بازار مسكن پرفروشنده و كم مشتري

واضح آرشیو وب فارسی:جام جم آنلاین: بازار مسكن پرفروشنده و كم مشتري

سرمايه، سكينه صارمي: عده اي معتقدند در شرايط ركود خريد و فروش مسكن، قيمت ها تا حدودي كاهش يافته و نسبت به روند فزاينده سال گذشته از شتاب آن كاسته شده و شاهد كاهش قيمت 100 تا 200 هزار توماني هر متر مربع زمين و ساختمان هستيم، در مقابل، دست اندركاران بازار مسكن و املاك معتقدند ركود باعث شده قيمت ها نسبت به گذشته تثبيت شود و شاهد افزايش جديد نباشيم و در صورتي كه مردم بخواهند يا مجبور باشند ملك و زمين و ساختمان خود را بفروشند بايد براي پيدا كردن مشتري، نرخ هر متر ملك خود را بين 100 تا 200 هزار تومان كاهش دهند اما باز هم خريداري براي آن يافت نمي شود و در شرايط فعلي تنها فروشنده وجود دارد.قيمت هاي مسكن رشد پيوسته ندارند بلكه رشد مقطعي دارند و در بعضي مقاطع در برخي مناطق قيمت مسكن با كاهش مواجه مي شود. چنانچه رشد قيمت هاي مسكن در اين مقطع به علت هاي مختلف به حدي بيش از ظرفيت هاي اقتصادي و تقاضاي منطقه افزايش يابد در مقطع بعدي ناچار به كاهش است.به عنوان مثال رشد منفي قيمت ها در نيمه اول سال 86 نسبت به نيمه اول سال 85 در موارد مختلفي از جمله قيمت زمين مسكوني در استا ن هاي خراسان جنوبي، زنجان و مركزي، در قيمت هاي زيربناي واحدهاي مسكوني در استان زنجان و هرمزگان و در اجاره بها در استان هاي چهارمحال و بختياري و بوشهر رخ داده است.

نكته قابل تامل اين است كه به طور كلي قيمت هاي مسكن در حال رشد است و در بلندمدت همه قيمت ها در همه مناطق كشور افزايش يافته و كاهش قيمت ها مقطعي و كوتاه مدت بوده است. اغلب، كاهش قيمت ها محدود به يك مقطع سه ماهه يا شش ماهه بوده و تنها در موارد اندكي تا يك سال نيز ادامه داشته است. اين كاهش در هيچ شهر يا استاني براي دو يا چند سال رخ نداده است. در همه موارد كاهش ها پس از يك سال يا كمتر از آن جبران شده و قيمت ها دوباره به سطح قبل از كاهش رسيده كه براي حفظ ارزش پول فراتر رفته اند. مي توان گفت اين واقعيت برخي را بر آن داشته است كه براي حفظ ارزش پول خود از تبديل پول به ملك استفاده كنند زيرا ملك كالايي است كه استهلاك آن بسيار ناچيز است و نه تنها افت ارزش ندارد بلكه به طور كلي در بلندمدت به تناسب افزايش تورم رشد مي كند.
گرچه بخش مسكن يكي از مهم ترين بخش هاي اقتصادي كشور محسوب مي شود اما با توجه به ويژگي هاي خاص اين كالا، قيمت آن همواره با نوسانات شديدي مواجه است. آمار و ارقام گوياي اين واقعيت است كه در سه دهه اخير همواره بين 20 تا 40 درصد از كل سرمايه گذاري كشور در اين بخش انجام شده است. اين مهم نشان دهنده اهميت بسيار زياد مسكن در رشد توليد و اشتغال و شاخص هاي اقتصادي است. گفتني است افزايش قيمت مسكن در اواخر سال 84 و كل سال 85 و سال 86، قيمت هر مترمربع زمين و بناي مسكوني را به حدود 150 درصد بالاتر از سال گذشته رسانده اين در حالي است كه قيمت هاي مسكن در تهران از رشد بيشتري برخوردار بوده و اغلب تغييرات آن نيز تغيير قيمت در ساير شهرهاي كشور را به دنبال داشته است.به گونه اي كه طي 15 سال اخير قيمت زمين 39 برابر، قيمت هاي زيربناي مسكوني
29 برابر و اجاره بها 35 برابر افزايش يافت.اين افزايش قيمت ها در مناطق مختلف به صورت يكسان نبوده به گونه اي كه در برخي مناطق بالاي شهر تهران حتي تا يك صدبرابر افزايش يافته و در مناطق پايين شهر كمتر بوده است.با اين همه با توجه به راهكارهاي پيشنهادي دولت در راستاي كنترل بازار مسكن، طي يك ماه گذشته به دنبال يك دوره ركود طولاني اخباري مبني بر كاهش 100 تا 200 هزار توماني قيمت در سطح شهر تهران و ساير نقاط كشور منتشر شد. برهمين اساس گفته مي شود در منطقه الهيه قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نوساز از شش ميليون تا 12 ميليون تومان و آپارتمان قديمي تا 10 سال از 5/4 تا هفت ميليون تومان به فروش مي رسد. برخي آژانس هاي املاك در اين منطقه معتقدند تاكنون افت قيمت قابل توجهي صورت نگرفته است. به جز در مواقعي كه صاحبان املاك به دليل نياز به پول فوري قيمت مسكن را پايين تر از نرخ گذشته اعلام كرده باشند.به اعتقاد ايشان، بازار مسكن در حالت معلق قرار دارد و مردم تنها به دنبال تهيه مسكن ارزان هستند و به همين دليل خريد و فروش صورت نمي گيرد. در مناطق مركزي شهر نيز آپارتمان قديمي از متري يك ميليون و 800 تا دو ميليون و 500 هزار تومان و آپارتمان نوساز از سه ميليون تومان به بالا خريد و فروش مي شود.به اعتقاد يكي از آژانس هاي املاك در منطقه فاطمي در شرايط فعلي ركود بازار مسكن، فروشنده زياد است اما در مقابل خريداري براي ملك وجود ندارد.در منطقه ولنجك نيز خانه هاي نوساز از 5/2 تا سه ميليون تومان و قديمي از 5/1 تا دو ميليون تومان وجود دارد همچنين املاكي كه در يك ماه گذشته سه ميليون و 600 هزار تومان معامله مي شد در حال حاضر به چهار ميليون تومان افزايش يافته است.يكي از آژانس هاي املاك در شمال غرب تهران اظهار داشت قيمت مسكن اوايل سال جاري 25 درصد افزايش يافت و تا خردادماه اين هفته ادامه داشت.اما در گفت وگويي كه با آژانس هاي املاك در مناطق مختلف سطح شهر تهران صورت گرفت مشاوران املاك با اذعان بر اين مطلب كه قيمت مسكن در كشور كاهشي نداشته است اظهار داشتند به دليل افزايش قيمت هاي كاذب طي دوره هاي گذشته و ركود فعلي كه در اين بخش صورت گرفته است برخي از مالكان به دليل كمبود تقاضا قيمت هاي املاك خود را تا 500 هزار تومان پايين تر پيشنهاد داده اند اما تاكنون خريد و فروشي با قيمت هاي پيشنهادي صورت نگرفته و نمي توان گفت كه قيمت ها با كاهش مواجه شده است.در همين حال مينو رفيعي كارشناس مسكن در گفت وگو با «سرمايه» اظهار داشت: «كاهش قيمت مسكن در كشور تاكنون تنها به صورت پيشنهادي بوده و در معاملات انجام شده به صورت واقعي قيمتي كاهش نيافته است.»وي خاطرنشان كرد: «چنانچه كاهش قيمتي نيز وجود داشته باشد نسبت به يك ماه گذشته است نه نسبت به اواخر سال گذشته يا اوايل سال جاري، چرا كه در فروردين ماه جاري قيمت مسكن
14 درصد افزايش يافت.»به اعتقاد رفيعي چنانچه كاهش 10 تا 20 درصدي نيز نسبت به ماه گذشته وجود داشته باشد اما نسبت به افزايش 80 درصدي قيمت در سال گذشته مي توان گفت نه تنها كاهشي صورت نگرفته بلكه هنوز با افزايش 60 درصدي مواجه هستيم و در افزايش توان مالي اقشار كم درآمد نيز هيچ گونه تاثيري نداشته است.اين كارشناس مسكن شايعه كاهش قيمت مسكن را به كنترل بحران وحشتناك در اين بخش تشبيه كرد و گفت: «تاكنون از هيچ منبع رسمي كاهش قيمت مطرح نشده است.» اسماعيلي يكي از مشاوران املاك تهران نيز معتقد است در بازار عرضه و تقاضا خريدار تعيين كننده نهايي قيمت است اما زماني كه قيمت روند صعودي پيدا مي كند عرضه و تقاضا به هم مي خورد. به اعتقاد وي در حال حاضر موازنه بازار مسكن به هم خورده و مي توان گفت شرايط گنگي بر بازار حاكم شده است و مردم نمي توانند شرايط موجود را تشخيص دهند. اسماعيلي خاطرنشان كرد: «در حال حاضر تنها كساني كه تعهد مالي به بخش هاي ديگر دارند و نيازمند پول هستند قيمت مسكن خود را پايين تر از نرخ قبل به فروش گذاشته اند.»وي اظهار داشت: «در حال حاضر دولت به شرايطي دامن مي زند كه متقاضي براي خريد خانه دست نگه دارد و آينده روشني را براي خريداران ترسيم كرده است كه پس از گذشت يك دوره ركود و جمع آوري نقدينگي از بازار اتفاقات چشمگيري صورت خواهد گرفت.»اما مجتبي بيگدلي رئيس انجمن انبوه سازان ساختمان و مسكن كشور در گفت وگو با «سرمايه» از افزايش 300 تا 400 درصدي قيمت مصالح ساختماني و نرخ تمام شده خدمات و حق الزحمه ها ظرف مدت پنج ماه گذشته خبر داد و گفت: «مجموع اين عوامل باعث ايجاد بار منفي در بازار مسكن شده است.»وي در خصوص كاهش قيمت مسكن طي روزهاي گذشته اظهار داشت: «طبيعت بازار به گونه اي است كه پس از افزايش هاي نجومي و رشد كاذب دچار ركود مي شود. اما در مجموع بايد گفت كاهش محسوسي در اين بخش صورت نگرفته است.»وي اظهار داشت: «متاسفانه به دليل وجود بدنه معيوب كارشناسي در اين بخش عده اي فكر مي كنند بايد مسكن را به زمين زد و با شايعه پراكني در اين بخش مي شود قيمت مسكن را كاهش داد.» اين در حالي است كه اين امر مي تواند اثر مخربي بر بخش توليد مسكن همراه داشته باشد به گونه اي كه در مواقعي باعث دلسردي توليدكنندگان نيز شده است.متوسط قيمت هر متر زمين ساختمان هاي كلنگي در كشور در نيمه اول سال 1386 بالغ بر 16/5 ميليون ريال بوده كه فقط قيمت استان تهران با
1/11 ميليون ريال بيشتر از متوسط است. استان هاي بعدي خراسان رضوي و همدان بوده اند كه متوسط قيمت هر مترمربع زمين ساختمان هاي كلنگي معامله شده در آنها به ترتيب برابر 84/3 و 77/3 ميليون ريال بوده است. كمترين متوسط قيمت 8/0 ميليون ريال براي استان كرمان و 99/0 ميليون ريال براي استان آذربايجان غربي بوده است. نسبت متوسط قيمت زمين مسكوني در شهرهاي استان تهران حدود 14 برابر استان كرمان بوده است. رشد قيمت هاي زمين در نيمه اول سال 1386 نيز همچنان در اغلب استان ها بسيار بالا و در بيشترين مقادير براي استان هاي ايلام، همدان و چهارمحال و بختياري به ترتيب 193 درصد، 192 درصد و 160 درصد بوده است.به همين صورت قيمت هر مترمربع زيربناي واحد مسكوني نيز در نيمه اول سال 1386 نسبت به نيمه اول سال قبل در همه استان ها افزايش يافته است. اين رشد در بيشترين مقدار در استان هاي تهران 125 درصد، ايلام 101 درصد و چهارمحال و بختياري 96 درصد و در كمترين مقدار در استان هاي آذربايجان غربي 26 درصد، هرمزگان 30 درصد و زنجان 34 درصد بوده است اين در حالي است كه متوسط رشد اين قيمت در كل كشور 86 درصد بوده است.
چهارشنبه 20 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: جام جم آنلاین]

[مشاهده در: www.jamejamonline.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 193]