ارزيابي سياست ها و تصميمات جديد دولت مسكن و انتظارات

واضح آرشیو وب فارسی:ابتکار: ارزيابي سياست ها و تصميمات جديد دولت مسكن و انتظارات
سارا فرزانه- امروزه تهيه مسكن مناسب يكي از مهمترين مسايل كشورهاي در حال توسعه از جمله ايران است. فقدان منابع كافي، ضعف مديريت اقتصادي نداشتن برنامه ريزي جامع و ساير نارسايي هادر زير ساخت هاي اقتصادي كشور از يك سو و افزايش شتابان جمعيت از سوي ديگر، تامين سرپناه را با مشكل مواجه كرده است. آنچه مسلم است اينست كه قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران داشتن مسكن مناسب براي اقشار مختلف را يك حق دانسته و دولت را بعنوان متولي و مسئول تامين مسكن آحاد جامعه معرفي كرده است. اما همانطور كه شاهد هستيم متاسفانه طي سال هاي گذشته دولت ها نتوانستند به خوبي از عهده وظايف خود در قبال تامين مسكن مردم برآيند. به طوري كه بسياري از كارشناسان اقتصادي از تحقق نشانه هاي بيماري هلندي در بخش مسكن سخن به ميان آورده اند بدين معنا كه مسكن به يك كالاي سودآور و سرمايه اي مبدل شده است كه حضور پررنگ دولت در بخش مسكن و در عرصه حاكميت و مالكيت كاملا ضروري به نظر مي رسد تا در مهار بحران هاي ايجاد شده ناشي از شكست بازار با اهرم هاي خود وارد عمل شود. در اين ميان اين روزها ارائه راهكارهاي مختلف براي كاهش قيمت خانه از سوي دولت زياد به گوش مي رسد. در واقع دولت اقدام به اتخاذ سياست هايي نموده تا جلوي نابساماني ها در بخش مسكن را بگيرد. گرفتن ماليات از خانه هاي خالي از سكنه، ارائه 20 درصد تسهيلات بانكي به بخش مسكن، حذف قيمت زمين، اجراي سياست هاي تعادلي عرضه و تقاضا و... از جمله مواردي است كه قرار است دولت با اجراي صحيح آنها قيمت مسكن در كشور را كاهش دهد. اما اكثر قريب به اتفاق كارشناسان بخش مسكن اعتقاد دارند كه مسكن بايد هر چه سريع تر از دست تصدي هاي دولت رهايي يابد و آزادانه وارد بازاري بورسي شود كه مقتضيات بازار، قيمت آن را مشخص كند اين در حالي است كه چندي پيش دولت نهم اظهار كرده بود كه دولت در اين بخش تصدي ندارد بلكه به مديريت مي پردازد اما سوالي كه اينجا پيش مي آيد اينست كه اگر دولت كار مديريتي انجام مي دهد چرا هنوز نتوانسته با استفاده از راه كارهاي مديريتي در مقابل افزايش روز افزون قيمت اين نياز اساسي جامعه، انديشه درستي داشته باشد. به عنوان مثال اين روزها تبليغات در خصوص راهكار حذف قيمت زمين از قيمت تمام شده مسكن براي كاهش قيمت خانه شدت گرفته اما بسياري از كارشناسان تاكيد دارند كه واگذاري زمين به تعاوني ها از سوي وزارت مسكن شايد مشكل گروه خاصي از مردم را حل كند ولي در مجموع نمي تواند شرايط حاكم بر بازار پر تنش مسكن را تغيير دهد. در واقع واگذاري زمين به تعاوني مسكن مشكل خانه دار شدن مردم را حل نمي كند چرا كه اگر با نظارت دقيق اين كار صورت نگيرد راه را براي رانت خواران و سود جويان باز و قطعا مشكلات را چند برابر مي كند. براساس گزارشات بدست آمده گراني، مشكل كمبود مسكن، ركود در ساخت ساز و بالاخره عدم اشتغالزايي و بيكاري طي چند سال گذشته فشارهاي زيادي را به جامعه وارد كرده و با توجه به سياست هايي كه دولت در پيش گرفته مشخص نيست كه دولت فعلي تا چه اندازه در بوجود آمدن اين مشكل نقش داشته است در واقع طي سال هاي گذشته بخش مستغلات و مسكن با چند موج رواني و كاذب مواجه بوده است. اعلام تخصيص وام هاي خريد مسكن به متقاضيان و افزايش سقف آن از سوي دولت، تاثير تورمي سريعي در قيمت مسكن داشته بدون آنكه اختصاص اين وام ها به طور كامل اجرايي گردد. همچنين اعلام دولت مبني بر دو برابر شدن پروژه هاي عمراني باعث افزايش قيمت مصالح و احتكار اقلام ساختماني چون سيمان و ركود در ساخت ساز گرديده است. اين در حالي است كه عده اي از كارشناسان مي گويند اقدامات اخير دولت بدون آنكه به مرحله عمل رسيده باشد نتيجه عكس بر جاي گذاشته است. البته اين وضعيت به جهت 4 دهه سياستگذاري دولت هاي مختلف است و ركود و صعود آن را نمي توان به يك دولت ارجاع داد. حميدرضا فريدوني عضو انجمن مديران فني و اجرايي در نقد پيشنهادهاي دولت فعلي مي گويد: "مشكلات بازار مسكن فراتر از خطوط اجرايي است. آنچه بر اقتصاد ايران سايه افكنده و كسي متوجه آن نيست جنجال تصميمات جديد دولت است." وي در تشريح و تاثيرات طرح مالياتي دولت نهم در بازار مسكن گفت: " در ايران هيچ گاه طرحي مطرح نشده كه نكات منفي نداشته باشد، اما نكات منفي اين طرح بسيار قوي تر از نكات مثبت آن است چرا كه باعث دو واكنش منفي از سوي مردم مي شود، يكي اينكه افراد عادي كه قصد خريد مسكن دارند از ترس پرداخت ماليات اضافي دست از معامله مي كشند و ديگر اينكه دلالان و سرمايه گذاران اين بازار نيز در رفتاري موازي معاملات خود را انجام داده و با داغ كردن بازار به صعود قيمت ها كمك مي كنند تا سود بيشتري ببرند و از سوي ديگر نيز به دليل نبود ابزارهاي قانوني و اطلاع رساني اين طرح شكست خورده محسوب مي شود." طرح مسكن مهر از ديگر مواردي است كه دولت نهم به منظور تهيه مسكن اقشار كم درآمد جامعه در نظر گرفته به طوري كه تاكنون 3 ميليون و 800 هزار نفر در كشور ثبت نام كرده اند.
اختصاص تسهيلات 20 درصدي بانك ها به بخش مسكن
اين در حالي است كه روز گذشته معاون وزير مسكن نيز از اختصاص تسهيلات 20 درصدي بانك ها به بخش مسكن خبر داده است.معاون امور مسكن و ساختمان وزير مسكن وشهر سازي،از تصميمات جديد دولت براي تقويت بخش ساخت وساز مسكن و طرح مسكن مهر خبر داد . منوچهر خواجه دلويي در شوراي مسكن خراسان رضوي گفت :براساس اين تصميم جديد، بانك مركزي 2 ميليارد دلار از محل صندوق ذخيره ارزي بعنوان سرمايه و 2 ميليارد دلارديگر نيز بصورت سپرده ارزي دراختيار بانك مسكن قرار مي دهد .وي همچنين از تصويب انتشار 3هزار ميليارد تومان اوراق مشاركت براي كمك به انبوه سازان مسكن خبر داد و افزود با تصويب دولت ، از اين پس حداكثر تسهيلات پرداختي به متقاضيان براي ساخت مسكن تا 300 ميليون ريال افزايش مي يابد .خواجه دلويي گفت براساس توافق صورت گرفته با مديران عامل بانكها، امسال بايد 75 هزار ميليارد ريال تسهيلات نقدي براي مسكن مهرپرداخت شود و بانكها بايد 20 درصد ازمنابع خودرا به اين طرح اختصاص دهند .معاون وزير مسكن و شهرسازي افزود درهمه استانهاي كشور به جز استان تهران ، استانداريها و شوراهاي مسكن مي تواند براي تسريع در اجراي طرح مسكن مهر، ساخت واحد هاي مسكوني در قالب تعاوني ها يا گروههاي متشكل از سه خانوار به بالا را به پيمانكاران واگذار كنند .وي استفاده از قراردادهاي مسكن مهر بعنوان وثيقه دربانكها ، ايجاد امكان ساخت وساز گروهي درطرح مسكن مهر و آموزش 240 هزار كارگر حرفه اي دررشته هاي مرتبط با ساخت وساز زير نظر سازمان آموزش فني وحرفه اي را، ازديگر تصميمات دولت براي كمك به تسريع ساخت وساز مسكن در كشور اعلام كرد.معاون وزير مسكن و شهرسازي افزود براي جلوگيري از كاهش كيفيت ساخت وساز ، بخشي از هزينه هاي خدمات مهندسي مسكن مهر نيز بصورت يارانه پرداخت مي شود .
حركت موج جديد كاهش قيمت مسكن به سمت كلانشهرها
اين در حالي است كه در شرايط كنوني بسياري از كارشناسان بخش مسكن ركود معاملات و افزايش تورم را دليل اصلي كاهش قيمتها در شهرهاي جديد و به تبع آن كلانشهرها عنوان كرده اند. مجتبي بيگدلي، رئيس انجمن انبوه سازان مسكن و ساختمان كشور مي گويد: در حال حاضر تعيين كننده قيمت در شهرهاي جديد وزارت مسكن و شهرسازي است، ضمن اينكه صدور پروانه، مجوز ساخت و هرگونه نقل و انتقالات در اين شهرها در اختيار اين وزارتخانه است و سياستگذاري هاي دولت در بخش مسكن هم اكنون افزايش كاذب قيمتها را مهار كرده است. بيژن كاموري، كارشناس مسكن نيز با بيان اينكه قيمت مسكن به دليل ركود خريد و فروش، متوقف شده افزود: پيش بيني مي شود رشد قيمت مسكن متوقف شده و حتي مالكان براي فروش ناچار به كاهش قيمت شوند. وي با اشاره به افزايش پلكاني قيمت مسكن بعد ازانقلاب عنوان كرد: در حال حاضرمسكن بخش صعودي پلكان قيمتها را طي كرده و عدم توازن ميان قدرت خريد مردم با قيمتها به دليل افزايش بي رويه قيمتها در دو سال اخير به وجود آمده است.كاموري تصريح كرد: در حال حاضر نبود توازن ميان قدرت خريد و قيمت مسكن سبب شده تا تقاضاي خريد متوقف شود و اين امر نيز جلوگيري از رشد كاذب قيمتها را به دنبال داشته است; لذا قسمت افقي پلكان قيمتها شروع به حركت كرده و عدم رشد قيمتها به عنوان كاهش قيمتها تلقي مي شود; در حاليكه وجود تورم ناديده گرفته ميشود.
مسكن در ركود
وي اظهارداشت: قيمت مسكن هم اكنون در تهران و كلانشهرها در ركود كامل به سر مي برد و از آنجاييكه قيمت مسكن توانسته به ميزان تورم موجود رشد نمايد; لذا اينگونه تعبير مي شود كه كاهش قيمتها به تحقق پيوسته در حاليكه قيمتها ثابت مانده و اين تورم است كه پيش مي رود. در يك جمع بندي مي توان گفت كه مجموع سياست ها و تصميمات دولت باعث توقف قيمت و در بسياري موارد كاهش قيمت را به همراه داشته است اما همانطور كه افزايش قيمت ها آسيب هاي جدي را به همراه داشته است كاهش قيمت نيز باعث ركورد بخش مسكن و در درازمدت ساخت و ساز را كاهش مي دهد و بسياري از مشاغل كه تابع ساخت و ساز بودند نيز تعطيل مي شوند سياست ها نبايد چشم انداز توليد مسكن را با ابهام روبرو سازد. بنابراين حل ريشه اي مشكل مسكن در كشور از يك سو با انبوه سازي ميسر است كه دولت با اختصاص وام هاي بلندمدت، بهره كم و متناسب با وضع اقتصاد و سبد خانوار بايستي در اين بخش سرمايه گذاري كند زيرا كه در كشورهاي مدرن و پيشرفته 80 درصد هزينه خريد مسكن به متقاضيان به صورت وام بانكي آن هم با بهره كم توسط دولت پرداخت مي گردد و از سوي ديگر مديريت بخش مسكن است. مديريت و سياست هايي كه ثابت نيستند. يك سياست نادرست و باثبات را مي توان تصحيح كرد، اما سياست هاي دائم در حال تغيير يا حذف شدن را نمي توان اصلاح كرد. مديريت يعني نظارت و هدايت بازار مسكن، هم اكنون حدود 3/2 ميليون خانوار مستاجر در كشور داريم كه از اين تعداد، مستاجران دهك هاي بالاي درآمدي مستاجر خود خواسته هستند، به اين معنا كه توان مالي كافي براي تامين مسكن ملكي دارند، اما به دلايلي اجاره نشيني را ترجيح مي دهند. لذا برنامه ريزي و تامين مسكن اين خانوارها مشكل نيست، اما نياز به زمان، منابع و برنامه دقيق اقدامات دارد. بايد يادآور شد كه هر ساله حدود 150 هزار خانوار كم درآمد به اين گروه اضافه مي شوند. تشكيل شوراي عالي سياست گذاري مسكن، ساماندهي تعاوني هاي موجود، ساماندهي دفاتر معاملات املاك و مستغلات، ظرفيت سازي شهرداري ها در مديريت ساخت و ساز شهري بازنگري در نظام ماليات هاي بخش مسكن، تشكيل شركت هاي مديريت نگهداري ساختمان و بازنگري در قوانين و مقررات ناظر بر آپارتمان ها از برنامه هاي اصلي مديريت بخش مسكن به شمار مي آيد. به نظر مي رسد دولت مي بايست از سياست فروش زمين هاي خود چه به صورت ارزان و چه به قيمت بازار، خودداري كرده و همانند بسياري از كشورهاي موفق در اين بخش، سياست خريد و ذخيره سازي زمين هاي غيردولتي را در دستور كار خود قرار دهد. عده اي از صاحبنظران عنوان مي كنند كه سياست هاي دولت نهم در بخش مسكن مثبت بوده و دير بازده بودن فعاليت هاي مربوط به بخش مسكن، مهمترين عامل كارآمد نبودن برنامه هاي دولت در حال حاضر است، نظر شما در اين باره چيست؟
دوشنبه 18 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: ابتکار]

[مشاهده در: www.ebtekarnews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 292]