چگونگي انجام معاملات در بنگاه‌هاي مشاوران املاك

واضح آرشیو وب فارسی:سایت ریسک: چگونگي انجام معاملات در بنگاه‌هاي مشاوران املاك دسته دوم از خريداران ممكن است بساز و بفروش‌ها باشند كه عمدتاً خانه‌هاي كلنگي و زمين‌ها را از طريق مشاوران از فروشنده خريداري مي‌كنند. بايد دانست كه فعاليت عمده و گسترده مشاورين در اين مرحله و جايي كه خود به عنوان خريدار وارد عمل مي‌شوند، متمركز است. فارس: آگاهي از مسائل اوليه و مقدماتي در رابطه با خريد و فروش املاك و مستغلات و نحوه فعاليت آژانس‌هاي املاك ضروري است. يكي از اساسي‌ترين نيازها و در واقع مهم‌ترين دغدغه امروز شهروندان، تهيه مسكن اعم از خريد يا اجاره و رهن است و چون اين مهم نوعاً از طريق مراجعه به آژانس‌هاي مسكن (بنگاه معاملات املاك) ميسر مي‌شود، بنابراين آگاهي از مسايل اوليه و مقدماتي در رابطه با خريد و فروش املاك و مستغلات و نحوه فعاليت اين آژانس‌ها ضروري به نظر مي‌رسد. از اين رو بنا داريم تا به بررسي نحوه فعاليت آن ها در رابطه با خريد و فروش املاك بپردازيم. *تعريف عقد يا قرارداد عقد يا قرارداد يا معامله عبارت است از اين كه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد به امري كنند كه مورد توافق آن‌ها باشد. يكي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است. بعد از توافق فروشنده و خريدار در ثمن (قيمت) و مبيع (مالي كه قصد فروش آن را دارند)، به محض اينكه فروشنده بگويد فروختم و خريدار بگويد خريدم، عقد ايجاد مي‌شود و آثار خود را كه انتقال مالكيت است، ايجاد مي‌كند. بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال كم يا زياد شود، اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده (خريدار) ايجاد مي‌شود. ليكن نظر به اينكه نقل و انتقال اموال غير منقول از نظر قوانين ثبتي تابع تشريفات خاصي است، شخصي مالك شناخته مي‌شود كه سند رسمي به نام او صادر شده است. نكته: استثنائاً بر خلاف قواعد كلي عقد بيع، اگر بعد از ايجاد عقد و قبل از تسليم به خريدار مبيع كه ممكن است خانه يا هر چيز ديگري باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزي و ... تلف شود، فروشنده بايد بهاي مورد معامله را به خريدار برگرداند. *نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املاك نحوه فعاليت اين صنف در رابطه با فروشنده و خريدار، طيف گسترده اي دارد كه جداگانه بررسي مي‌شود: الف) نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املاك متناسب با نوع عملكرد فروشنده: روال كار در بنگاه‌هاي املاك عمدتاً بدين نحو است كه افرادي كه در صدد فروش املاك خود هستند: - يا مستقيماً به آژانس املاك مراجعه كرده و با اعلام مشخصات ملك خود شرايط فروش ملك خود را به آن‌ها بيان مي‌كنند. - يا از طريق آگهي‌هاي روزنامه اين كار را انجام مي‌دهند. در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاوران املاك مراجعه كرده و اعلام فروش مي‌كند. براي تعيين قيمت نيز يا شخصاً اعلام نظر مي‌كند يا نظر مشاوران املاك را ملاك عمل قرار مي‌دهد. بنابراين نقش آن‌ها در تعيين قيمت كارشناسي در اين مرحله حايز اهميت است. در مورد دسته دوم، اصولاً شركت‌هايي وجود دارند كه با مراجعه به آگهي‌هاي موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملك را وارد فايل‌هاي چاپي كرده و هر ماه آن فايل‌ها را به مشاوران املاك داده، بابت اين كار حق‌الزحمه‌اي به صورت ماهيانه دريافت مي‌كنند. ب) نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املاك متناسب با شرايط خريداران دسته اول از خريداران دسته اول از خريداران شهرونداني هستند كه براي تهيه مسكن يا زمين يا ... به آژانس‌ها مراجعه مي‌كنند و در ابتدا با خود مشاوران آژانس ها وارد گفت‌وگو مي‌شوند. اگر اين دسته از خريداران براي خريد ملك يا آپارتمان به صورت نقدي قصد معامله داشته باشند، مشاوران آنها را به بساز و بفروش‌هايي كه ممكن است خودشان نيز شريك آن‌ها باشند معرفي مي‌كنند. اما اگر همين شهروندان قصد خريد اقساطي و ... داشته باشند، فايل‌هاي فوق را به آ‌نها مي‌دهند. در نهايت نيز در صورت توافق با يكديگر، ملك مورد نظر را رويت كرده و براي انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت مي‌كنند. در اين صورت طرفين با ملاحظه اسناد مالكيت و مدارك يكديگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم مي‌كنند. در اين مرحله اتحاديه املاك وارد عمل شده و بيع‌نامه‌هاي چاپي‌ اي را (كه به نظر مي‌رسيد در تنظيم آن‌ها از افرادي آشناي به مسايل حقوقي استفاده شده و داراي شماره‌هاي مخصوصي است)، به آژانس‌هاي املاك ارايه مي‌كند. در مرحله آخر كافي است مشاور املاك اسامي خريدار، فروشنده و مشخصات ملك مورد معامله و ساير ضوابط و شرايط معامله را در جاهاي خالي پر كند. *دسته دوم از خريداران دسته دوم از خريداران ممكن است بساز و بفروش‌ها باشند كه عمدتاً خانه‌هاي كلنگي و زمين‌ها را از طريق مشاوران از فروشنده خريداري مي‌كنند. بايد دانست كه فعاليت عمده و گسترده مشاورين در اين مرحله و جايي كه خود به عنوان خريدار وارد عمل مي‌شوند، متمركز است. بعضي از مشاوران املاك دراين مرحله شيوه‌هاي متعددي را براي پايين آوردن بهاي املاك انجام مي‌دهند. بدين نحو كه از فروشنده دعوت مي‌شود كه براي مذاكره در مورد قيمت و ... به دفتر آنها مراجعه كند اما بدون آنكه از قبل خريداري وجود داشته باشد يا در صورت وجود خريدار با او در اين مورد هماهنگ كرده باشند، بعد از اينكه عمليات فوق را چند بار تكرار كردند و فروشنده به اين باور رسيد كه ملك او خريداري ندارد، با بساز و بفروش‌ها تماس گرفته و آن ها را به همراه فروشنده دعوت مي‌كنند. سپس وارد مذاكره مي‌شوند و ملك را به بهاي اندك و گاه ثمن بخس خريداري مي‌كنند. *دسته سوم از خريداران دسته سوم همان مشاوران املاك هستند كه با تفاوت جزيي عمليات فوق را انجام مي‌دهند. همانطور كه گفته شد، قرارداد در فرم‌هاي چاپي خاصي تنظيم مي‌شود. يك سوم كل قيمت در دفتر املاك داده شده، يك سوم بهاي معامله نيز هنگام تحويل ملك و تاديه مابقي، به هنگام تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي موكول مي‌شود. * نكاتي چند در خصوص مشكلات موجود در معاملات در آژانس‌هاي املاك مشاوران آژانس املاك فقط در مرحله مذاكرات اوليه طرفين براي معامله و تنظيم قرارداد از سند مالكيت براي تكميل قرارداد چاپي استفاده مي‌كنند و سپس سند مالكيت را به فروشنده بر مي‌گردانند. حال ممكن است فروشنده مذكور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاك ديگري حاضر شده و ملك خود را به شخص ديگري منتقل كند و اين عمل را حتي چند بار نيز تكرار كند. در اين صورت خريداران با فروشنده‌اي مواجه مي‌شوند كه با انجام معاملات معارض، مشكلات متعددي را براي آن خريداران ايجاد مي‌كند. براي رفع اين مشكل كافي است كه سند مالكيت در اختيار اولين آژانس املاك قرار گيرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و كلاهبردار جلوگيري شود. البته به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالكيتي كه به عنوان امانت در اختيار آژانس املاك قرار گرفته است، موضوع خيانت در امانت آنان با حساسيت بيشتري مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است كه در جاي خود عامل مهمي در جهت جلوگيري از معاملات متعارض به حساب مي‌آيد. مسئله ديگر در اين مورد آن است كه آيا بيع نامه تنظيمي در آژانس املاك در مقابل سند رسمي مالكيت فروشنده قابليت استناد دارد يا خير؟ به عبارت ديگر آيا بر اساس بيع نامه عادي مي توانيم الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي از مراجع قضايي بخواهيم؟ پاسخ: اصولاً قراردادهاي خصوصي كه بين اشخاص منعقد مي‌شوند، شده تا زماني كه مورد مخالفت و منع قانون‌گذار قرار نگيرند، بين آنان معتبر و لازم الاجراست و در اين بحث فرقي بين قرارداد خصوصي ثبت در قالب سند رسمي و اسناد عادي نيست. بر اين اساس، بيع‌نامه تنظيمي در آژانس املاك نيز از اين قاعده مستثني نيست. نهايت اينكه خريدار در مقام استفاده از مزاياي قانوني اسناد رسمي، قصد ثبت رسمي معامله منعقده و تنظيم سند رسمي را دارد. در صورتي كه فروشنده داراي سند ماليكت رسمي از انتقال رسمي معامله و انجام تشريفات ثبتي خودداري كند، خريدار مي‌تواند از طريق محاكم قضايي وي را به تنظيم سند رسمي ملزم كند. به عنوان ضمانت اجراي قوي ( براي جلوگيري از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي)، مي‌توان در بيع نامه تنظيمي شرط كرد در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، اگرچه اين عمل به اركان معامله خللي وارد نمي كند و در هر صورت معامله معتبر است، اما خريدار مي تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضايي، الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله، مطالبه كند. چنانچه خريدار در اين ادعا و مطالبه موفق شود، مي‌تواند معامله واقع شده را ثبت رسمي كند. براي استحكام قرارداد تنظيمي در فرم اتحاديه مشاوران املاك، در ذيل بيع نامه ها محلي را براي امضاي شهود قرار داده‌اند كه توصيه مي‌شود حتما اين قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود اكنون نمونه‌اي از مبايعه‌نامه اموال غير منقول و نيز با توجه به نقش اجاره واحدهاي مسكوني در زندگي روزمره، يك نمونه از اجاره‌نامه نيز ارايه مي‌شود. اجاره نامه الف: (موجر/موجرين): خانم/آقاي..........فرزند........... دارنده شناسنامه شماره ............. صادره از ............شغل ............... آدرس محل كار..................... تلفن تماس.................. وكالتا طبق وكالت نامه شماره ................. دفترخانه .................. ب: (مستاجر/مستاجرين): خانم/آقاي:............فرزند...............دارنده شناسنامه شماره .................تلفن تماس.............. ج: مورد اجاره: عبارت است از شش دانگ يك دستگاه/يك باب.............واقع در .........به مساحت ..............موضوع سند مالكيت چاپي به شماره .............جزء پلاك ثبتي............بخش..............صفحه...............دفتر..................مشتمل بر................ اتاق خواب با حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن، شوفاژ، پاركينگ، زيرزمين، انباري و تلفن شماره.......... و ساير لوازم و ملحقات مربوطه كه قبلا به رويت مستاجر رسيده است. 5- اجاره بها: در تمام مدت مبلغ ........... ريال كه به قرار ماهي .........ريال در اوايل/اواخر هر ماه و به موجب قبض رسيد تاديه شود و در صورت تاخير از تاديه هر يك از اقساط اجاره بها بيش از ده روز از طرف مستاجر، موجر مي تواند به موجب قانون مالك و مستاجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخليه مورد اجاره اقدام كند. تبصره: مبلغ .........ريال از طرف مستاجر به عنوان قرض الحسنه نقدا/طي چك........به موجر پرداخت شد. زمان پرداخت اين قرض تا تاريخ انقضاي مدت اجاره يا زمان فسخ است لكن بين طرفين مقرر شده كه قرض دهنده حق مطالبه بازپرداخت دين را ندارد مگر اينكه مورد اجاره تخليه و عين آن به موجر مسترد شود. و: شروط و توضيحات: 1- مورد اجاره صرفا جهت سكونت مستاجر و خانواده اش كه جمعا ........ نفر هستند واگذار شده است. 2- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غير كلا و جزئا ندارد. 3- پرداخت هزينه هاي مصرف آب و برق و تلفن و گاز به عهده مستاجر است و ... 16- توضيحات:............................... امضا موجر امضا مستاجر امضا شاهد يك امضا شاهد دو امضا و مهر مشاور املاك نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبايعه نامه هاي معامله ملك غير منقول: *مبايعه نامه يا ايها الذين آمنوا اوفوا بالعقود (قرآن كريم/سوره مائده/آيه 1) تاريخ تنظيم: / / 138 ماده 1- طرفين معامله: 1-1: فروشنده:........... فرزند:............ داراي شناسنامه شماره:...........صادره از:............. ساكن نشاني:.................تلفن:................. 2-1: خريدار:.............. فرزند:................... داراي شناسنامه شماره:................ صادره از:............ ساكن نشاني:................. تلفن: ................... ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن: مورد معامله و مشخصات آن كه فروشنده به رويت خريدار رسانده و مورد قبول و تاييد خريدار است عبارت است از شش دانگ:........................ با جميع لواحق و توابع شرعي و عرفي آن كه داراي يك جلد سند مالكيت به شماره ملك................و به شماره ثبت دفتر ............... بخش ................ كه فروشنده به رويت خريدار رسانيده است و خريدار از كميت و كيفيت ارزش مورد معامله اطلاع كامل حاصل كرده و مورد قبول خريدار است. 1-2: آدرس مورد معامله عبارت است از:.................. ماده 3: قيمت كل مورد معامله: قيمت ............. مورد معامله .................مبلغ.................ريال، معادل..........تومان و به ترتيب زير از وجه رايج مور توافق متعاملين قرار گرفت كه از طرف خريدار به فروشنده پرداخت مي شود: 1-3: مبلغ..............ريال، معادل...........تومان به عنوان قسمتي از ثمن معامله ..................نقدا.............طي..........فقره چك بانكي و مسافرتي از سوي خريدار تسليم فروشنده شد و به دريافت آن اقرار كرد. 2-3: مبلغ ...............ريال، معادل..............تومان همزمان با تحويل مبيع و به تصرف مشتري دادن آن در مورخ / / 13 3-3: مبلغ .................ريال، معادل...............تومان در تاريخ / / 13 همزمان با تنظيم سند رسمي انتقال و در دفترخانه شماره ............. . تبصره: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 اين مبايعه نامه از سوي خريدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بي اعتباري معامله شده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص ديگري واگذار كند و در اين مورد نياز به اخذ هيچ گونه مجوز ديگري نيست. ماده 4: شروط معامله: 1-4: تاريخ تخليه و تحويل مبيع مورخ / / 13 تعيين مي شود كه همزمان با تخليه و تحويل مبيع مبلغ مندرج در بند 2-3 در حق فروشنده تاديه مي شود. 2-4: تاريخ تنظيم سند رسمي انتقال مورخ / / 13 است كه طرفين ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمي شماره ...... واقع در ...........براي انجام كليه تعهدات مندرج در مبايعه نامه و تشريفات قانوني نقل و انتقال هستند. 3-4: فروشنده مكلف است قبل از تاريخ تنظيم سند رسمي، كليه اسناد و مدارك لازم اعم از مفاصا حساب هاي مالياتي نقل و انتقال، عوارض نوسازي، گواهي پايان ساختمان و .... را تهيه و به دفترخانه فوق الذكر تسليم كند به طوري كه در روز تنظيم سند رسمي هيچ گونه مانعي براي تنظيم سند موجود نباشد. 4-4: حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارك لازم و حضور خريدار بدون همراه داشتن باقيمانده ثمن معامله ( به صورت چك تضميني يا وجه نقد) در حكم عدم حضور است و ملاك عدم حضور در دفترخانه، گواهي صادره از دفترخانه مذكور است. 5-4: در صورت عدم تخليه و تحويل مورد معامله در تاريخ مذكور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ........ ريال، معادل..........تومان به عنوان جبران خسارت تاخير در تحويل مبيع در حق خريدار خواهد بود. 6-4: هر گاه خريدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، ضمن آنكه فروشنده حق فسخ مبايعه نامه را خواهد داشت، مي تواند بابت تخلف از انجام تعهد خريدار، مبلغ ......... ريال(معادل...........تومان) از پيش پرداخت را كسر كرده و باقيمانده را به وي مسترد كند. 7-4: هر گاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنطيم سند رسمي معامله اقدام نكند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر است، خريدار مي تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضايي الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله مطالبه كند. تبصره: چنانچه خريدار الزام فروشنده مستنكف را جهت حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي از مقامات قضايي مطالبه كند، فروشنده هيچگونه حق و ادعايي نسبت به مابقي ثمن مورد معامله (مذكور در بند 3-3) نخواهد داشت. 8-4: خريدار حق دارد مورد معامله را جزعا يا كلا ولو به صورت صلح حقوق يا وكالت به غير منتقل كند كه در اين صورت و حسب اعلام اطلاع قبلي انجام انتقال رسمي ( موضوع بند 2-4) به نام منتقل اليه جديد انجام خواهد گرفت و تكاليف خريدار مذكور در اين مبايعه نامه نيز از حيث پرداخت الباقي ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وي قرار خواهد گرفت. 9-4: فروشنده اقرار كرد كه مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقيف نيست و مورد رهن و وثيقه كسي نيست و منافعي از آن به هر شكلي به ديگري واگذار نشده و ممنوع المعامله نيست. 10-4: هر گاه مبيع مورد ادعاي ديگري قرار گرفت يا بعدا اين ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوري كه عملا نقل و انتقال تحقق پيدا نكند يا سند تنظيمي ابطال شود، فروشنده مكلف است ثمن معامله را به قيمت روز ( و در صورت لزوم با جلب نظر كارشناس) به خريدار پرداخت كند و چنانچه در اين زمينه خسارتي هم متوجه خريدار شود بايد اين خسارات را نيز جبران كند. 11-4: متعاملين بر اساس آيه شريفه (اوفوا بالعقود) و قاعده (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم مي شوند نسبت به انجام كليه تعهدات خود به شرح اين مبايعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظيم و امضاي سند رسمي مورد معامله اقدام كنند. 12-4: تاديه ماليات ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداري، دارايي و ... به عهده فروشنده بوده و هزينه هاي نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحرير و بهاي اوراق رسمي دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفين است. اين مبايعه نامه با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدني و با رعايت كليه شرايط و مقررات شرعي و قانوني معاملات در كمال صحت و سلامت، با اراده شخصي با علم و آگاهي از كم و كيف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مكان و نيز برابري ارزش مبيع با ثمن تنظيم شده و طرفين با رضايت كامل مبادرت به انجام معامله كرده و با قبول اسقاط كافه خيارات خصوصا خيار غبن اگر چه فاحش باشد. هيچ يك از طرفين حق فسخ آن را ندارد و صيغه شرعي عقد بيع ايجابا و قبولا جاري شد و نسبت به آنان و ورثه و قايم مقام قانوني لازم الاجرا بوده و نوسانات قيمت ها هم هيچگونه تاثيري در مبايعه نامه ندارد. فروشنده:.................. خريدار:................... شهود:...................................... پي نوشت: 1- در صورت معامله املاك ثبت شده ( املاكي كه داراي سند مالكيت هستند)، بايد لزوماً اين معامله در دفاتر اسناد ثبت شود تا از نظر مقررات انتقال واقع شده باشد. (ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاك كشور). 2- ثمن بخس: قيمت كم. سایت ما را در گوگل محبوب کنید با کلیک روی دکمه ای که در سمت چپ این منو با عنوان +1 قرار داده شده شما به این سایت مهر تأیید میزنید و به دوستانتان در صفحه جستجوی گوگل دیدن این سایت را پیشنهاد میکنید که این امر خود باعث افزایش رتبه سایت در گوگل میشود

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: سایت ریسک]

[مشاهده در: www.ri3k.eu]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 498]