقرر مي دارد: «تصرفات هريك از شركا در صورتي كه بدون اذن يا خارج از حدود اذن باشد، فضولي بوده و تابع مقررات معاملات فضولي خواهد بود.» قانونگذار در ادامه و در ماده 582 بيان داشته است: «شريكي كه بدون اذن يا خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شركت كند، ضامن است.» در ماده 475 نيز به صراحت آمده است: «اجاره مال مشاع جايز است; اما تسليم عين مستاجره موقوف است به اذن شريك.»
از مجموع مواد يادشده به خوبي استنباط مي گردد كه تسليم سهم مشاع و تسليط ديگران در مال مشاع (مانند مستاجر در عين مستاجره يا مرتهن در عين مرهونه) به تراضي نياز دارد و اين امر خود به عنوان مانعي در راه آزادي تصرف شريك در مال مشاع محسوب مي شود; چرا كه «سهم هر شريك از نظر مادي و جغرافيايي تمام مال و از لحاظ حقوقي و اعتباري نسبت معيني از آن است» و اين همان معناي عقد شركت است.مسئله تصرفات شريك در مال مشاع مورد توجه فقهاي متقدم و متاخر نيز بوده است.
در كتاب «جامع الشتات» پرسش و پاسخي بدين شرح آمده است: «هرگاه كسي با ديگري شريك باشد در شارع، مثلا 2 نفر باشند، هر يك باغي دارند كه در آن شارع مشترك است ميان آنها و اكنون يكي از آنها در ميان باغ مي خواهد عمارتي بسازد كه اين امر باعث زيادتي تردد و آمد و شد اجانب مي شود.
آيا بدون رضاي شريك جايز است يا نه؟» در پاسخ به اين پرسش آمده است: «ظاهر عدم جواز است; چنان كه در كوچه هاي سربسته مشترك ميان 2 نفر يا بيشتر كه در خانه آنها به آنجا باز است، احدي نمي تواند بدون اذن ديگري در تازه اي احداث كند.
امام خميني (ره) نيز در «تحريرالوسيله» آورده است: «تصرف در مال مشترك، براي بعضي از شركا جز با رضايت بقيه جايز نيست; بلكه اگر كسي از 2 شريك به شريكش اذن در تصرف بدهد، براي ماذون (شريكي كه به او اذن داده شده) جايز است تصرف كند; اما اذن دهنده بدون اذن شريكش نمي تواند تصرف كند و بر ماذون واجب است كه از نظر مقدار و كيفيت، اكتفا به آنچه كه اذن داده شده كند.
بنابراين، با عنايت به نظريات فقها و ديدگاه قانون مدني 2 استدلال قابل طرح است; از يكسو، مي توان گفت كه مطابق ماده 30 قانون مدني هيچ مالكي را نمي توان از تصرف در ملك خود محروم ساخت و چون مال مشاع به همه شريكان تعلق دارد، شريك به نحوي كه مانع تصرفات ديگران نشود، مي تواند انتفاع لازم را ببرد و تا زماني كه به حقوق ساير شركا تجاوزي نكرده، اين اذن ضمني ساير شركا وجود داشته و مي تواند تسليط يد كند; همانگونه كه در دعواي تخليه براي هريك از شركا مانعي براي تخليه و تسليط يد به اندازه سهم شان وجود ندارد.
از سوي ديگر، بايد گفت شريك ملك مشاع هرچند سهم ناچيزي از آن ملك را در اختيار داشته باشد، براي تصرفات مادي خود بايد از ديگر شركا اذن بگيرد و شركاي ديگر در صورت تصرف شريك مي توانند مانع او شوند. اين تحليل را قانون مدني پذيرفته و آن را در مواد 581 و 582 آورده است. در ماده 43 قانون اجراي احكام مدني نيز آمده است: «در مواردي كه حكم خلع يد عليه متصرف ملك مشاع به نفع مالك قسمتي از ملك مشاع صادر شده باشد، از تمام ملك خلع يد مي شود; اما تصرف محكوم له در ملك خلع يد شده مشمول مقررات املاك مشاعي است.»
انتقال مال مشاع در مورد تصرفات مادي تنها به اذن ساير شركا مجاز مي شود و انتفاع و تصرف در مال مشاع بي اذن شريك ممنوع است، به طوري كه «مالك مشاع بدون اذن شريكان حق تصرف مادي كه مستلزم تصرف در سهم ديگران است را ندارد و شريك متخلف در حكم غاصب است.
نتيجه اينكه چنانچه يكي از شركا در يك قسمت معين از ملك مشاع بنايي احداث كند و ساير شركا به اين امر رضايت ندهند، مي توانند قلع و قمع بناي احداثي را از دادگاه تقاضا كنند.
حتي زماني كه شريكي براي افراز سهم خود به واحد ثبتي محل -در مورد املاكي كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته است- و يا به دادگاه -در مورد املاكي كه جريان ثبتي آنها خاتمه نيافته يا بين شركا، غايب يا محجور وجود دارد- مراجعه مي نمايد و به اندازه سهم خود در ملك مشاع احداث اعياني نموده است، 2 حالت متصور خواهد بود: نخست- زماني كه ملك طبق شرايط موجود (اجراي مقررات ماده 101 قانون شهرداري ها و ماده 154 اصلاحي قانون ثبت) قابل افراز است و شركا تراضي دارند به اينكه بناي ساخته شده با توجه به مقدار سهم شريك در سهم وي باقي بماند.
در اين صورت مشكلي بروز نمي كند و پس از افراز و انحلال اشاعه، وي مي تواند در سهم مفروزي خود هر نوع تصرف، اعم از مادي يا غيرمادي، بكند.دوم- در حالتي كه ملك قابل افراز است; اما شركا رضايت به اين ندارند كه اعيان ساخته شده در يك قسمت معين از ملك مشاع، متعلق به سازنده (يكي از شركا) باشد، با توجه به مواد 581 و 582 قانون مدني و ماده 43 قانون اجراي احكام مدني به نظر ميرسد ساير شركا مي توانند قلع و قمع مستحدثات را از دادگاه بخواهند.
بديهي است كه مستحدثات موجود مانع اقدامات نماينده و نقشه بردار ثبت و در نهايت تصميم واحد ثبتي بر افراز يا عدم افراز ملك نخواهد بود.
ذكر اين نكته نيز ضروري است كه چنانچه ملك مذكور مطابق اعلام نظر شهرداري در مغايرت با طرح هاي تفصيلي و ساير ضوابط موجود باشد، تصميم واحد ثبتي «غيرقابل افراز بودن ملك موصوف» خواهد بود كه اين تصميم مطابق ماده يك قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب آبان 1357 ظرف 10 روز قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملك است.
* كارشناس ارشد حقوق خصوصي و كارشناس امور حقوقي دادگاه عمومي بسطام
سه شنبه 26 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: مردم سالاری]

[مشاهده در: www.mardomsalari.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 4847]