در راه است؟

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: «دنياي اقتصاد» بررسي مي‌كندآيا «مسكن ارزان» در راه است؟
دنياي اقتصاد – رفتار بازار مسكن در ايران رفتار پيچيده‌اي است كه شايد تنها تشبيه ممكن براي آن رفتار بازار جهاني نفت باشد كه اين روزها پس از ركورد 145دلاري دو ماه پيش به 115دلار سقوط كرده است؛ در هفته‌هاي اخير، مكررا اخباري به نقل از مقامات دولت مبني بر اينكه قيمت مسكن در حال كاهش است و يا كاهش يافته است از راديو و تلويزيون شنيده مي‌شود، ضمن اينكه رييس اتحاديه مشاوران املاك نيز مژده ارزاني بيشتر مسكن در ماه‌هاي آينده مي‌دهد. مشاهدات نشان مي‌دهد كه در بسياري از نقاط كشور، قيمت مسكن از برخي قيمت‌هاي حبابي اعلامي كه شايد هيچ وقت معامله‌اي با آن قيمت‌ها نشد، پايين آمده است، اما هم‌اكنون پرسش اصلي آن است كه آيا اين روند ادامه خواهد داشت؟ صاحبنظران اقتصادي، تداوم كاهش قيمت در بازار مسكن را با توجه به قيمت‌هاي حبابي چندان غيرممكن نمي‌دانند؛ ضمن اينكه تحقق وعده‌هاي دولت نيز مي‌تواند با افزايش عرضه، احتمال حباب‌شكني را تقويت كند اما تحقق حتمي اين روند منوط به تقويت بازارهاي مالي با هدف كاهش جذابيت بازار مسكن است.
با متوقف شدن رشد قيمت و شيوع ارزاني در بازار مسكن
مسكن ارزان‌تر هم مي‌شود
توصيه‌هاي كارشناسي براي خريد در روزهاي ارزاني
فريد قديري-ليلا درخشان
بازار مسكن پس از دو سال حركت در جاده گراني، اكنون در مسير ارزاني قرار گرفته است، به طوري كه قيمت مسكن در برخي محله‌هاي تهران پايين آمده است.
نتايج تحقيقات ميداني دنياي اقتصاد از وضعيت بازار مسكن در تهران حاكي است در برخي مناطق فروشنده‌ها به قيمت‌هاي سه ماه پيش استناد مي‌كنند و براساس آن ارزش ملك‌شان را براي فروش تعيين مي‌كنند كه اين مساله با توجه به نرخ تورم نويد ارزاني در بازار مسكن را مي‌دهد. در برخي محله‌هاي پايتخت نيز قيمت‌هاي معامله شده به نسبت دو ماه قبل، متري 150 تا 300هزار تومان و در محله‌هاي ديگر حتي تا 500 هزار تومان هم كاهش داشته است.
گزارش دنياي اقتصاد همچنين حاكي است: در برخي مناطق به دليل آنكه خريدار واقعي توان خريد را ندارد، فروشنده‌ها با كمك مشاوران املاك مجبور شده‌اند قيمت پيشنهادي فروش را 10تا 15 درصد پايين بياورند.
قيمت مسكن اكنون در حالي مسير ارزاني را در پيش گرفته كه تا همين چند ماه پيش شاهد افزايش روزانه آن بوديم. پيش‌بيني فعالان بازار مسكن حاكي است روند ارزاني در بازار ادامه دارد. رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين باره معتقد است: انتظار اين است كه قيمت‌ها در آينده نزديك بيشتر از اين كاهش پيدا كند.
مهم‌ترين دليل ركود قيمتي در بازار مسكن را مي‌توان جهش 80درصدي قيمت اين كالا در سال گذشته عنوان كرد.
ارزش ملك پارسال تا حدي كه توان داشت بالا رفت و فاصله خود را با نرخ تورم به چهار برابر رساند. همين جهش قيمتي مدتي است موجب شده حتي صاحبان سرمايه و دلالان بازار مسكن هم نتوانند به خريد و فروش‌هاي مكرر خود ادامه دهند، چه برسد به آنكه تقاضاي واقعي در بازار بتواند صاحب خانه شود.
دلالان بازار مسكن كه تا سال گذشته روزهاي خوشي را به يمن افزايش قيمت سپري مي‌كردند، اكنون از اين بازار به دليل گراني‌هاي كاذب رويگردان شده‌اند.
از سوي ديگر اعلام برنامه‌هاي كنترلي از سوي دولت براي اجرا در بازار مسكن نيز باعث شده افرادي كه خريد و فروش ملك به شغل اصلي‌شان تبديل شده بود، نسبت به آينده شغلي‌شان احساس نگراني كنند و در نتيجه براي ادامه سوداگري دچار ترديد شوند.
مجموعه اين دو عامل يعني گراني وحشتناك سال گذشته و برنامه‌هاي جديد را مي‌توان دليلي براي تغيير وضعيت بازار مسكن عنوان كرد. تحول تازه در بازار مسكن را كارشناس برجسته و صاحب‌نام مسكن نيز تاييد مي‌كند.
دكتر مينو رفيعي، كارشناس اقتصاد مسكن نيز در گفت‌و‌گو با دنياي اقتصاد پيرامون صحت و سقم حاكم شدن روند كاهش قيمت بر بازار مسكن اظهار عقيده كرد و گفت: قيمت‌ها در اين بخش به حد نهايي خود رسيده و با تقاضاهاي ناتوان روبه‌رو است به‌طوري‌كه براي اين حد از قيمت‌ها دربخش مسكن، تقاضاي كم وجود دارد و بازار معاملات مسكن دوران ركود را مي‌گذراند. وي تصريح كرد: مطابق روال‌هاي قبل بايد درشرايط كنوني ركود بازار معاملات در اين بخش به تثبيت و كاهش قيمت‌ها بينجامد.
وي درباره پيش‌بيني خود نسبت به روند تغيير قيمت‌ها در بخش مسكن نيز اظهار كرد: پيش‌بيني استمرار روند كنوني بازار مسكن كه همانا حاكم بودن ركود در اين بازار است منوط به ادامه دوران ركود و نيز ارائه آمار و ارقام رسمي از تغيير قيمت‌ها در مناطق مختلف كشور توسط مراجع مربوطه است.
گزارش حاصل از تحقيقات ميداني دنياي اقتصاد از آخرين وضعيت قيمت در تهران به شرح زير است: در شهرك اكباتان برخي فروشنده‌ها براي واحدهاي مسكوني بالاي 100مترمربع قيمت 200 تا 240ميليون تومان در نظر گرفته‌اند. در اين شهرك گفته مي‌شود قيمت براساس مترمربع محاسبه نمي‌شود بلكه واحدها به صورت يكجا قيمت‌گذاري مي‌شوند.
يك مشاور املاك در شهرك اكباتان در اين باره گفت: قيمت‌ها مدتي است ثابت باقي مانده، اما فروشنده‌ها حاضرند در مقابل قيمت‌هاي پيشنهادي‌شان تخفيف قابل توجهي به مشتري بدهند.
وي افزود: تخفيف پاي معامله معمولا بين 3 تا 4ميليون تومان است، اما اخيرا معاملاتي داشته‌ايم كه خريدار تا 15ميليون تومان هم تخفيف در قيمت فروش قايل شده است.
در محله تهرانپارس نيز دو ماه است قيمت‌ها ثابت مانده است. مشاوران املاك در اين محله معتقدند قيمت‌ها راكد است.
در خيابان كارگر شمالي و اميرآباد قيمت‌هاي پيشنهادي براي فروش واحدهاي مسكوني بين 100 تا 200هزار تومان كاهش داشته است. در اين محله كه عمر اغلب خانه‌ها بالاي 15 سال است، قيمت واحدهاي مسكوني نوساز فاصله قابل توجهي با خانه‌هاي قديمي دارد.
در غرب تهران وضعيت به گونه ديگري است؛ در اين منطقه خريداران عمدتا زوج‌هاي جوان هستند كه با توان مالي اندك به دنبال واحدهاي مسكوني با متراژ كوچك مي‌گردند.
در محدوده غرب تهران اغلب واحدهاي مسكوني داراي وام بانكي هستند كه براساس توافق بين فروشنده و خريدار مبلغ وام هم مي‌تواند به خريدار منتقل شود و هم مي‌تواند روي قيمت ملك محاسبه شود و يكجا از خريدار دريافت شود.
در محدوده خيابان آيت‌ا... كاشاني قيمت‌هاي پيشنهادي براي فروش به نسبت دو ماه ابتداي سال متري 200هزار تومان ارزان شده است كه البته ارزش اين رقم با توجه به تورم ماهانه به مراتب بيشتر است. در بلوار فردوس نيز ارزاني بيشتر است. يك مشاور املاك در اين محل مي‌گويد: چون خريداري در بازار نيست، فروشنده‌ها مجبور شده‌اند قيمت‌ها را بشكنند.
در محدوده خيابان نارمك يك انبوه‌ساز كه واحدهاي نيمه ساخته را به مرحله پيش‌فروش رسانده، مي‌گويد: اكنون به دليل بي‌ميلي خريداران مجبور هستم قيمتي را براي پيش‌فروش اعلام كنم كه 3 ماه پيش براي يك ساختمان ديگر در تهرانپارس اعلام كرده بودم. در خيابان پيروزي نيز واحدهاي نوساز در مرز قيمت واحد‌هاي قديمي معامله مي‌شود.
در خيابان جواديه در منطقه جنوبي تهران هفته گذشته يك واحد 75 مترمربعي به قيمت هر متر مربع يك‌ميليون و 200هزار تومان براي فروش پيشنهاد شد كه البته پاي معامله حتما اين قيمت مشمول تخفيف خواهد شد. گزارش‌ها همچنين حاكي است قيمت‌ها در مناطق پيروزي، بلوار ابوذر و افسريه حداقل متري 300 هزار تومان كاهش يافته است.
توصيه‌هاي كارشناسي براي خريد
واكنش بازار به ارزاني مسكن چگونه است؟ اين پرسش براي كساني كه در روزها و هفته‌هاي آينده قصد خريد دارند مطرح است، چرا كه در همين وضعيت عده‌اي هنوز مترصد هستند تا با ترفندهاي مختلف بتوانند حداكثر سود را از بازار كسب كنند. رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين‌باره به دنياي اقتصاد گفت: با توجه به شرايط فعلي كه در بازار حاكم است، مردم بايد در امر خريد و فروش مسكن احتياط كنند و وقتي مي‌خواهند ملكي بخرند، فورا اين كار را انجام ندهند بلكه از چندين مشاور املاك پرس‌‌و‌جو كنند تا بتوانند قيمت عادلانه ملك مورد نظر خود را بيابند. قلي خسروي تاكيد كرد: در حال حاضر بسياري از افراد به خاطر نياز به پول يا تمايلات سودا‌گرانه ملك مورد نظر خود را چندين برابر قيمت واقعي در معرض فروش قرار مي‌دهند و مردم بايد نسبت به اين قضيه آگاه باشند و با هوشياري هرچه تمام‌تر منصف‌‌ترين فروشنده ممكن را پيدا كرده و با او معامله كنند.
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در پاسخ به اين سوال كه قيمت مسكن نسبت به دو ماه پيش ارزان شده يا ثابت مانده است؟ گفت: در حال حاضر قيمت مسكن در وضعيت ركود به سمت پايين است و اين ركود در واقع، خوشبختانه به سمت بالا نيست.
وي در ادامه در خصوص علت اين ركود نسبي گفت: مجموعه‌اي از عوامل دست به دست هم داده است تا سبب شوند كه بازار مسكن در يك ركود نسبي به سر ببرد كه از جمله آن مي‌توان به سياست‌هاي بازدارنده دولت براي تثبيت قيمت‌ها اشاره كرد. وي گفت: اساسا شخص رييس‌جمهور از زماني كه شهردار تهران بودند دغدغه‌هاي فكري بسياري پيرامون اوضاع مسكن داشتند و حال دغدغه‌هاي ايشان به دوره رياست‌جمهوري‌شان نيز سرايت كرده است. قلي خسروي تاكيد كرد: احمدي‌نژاد براي ساماندهي بازار مسكن كارگروه‌هاي مختلفي تشكيل داده است و همچنين از همه وزراي خود براي مهار بازار مسكن دعوت به عمل آورده است. وي گفت: در نتيجه بديهي است كه اين تلاش‌ها نتيجه‌اي داشته است كه بارزترين آن تثبيت نسبي قيمت مسكن در سال جاري است. وي در ادامه در پاسخ به اين سوال كه توصيه شما به مردم در اين روزها براي خريد مسكن چيست؟ گفت: متاسفانه مردم كشور ما بنابر يك سنت ديرينه عادت دارند وقتي كالايي گران مي‌شود براي خريد آن رقابت تنگاتنگي مي‌كنند و همين امر باعث مي‌شود كه تنور داغ آن كالا داغ‌تر شود. رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران خاطرنشان ساخت: اين در حالي است كه در همه جاي دنيا عكس اين روند حاكم است و مردم تمايلي براي خريد كالاي گران ندارند چرا كه عقيده دارند اين اقدام آنان و عدم‌تمايل آنها براي خريد كالاي گران در نهايت موجب ارزاني آن كالا خواهد شد.
ركود يعني ارزاني؟
يك كارشناس مسكن درباره شكل‌گيري وضعيت تازه بازار مسكن معتقد است: ركود گريبان‌گير بازار مسكن شده است، اما شكسته شدن قيمت‌ها را در پي ندارد بلكه به دليل تاثير منفي سياست‌ها در اين بخش تنها خريد و فروش خانه از رونق افتاده است.
محمد پورشيرازي با بيان اين مطلب اظهار كرد: اين ركودي كه بازار مسكن را فراگرفته است بيشتر به فرياد خاموشي در درون بازار مي‌ماند. وي افزود: بازهم گراني خانه‌ در ماه‌هاي آينده ادامه دارد چراكه در همين مدت مصالح ساختماني چند برابر گران شده‌اند كه نه تنها راهكاري براي مهار قيمت‌ها اتخاذ مي‌شود بلكه با سياستي‌هايي مقطعي كه در اين عرصه اتخاذ مي‌شود به آن دامن زده‌ مي‌شود. اين كارشناس مسكن در گفت‌وگو با ايسنا، بيشتر معضلات بخش مسكن را مربوط به اقتصاد كشور دانست و گفت: متاسفانه هجوم بي‌رويه سرمايه به اين بخش و تصميم‌گيري‌هاي بي‌ثمر و مقطعي بازار مسكن را با آشفتگي مواجه كرده است و نمي‌توان انتظار داشت در كوتاه‌مدت مشكل بخش مسكن را رفع كرد. وي تصريح كرد: ركود در بازار مسكن را نبايد نشانه شكسته شدن قيمت‌ها تلقي كرد چراكه سياست‌هايي درستي دراين زمينه اتخاذ نشده است كه ركود اين بازار كاهش قيمت را در بر داشته باشد. اين كارشناس مسكن تصريح كرد: از طرفي توليد افزايش نيافته است كه در برابر حجم بالاي تقاضاها جوابگو باشد.
پورشيرازي در پايان گفت: سياست‌هاي اشتباه در بخش مسكن و توجه كردن به مهاجرت مردم به روستا امروز بخش مسكن را با پيچيدگي‌ مواجه كرده است كه اگر چاره‌اي جدي كه درعمل خود را نشان دهد برايش انديشده نشود و بازهم بخواهيم با همان راه‌حل‌هاي مقطعي به داد بازار مسكن برسيم و نمي‌توان به آينده‌ي اين بازار اميدوار بود. هيجان بازار را تحمل كنيد
عليرضا سرحدي، يك كارشناس ديگر مسكن نيز با اشاره به روند رو به كاهشي قيمت مسكن در كشور مي‌گويد: اگر خريداران صبر داشته باشند و هيجان بازار را تحمل كنند، سازندگان مسكن ناچارند به دليل نياز مالي به صورت اتوماتيك مسكن را زير قيمت عرضه كنند. وي افزود: سازندگان ساختمان هيجان كاذبي را وارد بازار مي‌كنند تا بتوانند سود بيشتري ببرند و ملك خود را گران‌تر بفروشند. سرحدي تصريح مي‌كند: البته سياست‌هايي كه دولت اتخاذ مي‌كند، مي‌تواند اثرات جانبي بر اين قضيه داشته باشد و باعث تعديل در بازار مسكن شود. وي معتقد است: مشكل اصلي مسكن، در كلان‌شهرها است و در شهرها و روستاهاي كوچك مشكل كمبود مسكن وجود ندارد و گاهي در شهرهاي كوچك به دليل مهاجرت، مساله مازاد مسكن هم وجود دارد؛ اما در شهرهاي كوچك سطح كيفيت به خوبي رعايت نمي‌شود. وي يادآور مي‌شود: هر سياستي كه بتواند قيمت مسكن را از قيمت تمام شده آن كمتر كند، سياست مثبتي است؛ ولي در حل مشكل كلي مسكن جاي ترديد است. بنابراين در شرايط كنوني طرح زمين‌هاي 99ساله، ايده خوبي است و نتايج تاثيرگذاري خواهد داشت كه بايد با اقتصاد برنامه‌ريزي شده پيش برود.

بازار از نگاه مشاوران تنور داغ نيست
اسلامي‌زاده مشاور املاك در شمال تهران: تنور بازار مسكن همچون سال گذشته داغ نيست و اندكي سرد شده است. چرا كه قيمت‌ها در سال‌هاي 85 و 86 به حدي رشد صعودي داشته است كه خواه ناخواه در سال‌جاري قيمت‌ها را با رشد منفي تكان داده است. به نظر مي‌رسد بازار مسكن به لحاظ افزايش قيمت به مرحله اشباع رسيده است و از سوي ديگر از آنجا كه دلالان و سوداگران مسكن به دلايل رشد غيرمنطقي قيمت‌ها توان خريد و فروش املاك خود را ندارند در نتيجه بديهي است كه در حال حاضر بازار مسكن دچار ركود شده است و حتي اگرچه باورش سخت است، اما قيمت مسكن كاهش داشته است. در واقع قيمت مسكن در سال گذشته آنقدر رشد داشته است كه حتي خريداران واقعي مسكن نيز قدرت خريد خود را از دست داده‌اند. خوشبختانه اتفاق مثبتي كه در بازار مسكن رخ داده اين است كه اين بازار كمي حرفه‌اي شده است چرا كه سابق بر اين صاحبان مشاغل مختلف در كار خريد و فروش ملك بودند ، اما سياست‌هاي بازدارنده دولت در عرصه مسكن باعث شده تا در حال حاضر مشاوران حرفه‌اي سهم عمده‌اي در بازار مسكن داشته باشند.
ارزاني حتمي است
شافعي يك بنگاه‌دار در غرب تهران: نگاهي به تاريخچه بازار مسكن ايران به خوبي مشخص مي‌كند هميشه بازار مسكن پس از اينكه يك دوره افزايش قيمت داشته با ركود مواجه شده است و از آنجا كه قيمت مسكن طي سال‌هاي 85 و 86 رشد چشمگيري داشته است در نتيجه ارزاني در سال‌جاري امري كاملا بديهي است. از آنجا كه بسياري از قيمت‌هايي كه فروشنده‌ها ارائه مي‌دهند قيمت‌هاي غيرواقعي و غيركارشناسي است در نتيجه حتي خريداران واقعي نيز قدرت خريد براي مسكن را ندارند و همين امر باعث شده است فروشندگان كمي از موضع خود پايين بيايند و قيمت‌هاي عادلانه‌تري پيشنهاد دهند و متعاقب اين مساله نيز قيمت مسكن تا حدي كاهش پيدا كرده است.
حجم معاملات كاهش يافته است
نادري يكي از بنگاه‌داران فعال واقع در شرق تهران: در حال حاضر ركود حاكم بر بازار مسكن باعث شده اين بازار از خريدار واقعي خالي بماند.
به عنوان مثال در سال‌جاري با گذشت حدود 4 ماه فقط 2 فقره معامله خريد و فروش صورت گرفته است، اين در حالي است كه سال پيش طي 4 ماه حدود 28 فقره معامله صورت گرفت.
در حال حاضر در برخي مناطق در شرق تهران قيمت هر متر آپارتمان نوساز بين يك ميليون و 800هزار تا 2ميليون و 300هزار تومان و قيمت هر متر آپارتمان چند سال ساخت بين يك ميليون و 200هزار تا 2ميليون و 200هزار تومان است.
يکشنبه 20 مرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 290]